犬・猫などのペットを飼ってる中古マンションを売却する時に知っておくべき基礎知識

中古マンションの売却を検討されていて、かつそのマンションで犬・猫といったペットを飼っている方は多いでしょう。

近年、ペット可のマンションの需要は増えていますが、売主としては「ペットを飼っていた物件は相場通りに売れるのか」「売れにくくなるのか」といった点が気になるかもしれません。

そこで今回の記事では、ペットを飼っている中古マンションを売却する時のポイントや注意点についてまとめました。

売却予定のマンションでペットを飼っているという方は、ぜひご覧ください。

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ペットが飼えるマンションの需要は増えている

新型コロナウィルスの影響で自宅にいる時間が増えた結果、日常生活の癒やしを求めてペットを飼う人が増えています。

一般社団法人 ペットフード協会が発表した「２０２０年（令和２年）全国犬猫飼育実態調査 結果 」によると、犬・猫の推計飼育頭数全国合計は、約1,813万3千頭 になり、ペットを飼う人は年々増えています。

しかしながら、PEDGE（ペッジ）が発表した「ペット可賃貸の現状について」によると、東京23区内の賃貸物件の内、ペット可物件は全物件12％（マンション・アパート含む）と決して多くはありません。

ペットが飼える物件の数が少ないことから、ペットが飼えるマンションの需要は増えてきています。

最近建てられているマンションの多くは、ペット飼育可とするマンションも増えてきており、犬の肉球で滑りにくい素材の床材、匂いが付きにくい消臭クロスなどがペット向けに最適化されたマンションもあります。

ペットを飼っていただけで「マンション価格が下がる」は間違い

マンションを売却する時、ペットを飼っていることがわかってしまうと、売却価格が数百万円安くなると聞いたことのある方もいるかもしれません。

しかし、ペットを飼っていただけで「マンション価格が下がる」というのは間違いです。

もちろん、ペットを飼っていた影響で部屋が汚れていた場合は、修繕費の分を査定額や売却価格から差し引くことになります。

とはいえ、床や壁の傷の修繕は一ヶ所につき数千〜数万円ほどです。

相当多くの箇所に傷が残っている場合はそれなりの金額になりますが、それでも30万〜50万円で収まることがほとんどでしょう。

犬や猫などのペットを飼っていたからといって、査定額や売却価格が数百万円も下がってしまうことはまずないのです。

反対に、明確な費用内訳も提示せず「ペットを飼っている物件は売却金額がかなり下がってしまいます」と言ってくるような不動産会社があったら、仲介パートナーとしては適切ではない可能性が高いです。

その場合は、複数の不動産会社に相談してセカンドオピニオンの確認を取ると同時に、信頼できる仲介先を探すと良いでしょう。

ペットが付けた傷は、売却する前に補修やリフォームをすべきか

「どうせ売却価格から引かれるなら、ペットが付けた傷はそのままでも良いのでは？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、必ずしもそうとは言い切れないのです。

例えば、壁一面が猫の爪とぎでボロボロになっていたとしたら、購入を検討して内覧に来た買主の印象は少なからず悪くなってしまいます。

ペットが付けた傷がはっきり分かるレベルの場合は、きちんと補修・修繕してから売却活動をするほうが望ましいでしょう。

一方、それほど気にならないレベルの傷なら、修繕にかかる費用分を値引きしてもらったほうがありがたいと思う買主もいます。

このあたりは買主の意向も確認しながら、臨機応変に進めると良いでしょう。

基本的に、リフォームはおすすめしません。なぜなら、リフォーム費用以上に売却額を上乗せできないことがほとんどだからです。

しかしながら、傷以外の「汚れ」については、売主側で極力きれいにしておいたほうが良いでしょう。

ペットが付けた汚れに限らず、売却物件の部屋がきれいかどうかは買主もよく見るポイントです。

「あまりきれいに部屋を扱っていなかったんだな」と思われてしまうと、希望者の購入意欲が下がり、売却が決まりにくくなってしまうでしょう。

マンション売却時のリフォームについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ペット不可のマンションでペットを飼っていた場合

少し困ったケースとしては、ペット不可のマンションでこっそり飼っていたという場合もあります。

この場合、まずペットの付けた傷・汚れは完全にきれいにしておいたほうが良いでしょう。

なぜなら、買主の方はその物件でペットを飼うことを想定していないためです。

購入希望者の方が内覧に来た際に、部屋でペットを飼っていたことが分かると購買意欲が下がってしまうでしょう。

そのようなリスクを少しでも軽減するために、ペットが付けた傷や汚れはしっかり修繕・清掃するようにしてください。

だからといって、ペットを飼っていたことを内緒にしておくことはおすすめしません。

ペットを飼っていたことが発覚した場合、損害賠償問題へと発展するリスクもあります。

大切なことは、「誠実に接していく」ということです。

不動産会社の担当者と買主には、ペットを飼っていたことをオープンにしておいたほうが無難ですし、最終的には信頼感を与えられることもあります。

ペット共生型マンションの場合

ペット共生型マンションは、「ペットと一緒に暮らす前提で設計された物件」であるため、以下のような特徴があります。

上記の特徴でお伝えしたように、ペット共生型のマンションは「ペットと一緒に暮らす前提で設計された物件」のため、マンション価格は通常のマンションと比較して、下がりにくいことが多いです。

ここまでペットを飼っていただけで「マンション価格が下がる」は間違いについて見てきましたが、次にペットのにおいについてお伝えします。

特に注意すべき点は犬・猫の「におい」

この章では、ペットを飼っていたマンションを売却する時に注意しておきたい「におい」について解説します。

ペットの飼い主自身は、においに気づいていないことが多いかもしれません。

しかし、内覧をした購入希望者の中には、「においが気になった」という理由で購入を見送る方も少なくないのです。

マンションの売却では、最終的に買主との価格交渉を行いますので、ペットを飼っていたマンションではにおいが原因で売却価格を引き下げられる場合もあるでしょう。

比較的築年数の浅いマンションでは、クロスなどに消臭効果のあるものを使用しているケースが多いのですが、築年数の経っているやや古いマンションではにおいが残りやすいと言えます。

不動産会社の訪問査定や内覧の前に、消臭対策はしっかりしておくようにしましょう。

また、マンション売却を決意したタイミングからでも問題ありませんので、できる範囲で以下の消臭対策を行いましょう。

次に消臭リフォームについて見ていきましょう。

においの消えないマンションにとって「消臭リフォーム」は救世主になる？

消臭リフォームとは、部屋にこびりついたペットやたばこ、カビなどのにおいを取り除く専用のリフォームのことです。

消臭リフォーム専門の会社もあり、多くの需要があるようです。

実際の消臭リフォームでどのようなことを行うのかというと、以下の通りです。

注意すべき点は、クロスの張り替えだけでは、30〜50％ほどしかにおいを除去できないということです。

においがきつい物件の場合、コンクリート部分に付着したにおいを除去する処理も行ったほうが安心でしょう。

料金は、大体1㎡につき1,000〜3,000円程が相場となっています。

60㎡の物件でしたら、6万〜18万円になります。

一方で、前述のとおり住み慣れた部屋のにおいにはなかかなか気づけないものです。

そこで、仲介に立つ不動産会社とも相談しつつ、判断していくと良いでしょう。

ペットを飼っている人がマンションを売る際に注意したいポイント

続いてこの章では、ペットを飼っていたマンションを実際に売る時に、注意したいポイントについて解説します。

現在ペットを飼っている人がマンションを売る際に注意したいポイントは、以下の5点です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1．におい対策

前述のとおり、ペットを飼っていたマンションでまず気にしておきたいのがにおい対策です。

自分のマンションはどれくらいペットのにおいがするのか分からないという方は、一度知人や友人をマンションに呼んで、においに関する客観的意見を聞くと良いでしょう。

あまり気にならない程度という場合は、消臭スプレーや室内の換気で充分かもしれません。

しかし、においがきつい場合は、においの元となっている部分を一度しっかり清掃します。

それでもにおいが残るようなら、消臭リフォームを検討されると良いでしょう。

併せて、仲介に立つ不動産会社の担当者にも意見を聞いてみてください。

2．爪によるひっかき傷の修繕

犬や猫が柱やフローリングなどに付けたひっかき傷は、軽微なら買主の意向に合わせて対応すれば問題ないでしょう。

しかし、壁一面が猫の爪とぎ跡だらけになっていたり、ひっかき傷で床の一部だけ色が完全に変わっていたりするなど、傷があまりにも目立つ場合は、あらかじめ補修しておくことをおすすめします。

自分で修繕をする場合、壁（クロス）の修繕は「ジョイントコークA」「セメダイン」などの瞬間接着剤を使って直し、床（フローリング）の修繕は、「MISUMI フローリング補修テープ」で色の近いテープを使って直すこともできます。

また、リフォームのサポートを行っている不動産会社も数多くありますので、修繕・補修の判断に迷う場合や、費用を確認したい場合は、仲介先の不動産会社に相談してみると良いでしょう。

3．アレルギー・ノミ・ダニ対策

ペットを飼っているマンションを売る際、忘れずに注意しておきたいのが「アレルギー・ノミ・ダニ対策」です。

犬・猫などのアレルギーを持つ方は、ペットを飼っていた室内に入ったとたんに鼻がむずむずしたり、くしゃみが止まらなくなったりといった症状が出ることも少なくありません。

アレルギーの原因となるのは、犬・猫の抜け毛やノミ・ダニの糞・死骸などです。

これらの原因については、まずきちんと清掃し、換気を良くするなどの対応をしましょう。

訪問査定や内覧の前は、しっかりと清掃しておくようにしてください。

特に内覧の際はいつも以上に清潔を心がけ、ペットの毛が落ちていないかなどもきちんと見ておくと良いでしょう。

ペットがアレルギーの原因になり得ることを他人事と考えず、誠実に対応されることをおすすめします。

4．内覧時の対応

内覧中は、基本的にペットを外出させておくようにしましょう。

これにはいくつか理由があります。

まず、内覧に来る購入希望者がアレルギーを持っている可能性があるためや、ペットが吠えたり威嚇したりする可能性があるため、さらに、内覧者がペットに気を取られてきちんと物件のチェックができない場合があるためです。

内覧時は、ペットを一時的に実家や知人宅に預ける、家族に散歩に連れ出してもらうなどの対応を取るようにしましょう。

もし、内覧に来た購入希望者の方が同様にペットを飼っている、もしくはこれからペットを飼う予定だと分かれば、売却するマンションはペットを飼いやすい環境だということをアピールすると良いでしょう。

気持ちいい散歩コースがある、トリミングサロンや動物病院が近くにあるなど、ペットを飼いやすいイメージを与えられる情報を紹介できると、喜ばれるはずです。

マンション売却時の内覧については、以下の記事で詳しく解説しています。

5．不動産会社選び

ペットを飼っていたマンションを売却する際にはいくつかの注意点があり、中には仲介する不動産会社の協力を仰いだほうが良い場合もあります。

しかし、どれくらいフォローしてくれるかは、その不動産会社や担当者によっても変わってきます。

そのため、信頼できる不動産会社をしっかり選定しておきたいところです。

ペット飼育の有無以外にマンション査定で見られるポイント

マンションの売却価格は、ペット飼育の有無だけ以外にも多くの要素を元に成り立っています。

マンション査定でよく見られるポイントは以下の通りです。

マンション査定でよく見られるポイントを確認しつつ、不動産会社と協力しながらマンションの良いポイントを探し、売却時のアピールポイントにしていきましょう。

最後にスター・マイカのマンション買取についてお伝えします。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
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査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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