マンション売却の費用ってどれくらい？戻ってくるお金や税金も解説

マンションを売却するには費用が発生します。

マンション売却に必要な費用は、税金を除くと、仲介手数料や引越代等を含めて売買代金の約4％程度の費用が発生するイメージです。
税金に関しては、マンション売却では発生しないこともよくあります。

また、マンション売却ではわずかですが売却で戻ってくる費用もあります。

そこでこの記事ではマンション売却に必要となる費用や精算金、戻ってくる費用、税金についてご説明します。

マンション売却に発生する費用

まず初めに、マンション売却の際に一般的に発生する費用と、住宅ローンが残っている場合のみに発生する費用について確認していきましょう。

マンションを売却して利益がでる場合には、譲渡所得税も発生します。
譲渡所得税については、「マンション売却で生じる譲渡所得にかかる税金」にて最後に解説します。

マンション売却で一般的に発生する費用は以下のとおりです。

1．仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産会社が受け取ることのできる上限額が決まっています。

取引額に応じて計算方法がことなりますが、一般的に、マンション売却の仲介手数料は3%+6万円で計算できます。

取引額ごとの仲介手数料の上限額は以下の通りです。

取引額（売買金額）	速算式（上限額）
200万円以下	5%
200万円超から400万円以下	4%+2万円
400万円超	3%+6万円

• 仲介手数料には別途、消費税が発生します。

2．印紙税

不動産の売買契約書は、印紙を貼る必要がある課税文書となっています。

よって、売買契約書には印紙を貼ることが必要です。

印紙税の額は、売買契約書に記載する売買金額によって決まります。

軽減税率適用期間内であれば、表中の右側に記載された印紙を貼り付けます。

契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	200円	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

• 2014年4月1日～2022年3月31日まで

3．引越し代

引越し代は荷物の量や、家族構成、移動距離等によって異なります。

2～4月の繁忙期の引越し代の相場は以下のようになっています。

距離	単身 (荷物小)	単身 (荷物大)	2人家族	3人家族	4人家族	5人家族以上
～15km未満	4.2万円	5.8万円	7.7万円	9.9万円	12.2万円	14.9万円
～50km未満	4.7万円	6.3万円	8.9万円	11.2万円	14.2万円	19.2万円
～200km未満	5.1万円	8.2万円	11.5万円	14.4万円	17.7万円	25.5万円
～500km未満	5.8万円	9.6万円	15.1万円	19.4万円	24.0万円	33.5万円
500km以上	6.9万円	11.8万円	21.1万円	27.2万円	30.7万円	37.6万円

繁忙期以外の引越し費用は、繁忙期の8割くらいが相場です。

続いて、住宅ローン残債が残っているときのみに発生する費用をご紹介します。

1．登録免許税

マンションに抵当権が設定されている場合、抵当権抹消の登録免許税が生じます。

抵当権

抵当権とは、住宅ローンの滞納時に、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のことで、登記簿謄本に権利内容が記載されています。

マンション売却では、最後、登記簿謄本から抵当権の記載を抹消するために、登録免許税を払う必要があります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。

通常、マンションは土地1つ、建物1つで構成されていますので2,000円となることが一般的です。

2．司法書士報酬

司法書士報酬は、抵当権抹消のために司法書士へ支払う費用です。

司法書士報酬の相場は1.5万円程度となっています。

3．繰上返済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、住宅ローンの繰上返済手数料が必要です。

繰上返済手数料は、大手都市銀行の相場は1万円程度、ネット銀行の相場は5,000円程度となっています。

銀行によっては無料のところもあります。

住宅ローンの借入先の銀行に確認しましょう。

以下の記事では、マンション売却の流れについて詳しくご説明していますので、合わせてご覧ください。

マンションを高く売却するために発生する費用

マンションを高く売却するためにかけるべき費用には、どのようなものがあるでしょうか。

この章では、マンションを高く売却するための費用をご紹介します。

マンションを高く売却するための費用は以下の通りです。

1．ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングとは、清掃の専門会社による掃除サービスのことです。

マンション売却では、内覧のためにハウスクリーニングを行うこともあります。

内覧

内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる販売行為のことです。

ハウスクリーニングは部位によって値段が異なりますが、家全体を行うと15万円程度かかってしまいます。

一般的にはキッチンやトイレ、洗面所等の水回りだけを行う人が多いので、5～6万円の予算の中で実施するケースが多いです。

2．瑕疵担保保険付保費用

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後の物件に雨漏りなどの瑕疵が発見された場合、補修費用が下りる保険のことです。

以下の要件を満たすと、瑕疵担保保険を付保することが可能です。

新耐震基準

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことを指します。

築25年超のマンションは、そのまま売っても買主が住宅ローン控除を利用することができません。

住宅ローン控除とは、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のことです。

しかしながら、築25年超のマンションでも瑕疵担保保険を付保して売却すると買主が住宅ローン控除を利用できるため、物件に価値が上がります。

3．インスペクション費用

インスペクションとは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について建物の専門家が行う目視調査のことです。

マンションの場合、インスペクション費用の相場は5万円程度となります。

インスペクションに合格すると、買主に一定の安心感を与えることができます。

前項で説明した、瑕疵担保保険の付保要件にもなるため、物件の価値を上げることにつながります。

マンション売却で生じる精算金

精算金とは、売主と買主との間で行う金銭調整のことです。

売主が年額や月額で負担している費用に関し、引渡し日以降の負担を買主へ移転するために行うのが精算になります。

ここでは、2種類の清算金について見ていきましょう。

1．固定資産税および都市計画税の精算金

固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)の精算金とは、引渡し日以降の固定資産税等の実質的な負担を買主に移転させるための精算金です。

固定資産税等の納税義務者は1月1日時点の所有者であるため、1年間のうちどのタイミングで売却しても、その年の固定資産税等は引き続き売主が納税します。

売却してもその年の納税義務者は変わらないことから、実質的に買主に固定資産税等を負担させるために、一般的には引渡し日以降の固定資産税等を買主から受領します。

2．管理費及び修繕積立金の精算金

マンション売却では管理費および修繕積立金の精算も行うことが多いです。

管理費および修繕積立金は、当月分を前月末に支払うことが一般的となっています。

引渡し日が月の中間日になる売買では、引渡し日以降における当月の管理費および修繕積立金は売主が先払いしている状態です。

そこで、引渡し日以降の管理費および修繕積立金の負担を調整するのが管理費及び修繕積立金の精算金になります。

修繕積立金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンション売却で戻ってくる費用

この章ではマンション売却で戻ってくる費用についてご説明します。

自ら申し出が必要になるものもありますので、しっかりと確認していきましょう。

1．火災保険料

火災保険を長期一括契約で加入している場合、火災保険を解約することで残存期間分の火災保険料が戻ってきます。

火災保険は、引渡し日までに売却物件が火災になる可能性もあるため、引渡し当日まで付保しておくことが通常です。

火災保険料を取り戻すには、自ら保険会社に申し出る必要がありますので、忘れないようにしましょう。

2．住宅ローンの保証料

住宅ローンの保証料を一括で支払っていた人は、「戻し保証料」を取り戻すことができます。

「戻し保証料」は銀行の所定の計算方法に従って計算されます。

火災保険料とは異なり、特に何も意識をしなくても銀行から自動的に銀行から戻し保証料が戻ってきます。

マンション売却で生じる譲渡所得にかかる税金

個人がマンション等の不動産を売却したときに生じる所得のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得にかかる税金を、譲渡所得税といいます。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

ここでは、計算の結果、プラスとなる譲渡所得のことを譲渡益、マイナスとなる譲渡所得のことを譲渡損失と呼びます。

税金は譲渡益が生じた場合のみ発生します。

税率

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分けられます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

取得費の求め方

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。

取得費を計算式で示すと以下のようになります。

取得費を求めるには、購入時の売買契約書からまず土地購入額と建物購入額を分けます。

次に、建物購入額から減価償却費を計算します。

減価償却費の求め方は、以下の通りです。

償却率は建物構造によって定められています。

マンションの構造は鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造が一般的です。

いずれの構造もマイホームのマンションの償却率は「0.015」となります。

構造	見出し2
鉄筋コンクリート造	0.015
鉄筋鉄骨コンクリート造	0.015

ここで、具体的な計算例を見ていきましょう。

条件は以下の通りです。

よって取得費は以下のように求められます。

譲渡費用の求め方

譲渡所得を求めるための譲渡費用として計上できるものは限定的です。

以下に譲渡費用になるものと、ならないものを例示します。

特に「抵当権抹消の登録免許税」と「抵当権抹消の司法書士費用」は譲渡費用にならないので注意が必要です。

譲渡益が生じる場合

譲渡益が生じる場合、一般的には3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例を用います。

3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は以下の通りです。

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスとなる場合は、譲渡所得は「ゼロ円」とみなされ、税金は生じないことになります。

3,000万円特別控除に関しては、詳しくは以下の国税庁のホームページをご参照ください。

譲渡損失が生じる場合

マンション売却では譲渡損失が生じた場合、税金の還付を受けられる特例があります。

簡単にいうと、給与所得が500万円の人が、譲渡損失800万円を発生させた場合、損益通算という確定申告の手続きによってその年の所得を300万円と修正することができるという特例です。

給与所得者(サラリーマンのこと)は、会社が支払う給与所得を前提に税金の源泉徴収を行っています。

給与所得が500万円の人は、会社が500万円という所得を前提に源泉徴収をしています。

ただし、損益通算によって本来の所得が300万円に修正されましたので、税金を払い過ぎていたということになり、会社が源泉徴収していた税金が戻ってくるのです。

税金還付を受けるための特例には、以下の2つがあります。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、買い替えが条件となる特例で、売却物件で譲与損失が生じたときに利用できます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン残債が売却額を上回り、かつ、譲渡損失が生じたときに使える特例です。

それぞれの特例は他に細かい要件を満たす必要があります。

例えば最初にご紹介したマイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例には、購入物件に「返済期間10年以上のローン契約」を要する等の条件があるため、要件をしっかりと確認するようにしましょう。

それぞれの特例は、国税庁のホームページに詳しい記載がありますので、ご確認ください。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

以上、マンション売却の費用についてご説明してきました。

マンション売却では、仲介手数料やハウスクリーニング費用が生じますが、売却方法によっては不要な場合もあります。

あまりにもクリーニング代がかかるようでしたら、早めに買取の利用がおすすめです。

ご自身の状況に合わせて売却方法を考えて、売却活動に取り掛かりましょう。