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リースバックの買戻しはどうやる?買戻し価格や住宅ローンの可否を解説

リースバック後の買戻しはどうやる?買戻し価格や住宅ローンの可否を解説

自宅を売却し、賃貸として住み続けることができるリースバックでは、売却した住宅を買い戻すこともできます。

リースバック後の買戻しを希望している人の中には、買戻しの価格や、買い戻す際に住宅ローンを組めるかどうか等について気になっている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、買戻し価格の基準や、買戻し時の必要な資金調達方法、買戻しをするための注意点、買戻しで損しないためのコツ等について紹介します。

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リースバックとは

リースバックとは、今住んでいる持ち家を売却し、まとまったお金を手に入れながら賃貸物件として住み続ける方法です。

リースバックは、リースバックサービスを提供しているリースバック会社(主に不動産会社)に依頼して行うことが一般的です。

リースバックでは、家やマンションなどの不動産をリースバック会社に一旦売却し、同時にリースバック会社を貸主として賃貸借契約を結んで賃料を払い続けることでそのまま住むことができます。

賃貸借契約とは、当事者の一方がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生じる契約のことです。

リースバックのメリットとしては、まとまった資金を一度に手に入れることができるという点です。

生活環境を変えずにまとまった資金を得ることができるため、借金の返済や会社の資金繰りのために中小企業の社長が利用するケースがあります。

反対にリースバックのデメリットとしては、売却後、そのまま住み続けるためには家賃の支払いが必要となるという点です。

リースバックのメリット・デメリットや詳しい利用の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの概要について見てきましたが、次にリースバック後の買戻しの仕組みについてお伝えします。

リースバック後の買戻しの仕組み

リースバックは、元々の名称が「セールス・アンド・リース・バック」であり、従来は「売却(セール)」と「賃貸(リース)」、「買戻し(バック)」の3つの取引をセットで行うサービスとして広まりました。

昨今は、リースバックといっても色々な商品があり、「買戻し(バック)」に関してはオプションとなっていることも多く、買い戻す必要のないリースバック商品も増えてきています。

ただし、元々は「買戻し(バック)」がセットの商品が一般的であったことから、買戻しができるリースバック商品も多いです。

「買戻し(バック)」のあるリースバックサービスでは、リースバック会社との間で「賃貸借契約書」と「再売買の予約契約書」の2本をセットで締結します。

「再売買の予約契約書」とは、買い戻すための売買契約の予約契約書になります。

再売買の予約は、特にルールは決まっていませんが、昨今のリースバックではいつでも買戻しができるタイプのものが多いです。

ここまでリースバックの買戻しの仕組みについて見てきましたが、次に買戻し価格についてお伝えします。

リースバック後の買戻し価格の基準

リースバック後の買戻し価格の基準は、概ね以下のような水準で決まっています。

買戻し価格 = リースバックの売却価格 × 1.1~1.3

リースバックの売却価格とは、リースバックを開始したときにリースバック会社へ売った価格のことです。

基本的には、売った価格より10%~30%増しの価格で買い戻すことになります。

都市部の条件の良い物件であれば10%程度の割り増しで買い取ることができ、郊外の条件の悪い物件は30%程度の割り増しが必要です。

一方で、リースバックの売却価格は以下のような水準で決まっています。

リースバックの売却価格 = 市場価格 × 70%~90%

市場価格とは、第三者に売ったときの時価のことです。

リースバックの売却価格は市場価格よりも10%~30%程度安いです。

都市部の条件の良い物件であれば市場価格の90%程度で売ることができ、郊外の条件の悪い物件は市場価格の70%程度で売ることになります。

市場価格よりも10%~30%程度安く売って、その売却価格よりも10%~30%程度高く買い戻すわけですから、買戻し価格は「ほぼ市場価格」になるということです。

リースバックの買取価格と家賃の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンは組める?リースバック後の買戻し時の必要な資金調達方法

リースバックの買い戻し時には、住宅ローンが組めないことが多いです。

住宅ローンが組めるかどうかは、収入等の本人の信用力に関わるため、絶対に組めないわけではありませんが、組めないケースが多いです。

まず、任意売却とセットでリースバックを利用した人の場合、ブラックリストに名前が掲載している間は、住宅ローンを組むことができません。

任意売却とは、競売以外の手法による債権者(銀行のこと)のための売却方法のことです。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの滞納者が任意売却を選択すると、住宅ローンが返せないという債務不履行を起こしたことになるため、ブラックリストに名前が載ります。

ブラックリストとは、信用情報機関の「事故情報名簿」のことです。信用情報機関は、銀行等が融資希望者の信用情報を調べるために利用する組織になります。

ブラックリストに5~7年間の間、名前が掲載されてしまうと、その間は住宅ローンを組めなくなります。

ブラックリストは銀行系と信販・クレジット系、消費者金融系の3つ期間で情報が共有されるため、ブラックリストに名前が載っている間はノンバンク等でも融資を受けることはできません。

ブラックリストに載っていない人であれば、本人の信用力が高いケースが考えられますので、一度銀行に相談してみることをおススメします。

リースバックの買い戻し時に、金融機関から融資を受けられない場合には、親族からお金を借りる等の工面をする必要があります。

ここまでリースバックの買戻し時に必要な資金調達方法について見てきましたが、次にリースバック後に買戻しするための注意点についてお伝えします。

リースバック後に買戻しをするための注意点

この章ではリースバック後に買戻しをするための注意点について解説します。

リースバック後に買戻しをするための注意点

  • 買戻しの条件をあらかじめ契約書に明記しておく
  • 普通借家契約のリースバックを選択する
  • 家賃を滞納させない

買戻しの条件をあらかじめ契約書に明記しておく

買戻しで損をしないためには、買戻しの条件をあらかじめ再売買の予約契約書に明記しておくことがポイントです。

特に、買戻しの条件を「いつでもできる」というタイプにしておくと、買戻し資金が貯まった段階で買い戻すことができます。

買戻し期限を固定で決めてしまうと買い戻せない可能性もありますので、買戻しはいつでもできるタイプのものを選ぶことをおススメします。

普通借家契約のリースバックを選択する

買戻しを狙うのであれば、普通借家契約のリースバックを選択することがポイントです。

リースバックの賃貸借契約の種類には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは、借主の意志だけで更新ができる契約で、定期借家契約は更新ができない契約のことです。借主の権利は普通借家契約の方が守られています。

定期借家契約のリースバックを選択すると、万が一、リースバック会社が物件を第三者に売ってしまった場合、定期借家契約終了時点で新たな貸主が退去を要請してくる可能性もあります。

定期借家契約では、貸主から退去を要求されると出ていかざるを得ません。

それに対して、普通借家契約では契約終了時に貸主から退去を要求されても、貸主に立ち退き料を請求できるため、簡単には退去されられないことになります。

普通借家契約は、長く安定して住み続けることができ、契約更新によって買い戻す時期じっくり窺うことができます。

よって、買戻しを予定しているのであれば、普通借家契約のリースバックが望ましいです。

家賃を滞納させない

買戻しを検討しているなら、賃貸借契約期間中に家賃を滞納させないということがポイントです。

家賃を3ヶ月以上滞納させると、賃貸借契約の解除事由となり、普通借家契約か定期借家契約か否かに関わらず、貸主から退去を命ぜられます。

一旦退去してしまうと買い戻すことはできなくなりますので、家賃は滞納させないことがポイントです。

リースバック後の買戻しで損しないためのコツ

この章ではリースバック後の買戻しで損しないためのコツについて解説します。

リースバック後の買戻しで損しないためのコツ

  • 将来買い戻せる価格で買取価格を決める
  • 買戻し資金を計画的に確保しておく
  • 付帯条件もしっかりと比較して選ぶこと

将来買い戻せる価格で買取価格を決める

買戻しで損をしないためには、将来買い戻せる価格で買取価格を決めておくという点です。

「価格は後で決める」という方針を取るのではなく、価格を最初に固定で決めてしまえば予想外に価格が高くなることを防ぐことができます。

買取のタイミングは「自由」とし、価格は「固定」にしておくのが有利な契約です。

買戻し資金を計画的に確保しておく

買戻しを行うなら、買戻し資金を計画的に確保しておくことがポイントとなります。

買戻しに関しては、買戻し時点に住宅ローンが組めないことが多いです。

住宅ローンが組めないとすると、買戻し資金は計画的に貯めておく必要があります。

自分で貯めることが無理そうであれば、親族に相談するなど、資金確保に関して早めに動き出すようにしましょう。

付帯条件もしっかりと比較して選ぶこと

買戻しで損をしないためには、リースバック会社を付帯条件もしっかりと比較して選ぶことがポイントです。

付帯条件とは、例えば「敷金や礼金はなし」「保証人は必要なし」等の付帯する条件のことです。

「敷金や礼金はなし」のリースバックであれば、初期費用を安くすることができるため、買戻し資金を貯めやすくなります。

買戻し特約との違い

リースバック契約で用いられる「再売買の予約」とは別に、民法では「買戻し特約」というものが定められています。

民法の買戻し特約とは、売主が買主の支払った代金を返すことで、買主との売買契約を解除できるという特約のことです。

つまり、売主が買主からもらったお金を返せば、不動産が取り戻せるという契約であり、実質的には買い戻していることになります。

民法の買戻し特約でも買戻しはできるのですが、民法の買戻し特約には「買戻しの際の代金は、最初の代金と契約の費用との合計を超えることができない」「買戻しの期間は10年を超えることができない」等の制限があります。

一方で、再売買の予約とは、売買契約を締結した当事者間で、再度の売買契約をすることを予約しておく契約になります。

再売買の予約は、民法の買戻し特約のような制限はなく、取り決め内容も自由に決めることができて便利です。

そのため、リースバック契約では自由度の高い「再売買の予約」を用いることが一般的となっています。

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ここまで、リースバックの買戻しについて解説してきました。

スター・マイカでは、「マンションリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

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スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。
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リースバック後の買い戻しでよくある質問

この章では、リースバック後の買い戻しでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.リースバックをするとブラックリストに載りますか?

リースバックをしたからといってブラックリストに載るわけではありません。

リースバックではなく、任意売却を行うことでブラックリストに載ってしまいます。

リースバックは任意売却と併用して用いられることも多いので、リースバックをするとブラックリストに載ってしまうと混同されがちです。

任意売却を利用せずにリースバックを選択する場合には、ブラックリストには載らないことになります。

Q2.リースバック後に親族が買い戻すことはできますか?

条件次第では、親族が買い戻すことも可能です。

基本的に、再売買の予約契約書に「買戻しの権利(売買予約権)を第三者に譲渡することはできない」とされている場合は親族が買い戻せないことになります。

親族が買い戻すことを予定している場合には、再売買の予約契約において親族が買い戻せるような契約内容としておくことがポイントです。

Q3.退去後に買い戻すことはできますか?

退去後に買い戻すことはできません。

買戻しを確実に実行するためには、「自ら退去しないこと」または「退去させられないこと」の2つが必要です。

リースバックの退去については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q4.買い戻すときに諸費用は発生しますか?

買戻しでは、買戻し代金の他、「登録免許税」と「印紙税」の2つが発生します。

登録免許税とは、自分へ所有権移転登記をするための費用のことです。
印紙税とは、購入の売買契約書に貼り付ける印紙代のことです。

その他、住宅ローンが組める人の場合には、住宅ローンを組むための保証料や事務手数料も発生します。

まとめ

リースバックの買戻しについて解説してきました。

リースバックでは再売買の予約の特約を結ぶことで、買戻しが可能な商品も多いです。

ただ、買戻し時に住宅ローンを組めないことも多いので、親族から借りる等の金調達方法も考慮しておくことが重要です。

買戻しをするためには、「買戻しの条件をあらかじめ契約書に明記しておく」や「家賃を滞納させない」等が注意点となります。

リースバックの買戻しの概要がわかったら、早速にリースバック会社に相談することから始めてみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。リースバックは10年以上の実績があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
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