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オーナーチェンジ物件とは?不動産投資用物件として人気の理由

オーナーチェンジ物件とは?不動産投資用物件として人気の理由
オーナーチェンジ物件とは、分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらず入居者がいる状態で売られている物件のことです。オーナーチェンジ物件を売買することをオーナーチェンジと呼んでいます。

投資用不動産をお持ちの方や、これから不動産投資をしようという方は、「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件を扱う場合は、通常の不動産契約とは少し異なるところもあるため、実際はよく理解できていないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件とはどのような物件なのか、またオーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリットについて詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件の売却について詳しく知りたい方は、【ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?】にて詳しく解説しています。

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オーナーチェンジ物件とは?仕組みについて紹介

まずはじめに、オーナーチェンジという取引形態についてご説明します。

オーナーチェンジとは、文字通りオーナーが変わることです。

より具体的に言うと、中古物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転させることです。

賃貸入居者がいる状態で物件を売却するため、入居者は変わらずにオーナーのみが変わるという特殊な取引形態になります。

オーナーチェンジを図で表すと以下の通りです。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジで取引した場合、買主は賃料などを受け取る権利のみならず、管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務などの義務も売主から買主へ引き継ぐことになります。

賃貸借契約書に記載される権利や義務の対象が、買主である新オーナーになるわけです。

オーナーチェンジ物件を売却する目的

なぜ売主は、投資運用の資産であるオーナーチェンジ物件を売却するのでしょうか。

賃貸運営に対応する時間を手間に感じるケースや、借金の返済や物件の購入などの一時的な現金ニーズを理由に物件を手放すケースが多く見られます。

また、賃貸運営に対応する時間的な問題や、サブリース契約の更新により投資資産としての条件が悪くなった場合に売却するケースもあります。

サブリース
サブリースとは、不動産会社が不動産投資家の購入した物件を一括で借り上げて転貸しする方法です。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件を購入するメリットについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件は、不動産投資の初心者でも扱いやすいため、投資用の物件として非常に人気があります。

ここからは、初心者に人気の理由であるオーナーチェンジ物件を購入するメリットを6つご紹介します。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

  1. 家賃収入がすぐに発生する
  2. 銀行の融資審査が通りやすい
  3. 価格が空室物件よりも安い傾向にある
  4. 投資計画が立てやすい
  5. 入居者募集に必要な手間が省ける
  6. 旧オーナーの運営ノウハウを引き継げる

1. 家賃収入がすぐに発生する

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、家賃収入が購入後すぐに発生することです。

オーナーチェンジ物件であれば、賃料は従来通り引き継がれるため、購入直後に入居者募集を行う必要がありません。

入居者がいない空室の状態で賃貸経営を始める場合、賃料設定や入居者募集など、手間とノウハウ、そして資金が必要です。
賃料の設定一つ取っても、立地や周辺の相場、時期などを考慮しないといけません。

しかしオーナーチェンジ物件であれば、上記のようなリスクはでは軽減されます。

資金計画も立てやすく、入居者の退去後も従来の賃料を参考に設定すれば、不動産投資の初心者であっても大きく失敗することは少ないでしょう。

2. 銀行の融資審査が通りやすい

銀行の融資審査が通りやすい点も大きなメリットといえるでしょう。

オーナーチェンジ物件は収益が見込めるため、銀行からの融資が受けやすくなっています。

3. 価格が空室物件よりも安い傾向にある

一般的にオーナーチェンジ物件は自己使用の制限を受けるため、安く購入することができます。

また、空室物件を購入して賃貸に出す場合は購入直後にリフォームを要するケースが多いですが、オーナーチェンジ物件であればすぐにリフォームをする必要がありません。

そのため、リフォームにかかる初期費用や手間も省くことができます。

不動産経営のメリットについては以下の記事でも説明していますので、不動産投資を検討されている方は合わせてご覧ください。

4. 投資計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、投資計画が立てやすくなります。

オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸経営の実績がある物件であるため、収益の見通しが立てやすいという特徴があります。

新築物件の場合、本当にシミュレーション通りに入居者が埋まるかどうかわからない可能性がありますが、オーナーチェンジ物件であれば、過去の実績に基づいて収益状況を把握できるため、手堅い見通し計画を立てることができます。

5.入居者募集に必要な手間が省ける

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態で物件を購入できることから、新規の入居者募集に必要な手間が省けます、

入居者が決まるまでの時間も省けますし、入居者が決まったときに支払う仲介手数料も省くことができます。

物件購入した初月から収入を見込めるため、安定した資産運用を実現できます。

6. 旧オーナーの運営ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジ物件は、旧オーナーの運営ノウハウを引き継ぐことができます。

管理会社や設備のメンテナンス会社もそのまま承継すれば、それらの企業ノウハウも引き継げます。

また、旧オーナーが実施したリフォーム対策で効果のあったものも知ることができます。

クロスの張り替え等もどの程度の頻度で実施してきたかも教えてもらえれば、物件に合った生きた知識を知ることができます。

オーナーチェンジ物件の管理会社の変更方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にオーナーチェンジ物件のデメリットについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のメリットが分かった上で、デメリットについても確認していきましょう。

オーナーチェンジ物件のデメリットは以下の6点になります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

  1. 室内状況を把握しにくい
  2. 住宅ローンが使用できない
  3. 入居者が購入後に退去する可能性がある
  4. 入居者の情報を事前に把握することが難しい
  5. 現入居者の条件変更ができない
  6. サクラの入居者がいる可能性がある

1. 室内状況を把握しにくい

オーナーチェンジ物件のデメリットとして、室内の状況を確認できない点が挙げられます。

すでに賃貸借契約期間中の賃借人がいるため、事前に内覧をすることができないため、外観や書類上でしか建物の状況を検証できない可能性が高いです。

実際は物件の構造に問題があったり、設備が古かったりと、後から修繕やリフォームの必要性などのトラブルが判明するケースもあります。

室内を把握できない場合は、事前に専門家へインスペクション(住宅診断)を依頼し、大きな問題がないか物件の調査を行っておきましょう。

また、売主に過去の設備の修繕の履歴や対応していない入居者からの修繕依頼がないかなど質問して、間接的に物件の状況を把握すると良いでしょう。

2. 住宅ローンが使用できない

先程もお伝えした通り、投資用の物件は自己使用の制限を受けます。

そのため、自分の居住用として住宅ローンを使用することができません。

3. 入居者が購入後に退去する可能性がある

購入時は入居者が居る物件であっても、購入後に退去してしまう可能性もあります。

空室リスクがゼロというわけではないので、注意が必要です。

4. 入居者の情報を事前に把握することが難しい

オーナーチェンジ物件は、入居者の情報を事前に把握することが難しいです。

また、旧オーナーの入居審査基準が甘い場合、トラブルメーカーが入居していたり、外から分かるトラブルを発生させていなくてもゴミだらけの汚部屋にしてしまっている入居者もいます。

入居中の物件は中を見ることができないことから、物件の価値を毀損させているような入居者も引き継いでしまうこともあるため、購入には慎重にならざるを得ないです。

5. 現入居者の条件変更ができない

オーナーチェンジ物件は、現入居者の条件変更ができません。

例えば、旧オーナーが家賃の支払い方法についてクレジットカード払いを許可してしまっている場合、振込に戻すことはなかなか難しいといえます。

クレジットカード払いは、カード手数料が差し引かれてしまうため、オーナーにとっては不利な条件です。

不利な条件を改善するには、今の入居者が退去し、新しい入居者に入れ替わるときが変更するタイミングとなります。

6. サクラの入居者がいる可能性がある

オーナーチェンジ物件は、サクラの入居者がいる可能性があります。

アパートや賃貸マンション等の複数戸ある物件では、提示された入居者状況と現状が異なるときがあります。

サクラの入居者を見分けるには、実際に物件を見に行き、提示された賃料表と相違点がないかどうかを確認することが必要です。

ここまでオーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについて詳しく見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件の売買時に引き継がれる権利と義務についてお伝えします。

オーナーチェンジ物件の売買時に引き継がれる権利と義務

オーナーチェンジ物件の売買時に引き継がれる権利と義務について解説します。

引き継がれる権利

オーナーチェンジ物件では、賃料や共益費、駐車場使用料等の収入を受け取る権利が引き継がれます。

その他、契約終了時に「建物が返還される権利」や「原状回復してもらう権利」なども引き継がれます。

引き継がれる義務

オーナーチェンジ物件では、建物の修繕義務と敷金の返還義務が引き継がれ、さらに建物を使用させる権利も引き継がれます。

オーナーチェンジ物件は、中古物件ですので新築よりも早く修繕しなければならない時期が訪れます。

また、今の入居から敷金を直接預かってはいませんが、今の入居者が退去したら買主(新しい貸主)は敷金を返還することが必要です。

オーナーチェンジ物件の敷金については、【オーナーチェンジ時の敷金の扱いとは?】にて詳しく解説しています。

改正民法による変更点

2020年4月1日より、大幅に改正された民法が施行されました。

賃貸借に関しては、改正民法は主に以下の変更点を加えています。

改正民法による変更点

・民法第606条:賃貸人による修繕
・民法第611条 :賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
・民法第621条:賃借人の原状回復義務
・民法第622条の2:敷金の定義

修繕義務

旧民法でも貸主には修繕義務があることを規定していましたが、改正民法では「ただし、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。」という但し書きを加えています。

つまり、借主のせいで破損したものに関しては、借主が修繕すべきであって、貸主に修繕義務がないことが明文化されました。

賃借物の一部滅失等による賃料の減額等

雨漏り等によって物件の一部が使用できなくなった場合には、その分の賃料は当然に減額されることが明文化されました。

賃借人の原状回復義務

借主には原状回復義務がありますが、その対象は「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」という点が明文化されました。

例えば畳の日焼けによる色落ち等は経年変化による損耗のため、借主は原状回復をしなくて良いということです。

敷金の定義

旧民法には敷金という言葉がありませんでしたが、改正民法では敷金が条文で定義されました。

ここまでオーナーチェンジ物件の売買時に引き継がれる権利と義務について詳しく見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件で売りやすい物件・売りにくい物件についてお伝えします。

オーナーチェンジで売りやすい物件・売りにくい物件

投資用物件を購入する際は、将来的な売却を視野に、売りやすい物件を選ぶと良いでしょう。

現金が必要になったり、賃貸運営に時間をさけなくなり手放す場合に、売りにくい物件であれば売却するのも一苦労です。

この章では、オーナーチェンジで売りやすい物件と売りにくい物件をご紹介します。

まとめると、以下の通りです。

オーナーチェンジで売りやすい物件

  • ワンルームタイプ
  • 築年数が浅い
  • 立地条件の良い(駅近、人気エリアなど)

平米当たりの賃料が高くて、空室リスクの低い物件は売りやすいです。

逆に平米当たりの賃料が安く、空室リスクが高い物件は売りにくくなります。

オーナーチェンジで売りにくい物件

  • ファミリータイプ
  • 築年数が古い

特に、ファミリータイプはワンルームに比べて面積が広い分、物件価格が高くなる傾向にあるため、利回りが低くなるケースが多くなり、売りにくい物件となります。

また、買い手が限定されるため、売却まで時間がかかる可能性もあります。

以下の記事では、マンション投資のリスクや対処法について解説していますので、合わせてご覧ください。

ここまでオーナーチェンジ物件で売りやすい・売りにくい物件について詳しく見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件を選ぶ際にやるべきことについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件を選ぶ際にやるべきことリスト

オーナーチェンジ物件を選ぶ際にやるべきことは以下の通りです。

オーナーチェンジ物件を選ぶ際にやるべきこと

  1. 契約内容を調べる
  2. 現地確認を出来る範囲で行う
  3. 過去の経営状況を調べる
  4. 物件の売り出しの理由を調べる
  5. 修繕履歴やリフォームの有無を確認する
  6. 現在の家賃と周辺相場を見比べる
  7. 前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する
  8. 瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定する
  9. レントロールを確認する

1. 契約内容を調べる

賃貸借契約書の契約内容を調べましょう。

更新規定があるかどうか、契約期間はどれくらいか、どのような禁止事項があるか、借主からの中途解約規定はあるか等をチェックすることが重要です。

2. 現地確認を出来る範囲で行う

現地確認を出来る範囲で行いましょう。

入居者がいるオーナーチェンジ物件は、部屋の中を見ることができないため、基本的には外からの確認となります。

空室がある場合には、ぜひ部屋の中を見せてもらうことをおすすめします。

3. 過去の経営状況を調べる

前所有者にヒアリングして、過去の経営状況を調べましょう。

特にアパートや1棟賃貸マンションのように複数戸物件がある場合には、決まりにくい部屋を教えてもらうことが重要となります。

決まりにくい部屋は何らかの原因があるはずですので、原因まで聞き出せたらベストです。

4. 物件の売り出しの理由を調べる

物件の売り出しの理由を調べましょう。

売主にお金が必要になったという理由であれば、特に問題はないといえます。

それに対して、物件や入居者に問題があるから手放したいという理由は、慎重に対応すべきです。

仲介をしている不動産会社に味方になってもらい、不動産会社を通じて売却理由を聞き出すのが適切といえます。

オーナーチェンジ物件を購入する際に確認すべき売出し理由については、以下の記事で詳しく解説しています。

5. 修繕履歴やリフォームの有無を確認する

修繕履歴やリフォームの有無を確認しましょう。

特に大規模修繕は金額が大きいため、きちんと実施してきているか確認することが重要となります。

大規模修繕は壊れているものを直す事後保全ではなく、壊れる前に対応する予防保全です。

適切な予防保全がなされていないと、建物寿命が短くなります。

大規模修繕は建物の資産価値を維持することですので、実施状況を確認することは極めて重要です。

6. 現在の家賃と周辺相場を見比べる

現在の家賃と周辺相場を見比べましょう。

よくあるのが、古くからの入居者がいてその部屋の家賃が相場よりも高いといったケースです。

相場よりも高い賃料の場合、その入居者が退去すると新しい入居者を相場の賃料で決めることになります。

購入時よりも収益が下がってしまいますので、高い賃料の入居者が入っている場合には、収入の下落を見込んでおくことも必要です。

7. 前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する

前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認しましょう。

基本的に、今の入居者から敷金を預かっているはずですので、引き継ぐ敷金は当然にあります。

ただし、今の入居者が家賃の不払いを起こし、不払い分を敷金から充当している場合には、引き継ぐ敷金が減っていることになります。

よって、敷金については充当履歴があるかどうかも確認することが必要です。

8. 瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定する

瑕疵(かし)担保責任はできるだけ長い期間で設定しましょう。

瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正によって契約不適合責任に変更されました。

契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合の売主の責任のことです。

仮に売主が契約内容と異なるものを売ったときは、買主から追完請求(修繕の請求)や、契約解除や損害賠償等を追及される可能性があります。

契約不適合責任では、買主が購入後、不適合部分を売主に通知できる「通知期間」を設定します。

この通知期間が長ければ長いほど、買主にとっては契約不適合責任を追及しやすく有利になります。

そのため、通知期間は交渉してできるだけ長めの期間(例えば6ヶ月くらい)を設定することが望ましいです。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

9. レントロールを確認する

オーナーチェンジ物件の購入前にレントロールを確認しましょう。

レントロールとは、収益物件の全ての入居者の賃貸条件の一覧表を指します。

レントロールは、賃貸面積や賃料、契約期間、契約始期等が記載されており、物件の賃貸状況が一目でわかる資料です。

何度も更新し、長く入居している借主が多い物件は、住み心地が良く、良い物件の可能性があります。

入居者の契約始期を見るといつから入居しているかを知ることができます。

ここまでオーナーチェンジ物件選ぶ際にやるべきことリストについて見てきましたが、次にオーナーチェンジに関するよくある質問についてお伝えします。

オーナーチェンジに関するよくある質問

この章では、オーナーチェンジに関する質問についてまとめました。

オーナーチェンジに関するよくある質問

  • Q1.オーナーチェンジ物件の家賃は値上げできますか?
  • Q2.オーナーチェンジの際に賃貸人変更通知書を発行する流れを教えてください
  • Q3.オーナーチェンジ時の敷金の扱いについて教えてください
  • Q4.売買時に賃料は精算してもらえますか?
  • Q5.入居者トラブルは教えてもらえますか?
  • Q6.借主に家賃の滞納があった場合どうなりますか?

Q1. オーナーチェンジ物件の家賃は値上げできますか?

オーナーチェンジ物件の家賃は、一定の適正な事情を満たす場合に値上げすることができますが、多くの場合、賃借人の同意を得ることは困難です。

値上げの方法や、断られた場合の対処法については以下の記事で詳しく解説しておりますのでご覧ください。

Q2. オーナーチェンジで購入したことを賃貸人に知らせる必要がありますか?

オーナーチェンジの際には、所有権移転手続きが完了後、賃貸人変更通知書という書類を賃借人に送付します。

通知書に記載すべき内容や、詳しい発行までの流れについては以下の記事をご覧ください。

Q3. オーナーチェンジ時の敷金の扱いについて教えてください

敷金は、売主から買主に継承します。

オーナーチェンジの時敷金継承はトラブルになりやすいため、契約書をよく確認することや、オーナーチェンジのプロに相談することが重要です。

契約書の確認方法や、敷金の基礎知識については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

Q4. 売買時に賃料は精算してもらえますか?

前所有者が前受家賃を受け取っている場合には、売買時に賃料も精算します。

通常、家賃は翌月分が前月末払いとなっていますので、売主は前受家賃を受け取っています。

月の間で引渡を行うと、その月の引渡日以降の家賃は買主のものです。

売主が既に受け取っている家賃の中で、引渡日以降の賃料は売買時に精算します。

具体的には売買代金の入金額を減額することで、賃料を受け取った形に代えます。

Q5. 入居者トラブルは教えてもらえますか?

入居者トラブルは、聞けば教えてくれるのが基本です。

入居者トラブルに関しては、不動産会社に積極的な調査義務はありませんが、買主が聞けば不動産会社に調査義務が発生すると解されています。

そのため、不動産会社に聞けば調査義務が発生するため、不動産会社を通じて確認することをおすすめします。

逆に言えば、何も聞かないと入居者トラブルに関して教えてもらえない可能性は高いです。

Q6. 借主に家賃の滞納があった場合どうなりますか?

借主に家賃の滞納があった場合、売主がすでに預かっている敷金から充当している可能性があります。

敷金から滞納分を充当していれば、買主が承継する敷金の額は減額されます。

また、3ヶ月以上の滞納が発生している場合には、契約解除事由に該当する可能性があるため、過去の滞納状況をしっかり確認することが必要です。

ここまでオーナーチェンジのよくある質問について見てきましたが、最後にオーナーチェンジ物件の売却方法について詳しくお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

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1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

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※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
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5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

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また、オーナーチェンジ物件の売却方法について解説した記事もありますので、合わせてご覧ください。

オーナーチェンジの際の手続きや注意点については、以下の記事で解説しています。

オーナーチェンジには信頼できるパートナーを

オーナーチェンジの手続きは相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。

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