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【マンション売却のコツ】マンションを早く・高く売る方法

【マンション売却のコツ】マンションを早く・高く売る方法

これからマンションを売る人の中には、早く売却する・高く売却するコツがあれば知りたい方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「マンション売却のコツ」を中心に、マンションを早く・高く売る方法について詳しく解説します。

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直近のマンション売却相場

ここ数年、マンションの売却相場は上昇傾向にあります。

理由としては、低金利の状況が続いており、住宅ローンが組みやすく、住宅の購入者が増えているからです。

以下に、首都圏における中古マンション価格と金利の代表的な指標である10年国債利回りの推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション「公益財団法人東日本不動産流通機構」、金利「財務省

日銀は、2021年7月の金融政策決定会合において、現状の大規模な金融緩和策の維持を決定しました。

今後も低金利は続くものと予想されるため、中古マンションの価格高騰はしばらく続くと見込まれます。

よって、2021年以降もマンションの売りどきは続く状況です。

マンション売却の相場については以下の記事に詳しく記載しています。

次にマンション売却の流れについて見ていきましょう。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れは以下の通りです。

マンション売却の流れ

マンション売却では最初に価格査定を行います。

価格査定から売却活動の開始までは、順調に行けば1~2週間程度です。

売却活動の開始から売買契約締結までの販売期間は、3ヶ月弱となります。

売買契約から引渡までは1ヶ月程度空けるのが通常です。その間に売主は引っ越しを行います。

また、税金が発生する場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うことが必要です。

マンション売却の流れや確定申告については以下の記事に詳しく記載しています。

次にマンション売却の平均期間について見ていきましょう。

マンションの平均売却期間

マンションの平均売却期間について解説します。

首都圏における不動産の「売りに出してから売買契約を締結できるまでの平均日数」は以下の通りです。

売却に要する平均日数

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

10年平均にすると、マンションは「75.3日」、戸建ては「92.3日」、土地は「94.0日」です。

マンションは戸建てや土地と比べると早く売れやすく、「3ヶ月未満」で売れていることがわかります。

マンション売却の平均売却期間については以下の記事に詳しく記載しています。

ここまでマンション売却の基本について見てきましたが、次にマンションを高く売るコツについてお伝えします。

マンションを高く売る11のコツ

マンションを高く売る11のコツは以下の通りです。

マンションを高く売る11のコツ

  1. 売却スケジュールに余裕を持つ
  2. 築10年以内に売却する
  3. 瑕疵担保保険に加入する
  4. 同物件の別部屋が売出し中は売却を避ける
  5. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  6. 査定額より1割増の金額で売りに出す
  7. リフォームをしない
  8. インスペクションの実施を検討する
  9. ホームインスペクションの利用を検討する
  10. 住み替えなら「買い先行」にする
  11. 周辺環境を調査して付加価値がないか確認する

1.売却スケジュールに余裕を持つ

売却スケジュールに余裕を持つことが必要です。

余裕がなく焦って安く売ってしまうことを「売り急ぎ」と呼びます。

売り急ぎを防ぐためには、全体スケジュールに余裕を持つことが必要です。

2.築10年以内に売却する

築10年以内に売却することも高く売るコツです。

築0~10年目の物件は売却する人が少ないため、売りやすくなります。

以下に、築0~10年目と築11~20年目の物件の中古マンション市場に出回っている在庫の割合を示します。

築年数マンションの在庫割合
0~10年14.8%
11~20年21.3%

3.瑕疵担保保険に加入する

瑕疵担保保険に加入することも高く売るコツになります。

瑕疵担保保険
瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵(キズのこと)が発見された場合、その補修費用を保険料によってまかなうことができる保険のことです。

新耐震基準を満たしたマンションであれば、築25年超の物件でも瑕疵担保保険を付保すれば、買主が住宅ローン控除を利用することができます。

住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると、所得税が一定期間節税できる制度のことです。

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物を指します。

4.同物件の別部屋が売出し中は売却を避ける

一部の人の中には、同物件の別部屋が売出ししている期間に売却を避けることを高く売るコツと主張する人もいるようです。

ただし、マンションの売却は3ヶ月程度に及ぶため、売り出し中に同じマンションの他の部屋が売りに出されることは当然想定されるものとして織り込み済みです。

同物件の別部屋が著しく低い金額で売りに出さない限り、価格が下がることはありません。

同物件の別部屋に関しては、あまり気にしなくても良いでしょう。

5.複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼することもポイントです。

査定価格は不動産会社の考える売却予想価格であることから、高く売れる自信のある会社ほど高い査定価格を出してくれます。

高く売ってくれる会社を見つけるためにも、売主が複数の不動産会社に査定を依頼することは最低限必要な努力です。

6.査定額より1割増の金額で売りに出す

一部の人の中には、高く売るために、査定額より1割増の金額で売りに出すということを主張する人もいるようです。

ただし、マンションに限ってはこの方法はおすすめしません。

以下に、首都圏における過去10年間のマンションと戸建ての売り出し価格と成約価格の推移を示します。(グラフ内のパーセントは成約価格の売り出し価格に対する割合)

成約価格とは実際に売却された価格のことです。

マンションの売り出し価格と成約価格

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

土地の売り出し価格と成約価格

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

成約価格の売り出し価格に対する割合を過去10年間の平均で見ると、マンションは「101%」、戸建ては「80%」となっています。

つまり、マンションはほとんど値引きが行われていないことです。

マンションの値引き額は、あったとしても50万円程度となります。

そのため、少し高く値段をつけたいのであれば、「査定価格+50万円」が適切です。

1割も高く値段をつけたら逆に売れなくなってしまいますので、高過ぎる値付けは避けるようにしましょう。

7.リフォームをしない

リフォームをしないこともポイントです。

理由としては、リフォーム代金を売買代金に加えてもその金額通りに売れないことが多いからです。

例えば、リフォームせずに3,500万円で売却できる物件があるとします。

300万円でリフォームを行ったら、最低でも3,800万円以上で売りたいと思います。

ところが、実際に査定を依頼すると、リフォーム後でも3,600万円程度にしかならないことも多いです。

リフォームすることで、逆に損をする可能性があるため、リフォームはしなくて良いということになります。

マンション売却のリフォームについては、以下の記事で詳しく解説しています。

8.インスペクションの実施を検討する

インスペクションの実施を検討するのも一つです。

インスペクション
インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことを指し、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について専門家が行う調査のことです。

インスペクションに合格すると、買主に一定の安心感をあたえることができます。

また、「既存住宅状況調査技術者の資格者」であり、かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」によるインスペクションに合格すれば、瑕疵担保保険の付保要件の一つを満たすことができます。

9.ホームインスペクションの利用を検討する

一部の人の中には、ホームインスペクションの利用を検討するということを主張する人もいるようですが、慎重に検討することが必要です。

「ホームインスペクション」や「住宅診断」と呼ばれるサービスは、2018年4月に改正された宅地建物取引業法の以前から存在する民間のサービスの呼称になります。

これらのホームインスペクション等のサービスは、「既存住宅状況調査技術者の資格者」、かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」の要件を満たしているとは限りません。

条件を満たしていない調査は、仮に合格しても瑕疵担保保険を付保できないため、価値は半減します。

もしホームインスペクション等のサービスを受ける場合には、「既存住宅状況調査技術者の資格者」、かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」の要件を満たしているかどうかを確認してから依頼するようにしてください。

インスペクター(インスペクションを行う人のこと)は、不動産会社が「既存住宅状況調査技術者の資格者」、かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」の要件を満たした人を無料であっせんしてくれますので、不動産会社に紹介してもらうことをおすすめします。

10.住み替えなら「買い先行」にする

買い先行
買い先行とは、購入を先に行い売却を後に行う買い替え方法のことです。

買い先行は、空き家の状態で売却できるため、売りやすいというメリットがあります。

売り物件の住宅ローンが完済しているケース等、経済的に余裕のある場合には、買い先行がおすすめです。

「売り先行」と「買い先行」については、以下の記事で詳しく解説しています。

11.周辺環境を調査して付加価値がないか確認する

周辺環境を調査して付加価値がないか確認することもコツです。

例えば、スーパーやコンビニなどの生活利便施設がアピールポイントとなります。

具体的には、不動産会社にしっかりチラシやインターネット広告にアピールポイントを記載してもらうようにしましょう。

ここまでマンションを高く売るコツについて見てきましたが、次にマンションを早く売る16のコツについてお伝えします。

マンションを早く売る16のコツ

マンションを早く売る16のコツは以下の通りです。

マンションを早く売る16のコツ

  1. マンション売却に必要な書類を用意する
  2. 住宅ローンの残債を確認する
  3. マンション売却しやすい時期を選ぶ
  4. マンション売却の実績がある不動産会社を選ぶ
  5. 媒介契約を比較して検討する
  6. 内覧用に部屋をキレイにしておく
  7. 大規模修繕後に売却活動を開始する
  8. 売出しから数ヶ月は販売活動に力を入れる
  9. 内覧時に不動産会社の担当者に立ち会ってもらう
  10. ホームステージングの利用を検討する
  11. ハウスクリーニングの利用を検討する
  12. 広告や販売用図面(マイソク)を確認する
  13. 広告に掲載する写真にこだわる(室内全て撮影許可)
  14. 販売状況を確認するためにこまめに担当者と連絡をとる
  15. 購入申し込みがあれば早めに回答する
  16. 3ヶ月経っても売れないならマンションは買取を利用する

1.マンション売却に必要な書類を用意する

マンション売却に必要な書類を用意すると、売却がスムーズに運びます。

マンション売却に必要な書類は以下の通りです。

築年数マンションの在庫割合
買主へ引き渡す書類
(全て任意)
・分譲時のパンフレット
・管理規約・使用細則・最近のマンション理事会の会計報告書や議事録の写し等
・管理費・修繕積立金の額の確認書等
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・設備取扱説明書、保証書、アフターサービス基準書
登記に必要な書類・登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
・印鑑証明書(引渡時の3ヶ月以内に発行の物)
・固定資産税評価証明書
・住民票
・本人確認書類(免許証等)
・委任状(司法書士へ登記を委任するためのもの)
・抵当権の抹消に必要な書類(銀行から受領するもの)
確定申告で必要な書類・除票住民票
・売ったときの売買契約書の写し
・買ったときの売買契約書の写し
・媒介報酬や印紙代などの金額が分かる書類
・利用する特例によって必要となる書類

マンション売却に必要な書類の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

2.住宅ローンの残債を確認する

住宅ローン残債を確認することもポイントです。

直近に銀行から送付された最新の残高証明書をチェックするのが適切となります。

住宅ローン残債が残っている場合のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

3.マンション売却しやすい時期を選ぶ

マンション売却しやすい時期を選ぶこともコツです。

データは新型コロナウィルスの影響を考慮し、2019年の取引件数を示します。

マンション月ごとの取引件数(2019年)

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch2019(令和1)年12月度

中古マンションの取引件数は、毎年引っ越しシーズンである2~3月に件数が伸びるため、そのあたりを狙うと早く売却できるようになります。

マンション売却のタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

4.マンション売却の実績がある不動産会社を選ぶ

マンション売却の実績がある不動産会社を選ぶこともコツです。

マンションが多いエリアの中に営業店があるような不動産会社は、マンション売却が得意な傾向があります。

5.媒介契約を比較して検討する

媒介契約を比較して検討することもコツです。

媒介契約とは仲介の契約のことです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の比較表
項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない
不動産会社からの報告義務特になし2週間に1回以上の報告・文書または電子メールのいずれかで報告1週間に1回以上の報告・文書または電子メールのいずれかで報告
レインズへの登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間法的な規定なし3ヶ月3ヶ月

都市部の条件の良いマンションであれば、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼した方が、早く高く売れる可能性は高まります。

6.内覧用に部屋をキレイにしておく

内覧用に部屋をキレイにしておくことも早く売るコツです。

内覧とは購入希望者に家の中を見せる販売行為のことを指します。

ものを片付け、掃除をしっかり行うことで家の中をスッキリと見せると、購入希望者の印象を良くすることができます。

マンション売却の内覧については、以下の記事で詳しく解説しています。

7.大規模修繕後に売却活動を開始する

大規模修繕後に売却活動を開始することもコツです。

マンションの大規模修繕は共用部のリフォームのようなものなので、大規模修繕の後は物件の価値が上がっています。

大規模修繕前よりも売りやすくなっていますので、直近過去5年以内に大規模修繕が行われていれば、良いタイミングといえます。

8.売出しから数ヶ月は販売活動に力を入れる

売出しから数ヶ月は販売活動に力を入れることがコツです。

最初の1~2ヶ月目は、土日を全て空けておき、内覧の申込があったら取りこぼさずに対応することをおすすめします。

9.内覧時に不動産会社の担当者に立ち会ってもらう

内覧では当然に不動産会社の担当者に立ち会ってくれますので、ご安心ください。

購入希望者は不動産会社が連れてきます。売主は不動産会社と一緒に内覧対応をするのが通常です。

10.ホームステージングの利用を検討する

ホームステージングの利用を検討することも一つとなります。

ホームステージング
ホームステージングとは、モデルルームのようにオシャレな家具等で家を演出するサービスのことです。

ホームステージングは、空き家の状態であればコストを抑えながら行うこともできます。

一定の金額以上の高級物件であれば、不動産会社によっては無料でホームステージングを提供している会社もあります。

11.ハウスクリーニングの利用を検討する

ハウスクリーニングの利用を検討するのも一つです。

ハウスクリーニング
ハウスクリーニングとは、プロによる家の清掃のことを指します。

中古物件は、キッチンやバス等の水回りに古さが目立つため、水回りだけでもハウスクリーニングを実施すると効果的です。

マンション売却のハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

12.広告や販売用図面(マイソク)を確認する

不動産会社が作成した広告や販売用図面(マイソク)を確認することもコツです。

アピールポイントが記載されていなければ、しっかりと記載するように依頼します。

13.広告に掲載する写真にこだわる(室内全て撮影許可)

広告に掲載する写真にこだわることも重要です。

SUUMOやアットホームなどのインターネット広告では、全室を載せることがポイントとなります。

写真数が多い物件は、購入希望者が検討しやすくなるため、広告と実際の物件との差異が生じにくく、内覧後の成約率が高まります。

14.販売状況を確認するためにこまめに担当者と連絡をとる

販売状況を確認するためにこまめに担当者と連絡をとることもポイントです。

営業担当者も人の子ですので、良くコミュニケーションを取ってくる売主の物件は、頑張って早く売ろうとしてくれます。

15.購入申し込みがあれば早めに回答する

購入申し込みがあれば早めに回答することもポイントです。

売り希望価格と同額の購入希望価格であればすぐに返答を行い、売却を了承することが適切な対応となります。

16.3ヶ月経っても売れないならマンションは買取を利用する

3ヶ月経っても売れないならマンションは買取を利用することも一つです。

買取とは転売を目的とした不動産会社への下取り価格による売却のことを指します。値段は仲介の80~90%程度になりますが、すぐに売却できます。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションを早く売るコツについて見てきましたが、次にマンション売却費用を抑えるコツについてお伝えします。

マンション売却の費用を抑える4つのコツ

マンション売却の費用を抑える4つのコツについてお伝えします。

マンション売却時にかかる費用は下表の通りです。

仲介手数料400万円超なら「売買金額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「売買金額の4%+2万円」
200万円以下なら「売買金額の5%」
印紙税売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
5,000万円超1億円以下なら3万円
登録免許税抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円
司法書士費用抵当権抹消登記:1.5万円前後
繰上返済手数料都市銀行なら1~3万円程度
引っ越し代3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月~4月の繁忙期は20万円程度

1.仲介手数料の値引きができないか交渉する

仲介手数料の値引きができないか交渉します。

仲介手数料は、媒介契約を締結する前に交渉するのが最も効果的です。

例えば「仲介手数料を2%にしてくれたら、専任媒介で依頼します」など、専任媒介または専属専任媒介を交換条件として交渉するのが良いと思われます。

マンション売却の仲介手数料については、以下の記事で詳しく解説しています。

2.ハウスクリーニングを利用しない

ハウスクリーニングを利用しないことも費用を抑えるコツです。

ハウスクリーニングは単なる掃除ですので、自分で掃除をしても十分効果を上げることができます。

3.売却前にリフォームを行わない

売却前にリフォームを行わないことも費用を抑えるコツです。

リフォーム費用は売却価格に転嫁できないことが多いため、やらない方が損をせずに売却することができます。

4.売却の利益に関係なく確定申告を行う

マイホームのマンションを売却した場合には、以下の5つの特例を利用できる可能性があります。

マンション売却で利用できる可能性のある5つの特例
特例の性質特例名称
 

 

 

譲渡益が生じたときの節税特例

3,000万円特別控除

【国税庁】No.3302 マイホームを売ったときの特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

【国税庁】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定の居住用財産の買換え特例

【国税庁】No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

 

譲渡損失が生じたときの税金還付を受けられる特例

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

【国税庁】No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

【国税庁】No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

売却損(譲渡損失)が生じたときは、税金還付を受けられる特例もあります。

特例を利用するには一定の要件を満たすことは必要です。

要件を満たせば税金が返ってきますので、確定申告を検討することをおすすめします。

マンション売却の費用や税金に関しては以下の記事で詳しく紹介しています。

マンション売却で失敗しないためのコツや注意点

マンション売却では、手続きの流れの中で、それぞれ注意点が生じます。

注意点が発生する段階

  • マンション売却の準備段階の注意点
  • マンション売却の不動産会社選びの注意点
  • マンション売却活動中の注意点
  • マンション売却後の注意点
  • 状況別のマンション売却の注意点

詳しくは以下の記事に記載しておりますので、ぜひご参照ください。

マンション買取ならスター・マイカ

これまでマンション売却のコツについてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計12,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ(30㎡~)の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2020年11月期末時点)に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業(2975)の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国8拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

拠点所在地

【2021年5月】スター・マイカの営業所マップ

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計12,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

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まとめ

マンション売却のコツについて解説してきました。

早く売るコツや高く売るコツがわかったら、早速に査定を依頼することから始めてみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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