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訪問査定とは?机上査定との違いや準備・依頼時に伝えるべきことを解説

不動産の売却では、訪問査定を受けることが最初のステップです。
査定には訪問査定や机上査定がありますが、売却するのであれば最終的に訪問査定は必ず必要となります。

訪問査定は売却を依頼する不動産会社選びに直結する行為ですので、不動産会社との面談の場でもあります。

また、訪問査定は単に価格を知るだけではなく、営業担当者の人柄や知識等も知ることができる良い機会になっています。

では、訪問の査定にはどのようなことを準備し、依頼時に何を伝えれば良いのでしょうか。

そこでこの記事では、訪問査定と机上査定との違いや、訪問査定に向いているケース、準備すべきことや依頼時に伝えるべきことについてご説明します。

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訪問査定の基礎知識

まず初めに、訪問査定とは何かをご説明します。

また、訪問査定と机上査定の違いについても、合わせて確認していきましょう。

1.訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件の状況を見て価格を出す査定のことです。
訪問査定は、売出価格の決定の参考資料とするために行います。

不動産は購入当初から時間が経っているため、購入時の価格とは異なることが通常です。
不動産の価格は市況や築年数によって変化するため、売却前は「今の価格」を知るためにも査定が必要なのです。

また、不動産は実際に見てみないとわからない部分があります。
建物の維持管理の状態や、損傷・劣化、騒音・振動、眺望・日照等は見てみないとわからないポイントです。

訪問査定は、実際に見ないとわからない部分まで反映して価格を付けるため、最も適正な価格を出すことができます。

2.訪問査定と机上査定の違い

訪問査定は営業担当者が現地を見て行う査定であるのに対し、机上査定は営業担当者が現地も見ずに行う査定です。
どちらも不動産会社の営業担当者が行う点は共通点です。

最近は、インターネット上で価格がすぐに出せるシミュレーターがありますが、机上査定はシミュレーターとは異なります。
シミュレーターは完全に機械が行いますが、机上査定は裏で人間が査定をしています。

机上査定は、登記簿謄本や住宅地図等の 外から入手できる資料および周辺の取引事例を参考にしながら行うのが特徴です。

価格の精度としては、訪問査定が最も高く、次に机上査定、さらにその次がシミュレーターになります。

机上査定は、特に維持管理の状態や、損傷や劣化の状況、リフォームの有無等の建物に関する部分を価格に反映できないため、実際の価格とはぶれてしまいます。
そのため、机上査定の結果はある程度の精度はあるものの、安過ぎるまたは高過ぎる可能性が残り、売出価格を決める資料に使うには不十分です。

また、机上査定は、営業担当者と対面しないため、売却に関する相談をできないという点もデメリットになります。

机上査定の結果は参考程度に過ぎないため、売却するならしっかりと訪問査定を受けるようにしましょう。

訪問査定を受けるタイミング

訪問査定は、売却前に受ける必要があります。

売却においては、適正価格で売り出すことが一番重要なため、訪問査定は売却前に行うのです。

売却活動開始までの流れの中で、訪問査定は以下のオレンジの箇所に当たります。

売却活動の開始にあたっては、売出価格の決定が必要です。
売出価格は訪問査定の結果を元に、不動産会社とよく相談しながら最終的には売主が決定します。

もう売却が決まっている方や、売り方の相談をしたい場合は、早速訪問査定を受けるようにしてください。

不動産会社に依頼する訪問査定は、無料です。
売り方で悩んでいる場合は一旦訪問査定を受けて相談してみることをおすすめします。

また、マンション売却の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

訪問査定に準備しておくべきこと

訪問査定にあたっては、以下の書類を準備しておくとスムーズです。

訪問査定で準備すべき書類

  1. 分譲時のパンフレット
  2. 管理費及び修繕積立金の金額の分かる資料
  3. 権利証または登記識別情報通知書
  4. 境界に関する資料
  5. 検査済証または確認申請書、確認済証

1.分譲時のパンフレット

マンションは、分譲時のパンフレットが必要となります。

不動産会社はパンフレットに記載されている図面を元にインターネット広告やチラシの図面を作成します。

2.管理費及び修繕積立金の額分かる資料

管理費や修繕積立金も広告に記載する内容ですので、金額の分かる資料を用意しておいてください。

管理費や修繕積立金の滞納の有無も聞かれます。
滞納がある人は、できれば売却前に全て解消するようにしておきましょう。

3.権利証または登記識別情報通知書

訪問査定においては、権利の確認が行われます。
権利の確認とは、依頼者が本当に売主であるかどうかの確認のことです。

具体的には、権利証または登記識別情報通知書を持っているかどうかで権利の確認を行います。

権利証または登記識別情報通知書は、所有者本人しか持っていない書類です。

不動産会社に渡すわけではないですが、その場で提示できるように準備しておけば大丈夫です。

登記識別情報通知書
登記識別情報通知書とは、登記申請を行う際、権利証の代わりに登記名義人となった申請人に対し通知される書面のことです。
2005年の改正不動産登記法が施行されたことにより、登記識別情報通知書が権利証に代わる書類となっています。

よって、売主は古い物件なら権利証、比較的新しい物件なら登記識別情報通知書を持っていることになります。

4.境界に関する資料

土地または戸建ての売主の場合、確定測量図があれば提示できるようにしておいてください。

確定測量図
確定測量図とは、土地の境界が全て確定しているときに発行される実測図のことです。
確定測量図がある物件であれば、境界が確定している物件であることを意味します。

5.検査済証または確認申請書、確認済証

戸建ての売主の場合は、検査済証または確認申請書、確認済証等の建物に関する書類を提示できるようにしておくと望ましいです。

書類の保存状況を確認してくる不動産会社もありますので、とりあえず建物に関係する書類の有無を整理しておきましょう。

訪問査定時に伝えたほうがよいこと

訪問査定時には、希望条件や建物の状況を伝えたほうがトラブルなくスムーズに売却が可能です。

この章では、訪問査定時に伝えた方がよいことを5点ご紹介します。

訪問査定時に伝えた方がよいこと

  1. 希望条件
  2. 売却対象の範囲
  3. リフォームの有無
  4. 設備等の不具合や過去の事故または周辺の状況等
  5. 過去の地歴や地下埋設物の有無

1.希望条件

訪問査定で一番重要なことは、希望条件を伝えることです。

「いつまでに売りたい」、「いくら以上で売りたい」、「売却していることを近所に知られたくない」等の希望があれば、しっかり伝えるようにします。

例えば、転勤などで1ヵ月後に売却したい場合には、その旨を伝えれば早く売却できる前提で査定価格を付けてくれます。
住宅ローン残債が残っている場合など、残債額を伝え、残債額以上の金額で売りたいという希望も伝えることが必要です。

希望は全て叶うわけではありませんが、不動産会社はその希望に沿うように動きますので、外せない重要な条件は伝えるようにしましょう。

買取価格の相場に関しては、こちらの記事を参考にしてください。

2.売却対象の範囲

査定時には、できれば売却対象の範囲を伝えることが望まれます。

売却対象の範囲とは、例えばエアコンやウォシュレットは撤去する、庭石や太陽光発電パネルは売らない等のことです。

不動産会社に「エアコンは外しますか?」等の質問を受けることがあるので、査定時に売却対象の範囲をできるだけ決めておくことをおすすめします。

3.リフォームの有無

リフォームの有無は査定価格が上がる要因なので、必ず伝えるようにしてください。

直近の過去5年間くらいの間に行っているものであれば、十分アピール材料になります。
戸建てであれば、定期的な白アリ予防の実施なども十分なアピールポイントです。

また、マンションの場合、玄関扉の交換などの管理組合が実施した修繕もアピール材料になります。

4.設備等の不具合や過去の事故または周辺の状況等

設備等の不具合や過去の事故または周辺の状況等も聞かれます。

設備等の不具合に関しては、後で不動産会社から付帯設備表と呼ばれるアンケートシートへの記載を依頼されます。
不具合の細かい部分については、付帯設備表の記載時に記入する形で構いません。

査定時には、とりあえず目立つ不具合はきちんと伝えるようにしてください。

過去の事故または周辺の状況というのは、いわゆる物件の瑕疵(かし)の告知です。
瑕疵とは欠陥のことを指します。

近隣に暴力団の組事務所がある場合や、過去に自殺や他殺の現場であった場合は、念のため伝えるようにしてください。
主観的なものではなく、通常一般人が住み心地を欠くと思われる環境が存在している場合には、伝えることが必要です。

過去の事故または周辺の状況についても、後で不動産会社から告知書と呼ばれるアンケートシートへの記載を依頼されます。

重要な瑕疵は価格にも影響しますので、査定時に伝えるようにしましょう。

5.過去の地歴や地下埋設物の有無

戸建てや土地の売主の場合は、過去の地歴や地下埋設物の有無についても聞かれます。
過去の地歴は、土壌汚染の可能性がないかどうかを確認するためです。

また、地下埋設物の有無についても確認を受けます。
地下埋設物とは、過去の建物のコンクリート基礎やコンクリートガラ、浄化槽等です。

早期売却をご希望であれば、スター・マイカの買取サービスがおすすめです。

買取は一般的な仲介とは異なり、不動産会社が直接買主となる売却方法です。

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ここまで、訪問査定について説明してきました。

なかには、すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

まとめ

以上、訪問査定についてご説明してきました。

訪問査定とは、売出価格の決定の参考にするために行う売却前の価格査定のことです。

訪問査定は、売却が決まっている場合や、売り方を相談したい場合に向いています。

ある程度の準備ができたら、伝えるべきことをしっかりと整理し、早速に訪問査定を依頼してみてください。

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