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知っておくべきマンション査定のポイントや無料で見積もりする方法

知っておくべきマンション査定のポイントや無料で見積もりする方法

マンション売却を始めようと思った時に、最初に始めることが「マンションの価格査定」です。

そんなマンション査定を受けるための流れや準備、注意点にはどのようなものがあるか気になっている方もいらっしゃると思います。

そこで今回の記事では「マンション査定」を中心に、査定に必要な書類準備や査定価格に影響するポイントなどについて解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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マンション査定の流れ

マンション査定の流れは下図の通りです。

マンション査定の流れ

1.必要書類を準備する

査定を受けるにあたり、必要書類を準備します。

査定に必要な書類は、「マンション査定を受けるための準備」にて詳しく解説します。

2.査定を申し込む

必要な書類を揃えて、準備が整ったら、査定を申し込みます。

査定結果は不動産会社によって異なるため、高くマンションを売ってくれる会社を探すために、複数の不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

売却するマンションの近くに信頼できる不動産会社を知っている場合は、その不動産会社に査定を依頼すれば大丈夫ですが、一応、比較のために、他社の査定も取っておくこともおすすめします。

一方で、適切な不動産会社を知らない場合は、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。

不動産一括査定サイト
不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に訪問査定の依頼ができるサービスのことです。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件を見て行う査定のことです。

訪問査定は査定価格の精度が最も高いため、損をせず、確実に売却するためにも売却前は訪問査定を依頼する必要があります。

3.訪問査定の日時を決める

不動産会社に査定を依頼すると、次は訪問査定の日時を決めます。

不動産一括査定サイトを利用した場合には、不動産会社から訪問査定の日時を決めるための電話がかかってくることが一般的です。

4.訪問査定をしてもらう

日程が決まったら訪問査定を受けます。

訪問査定では、まず本人確認が行われることが一般的です。

また、売却の希望時期や住宅ローン残債の額等もヒアリングされます。さらに、過去のリフォームや不具合の有無も確認されることが多いです。

訪問査定では、基本的に全部屋とバス、トイレ、キッチン、バルコニー等の確認が行われますので、見せても大丈夫な状態にしておきましょう。

マンション売却時のリフォームや住宅ローン残債については、以下の記事にて詳しく解説しています。

5.査定結果を受領する

訪問査定を終えたら、その後は査定結果を受領します。

査定結果は、物件や不動産会社によっては即日に出てくるときもあります。

マンションの場合、査定価格は早く出てくることが多いので、遅くても1週間程度待てば全社の査定価格を受領できるのが一般的です。

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6.不動産会社を決める

査定結果の説明を受けたら、売却を依頼する不動産会社を決めます。

もし、どの会社の査定価格にも納得できない場合は、依頼を断っても大丈夫です。

査定は建築会社の見積もりのようなものなので、費用は一切かからず、断ったとしても追加費用を請求されることはありません。

不動産会社に売却を依頼する契約のことを「媒介契約」と呼びます。

媒介契約は、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

「専任媒介または専属専任媒介(専任媒介等と略)」は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。

専任媒介と専属専任媒介の違いは、自己発見取引ができるかどうかという点になります。

自己発見取引
自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけることです。

「一般媒介」は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約になります。

媒介契約の比較表
項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない
不動産会社からの報告義務特になし2週間に1回以上の報告・文書または電子メールのいずれかで報告1週間に1回以上の報告・文書または電子メールのいずれかで報告
レインズへの登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間法的な規定なし3ヶ月3ヶ月

1社に決めても構わない場合には、専任媒介等の契約を選択することが通常です。

一方で、1社に決めきれない場合には一般媒介契約を選択します。

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、複数の不動産会社に売却を依頼しても仲介手数料の支払先は買主を決めた1社に対してのみで大丈夫です。

1社だけに依頼しても複数社に依頼しても売主の費用負担は変わらないことになります。

ここまでマンション査定の流れについて見てきましたが、次にマンション査定の準備についてお伝えします。

マンション査定を受けるための準備

この章ではマンション査定を受けるための準備についてお伝えします。

必要書類の準備

マンション査定時に必要な書類は、以下の3点になります。

査定時に最低限必要な資料

  • 権利証(登記済証)または登記識別情報通知書
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理費及び修繕積立金の額が分かる資料
権利証(登記済証)または登記識別情報通知書
権利証(登記済証)または登記識別情報通知書とは、登記権利者として権利を取得したときに所有者が法務局から受領している書類のことです。

権利証は2005年(平成17年)3月7日に不動産登記法が改正された登記識別情報通知書に替わっています。

権利証も登記識別情報通知書も真の所有者しか持っていない書類です。

分譲時のパンフレットは、チラシやインターネット広告で間取り図を載せるために必要となります。

また、管理費及び修繕積立金もチラシ等の広告に載せるため、金額が分かる資料が必要です。

マンション情報の整理

マンション査定を受ける前は、以下のような情報を整理しておきます。

整理しておきたいマンション情報

  • 住宅ローン残債の額
  • 管理費及び修繕積立金の滞納の有無
  • リフォームの履歴
  • マンション全体の耐震性(旧耐震基準のマンションの場合)

住宅ローンが残っている物件を売る場合には、住宅ローン残債の額を把握しておきます。

査定時は、管理費及び修繕積立金の滞納の有無も確認されますので、滞納がある場合は金額を把握しておくようにしてください。

リフォームを行っている場合には、リフォームの履歴を伝えることもポイントです。

過去5年以内にリフォームを行っている場合には、アピールポイントになりますので、大いにアピールすることをおすすめします。

また、旧耐震基準時代のマンションの場合、知っていれば耐震性の有無を伝えることもポイントです。

旧耐震基準
旧耐震基準とは、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築されたマンションのことを指します。

旧耐震基準のマンションは、マンション全体で耐震診断を実施していることもあり、古くても現在の耐震基準を満たしているケースがあります。

耐震診断や耐震補強を行っているという話を聞いたことがある場合には、事前に管理組合に正確な情報を聞いておくと良いでしょう。

片付けや掃除

査定の前は、片付けや掃除を「常識の範囲」でやっておけば大丈夫です。

不動産の査定では、「掃除をしなかったらマイナス100万円」「掃除をしていたらプラス300万円」などといった値付けはしません。

片付けや掃除の有無によって査定価格が上下するものではないので、査定前に片付けや掃除は不要です。

ただし、急いで売りたい人であれば、査定時にインターネット広告用の写真を撮れるようにしておくと、その場で写真をすぐに撮ってもらえます。

早ければ翌日にはインターネット広告にアップされますので、準備をして臨めばすぐに売却活動をスタートすることができます。

瑕疵の確認

瑕疵(かし)とは、キズを意味する言葉です。

売主は、知っている瑕疵を正直に告知する必要がありますので、査定前に不具合箇所を把握しておき、それを不動産会社に伝えることが適切です。

次にマンション査定で使われる査定方法について見ていきましょう。

マンション査定で使われる査定方法

不動産の査定方法には、主に3種類があります。

マンション査定で使われる査定方法

  • 原価法:コストに着目した方法
  • 取引事例比較法:市場のマーケット価格に着目した方法
  • 収益還元法:不動産が生み出す収益に着目した方法

マイホームのマンションでは、主に「取引事例比較法」が採用されます。

簡単にいうと、「隣の部屋が半年前に4,000万円で売れたから、この部屋の価格も4,000万円」というような査定方法です。

周辺の取引事例を参考に値段が決まるため、同じマンション内の直近の売買事例が査定価格に大きく影響してきます。

次にマンション査定に影響するポイントについて見ていきましょう。

マンション査定に影響する13のポイント

この章ではマンション査定に影響するポイントについてお伝えします。

マンション査定に影響する13のポイント

  1. 立地条件
  2. 方角・階数
  3. 広さ・間取り
  4. 築年数・構造
  5. 設備・内装
  6. 共用部分の充実度
  7. 管理状況
  8. 管理費・修繕積立金
  9. 駐車場
  10. 売主・施工会社
  11. 商業施設への近さや商業施設の利便性
  12. 眺望や景観
  13. 窓の向きや窓の数

1.立地条件

立地条件は、主に最寄り駅からの近さがポイントです。

駅から近い方が高く、遠くなると価格が安くなります。

2.方角・階数

方角はバルコニーの向きがポイントです。

価値の高い順から「南 → 東 → 西 → 北」となります。

また、階数も高い方が眺望や日照に優れることから、価格は高いです。

低層階は眺望や日照に劣り、特に1~2階はセキュリティも劣ることから価格は下がります。

3.広さ・間取り

広さや間取りもポイントです。

一般的に売却しやすいのは3LDKや2DKといった標準的な大きさのファミリータイプになります。

4LDK以上になると、広過ぎて総額が張るため、売却しにくくなる傾向が生まれます。

面積当たりの単価は、狭い間取りほど高く、広い間取りは低いです。

4.築年数・構造

築年数や構造も価格に影響します。

旧耐震基準のマンションで、耐震性の低い構造の物件は価格が低いです。

また、築年数の古い物件は修繕積立金が高いため、売却しにくくなります。

5.設備・内装

部屋の設備や内装も査定価格のポイントです。

ディスポーザーや食洗器、浴室乾燥機等がある物件は、ない物件よりも評価は高くなります。

内装に関しては、床材やキッチンの天板等に高級な素材が使用されていれば評価は上がります。

6.共用部分の充実度

共用部分の充実度は、ある程度価格に影響します。

昨今のマンションは共用部が充実し過ぎて使われていない共用部も多く、単に管理費が割高となっている物件もあるため、必ずしも共用部が充実していることが良い物件となってはいません。

共用部が充実していなくても、管理費が周辺の新築物件と比較して安ければアピールポイントとなります。

7.管理状況

管理の状況の良否も価格に影響します。

マンションの管理は、2022年4月から「管理計画認定制度」がスタートします。

自治体から管理計画の認定を受けているマンションであれば、適切な管理を行っているマンションであることがアピール可能です。

8.管理費・修繕積立金

管理費及び修繕積立金の額も価格に影響します。

管理費は、一般的に古いマンションの方が共用部の充実度が低いため、管理費は安いです。

一方で、修繕積立金は古いマンションの方が高くなります。

また、タワーマンションは修繕積立金が割高のため、売却を阻害する要因の一つです。
管理費や修繕積立金が高い物件は、売却しにくくなります。

9.駐車場

駐車場も価格に影響する要因です。

駐車場は、機械式よりも自走式の方が価値は高くなります。

10.売主・施工会社

売主や施工会社もマンション価値に影響します。

特に施工会社は施工の良否に影響するため、重要なポイントです。

大林組や鹿島建設や大成建設といった大手ゼネコンが施工会社となっている物件は、アピールポイントとなります。

11.商業施設への近さや商業施設の利便性

商業施設への近さや商業施設の利便性も価値に影響するポイントです。

近くにスーパーがあり、日用品の買い物は徒歩圏内で足りるような環境が理想的といえます。

また、商業施設が最寄り駅と物件との間に配置されているような関係にあると、評価は高いです。

12.眺望や景観

眺望や景観も価格に影響するポイントです。

海が見える、富士山が見える、東京タワーが見える等の要因があると価格がアップします。

基本的には階数が高い部屋ほど眺望や景観はよくなります。

13.窓の向きや窓の数

窓の向きや窓の数も評価ポイントです。

特にバルコニーに面している窓の向きが重要であり、南向きが最も価値が高くなります。

また、角部屋になっており、窓の数が多く、風通しの良い物件も評価は高いです。

ここまでマンション査定に影響するポイントについて見てきましたが、次にマンション査定を依頼する前の注意点についてお伝えします。

マンション査定を依頼する前の注意点

この章ではマンション査定を依頼する前の注意点についてお伝えします。

マンション査定を依頼する前の注意点

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • リフォームやハウスクリーニングをする必要はない
  • 査定額だけで不動産会社を決めない
  • 物件の瑕疵(欠陥)は隠さない

1.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションを高く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。

査定価格は査定する不動産会社が考える売却予想価格になり、基本的には高く売れる自信のある会社ほど、査定価格は高いです。

ただし、不動産会社の中には媒介契約を取りたいがために、いたずらに高い査定価格を出してくる会社もあります。

このような会社に依頼してしまうと、なかなか売れないという結果になってしまいます。

そのため、査定価格は妙に高過ぎる価格や安過ぎる価格は排除することが必要です。

複数の査定価格を比較すれば、いたずらに高過ぎるまたは安過ぎる価格がわかりますので、安全な取引ができるようになります。

2.リフォームやハウスクリーニングをする必要はない

査定前にリフォームやハウスクリーニングをする必要はありません。

リフォームすべきかどうかは、一旦リフォームしていない状態で査定を依頼し、不動産会社にリフォームすべきかどうかの判断をもらった方が無駄はないといえます。

また、査定前はハウスクリーニング(清掃業者による有料の掃除のこと)も不要です。

ハウスクリーニングは、査定前ではなく、購入希望者に家の中を見せる内覧前に行うことが効果的となります。

3.査定額だけで不動産会社を決めない

査定額だけで不動産会社を決めないこともポイントです。

不動産会社の中には媒介契約を取ることを目的に、いたずらに高い査定価格を出してくる会社もあります。

このような会社に依頼すると、売却が長期間続き、最終的には不動産会社から売り出し価格を下げることの提案を受けることが多いです。

複数の査定価格を比較すれば、いたずらに高い査定価格がわかりますので、不自然な価格を提示してくる不動産会社は排除するようにしましょう。

4.物件の瑕疵(欠陥)は隠さない

物件の瑕疵(欠陥)は隠さないこともポイントです。

不動産の売却では、売主は契約不適合責任と呼ばれる売主責任を負います。

契約不適合責任
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

例えば「不具合があるのにないと言い張って売る」と、売主は売却後に買い主から追完請求(修補請求)や契約解除、損害賠償といった責任を追及されます。

逆に不具合を隠さずに「不具合があると契約書に書いて売る」と、契約不適合責任を負わないことになります。

売主自身の立場を守るためにも、不具合は正直に伝えることがポイントです。

契約不適合責任やマンション売却に失敗しないための注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンションの査定価格を調べる方法について見ていきましょう。

マンションの査定価格をすぐに調べる方法

マンションの査定価格をすぐに調べる方法についてお伝えします。

マンションの査定価格をすぐに調べる方法

  • AI査定、マンションシミュレーション
  • 不動産一括査定
  • マンション買取
  • エリア別マンション売却相場

AI査定・マンションシミュレーション

マンション査定に使えるAI査定・マンションシミュレーションがありますが、シミュレーターは精度の低いものが多いです。

しかしながら、「HowMa(ハウマ)」は精度がかなり高いため、おすすめできます。

シミュレーターを使っても価格を見誤ってしまう可能性があるため、最終的には訪問査定が必要なことも覚えておきましょう。

マンション売却のシュミレーションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定

不動産一括査定を利用すれば、すぐに訪問査定を受けることができ、適切な価格を知ることができます。

売却前は、不動産一括査定を利用することが最もおすすめです。

複数の査定結果を比較することもできるため、安過ぎる価格や高過ぎる価格も排除でき、損をせずに確実に売ることができます。

マンション買取

マンション買取を依頼することも売却価格がすぐにわかる方法の一つです。

マンション買取とは、転売を目的として不動産会社への下取り価格による売却になります。

下取り価格による売却のため、売却価格は仲介による売却価格の80%程度が相場です。

やむを得ない事情により、安くても早く売らなければいけない人は、買取も選択の一つとなります。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

エリア別マンション売却相場

エリア別マンション売却相場は、レインズマーケットインフォメーションで調べることができます。

REINS Market Information(レインズ・マーケット・インフォメーション)

地域だけでなく、間取りや築年数によっても検索条件を絞ることができるため、自分のマンションに近い物件の価格を知ることができます。

全国のマンション売却の売買相場は以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンション査定について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまでマンション査定についてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計12,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ(30㎡~)の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2020年11月期末時点)に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業(2975)の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国8拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

拠点所在地

【2021年5月】スター・マイカの営業所マップ

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計12,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

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マンション査定でよくある質問

この章では、マンションでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.査定の結果、売却の依頼を断っても大丈夫ですか?

査定は、不動産会社の営業行為の一環であるため、断っても大丈夫です。

仮に断っても、費用が請求されることはありません。

Q2.住みながら売却することはできますか?

住みながら売却することは可能です。

ただし、住みながら売却する場合には、売主も内覧対応をする必要があります。

内覧とは購入希望者に家の中を見せる行為のことです。

マンション売却時の内覧については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q3.住宅ローンが残ったまま査定を依頼できますか?

もちろん、住宅ローンが残ったままでも査定を依頼できます。

住宅ローンが残っている場合、残債は売却価格で一括返済することになりますので、査定によって売却予想価格をしっかり把握することが重要です。

査定の結果、住宅ローン残債が売却予想価格を上回るようであれば、売却を取り止めるという判断もあります。

マンション時の住宅ローン残債については、以下の記事で詳しく解説しています。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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