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抵当権とは?抹消しないとどうなる?必要な費用と注意点

住宅ローンの返済が終わると、晴れ晴れした気分になると思いますが、ここで絶対に忘れないでほしいのが「抵当権抹消」の手続きです。

「抵当権抹消」は、不動産の登記簿から抵当権を消す手続きで、司法書士に依頼する場合の報酬は、5千円~1万5千円くらいが相場となります。

抵当権の抹消登記は、不動産の登記の中では簡単な部類となるため、自分で挑戦してみようかなと考える人も少なくありません。

ただし、登記には細かいルールがたくさんあります。

そこでこの記事では、抵当権を抹消する手続きの全体の流れから、書類の作成方法から提出方法まで解説していきましょう。

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抵当権抹消の仕組み

抵当権の抹消が必要になる場合

抵当権抹消の解説には登記簿、抵当権といった用語が出てきます。
まずはこれらについて順を追って解説し、抵当権の抹消が必要になるケースを見ていきましょう。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。

登記簿とは、土地や建物について、所在地、面積、用途、所有者などの権利関係を記載した公簿です。
登記簿は、不動産について正しい情報を提供するため、法務局で管理されています。

手数料を払えば誰でもその内容を確認することができます。

法務局で交付してもらえる登記簿の写しのことを、「登記簿謄本」または「登記事項証明書」といいます。

抵当権を設定すると、住宅ローンの返済ができなくなったときに、銀行は担保にした土地や建物を差押えることができます。

住宅ローンを借りたときには、抵当権を設定したことを登記簿に記載します。

これが、抵当権の設定登記です。

登記簿謄本には、お金を借りた金融機関名や、日付、借入金額、利息などが記載されます。

抵当権抹消登記
抵当権抹消登記とは、登記簿から抵当権を消す手続きです。

住宅ローンを全額返済すると、銀行が不動産を担保にする権利はなくなるので、法律的には抵当権の効力が無くなります。

しかし、手続きをしないと、登記簿には「抵当権が設定されている」という記載が残ったままになってしまいます。

そこで必要になるのが、不要となった抵当権についての記載を削除する「抵当権抹消登記」です。

抵当権抹消登記が必要となるのは、次のような場合です。

抵当権抹消登記が必要になるシーン

  1. 予定どおりに返済終了したとき
  2. 全額繰り上げ返済したとき
  3. 売却と同時に住宅ローンを返済するとき(抵当権抹消登記と同時に、登記簿上の所有者を変更します)
  4. 住宅ローンを他の金融機関で借り換えるとき(抵当権抹消登記と同時に、借り換え後の抵当権を設定します)

抵当権を抹消しないとどうなる?

ここからは、抵当権抹消登記を行わないとどうなるか、具体例を挙げて解説していきましょう。

抵当権抹消登記を行わなくても、すぐに困るわけではありませんし、罰則もありません。

住宅ローンを借りていた銀行に、迷惑がかかることもないです。

しかし、そのままにしていると、将来、売却や相続が起きたときに困る可能性があります。

困ってからあわてて手続きすると、書類の期限切れや紛失の可能性が高くなるでしょう。

書類を紛失してしまった場合、書類の再発行には非常に手間がかかりますし、再発行できない書類もあるので、手続きがもっと複雑化します。

ローンを完済したら、忘れないうちに早めに手続きをおすすめします。

抵当権を抹消しないまま、不動産を売ることはできる?

では、抵当権抹消しないで不動産を売ることはできるのでしょうか?

登記簿上で抵当権が設定されたままだと、住宅ローンの返済が残っていて、抵当権の効力があるように見えてしまいます。

そのため通常、抵当権がついている不動産を買う人はいません。

所有者が変わっていても、前の所有者が住宅ローンを延滞したら、不動産を差し押さえられてしまうからです。

「住宅ローンの返済は終わっている」と説明するだけでは信頼性に欠けるので、現実的には、抵当権抹消登記を行ってからでないと不動産は売却できません。

では、抵当権抹消登記をしていない不動産を相続したらどうなるのでしょう?

相続した不動産を売却したり、借入の担保にしたりする場合には、相続人の名義に変更して抵当権も抹消する必要があります。

ところが、この時点であわてて抵当権抹消登記しようとすると、相続人は必要書類を探すことから始めなければなりません。

相続人に余計な負担をかけないためにも、ローンを完済したらすぐに抵当権を抹消しておくことが大切です。

登記簿の「住所・氏名」の変更がある場合

登記簿に記載されている所有者の住所・氏名の変更がある場合には、これらを変更してからでないと抵当権抹消ができません。

引越しや婚姻などにより、住所や氏名が変わっている場合には、住所・氏名の変更をしてから抵当権抹消登記を申請します。

相続が発生し、登記簿が亡くなった人の名義になっている場合には、「相続登記」してから抵当権を抹消します。

相続登記
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合の名義変更手続きのことです。

抵当権の抹消に必要な費用

ここでは、抵当権抹消登記に必要な費用について解説していきましょう。

ここでいう必要な費用は「実費」と「司法書士に依頼する場合の報酬」に分けられます。

自分で手続きするなら、費用は「実費」だけです。

抹消にかかる費用は次のとおりです。

抵当権の抹消に必要な費用

  • 登録免許税(1,000円×不動産の数)
  • 登記事項証明書の取得費用(取得方法によって異なるが、1通あたり数百円)
  • 交通費または送料
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記をした際に課税される国税です。

一戸建ての場合は土地と建物で1,000円×2となります。地2筆と建物なら、3,000円です。マンションの場合は、1つの登記簿に土地と建物の両方について記載されている形式が多いですが、部屋が1つと敷地が1筆であれば2,000円です。

マンションの土地の筆数については、「敷地権の目的である土地の表示」の欄で確認できます。

土地が2筆以上に細かく分かれていると、登録免許税が高くなります。

では、登記事項証明書の取得費用はどうでしょう。

抵当権抹消の各種書類を作成するために、登記事項証明書を取得して、現在登記されている内容を確認します。

すでに手元に登記事項証明書があれば、必要ありません。

登記事項証明書の取得費用は、取得する方法によって費用が異なりますが、1通あたり335円~600円です。

インターネットを使用してパソコン画面上で確認する場合「登記情報提供サービス」の「一時利用」でクレジットカード決済すれば、1物件334円です。

インターネットで交付を申し込み、法務局で受け取る場合「登記・供託オンライン申請システム」の「かんたん証明書請求」で申し込むと480円です。

インターネットで交付を申し込んで、郵送してもらう場合「登記・供託オンライン申請システム」の「かんたん証明書請求」で申し込むと500円です。

なお、法務局窓口で取得する場合、600円で取得が可能です。

司法書士に支払う報酬の相場価格

抵当権抹消の手続きは、自分で行うこともできますが、忙しい場合には司法書士に依頼すると簡単です。

司法書士に依頼する場合には、上記実費のほか、司法書士への報酬(手数料)が発生します。

抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼するときの相場

  • 司法書士への報酬の相場は、抵当権抹消だけなら5千円~1万5千円前後
  • 抵当権抹消と合わせて、住所変更も行う場合は+1万円前後、相続登記を行う場合は+5~10万円前後

忙しい人、平日に法務局に行けない人、書類を作成するのが面倒な人は、司法書士に依頼するのがおすすめです。

時間がある人や、節約したい人、登記に興味がある人は、自分でやってみるのもよいでしょう。

抵当権抹消だけなら、自分でも意外と簡単にできます。

抵当権抹消を司法書士に依頼する場合の手続き方法

ここからは、司法書士に依頼する場合の手続きと、自分で手続きする場合の手続きについて、それぞれ詳しくご紹介します。

抵当権抹消は、どこの司法書士に頼んでもかまいません。

司法書士へ支払う報酬のほか、交通費や通信費についても事前に確認しておきましょう。

東京司法書士会」「大阪司法書士会」などのホームページを活用すれば、地元の司法書士を検索できます。

住宅ローンを借りていた金融機関に相談して、近くの司法書士を紹介してもらうのもいいでしょう。

抵当権抹消を司法書士に依頼する場合の必要書類は、次のとおりです。

抵当権抹消を司法書士に依頼する場合の必要書類

  • 司法書士への委任状
  • 銀行から受領した書類一式
  • 身分証明書のコピー

司法書士への委任状の書き方

司法書士が準備してくれる委任状に、所有者の住所・氏名を記載します。

不動産が夫婦などの共有名義になっているときは、それぞれ委任状を用意してください。

印鑑は実印ではなく、認印でかまいません。

銀行からもらった書類の取り扱い

基本的に、銀行から受領した書類をそのまま司法書士へ渡せばOKです。

書類の一部には空欄があるかもしれませんが、書類の不備を防ぐため、空欄を埋める必要があるかどうか事前に司法書士に確認しましょう。

抵当権抹消を自分で依頼する場合の手続き方法

抵当権抹消の流れ

抵当権抹消の全体の流れは次のとおりです。

抵当権抹消するときの流れ

もう少し詳しく書くと下記のようになります。

抵当権抹消の全体の流れの詳細

  1. 住宅ローンを全額返済
  2. 銀行から必要書類を受領
  3. 「登記申請書」を作成して法務局で申請
  4. 不備があったら修正に行く
  5. 登記完了後に書類を受け取る

一般的には、全額返済してから1~2週間後に、抵当権抹消に必要な書類が銀行から郵送されてきます。

自分で作成した「登記申請書」と、銀行から受領した必要書類に、登録免許税を添えて法務局で申請しましょう。

書類の作成でわからない部分があれば、法務局で相談し、その場で修正してから提出するとスムーズです。

郵送で提出することもできますが、申請書類に不備があると、後日法務局から電話がくるので、補正(書類を修正すること)のために後日法務局に行く必要があります。

補正には、申請書に押印した印鑑が必要です。

登記が完了したら、申請書に押した印鑑を持って再度法務局に行き、返却書類を受領しましょう。

「登記完了証」と「抵当権設定契約証書」などが返却されます。

なお、申請のときに返信用封筒を添付しておけば、郵送してもらうことも可能です。

抵当権の抹消申請ができる場所

抵当権の抹消書類は、その不動産を管轄する法務局に提出します。

不動産の所在地ごとに管轄法務局が決まっているので、法務局のホームページで調べましょう。

開庁時間は、平日の午前8時30分~午後5時15分です。

必要書類と印鑑を持参すると、「相談窓口」で書類をチェックしてもらえるので、間違いがあればその場で訂正してから提出するのがおすすめです。

ほとんどの法務局の相談は、予約制をなっているので、あらかじめ電話してから行きましょう。

提出したら、登記完了日を確認してください。

法務局の混み具合にもよりますが、1~2週間ほどで登記が完了します。

郵送で提出する場合の注意点

郵送で申請する場合、申請する不動産を管轄する法務局の「不動産登記申請係」宛てに送付してください。

抵当権抹消登記に必要な書類一式と、登記完了後の書類を返却してもらうための返信用封筒を同封します。

返信用封筒には、簡易書留分の切手を貼り、自身の住所を記入しておいてください。

送付する封筒の表面には「不動産登記申請書在中」と記載し、簡易書留で郵送しましょう。

前述のとおり、郵送の場合には、提出前に書類の書き方を相談や、不備がないかどうかチェックしてもらうことができませんので、行きやすい法務局に相談予約するのがおすすめです。

また、登記申請書には捨印を押しておきましょう。

小さな間違いであれば法務局が修正してくれることもあります。

必要書類の作成方法と提出方法

ここからは、抵当権の抹消に必要となる書類の、作成方法や提出方法をご紹介していきます。

必要書類は次のとおりです。

抵当権抹消に必要な書類

  • 登記簿謄本(提出はしませんが、内容を確認しながら書類を作成します)
  • 抵当権抹消登記申請書(自分で作成するもの)
  • 登録免許税(収入印紙を購入する)
  • 銀行から受領した書類(4種類)

銀行から受領した書類の詳細

  1. 登記原因証明情報・・・「解除証書」「弁済証書」「放棄証書」などの書類(金融機関によって名称が異なります)
  2. 代理権限証明情報・・・金融機関からの委任状
  3. 登記識別情報または登記済証・・・「抵当権設定契約証書」に「登記済」のスタンプが押されているものなど
  4. 資格証明情報または会社法人等番号・・・平成27年11月より、登記申請書に会社法人等番号を記載することになりました。会社法人等番号を記載しない場合には、発行後1ヶ月以内の「代表者事項証明書」の添付が必要です。銀行の統廃合がある場合には、銀行の閉鎖登記簿謄本等も必要になる場合があります。

ここからは、各書類の準備方法について解説していきましょう。

不動産の登記簿謄本

最初に、登記簿謄本(登記事項証明書)を取得します。

提出はしませんが、この内容を確認しながら、他の書類を作成します。

登記簿謄本を請求する際には、土地については「地番」、建物は「家屋番号」で請求する必要があります。

「地番」と、普段使っている住所(住居表示)は一致しないことが多いので、法務局に電話するか、法務局の窓口で教えてもらいましょう。

このとき、登記簿謄本は、「共同担保目録」を付けて取得します。

すると、登記簿謄本の末尾に、抵当権に入っている不動産の一覧が記載されます。

例えば、近所の人と共有している私道にも抵当権が設定されているかもしれません。

抵当権抹消登記申請書

登記申請書は、決まった用紙に記入するのではなく、ヒナガタを参考にして自分で作成しなければなりません。

申請書はA4用紙を使用し、パソコンで作成するか、ボールペンなどで手書きしてください。

こちらが申請書の記載例です。抵当権抹消登記申請書登記申請書の様式・記載例は法務局のホームページからダウンロードできます。

下記のページの16)抵当権抹消登記申請をご覧ください。

出典:法務局「不動産登記の申請書様式について

ここからは、各項目の記載方法について解説します。

登記の目的

「抵当権抹消」と記載します。

原因

銀行からもらった「解除証書」「弁済証書」「放棄証書」などの書類と記載を一致させます。

「●年●月●日解除」「●年●月●日弁済」「●年●月●日放棄」などがあります。

権利者

登記簿謄本のとおりに、所有者の住所・氏名を記載します。

義務者

金融機関の住所・会社名・会社法人等番号・代表者氏名を記載します。

会社法人等番号を記載すれば、「代表者事項証明書」を添付する必要はありません。

登記申請日

法務局に書類を持参する日を記載します。

輸送の場合は、未記入で構いません。

法務局

「東京法務局 本局 御中」

「●●地方法務局 ●●支局 御中」など

申請人兼義務者代理人

所有者の住所・氏名を記載します。【権利者】と同じです。

氏名の横に認め印を押して、書類の不備があった場合の連絡先も記載します。

不動産の表示

登記事項証明書のとおりに、書き写します。

登録免許税

登記を申請するためにかかる税金です。登録免許税は収入印紙で納めます。

「登記印紙」ではなく、「収入印紙」なので注意しましょう。

収入印紙は、法務局でもらえる用紙か、白紙のA4コピー用紙に貼り付けてください。

絶対に、印紙に「割印」をしてはいけません。

銀行からもらった書類

「解除証書」「弁済証書」「放棄証書」などの書類

銀行から受領した書類に空欄があれば、自分で埋める必要があります。
こちらの書類は、金融機関によって名称が異なります。

「抵当権抹消の日付」は、住宅ローン全額を返済した日です。

「物件」には、登記簿謄本を確認しながら、不動産の表示を正確に記載しましょう。

金融機関からの委任状

「受任者」の欄に、不動産の所有者の登記簿上の住所と氏名を記入します。

「抵当権抹消の日付」は、住宅ローン全額を返済した日です。

「委任日」は、全額を返済した日にするのが一般的ですが、返済日から申請日のあいだの日付にしてもかまいません。

法務局への提出を家族等に頼む場合

所有者の家族等が法務局に書類を持参して提出する場合、委任状は不要と言われる場合がほとんどです。

この場合、所有者の「代理人」ではなく、「使者」として扱われるからです。

ただし、状況によって判断が分かれる可能性がありますので、念のため提出先の法務局に委任状が必要かどうか確認しましょう。

書類の綴じ方

書類が揃ったら、「登記申請書」と「印紙を貼った台紙」をホチキスで留めて、申請書に押した印鑑で「契印」します。

繰り返しとなりますが、印紙に「割印」するのではなく、印紙を貼った台紙と登記申請書のページの継ぎ目に「契印」を押してください。

登記申請書が2枚以上になった場合にも、ページの継ぎ目に「契印」を押します。

「契印」は、書類の改ざんを防ぐために押すもので、斜めかまっすぐに紙を折って、ページの境目に押印します。

すべての書類をクリップでまとめたら、完成です。

抵当権の抹消に挑戦してみよう

抵当権の抹消方法は、いかがでしたか?

自分で挑戦してみようかなと思いましたか。

それとも、司法書士に頼みたい、と思ったでしょうか。

いずれの場合も、書類を紛失しないうちに、早めに済ませてしまいましょう。

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