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不動産取引の売買契約とは?押さえておきたい基礎知識を解説!

動産を売却する際には、買主との間で売買契約書を締結することになります。

金額の大きい不動産取引においては、ちょっとした買主・売主のコミュニケーションのミスが大きな不利益につながることもあります。
そのため、物件の状態や契約の内容を明確にするために、契約前に「重要事項説明書」を取り交わした上で、売買契約時に売買契約書を締結します。

しかし、不動産の売買が初めての経験で、売買契約書の内容も初めて聞く用語がたくさんあり、不安に感じる方も多いでしょう。

そこでこの記事では、特に不動産を売却したいと考えている方に向けて、契約書の見方や注意点などの基礎知識についてご説明します。

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不動産取引における売買契約の基礎知識

そもそも売買契約とは何かをご説明します。

また、どんな時に解除できるのか、解除されるのかを理解しておきましょう。

こうした概要を理解しておくと、契約書を読み解くのも楽になります。

売買契約とは

読んで字のごとく、不動産売買契約とは買い手と売り手の間に交わされる「約束ごと」を指します。

法的には、一方が権利財産権相手方移転することです。
物件の情報や諸手続きの内容を買主に伝え、売買代金などの合意を得る手続きと言えるでしょう。

この約束ごとに法的な拘束力を持たせるのが、契約時に当事者の間で取り交わす書面である売買契約書です。
売買契約は、特に消費者(買主)を保護するために民法に定められた重要な規定です。

なお不動産の売買契約では、契約時に買主から売主へ「手付金」を支払うのが一般的です。
金額は、物件価格の5~10%程度です。
決済時には売買代金の一部に充当されます。

手付金には複数種類がありますが、不動産の売買契約に支払う手付金は、仮に何のトラブルもなくても、解約権を認める目的のために買主から売主に支払われる金銭とすることが一般的です。

仮に買主の都合で契約を解除する場合は、手付金を放棄することになります。
逆に売主の都合で契約を破棄する場合は、手付金の倍の金額を買主に支払います。

こうした手付の放棄や手付金の倍額の償還によって任意に契約を解除できるような手付のことを「解約手付」と呼びます。

以下の図をご確認ください。

手付解除とは

手付金解除以外の売買契約を撤回できるケース

手付金による解除以外にも売買契約が解除となるケースがあります。

ローン特約による解除

買主の多くは、不動産の購入に際して住宅ローンや事業者ローンなどの融資を利用します。
決済代金の大半はローンによって得られますので、ローンの審査に落ちてしまった、あるいはローンが利用できなくなったなどの場合には、代金の支払いができません。

こうした事態を見越して、多くの売買契約ではいわゆる「ローン特約」が盛り込まれています。
一定期間内に金融機関のローン利用の承認が得られなかった場合、手付金の放棄をすることなく契約解除とする決まりを入れておくことで、ローンをめぐるリスクへ対処できるようにしておくのです。

なお、当然ながら買主がローンを利用しないのであれば対象外となります。

契約違反による解除

買主と売主のどちらかが契約を守らなかった場合も、相手方催告をした上で契約を解除できます。

そして違約金を支払う義務が生じます。

建物の滅失や棄損による解除

特殊なケースとして、地震や洪水などの天災によって建物が引渡し前になくなってしまった場合にも契約解除が認められています。

双方に責任がない場合の「危険負担」の問題として、契約書に記載した方がよいでしょう。

売買契約時に確認すべき主なポイント

売買契約書にはさまざまな契約条項が記載されており、また法的文書ならではの難しい文体で書かれています。

そのため、見るべきポイントを理解していないと読み進めることすら難しいでしょう。

不動産売却のために売買契約を結ぶ際に、どんな点に気を付ければよいのでしょうか。

ここでは、主に売主の立場から必ず確認すべきポイントをお伝えします。

物件の概要

基本情報として、売買対象となる物件の所在地や面積などに誤りがないか契約内容をよく見てください。

こうした情報は、どの不動産を売買するのか特定するために記載されています。

不動産登記簿の「表題部」にも記載されている内容ですので、ぜひ照合して誤りがないことを確認しましょう。

支払いや引渡しに関する内容

代金の支払い方法や日程など、お金の受け渡しに関する情報もチェックしておきましょう。

前述の手付金があるのか、その金額はどれくらいなのかなど、いつ・いくらの入金があるのか把握してください。

また、所有権移転=物件の引渡し時期も重要です。
自宅の買い替えを行った場合のように、引渡し時期が次の物件への転居より前に設定されてしまうと、一時的な仮住まいの住居を探さなければなりません。

逆に引渡し時期を揃えられれば、スムーズな引越しが可能となります。

いつまでに引渡しが必要なのか、見落とさないよう気を付けましょう。

解除の条件

どんな契約解除条件があるのかも忘れてはいけません。

代表的な条件としては、先ほども述べたローン特約や契約違反が挙げられます。
こうした条件に当てはまる場合は、買主から契約の解除を依頼されることがあります。

しかし、ほかにも買い替えの場合など解除の条件をつけることがあります。

たとえば、買い主が別に自宅を売却する契約を締結していた場合、その契約が解除になったときに、連動して当該の契約も解除できるというものです。

これらの契約解除の条件がある場合は、不動産の売買契約書には盛り込まれています。

また契約解除が可能となる期限も明記されていますので、併せて確認するようにしましょう。

設備や備品の取り扱い

住宅の設備や備品の取り扱い、共用部分の使い方を確認する必要があります。

物件に設置された備品をそのまま引き継ぐのか、あるいは引渡し前に撤去する必要があるのか明確に取り決めます。

欠陥や不具合があった場合の対応

土地や物件における欠陥や不具合、すなわち「瑕疵」が発見された場合の対応を売買契約では取り決めます。

民法によると、売主は完全な状態で目的物を引渡す義務を負うとされています。

不動産取引においても、物件の瑕疵によって買主に不利益が生じないように、売主側の「契約不適合責任」について売買契約書で定めていします。
隠れた瑕疵が発見された場合に、買主から売主に対して契約の解除や修繕・改修(あるいはその費用負担)、損害賠償請求することができるようになっています。

これは売主が気づいていながら隠して契約した場合のみならず、売主すら気づかなかったような瑕疵に対しても適用されます。

なお買主が事業者の場合には、契約不適合責任を免責とすることが一般的です。

売買契約で確認すべきポイントを理解したところで、改めて売却の流れを掴んでおくことも重要です。

下記記事では、マンション売却の流れについて詳しくご説明していますので、合わせてご覧ください。

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不動産の売買契約に際しては契約書のチェックを怠らないようにしよう

数千万から億にものぼるような商品である不動産の売買においては、売主にも買主にも不利益が生じないように拘束力のある契約書を取り交わします。

普段の買い物でそれほどしっかりした契約書を作成するケースはほとんどありませんから、つい契約書を斜め読み程度で済ませてしまう人もいるかもしれません。

しかし、引渡し時期や契約不適合責任、契約解除の条件など、後から「知らなかった」では済まされない重要な情報が契約書には盛り込まれています。

今回ご紹介したポイントを押さえつつ、不慣れであれば専門家にも相談しながら、不利な契約になっていないことを必ず確認しましょう。

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