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不動産売却でリフォームはしちゃダメ!費用の回収は絶対に無理

不動産売却でリフォームはしちゃダメ!費用の回収は絶対に無理

中古住宅でも、新築のようにきれいにリフォームされた住宅が売りに出されることがあります。

しかし、一般の方が家をリフォームして売却することはおすすめしません。

不動産売却時にリフォームを検討している方の中には、なぜリフォームして売るのはおすすめできないのか、中古住宅はどうやって売るのが一番良いのか、疑問に感じる方もいらっしゃるでしょう。

そこでこの記事では、不動産売却時のリフォームにフォーカスしてお伝えします。

不動産売却の際にリフォームすべきか迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。

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不動産売却時にリフォームをするメリットは高く売れること

この章では、家の売却時にリフォームをするメリットについて確認しましょう。

リフォームをするメリットは高く売れることです。

住宅は、古くなると床や壁に、汚れや傷、へこみなどが出てきます。

そこで、リフォームをして床材やクロスを張り替えると、こうした悩みを解消できます。

また、キッチンやバス、洗面所の水栓金具などは、時代とともにデザインが古くなっていきます。

例えば30年以上前の住宅には、お湯と水を別々でひねるタイプの蛇口が多く採用されていました。

現在ではステンレス製のシングルレバー混合水栓が当たり前なので、お湯と水を別々でひねるタイプはかなり古く感じられます。

このように、蛇口一つをとってもリフォームするだけで古臭さを払拭でき、印象が良くなります。

リフォームをすることで中古物件のマイナス面が解消でき、結果的に高く売れるようになるのです。

不動産の査定につていは、こちらの記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認しておくと良いでしょう。

不動産売却時にリフォームをするデメリットは費用の回収が難しいこと

次にこの章では、リフォームのデメリットについて解説いたします。

リフォームをするデメリットは、費用の回収が難しいことでしょう。

リフォームをすると物件は高く売れる傾向にありますが、それでもリフォーム費用は回収が難しく、結果的にそのまま売却したほうが得になることが多いため、おすすめしません。

例えば、リフォームせずに売却した場合、2,000万円となる中古住宅について考えてみましょう。

この物件をフルリフォームすると600万円かかるとします。

2,000万円の物件を600万円かけてリフォームしたら、少なくとも2,600万円以上で売却したいと思うのが通常です。

しかし、この物件が2,600万円以上で売却できるとは限りません。

2,600万円はおろか、2,300万円程度が関の山ということが多いでしょう。

この物件は、リフォームしなければ2,000万円で売却できる物件です。

一方で、600万円のリフォーム費用を投資しても2,300万円でしか売れなかったとしたら、300万円損をしたことになります。

このような損失のリスクを考えると、結局はリフォームせずにそのまま売却したほうが得と言えるのです。

また、リフォームの際は、作る前に一度「壊す」というワンステップが加わるため、新築工事よりも工事費が割高になることが多いでしょう。

新築工事よりも割高な費用を販売価格に上乗せすると、売出価格がかなり高くなってしまい、かえって売却できなくなる可能性があります。

リフォーム売却には相当のノウハウが必要

一方で、家をリフォームして物件を再度販売するプロも存在します。

この章では、こうした会社がどのように利益を得ているのか、そのノウハウについて解説しましょう。

売物件の中には、「フルリフォーム済み」と書かれているリフォーム物件があります。

中には個人売主がリフォーム済みで売りに出している物件もありますが、多くの場合は買取再販会社と呼ばれる不動産会社がフルリフォームをして再度販売しています。

リフォームをして売却すると損をすることが多いとご説明しましたが、このようなリフォームを行って再度販売している会社は、きちんと利益を出しています。

しかし、そのためにはある程度のノウハウが必要なのです。

買取再販会社には、以下の2つのノウハウがあります。

リフォーム再販会社のノウハウ

  1. 物件を厳選して購入している
  2. 必要かつ効果的なリフォームしかしない

1.物件を厳選して購入している

買取再販では、まず買取を行います。

買取とは、再度販売することを目的として、プロの不動産会社が不動産を購入する行為です。

買取については、後ほど詳しく紹介しています。

買取再販会社は周辺の相場価格より低い価格で購入します。

室内の状態が悪い物件や短期間で売買代金を支払う必要がある場合のように個人の購入検討者が嫌う物件を選んでいるためです。

短期間で売却をする必要があるケースは、すぐに何千万円といった売買代金を支払うことができる個人の買主が少ないので、買取が利用されることが多いです。

リフォームで価値が上がるかという観点でも物件を厳選します。

どの程度の付加価値を望めるかは買取再販会社の力量によって異なるため、買取価格に差がでます。

リフォームの力量がある買取再販会社が、高く買える会社ともいえます。

買取不動産会社の場合、リフォーム後に売却しても利益が出るのは、安く購入できる物件やリフォームで価値があがる物件を厳選しているというのが大きな理由だといえます。

2.必要かつ効果的なリフォームを行う

買取再販会社は、効果的なリフォームしかしない傾向があります。

実績のある買取再販会社、どこをリフォームすれば効果的かということを熟知しています。無駄なリフォームはしないのです。

対して一般の方は、住み心地や価格に反映されない不要な部分もリフォームしてしまうことがあります。

例えば、一般の方がフルリフォームに600万円かけてしまう物件でも、プロのリフォーム会社は400万円程度で済むことがあります。

プロは腕の良いリフォーム工事会社もよく知っていますし、ここまでやれば十分というさじ加減も分かっています。

買取再販会社については以下の記事でも解説していますので、合わせてご覧ください。

リフォームしても良いのは1,000万円未満の物件

しかし、リフォームをしてもプラスになり得る物件もあります。

次にこの章では、売却の際にリフォームをしても良いと言える物件について解説しましょう。

一般の方がリフォームをしても良いと言えるのは、リフォーム前の金額が1,000万円未満の物件です。

1,000万円未満の物件は元々の金額が非常に安いため、リフォームした時の価格の伸びが大きいという性質があります。

600~800万円程度の物件なら、リフォーム費用を回収できる可能性があるでしょう。

例えば、800万円の物件に500万円のリフォームを施すと、費用を回収できる価格は1,300万円以上です。

1,300万円程度ならまだまだ安いと言える価格帯ですから、1,500万円程度でも買主が現れる可能性があります。

反対に、査定をしてみて1,000万円以上の価格が付く物件の場合、リフォーム費用を回収することは難しいと考えてください。

1,000万円以上の物件は、そのまま売ったほうが損をせずに済むことが多いでしょう。

リフォームせずに不動産会社に相談する

基本的に、中古住宅はリフォームせずにそのまま売ることをおすすめします。

個人売主がリフォームをして売却するケースでは、損をしていることも多いでしょう。

買取再販会社はしっかりと利益を得ていますが、それは仕入価格が安いからというのが大きな理由です。

個人の売主はそもそも物件を安く仕入れていないため、利益を出しにくいと言えます。

1,000万円未満の物件であれば、リフォームしてもプラスとなる可能性がありますが、無理に行う必要はありません。

総合的に考えると、リフォーム費用を回収できるケースは少ないので、割り切ってそのまま売却しましょう。

信頼できる不動産会社を探せるのかが大事

また、しっかりとした不動産会社であれば、リフォームすべきか否かを判断してくれます。

つまり、信頼できる不動産会社を見つけることが先決なのです。

ただ、信頼できる不動産会社を見つけるのは一般の方にはなかなか難しいでしょう。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

家を売却する際、リフォームをすることはあまりおすすめできません。

リフォーム費用は新築工事よりも割高となることが多く、プロでない限り、売却費用によってこの出費をまかなえるケースは少ないでしょう。

リフォームしたほうが良いのか迷う場合は、そのまま売却することをおすすめします。

それでもリフォームを迷う時は、不動産会社の担当者に相談しましょう。

また、ご自身で、売却の流れや注意点についても理解しておくと良いでしょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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