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住み替えローンを使って買い替えを成功させる5つのポイントを解説!

住み替えローンとは、買い替えにおいて売却で返済しきれなかった住宅ローンを次に購入する物件に上乗せして借りることのできる住宅ローンです。

住み替えローンは売却と購入を同時並行に進めていく必要があることから、計画的に買い替えを進めていくことが必要となっていきます。

そこでこの記事では、住み替えローンのメリットとデメリット、住み替えローンを利用する流れ、住み替えローンで買い替えを成功させるポイントについてご説明します。

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住み替えローンとは

住み替えローンは、売却物件で返済しきれなかった住宅ローンの残債を、購入物件に上乗せして借りる住宅ローンです。
買い替えローンと呼ばれることもあります。

住み替えローンは、売却物件がオーバーローンとなるときに利用します。

オーバーローンアンダーロー

売却物件がアンダーローンの人は、住み替えローンは利用しません。
また、オーバーローンであっても、貯金でローン残債が返済できるような場合も住み替えローンは利用しないのが通常です。

よって、住み替えローンは、オーバーローンであり、かつ、残債部分を貯金等では返済できないような状況のときに利用するローンとなります。

住み替えローンのメリットとデメリット

この章では、住み替えローンのメリットとデメリットについて解説します。

メリット

前章でもご説明した通り、住み替えローンを利用するメリットは、住み替えローンは、オーバーローンであり、かつ、残債部分を貯金等では返済できないような状況でも買い替えができるという点です。

デメリット

住み替えローンを利用するデメリットは、購入物件の価格に対して過剰な債務を抱えるという点です。

住み替えローンによって購入した物件は、最初からオーバーローンの状態です。

残債が減り、アンダーローンの状態になるまで通常より期間を要しますので、次はさらに売却しにくくなります。

また、住み替えローンは売却の引渡しと購入の引渡しを同時に行う必要があるという点もデメリットになります。

住み替えローンを利用する流れ

住み替えローンを利用する流れを下図に示します。

住み替えローン利用の流れ

住み替えローンを利用する最大のポイントは、売却の引渡しと購入の引渡しを同日に行うという点です。
融資実行日は「購入物件の引渡し日」となるため、その日に合わせて売却物件のローンを返済します。

よって、住み替えローンを利用する際は、売却と購入を同時並行で進めて行き、売却と購入の引渡し日を同日に調整していく必要があるのです。

タイミング調整は、購入よりも売却の方が難しくなります。
購入は気に入った物件が見つかれば自分のタイミングで申し込めば良いので、ある程度スケジュール調整がしやすいです。

一方で、売却は相手あってのことであり、買主が都合よく現れてくれないと調整が難しくなります。
住宅の売却は「売却活動の開始から売買契約締結」までの期間は3ヶ月程度が一般的ですが、場合によっては短くなることや、長くなることもあります。

そのため、仮住まいや引渡し猶予の対応が必要になります。

引渡し猶予
引渡し猶予とは、残代金受領日までに引越しを完了させて引渡しができない場合、売主が買主に引渡しの時期を待ってもらうことのできる特約です。
残代金受領日には、残代金他の金銭の清算や所有権移転の登記を実施します。後日、引越しが完了後に鍵の引渡しをします。

住み替えローンを利用する場合には、まずは売却活動のスケジュールを中心に組み立て、購入に関しては売却の状況を見て、いつでも購入できる状態にしておくことが進め方のコツとなります。

住み替えローンで買い替えを成功させる5つのポイント

次に、住み替えローンで買い替えを成功させる5つのポイントについてご説明します。

住み替えローンで買い替えを成功させる5つのポイント

  1. 住み替えローンが利用できるか事前に確認する
  2. 不動産会社とよく相談する
  3. 買い替え特約を利用する
  4. 売主が不動産会社の物件を購入する
  5. 借り過ぎないようにする

1.住み替えローンが利用できるか事前に確認する

住み替えローンを利用するには、本当に住み替えローンを組むことができるかどうかを事前に銀行に確認することがポイントです。

住み替えローンは物件の担保価値以上の融資を受けるため、全ての人が借りることのできるローンではありません。

担保価値
担保価値とは、融資した物件を売却したときの価格のことです。

住み替えローンでは、売却物件で返済しきれなかった住宅ローン残債を購入物件の価格に上乗せして借ります。

例えば、購入物件の価格が4,000万円であるのに、4,500万円を借りるのが住み替えローンです。
もし、住み替えローンを借りた人がすぐに破産してしまった場合、物件を売却しても4,000万円しか回収できないことになります。

上乗せした500万円分は回収できないことになるため、銀行にとって住み替えローンを貸し出すことは、非常にリスクが高いのです。

そのため、銀行はいわゆる「条件の良い人」にしか住み替えローンを融資しないことになっています。
条件の良い人とは、具体的には大企業に勤めている人や、公務員、医者等の職業の人たちです。

住み替えローンは借りたいと思っても全ての人が借りられるわけではないので、住み替えローンを利用する場合には、事前に借りられるかどうかの確認を銀行に取っておくようにしましょう。

2.不動産会社とよく相談する

住み替えローンを利用する場合には、事前に売却を依頼する不動産会社とよく相談することがポイントです。

住み替えローンは売却と購入のタイミングを合わせなければならないため、不動産会社にはスケジュール調整を意識してもらう必要があります。
売却は、早く売られても困りますし、いつまでも売れないというのも困ります。

不動産会社には、予定したスケジュールに合わせ、確実に売却してもらう必要があるのです。

売却のスケジュールに最も影響を与えるのは売り出し価格になります。
売り出し価格は、安過ぎると早く売れてしまいますし、高過ぎるといつまでも売れないという結果となります。

売り出し価格とスケジュール調整は一見すると無関係に思えますが、実は一番影響を与える要因です。

そのため、住み替えローンを利用する際は、不動産会社に3ヶ月程度できちんと売却できる価格を査定してもらい、それを売り出し価格に設定する必要があります。

不動産会社とよく相談し、「適正な査定価格の提示」と「売却のスケジュール調整」に関して協力を仰ぐようにしてください。

また、不動産会社による買取という売却方法も検討すると良いでしょう。
買取とは、不動産会社が直接買主になる売却方法です。

不動産会社が直接買主になるため、一般的な仲介での売却と違い、スケジュールの調整が可能です。

買取については以下の記事で詳しく解説しています。

3.買い替え特約を利用する

住み替えローンを利用するには、買い替え特約を利用することもポイントです。
買い替え特約とは、買い替えの購入物件の売買契約において、売却物件が期限までに売れなかったときに、購入の売買契約を解除できるという特約になります。

まず、買い替え特約とは、「これから購入する物件の売買契約書」に盛り込む特約であるという点がポイントです。
イメージとしては、売却よりも先に購入物件を探し、購入物件の売買契約を締結します。

その購入物件の売買契約に、例えば「買主の家が10月31日までに売れなかったらこの売買契約は解除します。」という条件を付けるのが買い替え特約です。
購入物件で買い替え特約を締結できたら、あとは10月31日までに何とか自分の物件を売却します。

自分の売却物件の買主が10月31日までに現れれば、あとは売却と購入の引渡日を同日で調整し、住み替えローンを実行します。

もし、10月31日までに自分の物件を売却できなければ、約束通り購入の売買契約も解除します。

買い替え特約は、先に購入物件を押さえることができるため、あとは売却だけに専念すれば良く、売却と購入のスケジュールを合わせやすいという点がメリットです。

買い替えに関しては、こちらの記事も合わせてご覧ください。

4.売主が不動産会社の物件を購入する

住み替えローンを利用するには、買い替え特約を付けて物件を購入するのが非常に有効でした。

ただし、買い替え特約を付ける場合は、購入する物件に注意が必要です。

買い替え特約は、買主にとっては都合の良い特約ですが、売主にとっては好ましくない特約です。
売主からすると、買主の「期限まで売却できなかった」という落ち度で売主の物件が売れなくなるわけですから、買い替え特約を応諾すると売主の立場が不安定になってしまいます。

そのため、一般の個人の売主は買い替え特約を了承するケースは少ないです。

買い替え特約に応諾してくれる売主は、基本的には不動産会社になります。
不動産会社はビジネスで不動産を売却しているため、買い替え特約もある程度割り切って対応してくれます。

よって、中古の不動産を購入するようなケースでは、個人が売主の物件ではなく、不動産会社が売主の物件の方が買い替え特約は締結しやすくなります。

また、仲介を依頼した不動産会社自身も売却物件を持っている可能性があります。
買い替え特約を利用するには、仲介を依頼した不動産会社が売主となっている物件を購入するのが最もやりやすいです。

住み替えローンを利用する場合には、売却を依頼する不動産会社に買い替え特約を付けられる「売り物件」を持っていないかどうかも相談してみることもおすすめします。

5.借り過ぎないようにする

住み替えローンは、担保価値以上の融資を受けるため、きちんと返済できるように借り過ぎないことがポイントです。

借り過ぎないようにするには、以下の3点を意識することがポイントとなります。

ローンの借入額を決める時の注意点

  • 返済比率は年収の20%以内とすること
  • 年収倍率は5倍程度とすること
  • 完済年齢は65歳までとすること

返済比率とは、額面年収に対するローンの年間返済額のことです。

年収倍率とは、額面年収に対するローンの借入額を指します。

完済年齢とは、住宅ローンを完済したときの年齢のことです。

「返済比率」や「年収倍率」、「完済年齢」は無理のない住宅ローンを組むための意識すべき指標です。

住み替えローンを利用する場合には、「返済比率」等を十分に意識して借り過ぎには注意するようにしましょう。

売却には買取サービスの利用がおすすめ

ここまで、自宅の買い替えについて説明してきました。

なかには、すでに売却活動をしていても売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

まとめ

住み替えローンには、オーバーローンでも住み替えができるというメリットがある一方で、住み替えローンを利用すると最初から過剰な債務を抱えることになるというデメリットがあります。

メリットとデメリットを把握したうえで、記事内のポイントを注意して早速に買い替えに着手するようにしましょう。

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”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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