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マンション売却の費用ってどれくらい?戻ってくるお金や税金も解説

マンションを売却するには費用が発生します。

マンション売却に必要な費用は、税金を除くと、仲介手数料や引越代等を含めて売買代金の約4%程度の費用が発生するイメージです。
税金に関しては、マンション売却では発生しないこともよくあります。

また、マンション売却ではわずかですが売却で戻ってくる費用もあります。

そこでこの記事ではマンション売却に必要となる費用や精算金、戻ってくる費用、税金についてご説明します。

マンション売却に発生する費用

まず初めに、マンション売却の際に一般的に発生する費用と、住宅ローンが残っている場合のみに発生する費用について確認していきましょう。

マンションを売却して利益がでる場合には、譲渡所得税も発生します。
譲渡所得税については、「マンション売却で生じる譲渡所得にかかる税金」にて最後に解説します。

マンション売却で一般的に発生する費用は以下のとおりです。

マンション売却で一般的に発生する費用

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 引越し代

1.仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産会社が受け取ることのできる上限額が決まっています。

取引額に応じて計算方法がことなりますが、一般的に、マンション売却の仲介手数料は3%+6万円で計算できます。

取引額ごとの仲介手数料の上限額は以下の通りです。

仲介手数料の上限額
取引額(売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円
  • 仲介手数料には別途、消費税が発生します。

2.印紙税

不動産の売買契約書は、印紙を貼る必要がある課税文書となっています。

よって、売買契約書には印紙を貼ることが必要です。

印紙税の額は、売買契約書に記載する売買金額によって決まります。

軽減税率適用期間内であれば、表中の右側に記載された印紙を貼り付けます。

印紙税額
契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円
  • 2014年4月1日~2022年3月31日まで

3.引越し代

引越し代は荷物の量や、家族構成、移動距離等によって異なります。

2~4月の繁忙期の引越し代の相場は以下のようになっています。

繁忙期の引越し代の相場
距離 単身
(荷物小)
単身
(荷物大)
2人家族 3人家族 4人家族 5人家族以上
~15km未満 4.2万円 5.8万円 7.7万円 9.9万円 12.2万円 14.9万円
~50km未満 4.7万円 6.3万円 8.9万円 11.2万円 14.2万円 19.2万円
~200km未満 5.1万円 8.2万円 11.5万円 14.4万円 17.7万円 25.5万円
~500km未満 5.8万円 9.6万円 15.1万円 19.4万円 24.0万円 33.5万円
500km以上 6.9万円 11.8万円 21.1万円 27.2万円 30.7万円 37.6万円

繁忙期以外の引越し費用は、繁忙期の8割くらいが相場です。

続いて、住宅ローン残債が残っているときのみに発生する費用をご紹介します。

マンション売却で住宅ローンが残っている場合に発生する費用

  1. 登録免許税
  2. 司法書士費用
  3. 繰上返済手数料

1.登録免許税

マンションに抵当権が設定されている場合、抵当権抹消の登録免許税が生じます。

抵当権
抵当権とは、住宅ローンの滞納時に、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のことで、登記簿謄本に権利内容が記載されています。

マンション売却では、最後、登記簿謄本から抵当権の記載を抹消するために、登録免許税を払う必要があります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。

通常、マンションは土地1つ、建物1つで構成されていますので2,000円となることが一般的です。

2.司法書士報酬

司法書士報酬は、抵当権抹消のために司法書士へ支払う費用です。

司法書士報酬の相場は1.5万円程度となっています。

3.繰上返済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、住宅ローンの繰上返済手数料が必要です。

繰上返済手数料は、大手都市銀行の相場は1万円程度、ネット銀行の相場は5,000円程度となっています。

銀行によっては無料のところもあります。

住宅ローンの借入先の銀行に確認しましょう。

以下の記事では、マンション売却の流れについて詳しくご説明していますので、合わせてご覧ください。

マンションを高く売却するために発生する費用

マンションを高く売却するためにかけるべき費用には、どのようなものがあるでしょうか。

この章では、マンションを高く売却するための費用をご紹介します。

マンションを高く売却するための費用は以下の通りです。

マンションを高く売却するための費用

  1. ハウスクリーニング費用
  2. 瑕疵担保保険付保費用
  3. インスペクション費用

1.ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングとは、清掃の専門会社による掃除サービスのことです。

マンション売却では、内覧のためにハウスクリーニングを行うこともあります。

内覧
内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる販売行為のことです。

ハウスクリーニングは部位によって値段が異なりますが、家全体を行うと15万円程度かかってしまいます。

一般的にはキッチンやトイレ、洗面所等の水回りだけを行う人が多いので、5~6万円の予算の中で実施するケースが多いです。

2.瑕疵担保保険付保費用

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後の物件に雨漏りなどの瑕疵が発見された場合、補修費用が下りる保険のことです。

以下の要件を満たすと、瑕疵担保保険を付保することが可能です。

瑕疵担保保険付保の要件

  • 「既存住宅状況調査技術者の資格者」兼「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」によるインスペクションに合格すること
  • 新耐震基準に適合したマンションであること
新耐震基準
新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことを指します。

築25年超のマンションは、そのまま売っても買主が住宅ローン控除を利用することができません。

住宅ローン控除とは、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のことです。

しかしながら、築25年超のマンションでも瑕疵担保保険を付保して売却すると買主が住宅ローン控除を利用できるため、物件に価値が上がります。

3.インスペクション費用

インスペクションとは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について建物の専門家が行う目視調査のことです。

マンションの場合、インスペクション費用の相場は5万円程度となります。

インスペクションに合格すると、買主に一定の安心感を与えることができます。

前項で説明した、瑕疵担保保険の付保要件にもなるため、物件の価値を上げることにつながります。

マンション売却で生じる精算金

精算金とは、売主と買主との間で行う金銭調整のことです。

売主が年額や月額で負担している費用に関し、引渡し日以降の負担を買主へ移転するために行うのが精算になります。

ここでは、2種類の清算金について見ていきましょう。

マンション売却で生じる清算金

  1. 固定資産税および都市計画税の精算金
  2. 管理費及び修繕積立金の精算金

1.固定資産税および都市計画税の精算金

固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)の精算金とは、引渡し日以降の固定資産税等の実質的な負担を買主に移転させるための精算金です。

固定資産税等の納税義務者は1月1日時点の所有者であるため、1年間のうちどのタイミングで売却しても、その年の固定資産税等は引き続き売主が納税します。

売却してもその年の納税義務者は変わらないことから、実質的に買主に固定資産税等を負担させるために、一般的には引渡し日以降の固定資産税等を買主から受領します。

2.管理費及び修繕積立金の精算金

マンション売却では管理費および修繕積立金の精算も行うことが多いです。

管理費および修繕積立金は、当月分を前月末に支払うことが一般的となっています。

引渡し日が月の中間日になる売買では、引渡し日以降における当月の管理費および修繕積立金は売主が先払いしている状態です。

そこで、引渡し日以降の管理費および修繕積立金の負担を調整するのが管理費及び修繕積立金の精算金になります。

修繕積立金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンション売却で戻ってくる費用

この章ではマンション売却で戻ってくる費用についてご説明します。

自ら申し出が必要になるものもありますので、しっかりと確認していきましょう。

マンション売却で戻ってくる費用

  1. 火災保険料
  2. 住宅ローンの保証料

1.火災保険料

火災保険を長期一括契約で加入している場合、火災保険を解約することで残存期間分の火災保険料が戻ってきます。

火災保険は、引渡し日までに売却物件が火災になる可能性もあるため、引渡し当日まで付保しておくことが通常です。

火災保険料を取り戻すには、自ら保険会社に申し出る必要がありますので、忘れないようにしましょう。

2.住宅ローンの保証料

住宅ローンの保証料を一括で支払っていた人は、「戻し保証料」を取り戻すことができます。

「戻し保証料」は銀行の所定の計算方法に従って計算されます。

火災保険料とは異なり、特に何も意識をしなくても銀行から自動的に銀行から戻し保証料が戻ってきます。

マンション売却で生じる譲渡所得にかかる税金

個人がマンション等の不動産を売却したときに生じる所得のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得にかかる税金を、譲渡所得税といいます。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却
減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

ここでは、計算の結果、プラスとなる譲渡所得のことを譲渡益、マイナスとなる譲渡所得のことを譲渡損失と呼びます。

税金は譲渡益が生じた場合のみ発生します。

税率

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分けられます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率
所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

取得費の求め方

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。

取得費を計算式で示すと以下のようになります。

取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)

取得費を求めるには、購入時の売買契約書からまず土地購入額と建物購入額を分けます。

次に、建物購入額から減価償却費を計算します。

減価償却費の求め方は、以下の通りです。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物構造によって定められています。

マンションの構造は鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造が一般的です。

いずれの構造もマイホームのマンションの償却率は「0.015」となります。

非事業用の償却率
構造 見出し2
鉄筋コンクリート造 0.015
鉄筋鉄骨コンクリート造 0.015

ここで、具体的な計算例を見ていきましょう。

条件は以下の通りです。

条件

  • 建物構造:鉄筋コンクリート造
  • 購入価額:5,000万円
  • 内訳 土地購入価額:3,000万円、建物購入価額:2,000万円
  • 経過年数:20年

鉄筋コンクリート造で経過年数20年の物件を5,000万円で購入した場合の減価償却費

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

= 2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 20年

= 540万円

よって取得費は以下のように求められます。

鉄筋コンクリート造で経過年数20年の物件を5,000万円で購入した場合の取得費

取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)
= 3,000万円 + (2,000万円 - 540万円)
= 3,000万円 + 1,460万円
= 4,460万円

譲渡費用の求め方

譲渡所得を求めるための譲渡費用として計上できるものは限定的です。

以下に譲渡費用になるものと、ならないものを例示します。

譲渡費用になるもの

  • 仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 媒介契約締結日以降に実施したハウスクリーニング費用
  • 立ち退き料(賃貸マンションを売る場合)

譲渡費用にならないもの

  • 抵当権抹消の登録免許税
  • 抵当権抹消の司法書士費用
  • 繰上返済手数料
  • 売ったマンションの維持管理費等
  • 引越し代
  • 遺産分割のために要した支出
  • 買い替え物件の購入費

特に「抵当権抹消の登録免許税」と「抵当権抹消の司法書士費用」は譲渡費用にならないので注意が必要です。

譲渡益が生じる場合

譲渡益が生じる場合、一般的には3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例を用います。

3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスとなる場合は、譲渡所得は「ゼロ円」とみなされ、税金は生じないことになります。

3,000万円特別控除に関しては、詳しくは以下の国税庁のホームページをご参照ください。

譲渡損失が生じる場合

マンション売却では譲渡損失が生じた場合、税金の還付を受けられる特例があります。

簡単にいうと、給与所得が500万円の人が、譲渡損失800万円を発生させた場合、損益通算という確定申告の手続きによってその年の所得を300万円と修正することができるという特例です。

給与所得者(サラリーマンのこと)は、会社が支払う給与所得を前提に税金の源泉徴収を行っています。

給与所得が500万円の人は、会社が500万円という所得を前提に源泉徴収をしています。

ただし、損益通算によって本来の所得が300万円に修正されましたので、税金を払い過ぎていたということになり、会社が源泉徴収していた税金が戻ってくるのです。

税金還付を受けるための特例には、以下の2つがあります。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、買い替えが条件となる特例で、売却物件で譲与損失が生じたときに利用できます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン残債が売却額を上回り、かつ、譲渡損失が生じたときに使える特例です。

それぞれの特例は他に細かい要件を満たす必要があります。

例えば最初にご紹介したマイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例には、購入物件に「返済期間10年以上のローン契約」を要する等の条件があるため、要件をしっかりと確認するようにしましょう。

それぞれの特例は、国税庁のホームページに詳しい記載がありますので、ご確認ください。

マンション売却を検討の方は買取もおすすめ

ここまでご説明した通り、マンションを売却する際には様々な費用が発生します。

そこで、売却の際の手間を抑えたい方には「買取」という売却方法がおすすめです。

買取とは、不動産会社が直接買主となる売却方法です。
不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料やクリーニング費用が不要になります。

ここでは、マンションを専門に扱うスター・マイカの買取サービスを紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

スター・マイカは、創業時より中古マンションの買取を専門に行っています。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
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まとめ

以上、マンション売却の費用についてご説明してきました。

マンション売却では、仲介手数料やハウスクリーニング費用が生じますが、売却方法によっては不要な場合もあります。

あまりにもクリーニング代がかかるようでしたら、早めに買取の利用がおすすめです。

ご自身の状況に合わせて売却方法を考えて、売却活動に取り掛かりましょう。

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営業時間/9:30~18:30

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