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リースバックの買取価格と家賃の相場|押さえておきたい査定価格と賃料の求め方

リースバックの買取価格と家賃の相場|押さえておきたい査定価格と賃料の求め方

リースバックを利用を検討するにあたり、まず知っておきたいことの一つとして、買取価格および家賃の相場があります。

リースバックにすると、一般的な相場に比べて買取価格が安くなってしまいがちです。
想定した額の資金を捻出するのには足りないかもしれません。

しかし、リースバックを利用することで減らせるコストもあります。

そこで今回は、リースバックの基礎知識とともに、買取価格や家賃の計算方法についてご説明します。
それぞれの価格の決まり方を知ることで、リースバックをうまく活用することができますので、確認していきましょう。

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リースバックの基礎知識

リースバックとは、自宅を買主(主に不動産会社)へ売却し、売却後も家賃を払うことで同じ家に住み続ける仕組みのことです。

リースバックとは

リースバックのメリットとデメリットは以下の通りです。

リースバックのメリット

  • 短期間で現金化できる
  • 周囲に知られずに売却できる
  • ランニングコストを軽減できる

リースバックのデメリット

  • 賃貸借期間に制限がある
  • 家賃が相場よりも高い場合がある
  • 売却価格は相場よりも安くなる傾向にある

リースバックでは、自宅に住み続けたままで短期間でまとまった現金を受け取ることが一番のメリットです。

また、リースバックで不動産会社と直接取引をする場合、売却情報を周囲に公開しません。
そのため、近所の人に物件を売却しようとしていることを知られずに済む点もメリットに挙げられます。

一方で、家賃や売却価格は一般的な相場よりも不利になることが多いです。

リースバックのについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

リースバックと同じく住宅を活用して資金を調達する方法として、「リバースモーゲージ」と呼ばれるものがあります。

ただし、こちらは住宅を担保に金融機関から融資を受ける方法で、リースバックよりも資金の使い道に多くの制限が設けられることが多いです。

以下の記事ではリバースモーゲージについて詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

リースバックしたときの買取価格の相場

リースバックの買取価格は、具体的にどの程度が相場となるのでしょうか。

実際には個々の物件の事情によって当然変わってきますが、ここでは一般的な目安についてご説明します。

リースバックの買取価格は、一般的な仲介市場における取引価格の60~80%程度のケースが多くなります。

一般的な価格より安くなるのは、買取をする不動産会社が利回りを重視するためです。

投資用不動産として家賃による収益を目的といているために、利回りを重視して物件を査定することになります。

利回りは、次のような計算式で求められます。

利回り = 1年分の家賃収入 ÷ 買取価格

買取価格を抑えることができれば、当然、利回りが高くなります。

一方、リースバック期間が終了した後に物件を別の購入者へ売却し収益を得ることを目的としているケースもあります。

その場合でも、不動産市況自体が変動している可能性があるため、リスク回避の観点から買取価格を若干下げざるを得ないのです。

売却時の売却益を重視している不動産会社では、賃貸借期間が短ければ市況変動のリスクが軽減されるため、買取価格が高くなる傾向にあります。

買取価格の査定額は、物件の価値単体ではなく、賃貸借契約期間によっても異なる点に注意が必要です。

利回りから考えるリースバックの家賃相場

この章では、リースバックをしたときの家賃の計算方法について解説します。

一般的に、リースバックの月々の家賃は、以下式で求められます。

1ヶ月の家賃 = 買取価格 × 7~13%程度 ÷ 12カ月

例えば、買取価格が900万円、利回りが7%という条件のケースでは、月々の家賃以下の通りになります。

買取価格が900万円、利回りが7%のケース

900万円 × 7% ÷ 12カ月 = 5万2,500円(年間63万円)

以下はリースバックの家賃早見表です。

リースバックの家賃早見表
査定価格家賃
期待利回り5%の場合期待利回り10%の場合
1,000万円41,667円83,333円
2,000万円83,333円166,666円
3,000万円125,000円250,000円
4,000万円166,666円333,333円
5,000万円208,333円416,666円

前章でもご説明したとおり、買取をする不動産会社は利回りを重視しています。

そのため、リースバックの家賃は、賃貸市場の相場ではなく、買取価格に対する利回りで算出する場合が多いです。

買取価格を高く設定すると、その分家賃も値上がりすることになります。

ただし、地域や不動産の市場価値によって異なる場合があります。

また、買取価格と同様に、リースバックの賃貸借期間や買取を行う不動産会社の査定方針によっても変わります。

リースバックを検討するときは、「買取価格」「家賃」「賃貸借期間」の3つの条件をセットで比較することがポイントです。

リースバックしたときの家賃を抑える方法

リースバックは、家に住み続けることができるとはいえ、月々、家賃を支払う必要があります。
継続的に支払っていくことを考えると、家賃の支払額は抑えたいものです。

リースバックをしたときの家賃の支払額を抑えるたいのであれば、複数の不動産会社に相談しましょう。

不動産会社によって期待利回りは異なるので、複数の不動産会社に査定を依頼することで家賃を比較することができます。

賃貸期間も不動産会社によって異なりますから、ご自身の希望に合ったリースバックをするためにも複数の不動産会社に相談することが重要になります。

柔軟な賃料と賃貸借期間が魅力のスター・マイカのマンションリースバック

スター・マイカでは、「マンションリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っています。
さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカのリースバックのポイント

  1. 中古マンション保有戸数業界No.1だから、他社にはない柔軟な賃料と長時間の賃貸借期間で契約が可能です。中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2019年11月期末時点)に基づく当社調べによります。
  2. マンション専門に10年にわたる豊富な実績があります。
  3. 警備会社と連携した高齢者向け見守りサービスも提案しています。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。
マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

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リースバックを検討するときは買取価格と家賃の考え方を理解しておこう

リースバックの利用を検討するのは、早急にお金が必要となっているケースであることが少なくありません。

そのため、とにかくすぐに売買契約を締結したくなります。

リースバックでは、買取価格と家賃、賃貸借期間は、それぞれ単体では決まりせん。

1つの条件を変更すると、他の2つにも影響がでる可能性があります。

リースバックを検討するときは、ライフプランや資金計画を整理して、3つの条件をセットで検討しましょう。

リースバックのトラブル事例や気を付けるポイントついて、もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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