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任意売却の流れとは?基本的なステップを知っておこう!

住宅ローンを返済できなくなった時、残債を一括返済する方法の一つとして任意売却があります。

しかし、任意売却について、どのように進めればいいのか、スケジュールはどのようになるのかなどが気になる方もいるでしょう。

そこでこの記事では、「任意売却の流れ」にフォーカスしますので、ぜひ最後までご覧ください。

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任意売却の流れ

まずは任意売却の流れを把握しましょう。

任意売却の流れは、以下の通りです。

任意売却の流れ

次の章からは、具体的なステップについて解説します。

住宅ローンの滞納発生

通常、住宅ローンを払えなくなりそうになったら、まずはリスケジュールと呼ばれる条件変更をします。

任意売却に至るには、まず住宅ローンの滞納が発生している状況が前提となります。

リスケジュールとは、返済期限を一時的に延ばすことで、毎月の返済額を減らす暫定的な措置です。期間は長くても2~3年となります。

リスケジュール終了後は元の返済額に戻りますが、それでも滞納してしまう場合、初めて滞納が発生することになります。

本格的な滞納となる前に、まずは金融機関に対してリスケジュールの相談をすることが重要です。

期限の利益の喪失の発生

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、「期限の利益の喪失」となります。

住宅ローンは、長期にわたって返済していくものです。

例えば35年ローンなら、金融機関は完済まで35年も待つことになります。

ゆっくり返せば、その分毎月の返済額は小さくなるため、借主にとっては利益と言えるでしょう。

長期にわたって少しずつ返済すれば良いという利益を、「期限の利益」と呼びます。

滞納は、金融機関との約束を破ることを意味するため、金融機関が与えていた「期限の利益」は解消されることになります。これが「期限の利益の喪失」ということです。

通常、滞納するとすぐに期限の利益の喪失が発生するわけではなく、1~2ヶ月なら待ってもらえます。

しかし、滞納が3ヶ月以上続いた時点で、初めて期限の利益の喪失が発生します。

期限の利益を喪失すると、金融機関から住宅ローン残債の一括返済を迫られます。

競売か任意売却かの判断

一括返済を迫られると、お持ちの不動産を売るにあたり、競売か任意売却かを判断することになります。

住宅ローンを借りている時、不動産には抵当権が設定されていることが通常です。

抵当権
抵当権とは、お金を借りている人が万が一お金を返せなくなった場合、競売によってローン残債を回収できる権利のことです。
競売
競売とは、債権者(お金を貸している人)のために裁判所が行う、強制的な不動産の売却のことを言います。

住宅ローンを返せなくなると、最終的には競売になるのが原則です。

しかし、債権者は競売という手段にこだわっているわけではありません。

例えば、債務者(お金を借りている人)が自主的に不動産を売却し、一括返済するケースにも応じてくれます。

このように、競売以外の任意の手段で売却することを任意売却と呼びます。

任意売却とするには必ず債権者の合意が必要で、金融機関に競売以外の手段を認めてもらう必要があります。

専門の不動産会社に相談

任意売却をしたいと思ったら、任意売却を専門とする不動産会社に相談します。

原則として、任意売却後に残った残債は返済しなければなりません。

しかし、必ずしも売却後の残債を満額返済しなければならないということではなく、返せる範囲で返済するという交渉が可能です。

また、売却をすると引越しを行わなければなりません。交渉次第で、任意売却額の中から引越し費用も確保できます。

任意売却の専門会社は金融機関に対して、任意売却の合意を得るための交渉をしてくれます。

このような交渉によって、債権額を圧縮できるでしょう。

価格査定

債権者は、任意売却に簡単に応じてくれるわけではなく、任意売却における売却価格を前提に判断します。

そのため、任意売却の専門会社は不動産の価格査定を行います。

任意売却は特殊な売却となるため、買取会社が不動産を買うことが基本です。

買取会社は、再度販売することを目的として物件を購入するため、その金額は市場価格の80%程度となります。

債権者との調整・合意

価格査定を受けたら、その金額を基に任意売却することに関して、債権者の合意が必要です。

債権者が売却金額に納得したら、任意売却ができることになります。

債権者が1人の場合には、その人の合意を得るだけで良いので、大きな問題にはなりにくいでしょう。

一方で、債権者が複数人いる場合は調整が必要となります。

住宅ローンの滞納をしてしまう人は、他にカードローンや消費者金融などからお金を借りているケースも多いと言えます。このような場合、債権者が複数人いることになります。

任意売却をする時は、このような他の債権者との合意も必要です。

具体的には、どのように売却額を配分するかという調整をしなければなりません。

この際、いわゆる「ハンコ代」と呼ばれるものが発生します。

競売では、抵当権の設定順位ごとに配分ルールが厳格に決まっているため、複数債権者との調整は必要ありません。

しかし、任意売却では配分ルールが決まっていないため、話し合いで調整する必要があるのです。

販売開始

複数の債権者がいる場合、債権者間の調整までが山場とされ、調整が終われば売却活動を開始します。

価格査定の時点で不動産会社が決まっていれば、すぐに予定価格で売却されます。

買受人決定

任意売却では、買主のことを買受人と言います。

買受人決定
買受人決定とは、売却が決まることを指します。

任意売却では、必ずしも専門の不動産会社だけが購入するわけではありません。

お金を払える親族などがいるのであれば、その人に売却しても構わないのです。

任意売却後も今の家にそのまま住み続けたい場合は、親族に購入してもらい、その人に家賃を払って住み続けるケースもあります。

債権者が買受人の価格に納得すれば、このように誰かを買受人に指定して売却することも可能です。

任意売却後にそのまま住み続けることを、リースバックと呼びます。

競売は入札形式での売却となるため、誰が買受人になるか分かりません。

そのため、競売ではリースバックをしたくてもできないのが通常です。

一方、任意売却なら買受人を指定できますので、リースバックを行いたい場合は任意売却を選択します。

リースバックについては詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

売買代金の承諾・配分調整

売却が決まったら、売買代金の承諾と配分調整を行います。

配分調整とは、具体的に「引越し代のねん出」と「ハンコ代の調整」です。

ハンコ代については、特にいくら払わなければならないというルールがないため、トラブルとなることも多いと言えます。

売買契約・決済

任意売却では、売買契約の締結と引渡しを同日に行います。

一般的な売却では、売買契約と引渡しの間には1ヶ月程の時間を設け、売買契約時点では先に手付金を支払います。

ところが、お金のない債務者に先にお金を渡すと逃げてしまう可能性があるため、任意売却では手付金の授受はありません。

また、任意売却の契約書には白紙解除条項もあります。

債権者のいずれかが反対した場合に備え、買主が違約金無しで白紙撤回できるようにしておく必要があるのです。

その他、売却後に買主が契約の解除をすることもできません。

任意売却の売買契約書は少し特殊であるため、一般の人が購入者になることはあまりなく、基本的には買取会社が買受人となります。

早期売却には買取の利用がおすすめ

ここまで、任意売却について説明してきました。

すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

まとめ

住宅ローンの支払いが難しくなったら、まずはリスケジュールの検討を行います。

リスケジュールしても払えないことが明らかであれば、早めに任意売却の相談をするようにしましょう。

任意売却が完了するまでには、10個のステップが存在します。

この流れを一通り覚えておけば、万が一任意売却を行うことになった場合に備えることができるでしょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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