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不動産売却で譲渡所得があると扶養から外れる?社会保険や税金はどうなる?

結論からいうと、不動産を売却すると、社会保険に関しては扶養から外れることはありませんが、税金は場合によっては1年だけ扶養から外れることがあります。

また、国民健康保険には、そもそも扶養という考えがありませんので、不動産を売却しても扶養からは外れません。

扶養の種類としては、健康年金と厚生年金を合わせた「社会保険」と、税法上の配偶者控除の「税金」の2種類があります。

そこでこの記事では、不動産売却して扶養から外れた場合、健康保険や税金がどうなるのかについてご説明します。

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不動産売却しても社会保険は扶養から外れない

社会保険に関しては、不動産の売却のような一時的な収入は加味しないことになっています。

そのため、不動産を売却して配偶者に収入が生じたとしても、社会保険の扶養から外れません

一方で、税金に関しては扶養から外れる場合があります。

税金は扶養から外れる場合がある

ここからは税金における扶養について解説していきましょう。

税金に関しては、不動産売却によって配偶者控除の扶養から外れる場合があります。

配偶者控除
配偶者控除とは、扶養に入っている配偶者がいる納税者から、一定の所得控除を行い、所得税や住民税を少なくする制度のことです。

配偶者控除を受けることのできる条件は、以下の通りです。

配偶者控除を受けることのできる条件

  • 民法の規定による配偶者であること
  • 納税者と生計を一にしていること
  • 年間の合計所得金額が48万円以下であること(令和元年分以前は38万円以下、給与のみの場合は給与収入が103万円以下)
  • 青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと
  • 控除を受ける納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下であること

出典:国税庁「控除対象となる人の範囲」(2020年)

例えば、夫の年間合計所得が1,000万円以下の場合、妻の所得が38万円を超えると扶養から外れ、配偶者控除が受けられなくなります。

また、扶養には配偶者控除の他に配偶者特別控除という制度もあります。

配偶者特別控除を受けることのできる条件は、以下の通りです。

配偶者特別控除の条件

  • 控除を受ける納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下であること
  • 民法の規定による配偶者であること
  • 控除を受ける人と生計を一にしていること
  • その年に青色申告者の事業専従者としての給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと
  • 年間の合計所得金額が48万円超133万円以下(平成30年分から令和元年分までは38万円を超え123万円以下、平成29年分までは38万円を超え76万円未満)であること
  • 配偶者が、配偶者特別控除を適用していないこと
  • 配偶者が、給与所得者の扶養控除等申告書又は従たる給与についての扶養控除等申告書に記載された源泉控除対象配偶者がある居住者として、源泉徴収されていないこと
  • 配偶者が、公的年金等の受給者の扶養親族等申告書に記載された源泉控除対象配偶者がある居住者として、源泉徴収されていないこと

出典:「配偶者特別控除を受けるための要件」(2020年)

例えば、夫の年間合計所得が1,000万円以下の場合、妻の所得が123万円を超えると配偶者特別控除が受けられなくなります。

不動産売却の所得とは何か

では、不動産売却時にかかる「所得」とは、何を示すのでしょうか。

ここでは、所得とは何かについて解説いたします。

個人の所得には、給与所得をはじめ、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得と言った10種類があります。

サラリーマンが給料としてもらっている所得は給与所得になります。

譲渡所得
譲渡所得とは、不動産を売却したときに発生する所得のことです。

所得というと、給料のようなイメージがあるため、不動産を売却したときは売却額が所得だと思いがちです。

しかしながら、譲渡所得は売却額のことではなく、以下の計算式で求められる所得のことを指します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※取得費:土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡価額:売却額
※譲渡費用:仲介手数料等の売却に要した費用

譲渡所得は、売却額のことではなく、譲渡価額から取得費と譲渡費用を控除したものになります。

例えば、以下のようなケースで譲渡所得を計算してみましょう。

譲渡所得の計算例1

  • 譲渡価額:3,000万円
  • 取得費:2,500万円
  • 譲渡費用:96万円

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 3,000万円 - 2,500万円 - 96万円 = 404万円

譲渡所得は404万円になり、所得が38万円を超えているため、一時的に税金の扶養から外れます。

一方で、譲渡価額や取得費によっては、譲渡所得はマイナスになることもあります。

譲渡所得がマイナスになれば譲渡所得は発生しません。

以下のケースで確認してみましょう。

譲渡所得の計算例2

  • 譲渡価額:3,000万円
  • 取得費:3,200万円
  • 譲渡費用:96万円

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 3,000万円 - 3,200万円 - 96万円 = ▲296万円

譲渡価額が例1と同じ3,000万円でも、例2では、譲渡所得が▲296万円となりました。

この場合、所得が38万円以下となり、税金の扶養からは外れないことになります。

このように、扶養から外れるかどうかは、譲渡所得を計算してみないと分かりません

単純に売却額からは判断でいないため、譲渡所得を計算することが第一歩となります。

不動産売却にかかる費用について、詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

売却の流れについても、合わせてご確認ください。

不動産売却時の譲渡所得の計算方法

次に、譲渡所得の計算方法を詳しく見ていきましょう。

上述した通り、譲渡所得は譲渡価額から取得費と譲渡費用を控除して計算します。

譲渡費用は仲介手数料や印紙などを指し、売却時の領収書等ですぐに確認できます。

しかし、取得費に関しては、建物の減価償却の計算が必要となり、手間がかかります。

取得費が判明しているケース

この章では取得費を中心に、譲渡所得の計算方法についてご紹介します。

取得費とは、土地の場合は購入価額、建物の場合は購入価額から、減価償却費を控除した額となります。

取得費

  • 土地取得費 = 土地購入額
  • 建物取得費 = 建物購入額 - 減価償却費

土地の場合は減価償却を行わず、購入価額がそのまま取得費となります。

建物については、減価償却を行います。

そのため、購入価額の内訳から、建物価格だけを抜き出し、減価償却の計算を行います。

減価償却費は以下の式で計算されます。

減価償却費 = 建物購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

上記の式にある「償却率」は、用途と構造によって、以下のようになっています。

構造と用途ごとの償却率と耐用年数
構造非事業用 マイホーム・セカンドハウス事業用 賃貸マンション
償却率耐用年数償却率耐用年数
木造0.03130年0.04622年
軽量鉄骨0.02540年0.03827年
鉄筋コンクリート造0.01570年0.02247年

例えば、以下のようなケースで取得費を計算してみましょう。

条件

  • 建物の類型:鉄筋コンクリート造(償却率は0.015)
  • 経過年数:25年
  • 建物購入額:2,000万円
  • 土地購入額:3,000万円

最初に減価償却費を求めます。

減価償却費 = 建物購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 25年 = 675万円

建物取得費 = 建物購入額 - 減価償却費 = 2,000万円 - 675万円 = 1,325万円

取得費 = 土地取得費 + 建物取得費 = 3,000万円 + 1,325万円 = 4,325万円

また、「耐用年数」という項目もあります。

耐用年数とは、減価償却計算が行われる期間です。

マイホームの木造なら33年、鉄筋コンクリート造なら70年の間、減価償却が計上されます。

耐用年数を過ぎた建物に関しては、自動的に購入価額の5%が減価償却後の建物取得費となります。

耐用年数を超過した建物の取得費の求め方は下記の通りです。

建物取得価格 = 建物購入額 × 5%

耐用年数を超過した建物は、取得費が比較的簡単に求められます。

まずは、建物が耐用年数を過ぎているかどうかを確認することが重要です。

取得費が不明なケース

ここでは、取得費が不明なケースについて説明します。

古い不動産だと、購入時の売買契約書を紛失してしまい、購入額が分からない場合があります。

このような場合は、「概算取得費」を用います。

概算取得費は、譲渡価額の5%です。

計算例は以下になります。

条件

  • 譲渡価額:3,000万円
  • 取得費:不明
  • 譲渡費用:96万円

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡価額 - 概算取得費 - 譲渡費用 = 3,000万円 - 3,000万円×5% - 96万円 = 2,754万円

なお、概算取得費を用いると、譲渡所得がどうしても大きく計算されてしまいます。

税金を増やさないようにするには、まずは購入価額が分かる売買契約書がないかどうかを確認することが重要です。

扶養から外れた場合の税金

ここからは、夫を納税者、妻を配偶者として、扶養から外れた場合の税金について解説します。

以下のような影響が生じます。

扶養から外れた場合の税金の影響

  • 夫:配偶者控除及び配偶者特別控除が受けられなくなる。
  • 妻:譲渡所得による所得税及び住民税の支払が発生する。

夫の税金

夫の年間合計所得が1,000万円以下の場合、妻の所得が38万円を超えると配偶者控除を受けられなくなります。

配偶者控除は13~38万円の控除額の効果があり、夫はその恩恵が受けられなくなります。

夫の所得と控除額
夫の合計所得金額控除額
900万円以下38万円
900万円超 950万円以下26万円
950万円超 1,000万円以下13万円

また、夫の年間合計所得が1,000万円以下の場合、妻の所得が38万円以下または123万円以上となると、配偶者特別控除も受けられなくなります。

配偶者特別控除は1~38万円の控除額の効果があり、夫はその恩恵が受けられなくなります。

夫婦の所得と控除額
配偶者(妻)の合計所得金額本人(夫)の所得
900万円以下
本人(夫)の所得
900万円超950万円以下
本人(夫)の所得
950万円超1,000万円以下
48万円超95万円以下38万円26万円13万円
95万円超100万円以下36万円24万円12万円
100万円超105万円以下31万円21万円11万円
105万円超110万円以下26万円18万円9万円
110万円超115万円以下21万円14万円7万円
115万円超120万円以下16万円11万円6万円
120万円超125万円以下11万円8万円4万円
125万円超130万円以下6万円4万円2万円
130万円超133万円以下3万円2万円1万円

妻の税金

38万円等の所得の金額に関わらず、妻に譲渡所得が発生すれば、妻には所得税および住民税、復興特別所得税の税金が発生します。

所得税等 = 課税譲渡所得 × 税率

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得期間による税率の違い
所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

復興特別所得税については、所有期間に関わらず2.1%となります。

妻の税金は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行って、納税します。

マンションを売却するならスター・マイカの買取がおすすめ

マンションの売却を検討しているものの、築年数が古いなどの理由でなかなか買い手が見つからない場合は、買取がおすすめです。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

ここまで、不動産売却して扶養から外れた場合、健康保険や税金がどうなるのかについて見てきました。

不動産の売却において、扶養が外れるかどうかを気にしなければならないのは税金だけです。

社会保険に関しては、1次的な収入ですので不要から外れることはありません。

不動産を売却する際は、まずは譲渡所得が38万円以下となるかどうかをしっかりと計算することから始めるようにしてください。

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”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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