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リースバックの買取価格と家賃の相場|押さえておきたい査定価格と賃料の求め方

リースバックの買取価格と家賃の相場|押さえておきたい査定価格と賃料の求め方

リースバックを利用を検討するにあたり、まず知っておきたいことの一つとして、買取価格および家賃の相場があります。

リースバックにすると、一般的な相場に比べて買取価格が安くなってしまいがちです。
想定した額の資金を捻出するのには足りないかもしれません。

しかし、リースバックを利用することで減らせるコストもあります。

そこで今回は、リースバックの基礎知識とともに、買取価格や家賃の計算方法についてご説明します。
それぞれの価格の決まり方を知ることで、リースバックをうまく活用することができますので、確認していきましょう。

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リースバックの基礎知識

リースバックとは、自宅を買主(主に不動産会社)へ売却し、売却後も家賃を払うことで同じ家に住み続ける仕組みのことです。

リースバックとは

リースバックのメリットとデメリットは以下の通りです。

リースバックのメリット

  • 売却後も自宅に住み続けられる
  • 短期間で自宅を現金化できる
  • 物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む
  • ランニングコストを軽減できる
  • 将来的に再購入(買戻し)も検討可能

リースバックのデメリット

  • 売却価格は相場よりも安くなる傾向にある
  • 賃貸借期間は無期限ではない
  • 家賃が相場よりも高い場合がある
  • 売却金額がローンを下回る場合は利用できない(アンダーローン)
  • 物件の所有権が買取業者に移転する

リースバックでは、自宅に住み続けたままで短期間でまとまった現金を受け取ることが一番のメリットです。

また、リースバックで不動産会社と直接取引をする場合、売却情報を周囲に公開しません。
そのため、近所の人に物件を売却しようとしていることを知られずに済む点もメリットに挙げられます。

一方で、家賃や売却価格は一般的な相場よりも不利になることが多いです。

リースバックについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

リースバックと同じく住宅を活用して資金を調達する方法として、「リバースモーゲージ」と呼ばれるものがあります。

ただし、こちらは住宅を担保に金融機関から融資を受ける方法で、一般的にリースバックよりも資金の使い道に制限が多いです。

以下の記事ではリバースモーゲージについて詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

リースバックしたときの買取価格の相場

リースバックの買取価格は、具体的にどの程度が相場となるのでしょうか。

実際には個々の物件の事情によって当然変わってきますが、ここでは一般的な目安についてご説明します。

リースバックの買取価格は、一般的な仲介市場における取引価格の60~80%程度のケースが多くなります。

一般的な価格より安くなるのは、買取をする不動産会社が利回りを重視するためです。

投資用不動産として家賃による収益を目的といているために、利回りを重視して物件を査定することになります。

利回りは、次のような計算式で求められます。

利回り = 1年分の家賃収入 ÷ 買取価格

買取価格を抑えることができれば、当然、利回りが高くなります。

一方、リースバック期間が終了した後に物件を別の購入者へ売却し収益を得ることを目的としているケースもあります。

その場合でも、不動産市況自体が変動している可能性があるため、リスク回避の観点から買取価格を若干下げざるを得ないのです。

売却時の売却益を重視している不動産会社では、賃貸借期間が短ければ市況変動のリスクが軽減されるため、買取価格が高くなる傾向にあります。

買取価格の査定額は、物件の価値単体ではなく、賃貸借契約期間によっても異なる点に注意が必要です。

利回りから考えるリースバックの家賃(賃料)相場

この章では、リースバックをしたときの家賃の計算方法について解説します。

一般的に、リースバックの月々の家賃は、以下の式で求められます。

1ヶ月の家賃 = 買取価格 × 7~13%程度 ÷ 12カ月

例えば、買取価格が900万円、利回りが7%という条件のケースでは、月々の家賃以下の通りになります。

買取価格が900万円、利回りが7%のケース

900万円 × 7% ÷ 12カ月 = 5万2,500円(年間63万円)

以下はリースバックの家賃早見表です。

リースバックの家賃早見表
査定価格家賃
期待利回り5%の場合期待利回り10%の場合
1,000万円41,667円83,333円
2,000万円83,333円166,666円
3,000万円125,000円250,000円
4,000万円166,666円333,333円
5,000万円208,333円416,666円

前章でもご説明したとおり、買取をする不動産会社は利回りを重視しています。

そのため、リースバックの家賃は、賃貸市場の相場ではなく、買取価格に対する利回りで算出する場合が多いです。

買取価格を高く設定すると、その分家賃も値上がりすることになります。

ただし、地域や不動産の市場価値によって異なる場合があります。

また、買取価格と同様に、リースバックの賃貸借期間や買取を行う不動産会社の査定方針によっても変わります。

リースバックを検討するときは、「買取価格」「家賃」「賃貸借期間」の3つの条件をセットで比較することがポイントです。

リースバックの家賃(賃料)事例

ここまでリースバックの家賃の計算方法について見てきましたが、この章では主要エリアのリースバック家賃価格の事例についてお伝えします。

東京都のリースバック家賃事例

東京都文京区の3DKマンション
項目詳細
住所東京都文京区本郷
最寄り駅本郷三丁目駅
最寄り駅からの距離5分
築年数築51年(昭和45年)
向き西
間取り3LDK
専有面積95.34㎡
買取価格45,000,000円
家賃230,000円
東京都世田谷区の2LDKマンション
項目詳細
住所東京都世田谷区野沢
最寄り駅駒沢大学駅
最寄り駅からの距離16分
築年数築39年(昭和57年)
向き南西
間取り2LDK
専有面積77.23㎡
買取価格34,500,000円
家賃170,000円

埼玉県のリースバック家賃事例

埼玉県川口市の3LDKマンション
項目詳細
住所埼玉県川口市並木
最寄り駅西川口駅
最寄り駅からの距離5分
築年数築23年(平成10年)
向き西
間取り3LDK
専有面積70.02㎡
買取価格22,700,000円
家賃125,000円
埼玉県さいたま市の2LDKマンション
項目詳細
住所埼玉県さいたま市浦和区高砂
最寄り駅浦和駅
最寄り駅からの距離3分
築年数築26年(平成7年)
向き
間取り2LDK
専有面積55.25㎡
買取価格22,300,000円
家賃100,000円

神奈川県のリースバック家賃事例

神奈川県横浜市の3LDKマンション
項目詳細
住所神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町
最寄り駅横浜駅
最寄り駅からの距離7分
築年数築36年(昭和60年)
向き
間取り3LDK
専有面積65.61㎡
買取価格22,000,000円
家賃130,000円
神奈川県川崎市の3LDKマンション
項目詳細
住所神奈川県川崎市川崎区池上新町
最寄り駅川崎駅
最寄り駅からの距離4分
築年数築21年(平成12年)
向き
間取り3LDK
専有面積80.01㎡
買取価格22,500,000円
家賃130,000円

千葉県のリースバック家賃事例

千葉県浦安市の3LDKマンション
項目詳細
住所千葉県浦安市明海
最寄り駅新浦安駅
最寄り駅からの距離22分
築年数築17年(平成16年)
向き南西
間取り3LDK
専有面積106.38㎡
買取価格42,500,000円
家賃203,000円
千葉県市川市の2LDKマンション
項目詳細
住所千葉県市川市塩焼
最寄り駅妙典駅
最寄り駅からの距離12分
築年数築41年(昭和55年)
向き南東
間取り2LDK
専有面積67.27㎡
買取価格12,000,000円
家賃80,000円

大阪府のリースバック家賃事例

大阪府池田市の3LDKマンション
項目詳細
住所大阪府池田市呉服町
最寄り駅池田駅
最寄り駅からの距離2分
築年数築17年(平成16年)
向き
間取り3LDK
専有面積70,09㎡
買取価格25,000,000円
家賃120,000円
大阪府大阪市の4LDKマンション
項目詳細
住所大阪府大阪市阿倍野区文の里
最寄り駅文の里駅
最寄り駅からの距離5分
築年数築7年(平成26年)
向き
間取り4LDK
専有面積85.66㎡
買取価格40,500,000円
家賃180,000円

リースバックしたときの家賃(賃料)を抑える方法

リースバックしたときの家賃(賃料)を抑える方法

  • 複数の不動産会社に相談する
  • リースバックの一括査定を利用する
  • 各会社のサービス内容を確認する

複数の不動産会社に相談する

リースバックは、家に住み続けることができるとはいえ、月々、家賃を支払う必要があります。
継続的に支払っていくことを考えると、家賃の支払額は抑えたいものです。

リースバックをしたときの家賃の支払額を抑えるたいのであれば、複数の不動産会社に相談しましょう。

不動産会社によって期待利回りは異なるので、複数の不動産会社に査定を依頼することで家賃を比較することができます。

賃貸期間も不動産会社によって異なりますから、ご自身の希望に合ったリースバックをするためにも複数の不動産会社に相談することが重要になります。

リースバックの一括査定を利用する

複数の不動産会社に相談することをおすすめしましたが、一社ずつ問い合わせするのは時間がかかってしまいます。

そこでリースバックの一括査定を使うことで、簡単に複数社に相談することが可能です。

リースバックの一括査定は、リースバックを専門にした無料の一括査定サイトで、複数社のリースバックの見積もりを無料で比較することができます。

リースバック会社は、ただでさえ見つけるのが困難であるため、まとめて比較検討できることは画期的です。

リースバックの一括査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

各会社のサービス内容を確認する

リースバック会社にまとめて査定依頼できる方法についてお伝えしましたが、各会社のサービス内容も重要な判断材料になります。

以下のポイントをリースバック会社を選びの参考にしてみてください。

  • 買取金額
  • 家賃
  • 事務手数料
  • 担当者の対応
  • リースバック会社の信頼性(実績・知名度・資本力)
  • 保証人の有無
  • 敷金、礼金、更新料の有無

リースバックの契約書の記載内容や確認すべきポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

柔軟な賃料と賃貸借期間が魅力のスター・マイカのマンションリースバック

スター・マイカでは、「マンションリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っています。
さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカのリースバックのポイント

  1. 中古マンション保有戸数業界No.1だから、他社にはない柔軟な賃料と長時間の賃貸借期間で契約が可能です。中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2019年11月期末時点)に基づく当社調べによります。
  2. マンション専門に10年にわたる豊富な実績があります。
  3. 警備会社と連携した高齢者向け見守りサービスも提案しています。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。
マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

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リースバックを検討するときは買取価格と家賃の考え方を理解しておこう

リースバックの利用を検討するのは、早急にお金が必要となっているケースであることが少なくありません。

そのため、とにかくすぐに売買契約を締結したくなります。

リースバックでは、買取価格と家賃、賃貸借期間は、それぞれ単体では決まりせん。

1つの条件を変更すると、他の2つにも影響がでる可能性があります。

リースバックを検討するときは、ライフプランや資金計画を整理して、3つの条件をセットで検討しましょう。

リースバックのトラブル事例や気を付けるポイントついて、もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。リースバックは10年以上の実績があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
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