マンション売却のポイント
手順・税金・相場・査定額UPのコツ

不動産の売り買いを、長い人生の中で何度も経験する人は少ないでしょう。不動産を購入したことがあっても、それを売却することになる事情やタイミングは人それぞれに違います。自分で購入希望者を探し、売却するのは、簡単なことではありません。不動産を売却するには、費用や売却額といったお金の話だけでなく、契約や登記など専門的な知識がなければ上手くいきません。やはり、不動産売買について詳しい不動産会社に任せるのがベストです。

マンションを売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の二つがあります。
仲介とは、依頼契約をする不動産会社にマンションの購入者を探してもらう方法です。売買契約は売る側と買う側、仲介(業者)の三者によって行います。

買取とは、売却予定のマンションを不動産会社が直接購入する方法です。不動産会社がマンションの査定をして、売る側が査定提示額に納得すれば、所有者と不動産会社で売買契約をします。この方法だと、売却までの時間が短くなるというメリットがあります。マンションを早めに処分して現金化したい人や、任意売却のような事情で、一刻も早くマンションを売りたい人には適した方法です。ただ、不動産会社が示す査定額に納得ができない場合は、買取までの時間が長くなることもあるでしょう。

マンション売却の手順

マンションを売却するまでにやるべきことや、手続きの流れを知っておきましょう。売却が完了するまでの時間は、「買取」か「仲介」かによって変わりますが、一般的に仲介の場合、数ヶ月ほどかかるケースが多いようです。思ったタイミングで売ることができないと感じることもあるでしょう。しかし、必要なことを効率よく行えば、後悔しない売却も可能です。「仲介」で売却する場合にやるべきことを順を追ってご説明します。

不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定の依頼をします。マンション査定は、複数の不動産会社の売却査定金額を比較しましょう。新聞の折り込みチラシや街の不動産会社店頭にある看板などを参考にして、周辺の物件の販売価格を確認し相場を把握しておくと良いでしょう。

売却金額は、査定する不動産会社によって違いがあります。不動産会社によって、得意とする物件やエリアが異なるためです。複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめしたのは、そのためです。

マンションの売却準備を整える

不動産会社に売却の相談をした後は、購入希望者からマンションを見たいという希望が来ることがあります。内見にはいつでも応えられるように、マンション内の清掃や荷物の整理などをしておきましょう。特に購入検討者が気になるキッチンや浴室などの水周りの清掃を行いましょう。

不動産会社と媒介契約をする

まず最初に、不動産会社と売主側の間で媒介契約を結びます。媒介には、不動産会社一社のみに依頼をする「専属専任媒介契約」と、一社のみの依頼または売り主が見つけた購入希望者に売却を進める「専任媒介契約」、いくつかの不動産会社に同時進行で売却依頼をする「一般媒介契約」の三種類があります。

専属専任媒介契約を結ぶと、その契約相手の業者があっせんした買い手以外の人にマンションを売却することはできません。その代わり、業者は売主の物件売却のためにどんな活動をしたか、業務報告を定期的に行う義務を負います。一社の不動産会社にすべてを任せて買い手を探してもらうか、それとも、複数の不動産会社で広くマンションの買い手を探してもらうか。不動産会社の特性やご自分の事情にあわせて媒介契約の内容を選びましょう。

内見の受け入れや価格交渉を行う

媒介契約を結んだ不動産会社は、マンションの購入希望者を募るために、インターネットや広告印刷物などにマンションの情報を掲載して宣伝をします。

物件が気に入った人から内見希望や問い合わせがあれば、不動産会社はマンション現場に同行し、物件の見学に立会います。マンションの現況が居住中であっても、内見希望者からの問い合わせがあれば、不動産会社は内見受け入れをします。そのため、売り主は日程調整をして立会いを行う必要があります。マンションの購入希望者のさまざまな希望や価格の交渉など、不動産会社は仲介契約に則って、相手との交渉を行ってくれます。

買い主との売買契約を交わす

マンションの売買は、売り主と購入希望者との二者契約ですが、媒介契約を結んでいる不動産会社は、売り主と買い手の間に入って仲立ちし、引渡しまで間を取り持ちます。 

不動産売買契約書の中には、

・売却するマンションの物件に関する情報
・代金の支払い時期と支払い方法
・引渡し時期
・所有権移転登記の申請時期 等

を必ず記載しなければなりません。また、別段の特約(代金以外に授受する金銭額と目的、契約解除に関する定め、住宅ローンのあっせんに関する定め、税金などの不安に関する)事項があれば、あわせて契約書に記載します。

不動産会社が仲介する売買取引では、宅地建物取引士(有資格者)が、重要事項説明を必ず行う決まりになっています。また、残代金の支払いと物件の引渡し、所有権移転登記の申請手続きといった決済業務も行います。

契約書面には、専門用語がたくさん並んでいて難しいと感じるかもしれませんが、署名押印すれば契約は成立してしまいます。書面の記載事項を一つ一つ確認して、分からないことは、契約書にサインをする前に解決しましょう。

不動産の引渡し

マンションの売買契約書を交わしたら、買い主から購入代金を受け取るのと同時に、売り主は不動産の引渡しを行い、売却手続は終了します。基本的には、売買契約書に記載している引渡し日までに、引越しを完了させる必要があります。。買い替え等の事情で、引渡し日までに引越しが完了できない場合には、明け渡しの猶予を設定することもあります。

事情があって、できるだけ早く売却してしまいたい場合は、仲介よりも買取を選択したほうが、早く売却できます。買取は、不動産会社が直接購入するので、購入検討者を探すための広告宣伝活動や内見の対応が不要になるためです。

買取の査定金額は仲介より低くなる傾向にありますが、仲介手数料がかかりません。買取と仲介を比較する際は、売却までの期間と「追加費用が発生する可能性があるかどうか、」「また売却時に掛かる手数料がいくら必要になるか」など、支払う費用の合計額で比べるようにしましょう。

マンションを売却する際にかかる税金

マンションの売却(譲渡)には、場面に応じて税金がかかります。
どんな種類の税金があって、いつ、どのタイミングで納税することになるのかを、しっかりと理解しておきましょう。

印紙税

印紙税は、「課税文書」と呼ばれる契約書に、収入印紙を貼って消印をして納税します。契約書に記載している額面によって、納める収入印紙の税額が定められています。

不動産の取引でこの印紙税がかかる主な契約書には、不動産売買契約書、工事請負契約書、ローン契約書などがあります。

マンションを売却する際、印紙税が必要になるのは、売買契約書の取り交わしの時です。売主と買主の契約書にそれぞれ収入印紙を貼って消印をします。マンションを売却するときに利益がなくても、売却代金に対して印紙税が必要になる点に注意しておきましょう。

登録免許税

所有しているマンションを売却したとき、そのマンションが今は誰のものなのか、売買をした当人同士にしか分かりません。

そこで、土地または建物の所在地や、所有者の住所氏名を登記簿(公の帳簿のようなもの)に記載して、現状の権利関係が誰でも分かるように「登記」します。この登記に要する税金のことを、登録免許税といいます。

また、住宅ローンを利用してマンションを購入した場合は、融資の担保として金融機関の抵当権が登記されています。融資を受けたマンションを売却する場合、まず住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記を行います。そして、すでに引っ越しをしている場合は住所変更登記を行います。これらの抹消登記や住所変更登記にも、登録免許税がかかります。一般的に、抹消登記や住所変更登記を売り主の負担で、所有権移転の登記を買い主の負担で行います。手続きは司法書士に依頼をするのが通例ですので、決済時に司法書士に対する報酬費用と一緒に登録免許税を支払うのが一般的です。

所得税・市民税

給与や事業で収入を得た人は、その所得に応じて、一定の割合を乗じて所得税・市民税を納めます。サラリーマンの方はこれらの税金を天引きして給与として支払うので、税金を納めている感覚が薄い人もいるでしょう。

マンションを売却すると売却金額を手にします。もし、マンションを譲渡して利益が出れば、働いて得た給料や事業収入とは別に、マンション売却の利益に対しても所得税や市民税が課税されることになります。平成25年から平成49年までの間は、所得税に対して2.1%の復興特別所得税も上乗せされます。

譲渡所得は、売却金額(譲渡対価)から取得費や譲渡にかかる費用を差し引いて計算します。マンションを購入したときよりも高い値段で売れたときの利差益が譲渡所得です。取得費には、売却するマンションの購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や登記費用などの諸経費も含みます。

マンションは住み続けている間に老朽して、価値が減少していきます。これを「減価償却費」といいますが、この減価償却費も取得費から差し引きます。減価償却費は、(マンションの購入価格×0.9×償却率×経過年数=定額法)で求めることができます。

ここで0.9を掛けるのは、不動産の残存価格分として取得価格の10%(0.1)を残す、かつての税法上の決まりによるものです。平成19年の税法改正で、残存価格分の計算はなくなりました。ただ、「自己の居住用に供する」住宅は、これまで住んでいた期間の償却費を求めるので「旧(改正前の)定額法に準じて」計算する、また税法改正以降に購入したマンションも同じく、「自己使用」期間の減価償却費を計算する時は、0.9を掛けた旧定額法を用いると、国税庁が示しています。売却時の仲介手数料や印紙税などの諸経費は、譲渡費用として差し引きます。

譲渡所得に乗じる税率は、その不動産を所有していた期間で異なります。売却するマンションの所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」として所得税率30.63%、住民税率9%です。5年を超える期間にわたってマンションを所有していた場合は「長期譲渡所得」となり、所得税率15.315%、住民税率5%になります。(所得税の税率には復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が含まれています。)

マンションの所有期間によって税率が半減するほど違ってきますので、5年を節目として売却時期を検討するのがポイントです。ただし、所有期間をカウントする基準は、マンション購入日(引渡し日)ではなく、譲渡した年の1月1日時点だという点に注意しておきましょう。

マンションを売却する際に税金が控除されるケース

マンションを売却したとき、必ず利益が出るとは限りません。もし、売却して赤字になった場合は、分離課税の別立て所得(給与など)と通算することができます(損益通算)。これにより、その年の総所得が減るので、結果として税金を軽減できます。

マイホームを売って受けた損失で一定のものを譲渡損失といいます。適用条件に沿っていれば、売却した年は損益通算で、また翌年以降3年は「繰越控除」で譲渡損失を通算することができます。

利用できる制度とその条件

マンションを売却する際に損失が出た場合、他の所得と損益通算や繰越控除ができるかどうかが気になるところでしょう。条件と要件によって適用される2つの制度があります。

一つ目が、マンションの売却代金でローンの残価を返済しきれなかった場合の「特定居住用財産の譲渡損失の損益計算・繰越控除」です。二つ目は、住宅ローンを利用して新たなマイホームを購入する「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」です。 

二つの制度に共通している条件は、

・自分が住んでいる、または住まなくなって3年目の年末までの譲渡であること(居住用財産)
・譲渡したマンションの所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年超である
・合計所得が3000万円以下であること
・譲渡した年の確定申告書に所定の明細書を添付して申告されていること
・居住用財産の3000万円特別控除または買い替え特例を、前、前々年に受けていないこと

買換え等の場合の繰越控除を適用するには

・新たに取得するマイホームの床面積が50㎡以上(上限なし)であること
・新しいマイホーム取得のために10年以上の割賦償還で借入れ返済されること

上記が条件に追加されます。
二つの制度要件を満たせば併用することもできますが、繰越控除の適用をする期間は所得税が0になるので、住宅ローン控除が適用されない年もでてくるでしょう。

譲渡マンションのローンが残っている場合、繰越控除を適用するには、「譲渡契約日の前日に、金融機関からの借入金残高がある(10年以上の割賦償還返済)」ことが条件になります。この繰越控除制度は、別にマイホームを購入する必要はありません。賃貸物件に移り住んだ場合でも、条件を満たせば適用されます。

二つの繰越控除制度にかかる要件のなかで、特に注意したいのは、その年の合計所得3000万円以下(給与収入だけの人は年収3220万円以下)の年の分に限って繰越控除が適用される点です。給与以外に不動産収入や報酬を得ている人は、収入合計金額がその年々で変わることも考えられるので、国税庁のホームページにある、繰越控除に関する収入要件や控除適用条件をみて、自身の現状を整理しながら確認してみましょう。

マンションの売却価格の相場の調べ方

マンションの売却価格は、不動産会社によって、またその物件ごとの条件によって変わります。まずは、売却を考えているマンションと条件が近い物件が、どれくらいの価格で取引されているかを参考にしましょう。マンション購入者向けの、さまざまな情報を把握した上で、不動産会社に依頼をするのがよいでしょう。

マンション購入者向けの情報を調べる

中古物件を販売する不動産会社は、販売するマンションの情報だけでなく、周辺エリアで人気が高く引き合いの多い物件の傾向など、マンション以外の情報も持っています。人気がある物件の広さや間取り、部屋の向きや周辺施設の利便性など、いろんな条件が重なりあって販売可能な価格を決定しているのです。マンションを売却する時には、どれほどの値段で取引されることになるか、その「価格」が気になるでしょうが、床面積や築年数にも注目してみましょう。

地元の不動産会社を訪ねて、扱ってきたマンションの種類やその価格帯について、質問や相談に応じてもらうのもいいでしょう。また、インターネットの不動産ポータルサイトなどで検索すれば、エリアや広さ、築年数など条件を選択して、たくさんの情報を集めることができます。

条件の近い物件の過去の取引価格を調べる

所有しているマンションの周辺にある、条件の近い物件が取引されていた価格帯や人気の価格ゾーンといったような、物件と価格にかかわる傾向も調べておきましょう。物件の引き合いが見込めるか、他の競合物件と比べて魅力的に感じるかなど、売却の目安を探るのに役立ちます。

過去の地価を時系列で調べることができるサイトもあります(国土交通省公式サイト:「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」)。開発予定がある土地の価格は上昇し、人気が集中するエリアは価格相場が値上がりする傾向があります。

マンションの査定額を上げるコツ

所有するマンションは、その期間が経過すれば価値も減少していきます。売却額や査定額を高く見積もるなら、経年数が短いほうが、住居価値として高くなるのは想像できるでしょう。

しかし、築年数が短ければ査定額も高い、という単純な理由のほかにも、マンションの査定額を決めるポイントはいくつかあります。このポイントを踏まえて、不動産会社がはじめに示した査定額から更に査定額アップを狙いましょう。

売却時期を見極める

マンションなどの不動産を購入する人は、たいてい購入して引越ししなければならない「時期」に合わせて物件を探し始めます。「いい物件に出会ったら買おうかな」と思いながら、長い間物件を探している人もいますが、転勤や転職、家庭の事情で引越しを迫られるタイミングにあわせて購入する人のほうが多いでしょう。

特に、不動産販売数が多くなるのは、1月から3月の年度が変わる前の時期です。新年度を迎える前に引越しを終えられるように考えて、積極的にマンションを探す時期といえます。マンションの購入を考えている人は、年明けあたりから本格的に物件を探し始めるので、年末に向けて、不動産会社に相談するのが理想でしょう。繁忙期の前にマンション売却時期を予定することができれば、条件次第では査定額が上乗せされる可能性が高くなります。

年度があけて新生活がスタートする4月以降には、不動産取引の動きが鈍ります。このタイミングに入ってしまうと逆に査定額が下がってしまうかもしれません。その際は、秋の人事異動や配置転換が行われるタイミングを狙ってもいいかもしれません。春に続いて秋も引越しが増える時期ですので、所有し続けることができるなら、秋に売却する見通しで査定をしてもらうといいでしょう。

査定方法に注意する

マンションなどの不動産を査定する方法には、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つがあります。なかでも、中古マンションを扱う不動産会社が、査定額を出すときに使うのは取引事例比較法です。

過去の取引実績から、売却査定のあったものに近い物件の取引を参考にして査定額を割り出すのが「取引事例比較法」です。ただ、不動産業界にも流行や傾向がありますし、利便性や立地のわずかな違い(東向きか西向きか、など)が査定額にそのまま影響します。

現実的な査定額を知りたいなら、不動産会社に訪問査定をお願いするのがベストでしょう。周辺にある類似物件の取引を参考にして、実際のマンションの状態や立地、間取りなどの条件を足し引きして査定金額を出します。ただ、不動産の売却価格はその時期やニーズによっても変わるので、不動産会社が提示する査定額は、あくまでも「売却に応じられそうな価格」だということを気に留めておきましょう。

不動産会社の特徴を知る

高層マンション販売が得意、ファミリー向けマンション販売が得意など、不動産会社と言っても、その取り扱い物件やターゲット層は、会社によって全く異なります。その会社が得意な物件の場合は、査定額が高くなることがあります。最近では、インターネットを利用して全国的な展開をする系列不動産会社もありますし、長い間地域に根ざしてエリアを一手に引き受ける地元不動産会社もあります。

また、賃貸物件、買取専門、施工販売、仲介といったように、不動産を扱う手段もさまざまです。そして、どの部分に特化している会社かによって、査定額も大きく変わってくる可能性があります。売却や販売実績が高く、長く続いている会社を中心にして査定を依頼すると良いでしょう。

最後は気持ちよく取引できたと思えるような売却のために

所有している不動産を売るためには、それ相当の時間と準備が必要です。売却に必要な手続きをお願いする不動産会社選びからスタートして、査定額を比較し、売却価格と現在のローン残高などから資金計画を検討する必要があります。同時に、その時々で何度も重要な決断を迫られるでしょう。

条件を比較検討するのはとても大事なことです。しかし、今よりもっといい条件をずっと求め続けていては、いつまでたっても売却は進まないでしょう。どんな準備が必要で、いつまでに契約して、どのような手続きをするか。全体の流れの中で、今どの段階なのかを意識しながら進めることが重要といえます。

不動産会社からいろんな条件を提示されたとしても、売却を決めるのは自分の気持ち次第です。不動産会社はその専門知識や経験をもとにして、いろんなアドバイスをしてくれるでしょう。しかし、全てをそのまま鵜呑みにするのではなく、あくまでも自分が決めて契約をするという気持ちをしっかりと持ちましょう。そして、全ての手続きを終えたとき、ホッと喜びを感じられるような売却を実現しましょう。

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