マンション買い替えの基礎知識│売却・購入時のポイントとは？

「マンションを買い替えたいけど、まず買うべき？それとも先に売るべき？」、「買い替えの際の税制の特例がよくわからない」「住宅ローンを完済しないと買い替えできないの？」など、マンションの買い替えにお悩みの人は多いのではないでしょうか。

買い替えは、マイホームの購入と売却の2つの作業を行うので、ポイントを押さえて進めないと費用負担が増えるなど、困った事態を招く可能性があります。

この記事では、マンションの買い替えの基礎知識から、買い替えのタイミング、マイホームの売却と購入のポイント、減税特例をわかりやすくご紹介します。

マンション買い替えの基礎知識

ここからは、マンションを買い替える時期や、住宅ローンが残っている場合の対応方法、現在の物件の売却か新居の購入のいずれを優先するかといったマンション買い替えの際の基礎知識について押さえていきましょう。

マンションを買い替えるタイミング

現在住んでいる部屋を売却して、新しくマンションや一戸建てを別の土地に購入することは大きな変化といえます。

世の中の人はどんなときにマンションを買い替える決断をしているのでしょうか。

一般的にマンションを買い替えるきっかけは、結婚や出産、仕事の転勤、子供が独立した場合のようなライフスタイルが変化するタイミングが多いです。

住宅ローンが残っている場合の買い替え

多くの人が勘違いしている点ですが、実は今住んでいるマンションに住宅ローンが残っていても、マンションの買い替えはできます。

現在住んでいる住宅を売却した資金で、残っている住宅ローンを一括返済し、抵当権を外せ、新しいマンションに買い替えることができます。

売却した金額が、残っているローンの全額返済に満たない場合でも、自己資金で支払うことができれば同様に買い替えが可能です。
売却資金でローンが返せない場合の解決法は自己資金だけではありません。

その際、選択肢に挙がるのが、買い替え（住み替え）ローンの利用です。

買い替えローンとは、残っている住宅ローンの残債と新しい物件の購入費用をまとめて新しい物件を担保にして借りられるサービスです。

マンションの売却と購入のどちらを優先するか

マンションの買い替えで最も悩むのが、今住んでいる家の売却と次に住む家の購入のどちらを先に決定するかです。
売り優先と買い優先、それぞれのメリット、デメリットについて確認していきましょう。

売り優先の場合

売り優先の場合、今住んでいるマンションの売却先を決めてから新しい物件の購入契約をする形になります。

このやり方のメリットは、先に資金を確定してから購入できるため、返済計画が立てやすいことです。

デメリットは、買い替え先が決まらなかった場合、売却後に次のマンションに移るまでの仮住まいが必要となるリスクがある点です。

次の家が決まらないと仮住まいの物件を賃貸するためのお金や仮住まいへの引越し費用を用意する必要があり、購入費用とは別の損失が出てしまいます。

売りを優先しつつも、買う方もある程度のメドはつけておきましょう。

マンション売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

買い優先の場合

買い優先の場合、現在のマンションに住みながら、自分のペースで納得のいく新居を探せるというメリットがあります。

仮住まいの必要がないので、追加の費用負担がありません。

新しい物件の購入を決めた場合、購入のスケジュールに合わせて売却を急ぐ必要が生じることが多いです。
その場合、相場よりも安い売却額でないとスケジュールに合わなくなるおそれがあります。

売却が遅くなると、元々支払っていた住宅ローンと新居のローンの支払いが二重になる、ダブルローンと呼ばれる状態に陥る可能性があります。

マンションを売却するときのポイント

ここまではマンション買い替えのポイントについてお伝えしました。

ここからは、現在住んでいるマンションを売却するためのポイントについて解説していきます。

1．近隣のマンション価格の相場を確認しておく

なるべく高く売却するために、売却するマンションがどのくらいの金額で売れるのか、自分のマンションの価値を正確に把握しましょう。

具体的には築年数や面積、駅からの距離など、売却予定のマンションと似た条件の周辺の中古マンションの価格を確認する、不動産情報や過去の売買事例を見るなどして中古マンションの価格相場を確認します。

国土交通省が運用している「不動産取引価格情報検索」で、過去に行われた不動産取引価格を調べることができます。

その他、不動産会社の担当者にアドバイスを求めるなど、自宅と条件が似ている物件を探してチェックする方法もおすすめです。

2．部屋の状態を清潔に保つ

物件を売却する場合、部屋の状態を清潔に保つことがとても重要です。
例え物件の設備の状態が良くても、ゴミが散乱している、トイレが汚れているなど、部屋の印象が良くないとなかなか売れません。

内覧希望者をいつでも受け入れられるように、清掃をしておきましょう。

また内覧を受け入れる前提として、あらかじめ売却価格を決めておくことが大切です。
なぜなら物件を見て、その場で購入を決める内覧希望者もいるためです。

いつでも価格交渉ができるよう、どこまでの価格であれば交渉可能か決めておきましょう。

3．いつまでに売却するかを決める

マンション売却にはある程度の時間がかかります。
新しい住居への引越し日までに、売りたい場合、計画的に進める必要があります。

理想のパターンは一般市場でマンションを売却して、売却による引渡し日と新居への入居日を同じ日にすることですが、今まで住んでいたマンションの購入者、新居の売り手双方の事情が絡むので、なかなかうまくいきません。

また引渡し日と決済日をずらす場合は、売買契約時に特約を盛り込むなど買い主と交渉する必要性も出てきます。

不動産会社と直接取引をする「買取」を利用すると、売却する時期の調整が効きやすく、かつスピーディに現金化できます。

買取の利点は、条件さえ合えば確実に売却できる点です。
また、明け渡しの猶予など、物件を引渡す日程を合わせてくれる場合が多いので、新居に移っても物件が売れないという状況を避けることができます。

ただし、仲介を利用した市場での売却価格よりも安くなる傾向にあります。

買取は、早さや確実性を優先させたいときに利用しましょう。

マンションや一戸建てを購入するときのポイント

マンションや一戸建てを購入する際には、どのような点を確認すれば良いのでしょうか。

間取りや管理状況、購入時にかかる諸費用など、マンションや一戸建てを購入する際のチェックポイントについてお伝えします。

1．間取りが生活に合うかチェックする

住宅選びの基本は、家族構成やライフスタイルに合った間取りを選ぶことです。

子供ができる、子育てが終わる、老齢になった両親と暮らす可能性があるなど、将来的に世帯人数が増える、もしくは減る場合に、必要な部屋数はあるかを考慮する視点が大切になります。

また、キッチンのタイプについても、カウンターキッチンやアイランドキッチンなど様々であり、家族で相談する必要があります。

間取りが良い場合でも、購入後に修繕やリフォームが必要かをしっかりと確認しましょう。

2．管理状況を事前に確認する

マンション購入で失敗しないために、購入予定のマンションの管理状況をあらかじめチェックしましょう。
なぜなら、管理状況によって寿命が変化する可能性があるからです。

将来的な修繕計画を確認すると同時に、ゴミ捨て場や掲示板、共同スペースなどの管理状況も確認しておくことが大切です。

マンションの管理状況は、住み始めてからの生活のクオリティに直結します。
ずさんな管理状態のマンションはなるべく購入を控えましょう。

管理状況をチェックする具体的なポイントとしては、定期的に清掃が入っているか、古い掲示物が残っていないかなどです。

購入前に必ず自分の目でチェックしましょう。

3．資金計画に無理がないかを確かめる

新しいマンションや一戸建てを購入する際は、初期費用の額や支払うタイミング、返済計画など、資金計画に無理がないかを事前に確かめましょう。

ダブルローンをする場合や、高額な物件を購入する際、きちんとローンを返済できるかを考えることが大切です。

ローンの負担が重すぎて、生活が苦しくならないように注意しましょう。

買い替えにリースバックを活用する方法もあります。
リースバックとは、不動産会社にマンションを売却し、売却後も賃料を支払って自宅に住めるサービスです。

特に下記のようなケースでは、リースバックの活用に向いています。

新居で使うローンや新築マンションの購入契約の条件に自宅売却があるケース、新築戸建ての土地購入にあたり引越しよりかなり前に支払いが発生するケースなどです。

リースバックなら売却後も元の家に住み続けることができるので、新しい家に移るまでの仮住まいを探す費用と手間がかかりません。

状況に応じて活用しましょう。

リースバックについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

また、買取実績豊富なスター・マイカが提供するリースバックのサービスページも合わせてご覧ください。

マンション買い替え時の確定申告と利用できる軽減措置

マンション買い替え時の確定申告と、利用できる軽減措置についてわかりやすく解説していきます。

買い替え時には確定申告が必要

マンションを買い替える際には、利益の有無にかかわらず確定申告が必要です。

黒字の場合は納税義務が発生しますので、確定申告をしないと追徴課税の可能性があります。
一方、赤字の場合は、確定申告をすることで税金が返ってくる場合があります。

買い替え時に利用可能な減税措置

マンションの買い替えには減税措置があるため、状況に応じて利用すると経済的な負担を抑えることができます。

買い替え時に利用できる特例としては、マイホームを売却した場合に利用できる3,000万円の特別控除の特例や、特定の居住用財産の買換えの特例といった特例が受けられます。

これらの特例は、確定申告をした人が利用できる制度ですので、確定申告を忘れずに行いましょう。

確定申告というと、面倒なイメージがあり、利益が出ていない場合はやらなくても良いかと考えるかもしれません。
しかし、各種特例は、売却状況によっては所得税が免除になるなど、経済的なメリットがあります。

条件が合えば積極的に利用しましょう。

軽減措置についてはこちらの記事をご覧ください。

買い替えの際はスター・マイカの買取がおすすめ

ここまで、マンション買い替えについて説明してきました。

なかには、すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

マンションの買い替えは売却と購入のポイントをおさえれば難しくない

マンションの買い替えは、現在の住居の売却と新しいマイホームの購入という2つの作業があるため、考えれば考えるほど混乱して、何から手をつけて良いかわからなくなるかもしれません。

混乱の原因は、売却と購入を同時に考えていることです。

希望条件の優先順位を決め、売却は売却、購入は購入と切り分けた上で、それぞれのプロセスをひとつずつ確実にこなしていけば難しくはありません。

また買い替えした後は、3,000万円の特別控除や特定の居住用財産の買換えの特例など、各種の特例を活用するために必ず確定申告を行いましょう。