リースバックの家賃の目安
売却後のリース料金を抑えるには?

リースバックという言葉を聞いたことはありませんか? 
一言でいえば、不動産を使った資金調達の方法です。
もし、あなたが、「不動産を現金化したいけど、引っ越しはしたくない」とお考えなら、資金調達の選択肢の一つとして、リースバックを考えてみるべきです。
なぜなら、リースバックは一般的な売却と違い、売却して現金を得たあとも、退去せずにご自宅に住み続けることができる仕組みだからです。

住み続けながら資金調達する方法としては、リバースモーゲージというものもありますが、これは金融機関から借り入れを行い、死亡後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。リースバックは借金ではありません。

ここでは、リースバックの基礎知識、メリット・デメリットなどについてわかりやすく解説しています。

リースバックの基礎知識と家賃の目安

リースバックとは

リースバックは、「売却」と「住み続けること」を同時に実現する仕組みです。具体的には、所有している不動産を第三者の買い手(不動産業者、投資家などの法人や個人)に売却後、リース契約(賃貸契約)を結んで、毎月、リース料金(家賃)を支払いながら継続して不動産を使用するというものです。

売却時に一括で買取代金を受け取れるため、まとまったお金を捻出したいときなどに活用されています。

リースバックの家賃の目安

リースバックは、家に住み続けることができるとはいえ、月々、家賃を支払う必要があります。
継続的に支払っていくことを考えると、家賃の支払額は抑えたいものです。そもそも、リースバックの家賃相場はどのように決まるのでしょうか。
実は、リースバックの家賃は、売却金額に対する利回りで算出する場合が多いのです。つまり、売却価格を高く設定すると、家賃もその分、値上がりすることになります。
利回りで算出する場合の家賃の金額の算出は、次のような計算方法で行います。

1カ月の賃料 = 売却価格×7~13%程度÷12カ月

例えば、売却代金が900万円、利回りが7%という条件のケースでは、月々の家賃は、

900万円×7%÷12カ月 = 5万2,500円(年間63万円)

となります。
ただし、地域や不動産の市場価値によって異なる場合がありますし、地域や物件の築年数によって変動することもあります。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリット

「売却」と「住み続けること」を同時に実現するリースバックですが、改めてメリットを整理してみましょう。

1.自宅に住み続けられるため、引っ越しをする必要がありません。学校に通うお子様がいる場合、転校しなくて済みます。住所が変わらないので、自宅を売却したことを友人や仕事関係者に知られることもありません。

2.リースバックでは、不動産会社が直接買取るため、通常の不動産売却のように買主を探す必要がありません。売却代金は、すぐに一括で支払ってもらうことができます。

3.手にした売却代金の使い道は自由です。生活費としてだけでなく、住宅ローンやそれ以外の借金返済やお子様の教育費、事業資金として使うことも可能です。

4.売却によって不動産の所有者でなくなることから、固定資産税を支払う必要がなくなります。マンションであれば、管理費・修繕積立金という費用の負担からも開放されます。

5.一時的に生活資金の捻出が困難になってリースバックした場合でも、 将来的に買い戻しができるケースもあります。あらかじめ買い戻しを想定した上でリースバックを利用する人もいます。

リースバックのデメリット

もちろん、メリットばかりではありません。リースバックには、デメリットもあります。

1.銀行等、金融機関の住宅ローンを借り入れている場合、通常、物件には抵当権が設定されています。住宅ローンの残債があれば、当然、債権者に返済しなければなりません。物件の売却代金で一括返済できないことを「オーバーローン」といいますが、こうした場合には、リースバックを利用することはできません。住宅ローンの返済が残っていると、物件に設定された抵当権を外すことができず、売却することができません。融資をした金融機関と協議し、金融機関の合意を得て任意売却が可能となる場合があります。

2.売却によって、所有権の名義人ではなくなり、持ち家という資産を失うことになります。しかしながら、賃借人として賃貸住宅に住むことになっても、引き続き慣れ親しんだ家に住み続けることができます。

3.リースバックによる売却価格は、一般的な取引価格より低く、リースバック後の家賃も売却価格によっては地域相場よりも高くことがあります。また、買い戻しのときも、売却時の価格よりも高くなることがあります。

リースバックでは、売主にリースをおこなうほか、買い戻しの取り決めをした場合、依頼があれば応じなければならないなど、一定の負担があるのが理由といえるでしょう。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

リースバックを利用する上で最も重要なことは、信用できる業者を選ぶということです。
いくつか指標はありますが、「上場企業なのか?」「買取実績は豊富か?」「賃貸管理の実績は豊富か?」などを挙げることができます。
ここでは、これらを満たしたスター・マイカの「あんしんリースバック」を紹介します。

サービスの特徴

一般的にリースバックの家賃は、売却価格に対する利回りで算出すると述べました。売却価格が高いと、家賃もその分、値上がりします。
しかし、「あんしんリースバック」では、利回りにとらわれない柔軟な家賃が設定され、売主の要望が反映されます。これは、賃貸期間についても同様です。
物件の賃貸借期間完了後にリノベーションして売却を行うため、こうしたことができるのです。

また、累計8,000戸に及ぶ買取実績と、グループ3,000室を超える不動産管理のノウハウを活かし、スピーディな現金化、迅速かつ正確な賃料査定が特徴です。

想定される利用シーン

「あんしんリースバック」が想定している利用シーンをいくつか、挙げてみましょう。

シーン1.マンションを買い替えたい
「あんしんリースバック」は、家に住み続けたい方だけを対象としたサービスではありません。買い替えを考えている方にも対応しています。
新しい家が完成するまで、そのまま住みながら資金を確保することができ、仮住まいを用意する必要はありません。引っ越しも一回だけで済みます。

シーン2.老後資金や相続対策が不安
「あんしんリースバック」では、売主に合った老後の資金計画を提案するほか、資産整理の相談にも対応しています。
高齢になっても住み慣れた家から離れることもありませんし、不動産を現金化しておけば、相続税の納税資金に充てることも可能です。

シーン3.住宅ローンの返済で困っている
仕事の状況によっては、月々の収入が変わって住宅ローンの返済が難しくなることがあります。
「あんしんリースバック」では、住まいを売却して住宅ローンを完済すれば、ローンだけでなく、固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金からも開放されます。

リースバックの流れ

「あんしんリースバック」では、次のような流れで手続きが進められます。

ステップ1.売却相談(査定依頼フォーム・電話)

ステップ2.簡易査定による審査で価格の提示(電話・メール)

ステップ3.現地調査(担当者による室内状況・周辺環境の確認)

ステップ4.買取価格の提示(希望する賃料、期間などに合わせて提案)

ステップ5.売買契約の締結(宅建士の社員による重要事項説明後に正式契約、売主に手付金の支払い)

ステップ6.残金決済・賃貸借契約の締結(売買代金の残りの支払いと登記手続きなど)

ステップ7.賃料の支払スタート(引き続き自宅での生活)

仕組みを理解したうえで信頼できる業者を選ぶ

リースバックの基礎知識と家賃の目安、そのメリットとデメリットについて解説してきました。

リースバックは、「売却」と「住み続けること」を同時に実現するものです。年金世代の方にとっては魅力的なシステムであり、今後、ますます注目されると思われます。しかし、その一方、デメリットもあります。
まずは、自分が置かれている状況をしっかり把握しましょう。どのような目的でリースバックを利用したいのか。
ちょっとした疑問点や不安なことがあった場合でも、遠慮なく業者に問い合わせましょう。信頼できる業者であれば、丁寧にあなたが納得いくまで説明してくれるはずです。

リースバックを利用するときは、「上場企業なのか?」「買取実績は豊富か?」「賃貸管理の実績は豊富か?」といった指標を参考に業者選定の判断をされることをおすすめします。

TOP