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最上階は資産価値が下がりやすい?マンション最上階や角部屋を早く高く売るポイント

値崩れしやすいので注意!マンション最上階を早く高く売る4つのポイント

同じマンション内でも最上階の部屋は、もっとも価値があり「特別感」のある部屋です。

最上階の部屋は資産価値が高いため、きちんとした売却方法を選択すれば高く売ることができるでしょう。

そこで今回の記事では、中古マンションの最上階を売却する際に、早く高く売るコツを解説していきます。

ターゲットや、適切に売却してくれる業者などを具体的に見て適切な売却方法を探していきましょう。

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マンション最上階の資産価値が高い理由

ここでは、マンションの最上階の価値が高い点について解説していきましょう。

その理由は、下記の4つにあります。

マンションの最上階の資産価値が高い理由

  1. 眺望・日照が良い
  2. 仕上げが他の部屋より良い
  3. 間取が他の部屋より良い
  4. 角部屋は更に資産価値が高い

それぞれ見ていきましょう。

1.眺望・日照が良い

最上階の価値が高い一番の理由は、眺望と日照が良いことにあります。

最上階は、目の前に大きなマンションがない限り、一番眺望の良い部屋です。

首都圏内のマンションであれば、東京湾や富士山を一望できるマンションも少なくありません。

高いところから見る景色は、人々の気持ちを高揚させてくれるため、内覧した方の満足度も高いです。

また、最上階は遮るものがないため、日照時間も低層階とくらべると長いです。

同じ南向きでも、低層階の部屋は、早い時間から他の建物からの影の影響を受けます。

実質的な日照時間は、階数の高い部屋のほうが長いでしょう。

2.仕上げが他の部屋より良い

同じマンションでも、最上階の部屋は床や空調設備、キッチン等の内装仕上げが他の部屋より良いことが多いです。

最上階は分譲時にもっとも高く売れるため、設計の段階からプレミアム住戸として、内装がランクアップして企画されることがよくあります。

たとえば、キッチンの天板も最上階だけ天然大理石を使用し、他の部屋は人工大理石を使用するというような差別化です。

エアコンも、他の部屋は一般のエアコンを設置しているにもかかわらず、最上階だけ花粉除去機能付きの高機能エアコンを設置していることもあります。

古いマンションでは、最上階もほかの部屋と仕様が同じであることがほとんどですが、築15年以内くらいのマンションは、最上階にプレミアム住戸があることが多いです。

3.間取りが他の部屋より良い

他の部屋より、間取りが良い場合もあります。

最上階以外の部屋は65㎡で3LDKなのに、最上階だけ100㎡で4LDKというような形で、ゆったりと作られていることも多いのです。

マンションは、隣接街区に日影を落とさないように斜線制限が設けられ、階段状に作られていることがあります。

階段状に作られているマンションは、最上階は1フロア当たりの部屋の数が少なく、大きめに作られていることが多いでしょう。

また、斜線制限によって、下の階の天井がルーフバルコニーとされていることも多く、広々としたルーフバルコニーは、さらに付加価値を上げます。

4.角部屋は更に資産価値が高い

マンション最上階でも「角部屋」は特に資産価値が高く、売却しやすいです。

最上階の角部屋のメリットは以下の通りです。

最上階の角部屋のメリット

  • 採光面が多く、部屋が明るい
  • 開口部が多く、風通しが良い
  • 中部屋より隣接住戸は少ない
  • 部屋の前を通る人が少ない

上記のようなメリットがあることから、購入者から高い評価を受けることが多いです。

次にマンション最上階が購入者から人気の理由について見ていきましょう。

マンション最上階が購入者から人気の理由

マンション最上階が購入者から人気の理由は以下の通りです。

マンション最上階が購入者から人気の理由

  • 上から物音がしない
  • 眺望が良い
  • 防犯やプライバシーの確保に有利
  • 日当たりや風通しが良い
  • 虫がいない
  • 特別なスペースがついている
  • 希少性があり、優越感を得られる

上から物音がしない

マンションの最上階は、「上から物音がしない」のメリットがあります。

アパートやマンションなどのような集合住宅に住んでいる場合、隣人との騒音トラブルになることがあります。

マンションの最上階に住んでいる場合、上階から聞こえる子どもの足音や掃除機をかける音などの騒音を気にする必要がありません。

眺望が良い

マンションの最上階は、これまで紹介してきたように「眺望が良い」のメリットがあります。

最上階の部屋の窓やバルコニーから見える夜景のキレイさも人気の後押しています。

防犯やプライバシーの確保に有利

マンションの最上階は、「防犯やプライバシーの確保に有利」のメリットがあります。

マンション最上階であれば、犯罪者の侵入は難しくなり、かつ歩行者や近隣建物からの目が届かないため、防犯性やプライバシーを気にする人からの評価が高いです。

日当たりや風通しが良い

マンションの最上階は、これまで紹介してきたように「日当たりや風通しが良い」のメリットがあります。

マンションの最上階では、近隣にある建物の影がかからないため、日当たりがとても良く、太陽が昇っているうちは照明を点ける必要がほとんどありません。

また、地上からの高さがあるため風通しも良く、湿度調整がしやすいためカビの発生を抑えることができます。

虫がいない

マンションの最上階は、「虫がいない」のメリットがあります。

マンションの最上階には、基本的に虫がいないため、ゴキブリや蚊の出現に悩む必要はありません。

虫が苦手で見るのすら嫌な人にとっては、マンション最上階は安心して暮らすための大きなメリットになります。

特別なスペースがついている

マンションの最上階は、「特別なスペースがついている」のメリットがあります。

マンションの最上階では、他の階にはない特別なスペースが付いていることが多く、「ルーフバルコニー」「ルーフテラス」などの特別なスペースが備え付いていることもあります。

ここまでマンション最上階が購入者から人気の理由について見てきましたが、次に最上階が値崩れもしやすい点についてお伝えします。

実は最上階は値崩れしやすいという落とし穴あり

ここでは、最上階が値崩れもしやすい点について解説していきましょう。

最上階は価値が高いため、分譲時点ではもっとも高く売れます。

一方で、高額商品でもあることから、最上階は値崩れもしやすいという特徴を持っています。

マンションに限らず、宝石や金のように高額商品は、景気の動向に大きく左右される傾向にあります。

たとえば、お米のような生活必需品は、いつの時代も値段が安定しています。

一方、ダイヤモンドの指輪のような贅沢品は、景気の動向によって価格が大きく乱高下します。

マンションの最上階も、贅沢品に似ています。

庶民が求める普通のマンションは、大きく値段の乱高下はありません。

しかし、マンションの最上階のような贅沢な部屋では、不況になると大きく値崩れすることもあるのです。

特に、タワーマンションの最上階のように、投資対象となるようなマンションは実需に基づかない価格であることが多く、乱高下が激しくなります。

景気の良いときは、購入時よりも値上がりして売れることもありますが、不景気になると一気に値崩れして価格が下がることもあるでしょう。

近年は、マンション価格が上昇傾向にあるため、タワーマンションの最上階は高く売れます。

ただし、不景気に転じるとすぐに大きく値下がりするため、売却のタイミングがとても重要となるでしょう。

投機目的でマンション最上階を持っている人は、金利が上げる前に、売りに出すことをおすすめします。

値崩れしやすい理由

  1. 夏場に冷房が効きにくくなる場合がある
  2. エレベーターの待ち時間
  3. 災害時(地震や火災など)に影響を受けやすい
  4. 値段が高い
  5. 水圧が弱い

1.夏場に冷房が効きにくくなる場合がある

最上階フロアに住む方々は、よく「夏は暑い」と言われます。

最上階の「日当たりの良さ」が災いし、特に夏場は暑さに苦しむことが多いのです。

ちなみに、夏場において室内の温度(熱量)の7割は、窓からの日光で形成されます。

さらに最上階の場合は、直射日光を受ける屋根からも熱が伝わってくるため、顕著にその影響を受けやすくなるのです。

近年では、高層階フロアでは断熱、遮熱効果の高い窓ガラスを採用や、屋根部においては植栽をするなど、断熱対策を取られているマンション物件も多くなっています。

新たにマンションの購入や賃貸をご検討されている方は、このあたりの対策状況も確認しておくとよいでしょう。

2.エレベーターの待ち時間が長い

マンションの高層フロアに住む人の不満で一番多いのが、この「エレベーターの待ち時間が長い」という点です。

「ひどいときは5分くらい待つことも」「毎回毎回、『各駅停車?』って思うくらい、途中で停まるのでイライラする」といった声をよく聞きます。

マンションに用いられるエレベーターの速度は、大体分速30〜60mくらいです。

そのため、タワーマンションでも1階から最上階までは1〜2分でエレベーターは到着するのです。

ただし、途中の階で乗り降りする人がいたり、降りたいときにすでにエレベーターが下降中だったりして、それ以上の時間がかかることも少なくありません。

特に、出勤前や通学前などの慌ただしい時間帯ですと、この待ち時間は少なからず、ストレスとして感じられることでしょう。

3.災害時(地震や火災など)に影響を受けやすい

最上階フロアに住まれる際に意識しておきたいことは、災害時の準備・対応です。

特に地震への対策は、しっかり取っておくべきでしょう。

まず、タワーマンションの場合最上階は揺れが非常に大きくなりますので、家具や棚の転倒、転落の防止策はあらかじめ取っておくべきです。

また、地震時はエレベーターもしばらく停止状態になりますので、その間は階段を利用することになります。

フロアも10階を超えてくると、一回の上り下りも相当の重労働になってきます。

いざというときの、水や食料などの備蓄品は多めに用意しておくと良いでしょう。

4.値段が高い

そのほか、最上階物件は「値段の高さ」から購入希望者や賃貸希望者から敬遠されることもあります。

ここまででお伝えした通り、マンション最上階物件の魅力は「眺望」や「陽当たり」「天井の高さ」「開放性」です。

つまり、これらが訴求できなければ、単なる「高い物件」に感じられてしまう、ということです。

もちろん、最上階物件のメリットを重要視される購入希望者も少なくありません。

物件の売却をご検討される際は、その価格の高さに値するメリット部分をしっかり伝えていくことが大切です。

また、中古マンションの場合は、リフォーム状態などにより、必ずしも最上階が1番高くなるとは限りません。

また、他階にくらべて価格差がそれほど大きくないこともあります。

「予算は限られているけれど、それでも最上階に住みたい!」とご検討中の方は、新築よりも中古マンションを探してみると、思わぬ低価格帯の最上階フロア物件を見つけられることもあるでしょう。

5.水圧が弱い

マンションの最上階は、給水方式次第で水圧が低くなってしまうことがあります。

特に重力給水方式のマンションでは、最上階の水圧が弱いことが多いです。

重力給水方式とは、水道本管からの水を屋上の受水槽に貯水し、揚水ポンプで屋上や高台に設置されている高架水槽から重力式で水を供給する給水方式のことです。古いマンションで採用されていることが多いです。

マンションの最上階の部屋の水圧が必ず弱いわけではありませんので、住んでいる部屋の水圧に問題ないのであれば、逆にアピールポイントとして買主に伝えましょう。

マンション最上階を早く高く売るポイント

ここでは、マンションの最上階を高く売る方法について解説していきましょう。

マンション最上階は、買主のターゲットが資産家や投資家等の富裕層になります。

そのため、マンション最上階を高く売るためには以下の5つがポイントとなります。

マンション最上階を早く高く売るポイント

  1. 価格上昇時に売る
  2. 銀行や顧問税理士に相談してみる
  3. 投資家に売却する
  4. 災害時の不安を解消する
  5. エレベーターの始発点が最上階であることを伝える

それぞれ見ていきましょう。

1.価格上昇時に売る

マンション最上階は値崩れをしやすいため、価格上昇時に売ることがポイントです。

2020年10月時点では、まだ緩やかに価格が上昇していますので、売却には適した時期と言えます。

この適切な売却時期は、いつまで続くか分かりません。

プロの間では一部、既にピークアウトしたとの声も囁かれています。

現在、不動産を購入している人は、ババ抜き合戦のババを引いている可能性も高く、売却するのであれば、今売って誰かにババを引いてもらうのが良いかもしれません。

マンションの最上階は価格が高いため、景気が悪くなると非常に売却しにくくなります。

景気が悪くなると、銀行からの融資を受けにくくなり、購入できる人が極端に減ります。

市場が冷え込まないうちに、早めに売却するようにしましょう。

2.銀行や顧問税理士に相談してみる

銀行や顧問税理士に相談すると、資産家に話を繋げてくれることがあります。

マンションの最上階は、市場価格に比べると建物の固定資産税評価額が低いため、相続対策となります。

一時期、タワーマンションによる節税が悪用されていたことから、平成30年から高さ60m超のマンションに関しては固定資産税評価額の計算方法の一部見直しがなされるようになりました。

しかし、マンションの最上階では、今でも時価と相続税評価額の間に乖離があり、一定の相続税対策効果が期待できます。

そのため、相続税対策を必要とする資産家の中には、マンションの最上階を求めるような人がまだまだ存在しているでしょう。

銀行や税理士は、このような資産家から相続税対策の相談を受けていることが多いです。

自身が知っている銀行担当者や顧問税理士に売却の話をしたら、資産家につなげてもらえる可能性があります。

また、専門家に相談するという点であれば、不動産会社に相談するのも良いでしょう。

不動産会社は無料で査定をしてくれるので、売却前に、一度相談してみてください。

査定についてこちらの記事で詳しくご説明していますので、合わせてご覧ください。

3.投資家に売却する

マンション最上階は投資家へも売却可能です。

マンションを購入するような投資家は、賃貸収入を目的とするのではなく、売却益であるキャピタルゲインを目的とする投資家が多いです。

そのため、特に賃貸をしておらず、空き家の状態でも投資家に売却できることがあります。

特にタワーマンションの最上階は、中国人や台湾人などのアジア系外国人投資家が好みます。

一時期タワーマンションは、中国人投資家による爆買いの対象となっていた時期がありました。

近年では、爆買い熱も冷めており、投資家への売却は少し下火という状況です。

2020年10月時点では、価格が高騰しきっているため、キャピタルゲイン狙いの投資家へ売却するのは少し難しい状況にあります。

ただ、時期によっては売却できる可能性もあるということを知っておけば、そのときに備えることができるでしょう。

マンション売却の流れについては、こちらの記事をご確認ください。

4.災害時の不安を解消する

マンションの最上階の部屋を購入を希望していても、最上階ならではの災害時の対応について不安に思うこともあります。

災害時の不安については、内覧時にしっかりと説明することが大切ですので、以下の内容を参考にできる範囲で準備をしておきましょう。

災害時の不安を解消するためにできること

  • 避難経路の案内
  • 自分(売主)が災害時に備えてどんな準備をしていたのか
  • マンションの災害時マニュアルがあれば見せる
  • 住んでいる地域の自治体の災害マニュアルがあれば見せる

5.エレベーターの始発点が最上階であることを伝える

タワーマンションのような高層マンションの上層階に住んでいる場合、エレベーターの待ち時間が長いことはデメリットの一つですが、最上階であれば逆にメリットになることもあります。

ほとんどのマンションでは、エレベーターの始発点は最上階に設定されていることが多いため、一定時間の利用がなければ、始発点に戻る仕組みになっています。

最上階に住んでいれば、エレベーターが自分の住んでいる階に戻ってくるため、待ち時間を減らしてエレベーターを利用できる可能性が高まります。

ペントハウスは賃貸でも人気

最上階フロア物件は、「ペントハウス」という名称で紹介されることもあるのをご存知でしょうか。

「ペントハウス物件」でインターネット検索すると、多くの不動産会社が、ペントハウス物件の売却や賃貸を宣伝するページが多く表示されます。

ペントハウスとは

「ペントハウス」は、塔屋(とうや)、屋上階を意味します。

日本では、以下の2つの意味で使用されることが多いです。

日本でのペントハウスの意味

  1. アパートや高層建築の最上階のテラス付き高級住宅
  2. 機械室や階段部屋などに使われる屋上家屋

不動産売買(賃貸)の分野でペントハウスが語られる場合は、1の意味で使用されることが多くなります。

「最上階のテラス付き高級住宅」というフレーズからして、魅力ある物件の印象を受けそうですよね。

期間限定で「ペントハウスに住みたい」という「賃貸」希望者は多い

「ペントハウスに住みたい!」(つまり、「マンション最上階物件に住みたい」)という方はとても多く、「賃貸」で住んでみたい、というニーズも強くあります。

なぜ賃貸での人気も高いかというと、以下のようなシチュエーション化で、「ペントハウス」を希望されるケースがあるからです。

ペントハウスの入居希望者

  1. 転勤等で、数年後には引き払うものの「その期間内は希望の住処に住みたい」というビジネスマンの方またはご家族の方
  2. 物件を購入する予算はないものの、「ペントハウスに一度は住んでみたい!」という方
  3. ペントハウスやマンション最上階にステイタスを感じる方
  4. 都市の夜景や、花火大会の花火の様子などを、自宅から眺めたい、という方

特に、2・3・4つ目のように、「物件を購入するのは厳しいけれど、月々の家賃での賃貸だったら住んでみたい」という方は多いでしょう。

現在、マンション最上階物件やペントハウス物件を所有されている方は、こういった「賃貸」へのニーズが高いことも意識されておくと良いでしょう。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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お電話での無料相談も受け付けております
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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

マンション最上階は、買主のターゲットが、資産家や投資家が中心となります。

資産家や投資家を狙い撃ちできるよう、銀行や税理士、高級な物件を扱う業者などに相談してみてください。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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