マンション売却後に引越しをするタイミング│スムーズな転居のための手順や段取り

マンション売却後の引越しは、引渡しまでの間に行うことが通常です。

スムーズに転居するための注意点として、売却したマンションの引き渡しと新たに購入・賃借した住居の入居日を揃えることが挙げられます。

そのためには、売買契約前に引越しおよび引渡しまでの段取りを確認して、日程を取り決めることが必要です。

しかし、買主側にも事情があることですから、必ずしも引き渡しタイミングを都合よく揃えられるとは限りません。

タイミングを合わせるための事前準備を万全にするとともに、タイミングが合わなかったときの対策を検討しておきましょう。

そこで今回の記事ではマンション売却の段取りと、タイミングが合わなかったときの対策についてご説明します。

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マンションの売買契約から引越し・引渡しまでの流れ

まずは、マンションの売買契約から引越し・引渡しまでの流れを確認しましょう。

売買契約から引渡しまでの流れは、次の通りです。

この章では、流れに沿って、1つ1つの工程をご説明します。

1．住宅ローンを借りている銀行に引渡し日を知らせる

引渡し当日は、売却物件についている抵当権を解除しますので、銀行の抵当権の抹消書類が必要になります。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを借りる際、銀行などの金融機関がマンションに付けた担保権のことです。

売買契約が終わったら、まずは住宅ローンを借りている銀行に売却をする旨を知らせる必要があります。

引渡しの日時と場所も確定したら、速やかに銀行担当者に伝えましょう。

2．エアコン等を撤去する

売却するマンションで、売買対象に含まれないエアコンやウォシュレット等は忘れずに撤去することが必要です。

ただし、売買対象に含まれるエアコン等は間違って取り外してはいけません。

撤去するものと撤去しないものを間違えるとトラブルの原因となります。

設備の「撤去」については、売却前に記載した付帯設備表に記載します。付帯設備表の記載内容をしっかりと確認しましょう。

付帯設備表とは

付帯設備表とは、売買対象となる物件の設備の内容と不具合の内容を記載します。
売買契約時に提示する書類です。

3．管理組合に「区分所有者の変更届」を提出

マンションの売却では、管理組合に「区分所有者の変更届」を提出することも必要です。

届出書の書式や提出方法は、マンションの管理組合によってそれぞれ異なります。

売買契約後はマンションの管理組合へ連絡し、提出方法を確認しましょう。

また、引越し先がマンションの場合は、引越し先のマンションでの管理組合の加入も必要です。

引越し先が決まっている場合は、加入手続きも早めに行っておくとスムーズとなります。

4．先に引越し先のインフラ開栓や各種手続きを行う

引越し先と日程が決まったら、先に引越し先のインフラ開栓や各種手続きを行うことも必要です。

引っ越し先で必要な手続きは主に以下のものがあります。

引越し前に開栓手続きを終えておかないと、引越し初日から水道や電気等が使えません。

ガスと電話に関しては、初日から使えるようにするには、引越し前に工事のが必要立会いとなるのが一般的です。

また、水道と電気については、引越し先に手続き用のハガキあり、そのハガキを返信する必要があります。

インフラは初日から問題なく使えるように、しっかりと準備をしておくようにしましょう。

5．引越し時にゴミは残さない

引越し先のインフラ開栓の準備等が整ったら、いよいよ引越しです。

引越し時にゴミは残さないことが注意点となります。

ゴミを残してしまうと、買主が不快に感じる可能性があります。

小さなことですが、ゴミはトラブルの原因になりますので、残さないようにしてください。

6．除票住民票を取っておく

他の市町村へ引越す場合には、引越し前の市町村役場で除票住民票を取っておくことをおすすめします。

除票住民票

除票住民票とは、他の市町村への引越しや、死亡したときに抹消された住民票のことです。

除票住民票は、売却後の確定申告で必要となる書類です。

確定申告は、売却後の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告のときに除票住民票を取ってもよいのですが、遠方に引越す場合は取りに行くのが面倒です。

除票住民票には特に有効期限はありませんので、引越しのときに先に取っておくと後で楽になります。

7．新たに発見された瑕疵は修繕しておく

売買契約後から引渡しまでの間に、新たに発見された瑕疵は修繕しておくことが必要です。

瑕疵とは通常有すべき品質を欠くことを指します。

売却前にしっかりとマンションの状況を確認していれば、売買契約後に新たな瑕疵が発見されることは滅多にありません。

ただし、売買契約時に認識していなかった瑕疵があると、契約の内容とは異なるものを売却することになってしまいます。

万が一、瑕疵が見つかってしまった場合には、修繕等の対処をすることが必要です。

8．物件の立会いを行う

引越しが終わったら、引渡し前にがらんどうの状態で買主と物件の立会い確認を行います。

立会い確認では、付帯設備表で記載されている内容と実際の動作確認を行います。

例えば付帯設備表に、「追い焚き機能が壊れている」等の記載をしていれば、追い焚き機能を実際に動かして作動しないことを確認します。

事前に不具合を記載しているものが動かないのは問題ないのですが、正常に動作すると伝えておきながら動かないと修繕を要求されることがあります。

付帯設備表の記載内容は、正確に書くようにしましょう。

引越しまでの注意点「３つの解除のリスク」

売買契約後であっても引渡し前に解除となるリスクがある点に注意が必要です。

引越しの手配など完了した後に解除となってしまっては、余計な費用が発生してしまうこともあります。

売買契約後に気を付けたい解除となるケースは、下記の３つです。

1．手付解除

手付解除とは、手付金によって売主または買主の一方的な都合により解除する契約解除のことです。

売主と買主がどちらの都合で契約を解除するかによって、手付金が異なります。

売主は売買契約時に買主から手付金を受領します。

手付解除は、買主は手付金を放棄し、売主は手付金を倍返しすることで契約の解除が可能です。

売主から手付解除をしたい場合は、買主から預かっている手付金に加え、自らも手付金相当額を買主に支払うことで解除することが可能です。

もし手付解除されてしまった場合は、再度、販売活動を始めます。

手付解除では、解除ができる期限が定められているのが通常です。

手付解除の期限は、一般的には売買契約から2週間程度となります。

手付解除の期限までは契約解除が行われるリスクがあることを知っておきましょう。

なお、買主からの手付解除を防止するには、手付金をしっかりと取ることが効果的です。

手付金は売買代金の10％が相場です。

手付金を少額にしたいと要望されることもありますが、応じると解除されやすくなりますので注意してください。

2．ローン特約による解除

ローン特約とは、買主が住宅ローンを借りて不動産を購入するケースで、買主の融資申込手続義務と、融資が承認されなかったときの契約の解除を定めた特約になります。

住宅ローンの本審査には、通常、買主が購入する物件の売買契約書が必要なため、売買契約後に行います。

そのため、売買契約後であっても、本審査で融資が承認されない場合があります。

ローン特約によって契約が解除されると、売主は預かっていた手付金を全額返金することが必要となります。

ローン特約で契約解除ができる期間は、売買契約から2週間くらいまでの期間で設定することが多いです。

よって、売買契約をしてもローン特約の解除期限までは解約のリスクがあります。

ローン特約の対策としては、住宅ローンの事前審査に通った人のみと契約するのが効果的です。

事前審査は売買契約締結前に通すことができますし、事前審査を通った人なら高い確率で本審査も通ります。

ローン特約による解除を未然に防ぐためにも、事前審査の通過を買主の条件とすることをおすすめします。

3．買い替え特約による解除

買い替え特約とは、買主が買い替えを予定している場合、買主の家が期限までに売却できなかった場合に、売買契約を解除されるという特約です。

売主側からすると「買主の家が売れなかった」という自分には関係のない理由で、契約が解除されるという特約になります。

買い替え特約とは、買主が確実に買い替えを行うことができるようにするための特約です。

売主としては、自分の売却が買主の売却に左右されることから、売主の立場が不安定になるというデメリットがあります。

そのため、個人が売主の場合、買い替え特約が応じないケースも多いです。

買い替え特約が締結されるケースとしては、不動産会社が売主のときが多くなります。

ただし、なかなか売れない空き家を売る場合等、元々の売主の立場が弱いときは、個人が売主でも応諾することはあります。

買い替え特約を締結する場合には、引渡しまでに契約が解除されるリスクがあることは注意しておきましょう。

マンション売却の引渡しと新居への引越しのタイミングが合わない場合の対処法

住んでいたマンションを売却したら、期日までに出ていく必要があります。

その一方で、新居がその期日に合わせて見つかるとは限りません。

こうしたときにどう対処するべきか、対処法を４つご紹介します。

１．引渡し猶予

引渡し猶予とは、引渡しの時期を売買代金の決済後に行う特約のことです。

売主の引越しが売買代金の決済までに完了できない事情がある場合に、買主に鍵の受け渡しを待ってもらうという取決めになります。

引渡し猶予の期間は、1週間程度までが一般的です。

所有権は残金決済時点で買主に移転していますので、売主は短期間だけ買主から家を借りることになります。

もちろん、引渡し猶予は買主の同意が得られないとできないため、書面で契約を取り交わすことが必要です。

トラブルの原因にもなりますので、伸びることが予想される場合、引渡し猶予ではなく最初から余裕を持った引渡し日を設定するようにしてください。

２．仮住まい

仮住まいに住む期間が数週間以上となる見込みであれば、一時的に賃貸物件へ転居も検討する必要があります。

マンスリーマンションなど、月単位で住める賃貸マンションもあります。

仮住まい期間が数日から1週間程度と短期であれば、ホテルの宿泊も考えられます。

自分と家族は安めのホテルに滞在し、荷物は貸倉庫などへ保管するわけです。

その場合は、ホテルと貸倉庫、双方の予約が必要です。

３．買取の利用

不動産会社の買取を利用するのも手です。

買取とは、不動産会社が直接買主となり買取を行うサービスです。

必要な手続きは不動産会社が行ってくれます。

個人間ではなかなか合わせられない引渡しの日程等を合わせられるというメリットがあります。

不動産会社は、買い取った中古マンションをクリーニングやリノベーションをしたうえで売却します。

自分が住むことを目的としている個人とは異なり、売主のスケジュールに合わせてくれます。

マンション買取に関しては、こちらの記事も合わせてご確認ください。

４．リースバックの利用

仮住まいの利用の代わりとして、リースバックという売却方法もおすすめです。

リースバックとは、売却後も同じ家に住み続けられるという売却方法です。

資金が必要なタイミングで売却をします。

同時に、売却から引越しまでの期間を賃貸借期間とした賃貸借契約を、買主と締結することで、売却後も賃貸という形で入居を続けることになります。

住み替え先が決まるまで売却した元の自宅に住み続けることで、仮住まいへの引越し費用など余計な費用も手間もかかりませんし、家族にかける負担も最小限で済むというメリットがあります。

リースバックについては、こちらの記事をご覧ください。

マンション売却はスター・マイカの買取がおすすめ

引渡しと新居への引越しのタイミングが合わない場合の対処法として、買取やリースバックを利用する方法をお伝えしました。

すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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