転勤になったら持ち家はどうすれば良い?売却と賃貸、どちらがお得?

転勤や海外赴任が決まると、やるべきことがたくさん出てきます。その一つが、現在の持ち家の処理です。住んでいる土地から離れざるを得ず引っ越しが必要な場合において、所有するマンションや一戸建てを売却するか賃貸に出すかの2つの選択肢が存在します。

一度売却すれば、持ち家は自分の所有物ではなくなってしまいます。賃貸に出すには、入居者探しや賃貸借契約の締結など作業の手間が増えてしまいます。転勤族にとって持ち家の売却と賃貸のどちらが得なのか、その理由およびそれぞれのメリット・デメリットについてお伝えします。

転勤で持ち家を売却するメリット・デメリット

空き家になる持ち家の対処方法一つ目は、売却です。売却によってまとまったお金が手に入る一方で、せっかく苦労して手に入れたマイホームを手放すのに抵抗感があるかもしれません。

メリット

持ち家を売却する最大のメリットは、まとまった現金を手にできることです。転勤をすると、引っ越しや買い替えなどで出費がかさみます。住宅ローンの返済も継続されます。持ち家の売却で数千万円のお金が入れば、そうした出費を補ってくれる可能性があります。新天地の生活に余裕をもたらしてくれることでしょう。
また、税金や各種経費を浮かすことができるのもメリットです。持ち家を所有していると固定資産税を始めとした税金や管理費、修繕積立金などの出費が定期的にかかってきます。住んでいない家なのに、そうした出費を負担するのは厳しいのではないでしょうか。それであれば、思い切って売ってしまった方が得策かもしれません。

なおマイホームを売却する場合は、軽減税率が適用される可能性があります。売却で得た収入を「譲渡所得」と呼び、所得税や住民税などの課税対象となります。仮に転勤先で新しく家を買うとなると、譲渡益に対する税金を将来に繰り延べる(先延ばしにする)ことができるのです。
以上のように、持ち家の売却によって当座の出費や生活費をまかなうことができるとともに、余計な出費をカットできるのが売却のよいところです。

デメリット

売却をする場合は、売却活動や契約の手続きの対応に手間がかかります。。仲介してくれる不動産会社にコンタクトを取り、購入してくれる人との交渉を行い、売買契約を締結する必要があります。転勤の準備と並行して売却手続きを進めるのは、容易なことではありません。また、転勤までに売却が成約しない可能性も大いにあります。その場合は、遠方の転勤先からの対応となってしまいます。

首尾よく購入希望者がいた場合でも、住宅ローンとの兼ね合いで進まないこともあります。ローンの残債が売却金額を上回っている場合、残った分を自己資金で返済しなければなりません。転勤による引っ越しで出費を強いられ、さらに住宅ローン支払いを一括で行うのはなかなか大変です。売却するときに、仲介手数料や登記費用、印紙税、場合によっては不要な家具などの廃棄物処理費などの負担が必要になることも忘れてはいけません。

ちなみに購入価格を売却価格が下回っている場合、「譲渡損失」が発生することになります。このとき、給与所得や雑所得などのほかの所得と「損益通算」、つまり合算することができます。仮に5,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合、2,000万円の譲渡損失となります。この譲渡損失をほかの所得と損益通算し、税金の支払いを減らせるのです。
しかし、損益通算で節税できたとしても、せっかく手に入れた我が家を手放すというのは、手放すのに抵抗感があるかもしれません。マイホームはいわば自分の働いてきた証です。事情が許せば元の土地に戻って、また元の住まいに住みたいという願望を持つ方も多いでしょう。

転勤で持ち家を賃貸に出すメリット・デメリット

次は、転勤の間だけ持ち家を賃貸物件にするメリットとデメリットを見ていきましょう。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2タイプがありますので、違いを踏まえて考えたいと思います。

メリット

賃貸に出すメリットは、当然ながら家賃収入を定期的に得られること、そして転勤から戻ってきたときに再び住めることです。このためにも、普通借家契約ではなく定期借家契約で賃貸に出すのをおすすめします。
定期借家契約とは、契約の更新のない賃貸契約です。契約で定めた一定期間が終了すると、確実に住宅を明け渡してもらえます。契約期間は自由に設定でき、また借主貸主が合意すれば再契約も可能です。このように、転勤などで留守になった自宅を期限付きで賃貸することを「リロケーション」と呼ぶこともあります。現在ではリロケーションを専門とする会社も多くあり、賃貸に出す際は利用を検討しましょう。

普通借家契約と比べると、定期借家契約は賃料が安くなりがちです。しかし、普通借家契約では、借主に契約更新の意思がある場合は、正当事由(どうしても貸主がそこ以外に済むところがないなど)や契約違反がない限り更新を拒絶できません。一定の期間が経過したら転勤先から戻ってくることが明白なケースでは、家賃が安かったとしても定期借家契約を選択するのが無難です。
ちなみに、住宅ローン控除の期間内に再度元の住まいに戻ることが決まった場合、再度この控除が適用されます。覚えておいて損はありません。

デメリット

デメリットの前に、そもそも賃貸に出せるかどうか確認しておきましょう。住宅ローンを組んだ際に、金融機関と融資契約を締結しています。その契約内容に抵触する可能性があるのです。ローン返済中は他人に貸し出せない契約となっているケースが多いです。その場合は、投資用のローンへの借り換えが必要になります。
賃貸に出せることを確認したとしても、出費や手間が問題です。固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金などは自分が住んでいたときと同じように支払う必要があります。家賃収入に対して所得税や住民税などがかかりますし、賃貸の管理を委託する管理会社に対する管理委託料や設備の修繕費もかかる場合もあります。

賃貸借契約を新たに借主と結ぶとなると、その手続きの手間も考えなければなりません。借主との交渉は管理会社に委託できるものの、何でも管理会社が勝手に進めてくれるわけではありません。随時報告を受けて、その承認をする必要があります。
賃貸に出して、すぐ借り手が見つかるとは限りません。こうした空室リスクも考慮に入れるべきでしょう。入居者が見つからないと、家賃収入は入らないのに税金や管理費だけかかるという不安な状態に陥ります。この間は住宅ローン控除を受けられないため、所得税や住民税などが支払いが想定以上にかかるケースも考えられます。

転勤で持ち家を売却するか賃貸に出すかの判断ポイント

転勤中に持ち家を売却するケースと賃貸に出すケースについて、それぞれメリットとデメリットを見てきました。最後に、選択する際の判断基準を2点ご説明します。

転勤の赴任期間を考慮する

最も重要なのは、戻ってくる可能性がどれくらいあるのか、そしてどれくらい転勤で家を空けるのかということです。
数年の転勤で戻ってくる可能性が高いようであれば、賃貸に出した方がよいでしょう。最初は賃貸に出し、戻ってくる見込みが低いようなら売却するという二段構えも考えられます。あるいは賃貸すらせず、自分だけ単身赴任家族は持ち家に住み続ける方法もあります。これなら買い物場所や子供転校などを考慮しなくて済み、心配事が少なくなります。転勤が短期間であれば、単身赴任がベストです。
将来戻る見込みがない、あるいは5年以上の長期赴任になりそうであれば、思い切って売却した方がよいでしょう。もちろん、持ち家を手放す決断に際しては夫婦家族で話し合いの場を持っておくべきです。それでも税金や各種費用のことを考えると、売却の方がおすすめです。

不動産会社の買取サービスを活用する

買取サービスを展開している不動産会社に相談するのも手です。どうしても仲介による売却ですと、購入者を探すところから始めるために売却まで時間がかかりがちです。不動産会社が買い取る形にすれば、査定から決済(現金化)まで数日から数週間程度で完了可能です。引っ越しのタイミングに合わせて、スケジュールを柔軟に対応してもらうこともできます。
また買取サービスであれば、内覧対応がありません。そのため、転勤後(引っ越し後)でも元の家に赴かなくて済むようになるのです。仲介の売却活動を行っていたが、転勤までに売却が決まらなかった場合にも有効です。

なお既に転勤のために持ち家を賃貸にだしている方は、スター・マイカのオーナーチェンジの買取サービスもおすすめです。オーナーチェンジは、入居者のいる状態で売却することを言います。
スター・マイカはファミリータイプのオーナーチェンジの買取ノウハウを豊富に持っており、お客様の多様なニーズにお応えしています。「ファミリータイプは利回りが低いから買い取ってもらいにくい」と言われますが、スター・マイカでは借主退去後にリノベーションして、主にご自身の住まい「マイホーム」として購入する方に売却しています。そのため、現状は賃貸にだしていてもマイホームとして購入した住まいを高く評価してくれます。また、入居者に退去を促すことなく売却できるため、借主にも負担をかけずに買取が可能です。

まずは転勤期間の確認と不動産会社への相談を

転勤を言い渡されると、仕事の引き継ぎや挨拶回り、転勤先の社宅などの手続き、引っ越し準備などでとても忙しくなります。そんな中で持ち家の処理を考えるのは、なかなか容易ではありません。細かいところまで自分でなんとかしようとせず、まずは転勤期間を確認するとともに不動産会社へご相談ください。スター・マイカではお客様の事情を丁寧にヒアリングし、最適な買取プランをご提示しています。

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