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不動産査定とは?査定前に準備しておくことと査定後に準備しておくこと

不動産査定とは?査定前に準備しておくことと査定後に準備しておくこと

家の売却で最初に行うことは不動産査定です。

査定を受けるには、ある程度の準備をしておくとスムーズです。

売却を決めたものの、「不動産査定を受けるときは、何を準備しておけばいいの?」や「不動産査定が終わったら、何をすればいいの?」といった疑問をお持ちのかたもいらっしゃるかもしれません。

この記事では、「不動産査定」について、詳しく解説していきます。

また、不要な準備もありますので、やる必要のないことも把握しておくと、売却の進行もスムーズでしょう。

不動産査定で必要な準備・不要な準備と査定後に確認すべきことについて、理解を深めましょう。

不動産査定とは

最初に不動産査定について解説します。

不動産査定の種類

不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定とは、登記簿謄本や地図等の書類だけで行う査定のことです。
訪問査定とは、机上査定の資料に加え、実際に物件を見た上で行う査定のことです。

不動産を売却する場合、最終的には訪問査定を受けることが必要です。

不動産には、破損や損傷、騒音、振動、悪臭、日当たりの悪さなど、実際に物件を見てみないと分からないマイナスポイントがあります。

また、良好な管理状態や周辺環境といったプラスポイントも存在します。

物件を正しく査定するためには、足を運んで判断するということが一番近道です。したがって、適正な査定価格を求めるには、訪問査定が必要となります。

不動産は安い価格で売れば損をしますし、高い価格で売れば売却が難しくなります。

損をせず、確実に売却するには、適正な査定価格が必要となるのです。

適正な査定価格を得るためにも、訪問査定は必要なものと理解しておきましょう。

査定方法

不動産の査定方法には、主に取引事例比較法、原価法、収益原価法の3つがあります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺の類似の取引事例を用いて価格を査定する方法のことです。

近くの土地が坪50万円で売れていたので、この土地も坪50万円と査定するのが取引事例比較法になります。

原価法

原価法とは、コストに着目して価格を査定する方法のことです。

木造の建築費単価が坪70万円の場合、延床面積30坪の戸建てなら2,100万円といった査定をするのが原価法になります。

収益還元法

収益還元法とは、投資物件などの不動産の収益性に着目して査定する方法のことです。

年間500万円の家賃収入を生むアパートに対して、投資利回り10%とした場合、5,000万円と査定をするのが収益還元法となります。

原価法は主に建物価格の査定に用いられます。

収益還元法は、投資物件の査定に用いられます。

マンションや戸建て、土地等の不動産の査定においては、取引事例比較法が用いられるのが基本です。

マンションや戸建ては、近くの似た物件が3,500万円で売れたいたから、この物件も3,500万円といったような取引事例比較法による査定を行います。

不動産査定に必要な準備

不動産査定に必要な準備は、以下の4つです。

不動産査定に必要な準備

  1. 書類の準備
  2. リフォーム履歴
  3. マンションなら管理費等の滞納解消
  4. 戸建てや土地なら境界確定

1.書類の準備

査定を受けるにあたっては、以下の書類を用意しておいてください。

査定を受ける際に準備が必要となる書類

  • 共通…登記済証権利証…または登記識別情報通知書
  • 戸建てまたは土地…土地の確定測量図
  • 戸建て…間取り図面
  • マンション…分譲時のパンフレット

登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、真の所有者であるかどうかの確認に用いられます。

戸建てまたは土地では、土地の確定測量図が境界明示をできる物件であるかどうかの確認のために必要です。

戸建てでは間取り図面も必要となります。

マンションでは、専有面積を知るために分譲時のパンフレットが必要です。

尚、旧耐震基準の建物は、以下の書類があると新耐震基準に適合していることが証明できるため、物件の価値が上がります。

物件の価値を上げるために準備しておきたい書類

  • 耐震診断結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書以前に交付されたもの…
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書構造計算書…の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し
旧耐震基準・新耐震基準
旧耐震基準とは、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を行った建物のことです。
新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を行った建物のことです。

2.リフォーム履歴

住宅は、過去にリフォームがなされていると価値が上がります。

特に直近5年以内のリフォームであれば、価格を上げる根拠となります。

リフォームは査定時に最大のアピールポイントとなりますので、過去に行ったリフォーム履歴をまとめておくようにしてください。

3.マンションなら管理費等の滞納解消

マンションの売却で、管理費や修繕積立金に滞納がある場合、必ず解消しておくようにしておきます。

管理費や修繕積立金の滞納は、査定価格の減額要因となります。

管理費や修繕積立金は、滞納があっても売却は不可能ではありませんが、その場合、買主が購入後、一度に滞納額を払うことになります。

買主は物件購入時にかなりのお金を使いますので、余計な費用となる売主の過去の滞納分を払いたいとは思いません。

そのため、管理費や修繕積立金があると、売却が著しく困難となります。

最低限のマナーですので、管理費や修繕積立金の滞納は解消しておきましょう。

4.戸建てや土地なら境界確定

戸建てや土地を売る場合、売主には境界明示の義務があります。

境界明示をするには、土地の確定測量が完了していることが必要です。

もし、境界確定が終わっていない場合は、売却前に境界確定を終えておくようにしてください。

境界確定は、本来なら引渡までに行えば問題ありません。

しかしながら、最近では境界確定がなされていない物件は、査定すらしない不動産会社が増えてきました。

確定測量図がないと、その時点で査定を断る不動産会社もいます。

いずれにしても、境界確定には時間がかかるため、確定測量は早めに終えておくことをおすすめします。

こちらの記事で、売却全体の流れも掴んでおくと良いでしょう。

不動産査定には不要な準備

不動産査定では、以下の2点は行う必要はありません。

不動産査定には不要な準備

  1. ハウスクリーニング
  2. リフォーム

1.ハウスクリーニング

不動産査定を受けるにあたり、ハウスクリーニングは不要です。

ハウスクリーニング
ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による家の掃除のことです。

ときどき、不動産査定の前にハウスクリーニングを行ったら高く査定してもらえるのではないかと期待し、ハウスクリーニングを専門業者に依頼される方がいます。

結論からすると、ハウスクリーニングをやっても、やらなくても査定価格は変わりません。

プロは過去の取引事例や市況の動向等から査定をしますので、掃除をした程度で価格を変えることはないのです。

もし、ハウスクリーニングを実施するのであれば、内覧の前になります。

内覧
内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる行為のことです。

購入希望者は素人ですので、ハウスクリーニングが実施されていると、物件に好印象を持つため、売却しやすくなります。

ハウスクリーニングは、昔からある売却のテクニックですが、やるなら内覧前のタイミングがベストです。

また、ハウスクリーニングは、不動産会社と媒介契約を締結した後であれば、売却時の税金計算の際、譲渡費用として認めてもらえます。

具体的には、ハウスクリーニングの領収書の日付が媒介契約締結日の後であれば、譲渡費用になるということになります。

査定は、これから不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ前のタイミングですので、ハウスクリーニングをしても費用として認めてもらいにくいです。

効果をしっかり出すためにも、ハウスクリーニングのタイミングは気を付けるようにしましょう。

2.リフォーム

査定を受けるためにリフォームは不要です。

リフォームをすると、価格も高くなり、売却もしやすくなるのは事実ですが、原則として売却のためにリフォームを行う必要はないです。

リフォームをした場合、リフォーム費用が回収できなくなる可能性があります。

例えば、リフォームせずに売却すると、2,000万円の物件があるとします。

その物件に500万円のリフォーム費用を投じて売却しても、2,500万円以上で売却できるとは限りません。

リフォーム費用を回収できるような物件は、元々の金額が1,000万円を下回るような物件です。

元々の金額の高い物件ほど、価格上昇の幅が小さくなりますので、回収できなくなる可能性は高くなります。

もしリフォームすべきかどうか迷っている場合は、査定を受ける際、不動産会社など、専門家に相談することをおすすめします。

以上、ここまで不動産査定には不要な準備について見てきました。

では、不動産査定後には何をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、査定後に確認すべきことについて解説いたします。

査定後に確認すべきこと

査定後に確認すべきことは、「価格の根拠」です。

複数の不動産会社に査定依頼をすると、各社で金額がバラバラに出てきます。

査定価格は、高いほど不動産会社が仲介の契約を取りやすくなるため、高めに出ることが多いです。

売主は少しでも高く売りたいので、魅力的な査定額を提示してくる会社に依頼したくなると思いますが、よく考えるようにしてください。

特に、高い価格を提示してくる会社に対しては「怪しい」と思った方がいいかもしれません。

査定価格には、根拠となる取引事例があります。

その取引事例が、自分の物件と良く似た不動産であれば、査定価格の信頼性は高いです。

不動産会社を選ぶ際は、査定の根拠を確認し、一番納得感のある不動産会社を選ぶようにしてください。

不動産査定については、こちらの記事でも解説していますので、合わせてご覧ください。

まとめ

不動産査定で必要な準備・不要な準備と査定後に確認すべきことについて解説いたしました。

査定額と成約価格は別です。

不動産会社を選ぶときは、査定額だけで判断せず、査定価格の根拠を確認して比較検討するようにしましょう。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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