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マンション売却の税金はいくら?計算方法とシミュレーションを解説

これからマンション売却をする人は税金について知りたい人も多いと思います。マンション売却した時の譲渡所得に対する税金は、売却で利益が出た人だけにかかります。売却した全ての人に生じるわけではありません。

また、自宅の売却であれば、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例も用意されています。

その他、マンション売却の手続きでは印紙税や登録免許税といった税金も生じます。では、マンション売却では税金がどれくらい生じるのでしょうか?

そこで今回は、マンション売却でどのような税金が発生するのかをご説明します。

 

税金が発生する場合としない場合

最初にマンション売却で生じる税金についてご説明します。

マンションを売却したときは、譲渡所得がプラスのときのみ税金が発生します。譲渡所得とは、以下の式で計算されるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡所得の計算項目

  • 譲渡価:売却価額
  • 取得費:土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額
  • 譲渡費用:仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用

譲渡所得がマイナスのときは、税金は生じません。そのため、マンションの売却で税金の有無を知るには、譲渡所得を計算することが必要となります。

譲渡価格・取得費・譲渡費用については、次の章で詳しく説明します。

譲渡所得の求め方

ここで、改めて譲渡所得の計算式を示します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

– 譲渡価額
まず、譲渡価額を求めます。マンションの売却では、一般的に売却価格に固定資産税精算金を加えたものが譲渡価額となります。

譲渡価額 = 売却価格 + 固定資産税精算金

マンション売却では固定資産税の精算を行います。固定資産税精算金とは、引渡日以降の固定資産税及び都市計画税相当額を、売主が買主から受領するお金のことです。

譲渡価額は「価額」と表記されており、厳密には売却「価格」ではないです。
価額とは品物の値打ちに相当する金額を表す言葉であり、価格とは値段を表す言葉になります。
そのため、マンション売却で固定資産税の精算を行った場合には、売却価格に固定資産税精算金を足したものが譲渡価額となります。

– 取得費の求め方
次に、取得費を求めます。取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。

取得費を計算式で示すと以下のようになります。

取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)

ここで、自宅のマンションの減価償却費は以下の式で求めることになります。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

減価償却費
減価償却費とは、年月と共に劣化していく建物に対して発生し、資産として減少する価値の費用のことです。

建物購入価額は、購入当時の売買契約書に記載された建物価格を用います。

償却率については建物の構造によって数値が定められています。マンション構造は「鉄筋コンクリート造」と「鉄骨鉄筋コンクリート造」が多いです。「鉄筋コンクリート造」と「鉄骨鉄筋コンクリート造」の償却率はともに「0.015」となります。

経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間のことです。6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

– 譲渡費用の求め方
最後に、譲渡費用を求めます。譲渡費用には以下のような費用を含むことができます。

譲渡費用として計上できるもの

  • 売却の際の仲介手数料
  • 売却に伴う広告費
  • 売却時の売買契約書に貼付けした印紙税
  • 売却に伴い支払った立退料

なお、抵当権抹消費用に掛かる「抵当権抹消登録免許税」や「司法書士手数料」はといった登記費用は、譲渡費用に含まれないことになっています。

譲渡所得にかかる税金の種類と税率

譲渡所得にかかる税金は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つです。
譲渡所得に対して税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まるのが特徴です。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。
それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税に関しては、上記税率で計算した所得税に対し、一律に2.1%を乗じて求めます。復興特別所得税の税率は所有期間による違いはありません。

節税のポイント

節税効果のある3,000万円特別控除とは

マンションがマイホーム(自宅)の場合、3,000万円特別控除と呼ばれる節税の特例を利用することができます。

3,000万円特別控除を利用したときの譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

上記の計算の結果、譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得はゼロとみなされ税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除を利用するには、マンションが居住用財産と呼ばれる不動産であることが必要です。
居住用財産とは、マイホームのことです。例えば賃貸のワンルームマンションやアパート等の他人に貸している住宅は居住用財産ではないことになります。
マンションでは、以下のいずれかの要件を満たすものが居住用財産となります。

居住用財産の定義

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合

賃貸マンションは居住用財産ではありません。しかし、元自宅なら、他人に貸しても転居してから3年後の12月31日までに売却すれば居住用財産とみなされることになります。

10年超所有軽減税率の特例

一方で、3,000万円特別控除の特例を適用しても、なお譲渡所得がプラスとなる場合は、「10年超所有軽減税率の特例」が利用できる可能性があります。

この軽減税率の特例の適用要件は、「居住用財産で所有期間が10年超となるもの」です。

軽減税率の特例の税率は以下の通りです。

譲渡所得金額※ 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

※譲渡所得は、3,000万円の特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。

所有期間が10年超であれば、長期譲渡所得よりもさらに税率が下がるため、節税することができます。

譲渡所得にかかる税金の計算のシミュレーション

ここでは、以下の例で税金の具体的シミュレーションを行います。

 

設定条件

  • マンションの種類:居住用財産(マイホーム)
  • マンションの売却価格:7,500万円
  • 固定資産税清算金:8万円
  • マンションの購入価格:4,000万円
    (土地価格:2,000万円、建物価格2,000万円)
  • 譲渡費用:230万円
  • 経過年数:20年
  • 構造:鉄筋コンクリート造(減価償却費の償却率:0.015)

まずは、譲渡所得を計算するために、譲渡価額と取得費を計算します

譲渡価額

譲渡価額は、売却価格と固定資産税精算金から計算します。

譲渡価額 = 売却価格 + 固定資産税精算金

= 7,500万円 + 8万円
= 7,508万円

取得費

取得費を計算するために、まずは減価償却費を算出します。
鉄筋コンクリート造にの償却率は、「0.015」となります。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
= 2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 20年
= 540万円

減価償却費が計算できたので、次は、土地と建物の購入価格をもとに取得費を計算します。

取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)
= 2,000万円 + (2,000万円 - 540万円)
= 3,460万円

譲渡所得(3,000万円特別控除)

譲渡価額と取得費が算出できたので、譲渡所得を計算します。
今回は、居住用財産(マイホーム)なので、3,000万円特別控除を適用して譲渡所得を求めます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円
= 7,508万円 - 3,460万円 - 230万円 - 3,000万円
= 818万円

所得税・住民税

最後に、所得税と住民税を計算していきます。

経過年数が20年ですので、軽減税率の特例も使うことができます。
3,000万円の特別控除の適用後の譲渡所得が6,000万円以下ですので、軽減税率の特例により所得税率は10%、住民税率は4%を採用します。

所得税 = 譲渡所得 × 税率
= 818万円 × 10%
= 81.8万円

復興特別所得税 = 所得税 × 2.1%
≒ 1.7万円

住民税 = 譲渡所得 × 4%
= 818万円 × 4%
≒ 32.7万円

税金 = 所得税 + 住民税 + 復興特別所得税
≒ 81.8万円 + 32.7万円 + 1.7万円
≒ 116.2万円

マンションの種類が居住用財産のため3,000万円特別控除を、また、経過年数は20年のため軽減税率の特例も使うことができました。

上記はあくまでも計算方法を示すために価格を設定しています。実際のところ、4,000万円で購入したマンションが20年経って7,500万円で売れるようなことはほとんどありません。

一般的には譲渡所得はマイナスとなることが多いので、マイホームの売却では税金が生じないことが多いです。

売却時にかかるその他の税金

次に、マンション売却で発生するその他の税金である、印紙税・登録免許税・消費税について説明します。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことです。
印紙税の金額は取引額(消費税抜き)に応じて以下のように決まっています。

印紙税は2022年3月31日まで軽減税率が適用されますので、下表の右側の軽減税率の数値が実際の印紙税額です。

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円
  • 2014年4月1日~2022年3月31日まで

登録免許税

抵当権が付いているマンションを売却するときは、売却時に抵当権抹消の登録免許税が生じます。

抵当権
住宅ローンを借りる際、金融機関がマンションに付けた担保権のことです。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
マンションでも土地と建物に分かれていますので、土地1つ、建物1つで構成されている場合は、2,000円となります。

消費税

自宅のマンションの売却の場合、消費税は生じません。
不動産の売却では、通常であれば建物に消費税がかかりますが、自宅は「例外的」に消費税が発生しない不動産となっています。

一方で、個人が売主であっても、賃貸マンションのような収益物件であれば消費税は発生することになります。マンションの価格は土地と建物の合計額で構成されますが、消費税は建物価格のみに対して生じます。

ただし、売却時に消費税を納税するかどうかは別の話です。課税事業者に当てはまるか否かで決まります。

-課税事業者(消費税を納税する義務がある事業者)
課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者のことです。基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年です。事業者となっていますが、個人であっても賃貸マンションを経営している人は個人事業主に該当します。

-免税事業者(消費税の納税義務のない事業者)
賃貸マンションの場合、家賃は課税売上ではありません。そのため、家賃以外で消費税のかかる収入が1,000万円を超えていなければ課税事業者ではないことになります。課税事業者でなければ、賃貸マンションを売却した年の消費税は納税しなくても良いということです。
消費税の課税事業者の人は、消費税の確定申告を毎年行っていますので、自分が課税事業者であることを当然に把握していると思われます。
消費税の確定申告などやったことがない人は免税事業者ということですので、賃貸マンションを売却してもその年の消費税は納税しなくても良いということになります。

その他、マンションの売却では、不動産会社の仲介手数料などの、売却によって受けるサービスに対しては消費税がかかります。

まとめ

マンション売却では譲渡所得が生じると、所得税、住民税、復興特別所得税の税金が生じます。

自宅のマンションの売却であれば、3,000万円特別控除も利用できますので、要件を確認した上でしっかりと節税も行いましょう。

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