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マンション売却時に住宅ローン残債が残っている場合にやるべきこと

マンション売却時に住宅ローン残債が残っている場合にやるべきこと

住宅ローン残債が残っている状態でも、マンションを売却することは可能ですが、売却代金で住宅ローン残債を一括返済する必要があります。

「マンション売却したいけど、住宅ローン残債が残ってて、ちゃんと売却できるか不安」という方もいるかと思います。

そこで今回の記事では「マンション売却と住宅ローン」を中心に、住宅ローン残債が残っているマンションの売却方法、売却時に住宅ローン残債が残る場合の対処法などについて解説します。

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住宅ローンが残っている状態でマンションを手放したい理由

住宅ローンは現在では長期間型の種類が多く、返済期間が35年に及ぶものもあります。

しかしながら、35年間の間にライフスタイルは変化するため、売却が必要となるケースが生じることは普通です。

例えば、住宅ローンが残っている状態でマンションを手放したい理由としては、以下のものが挙げられます。

住宅ローンが残っている状態でマンションを手放したい理由

  • 転勤等で売却が必要となった
  • 築年数が浅いうちに高く売却したい
  • 子供の学校が通いにくいので住み替えたい
  • 家族が増えて手狭になったので住み替えたい
  • 住宅ローンの支払いが厳しくなったので住み替えたい
  • 離婚したため売却したい

住宅ローンは、売却するか否かに関わらず、「繰上返済」というものが存在します。売却による一括返済も、繰上返済の一つです。

通常、売却時の残債が大きい場合、売却代金を持って一括で繰上げ返済をすることになります。

一括返済は繰上返済の一つですので、売却時は銀行に対して繰上返済手数料の支払いが必要です。

次に住宅ローン残債が残っているマンションの売却可否について見ていきましょう。

住宅ローン残債が残っていてもマンション売却は可能

住宅ローン残債が残っていてもマンション売却は可能です。

ただし、残債の状況によっては普通に売却できないこともあります。

住宅ローン残債と売却額の関係には、オーバーローンとアンダーローンの2種類があります。

オーバーローン
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額よりも大きい状態のことです。
アンダーローン
アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却額よりも小さい状態のことです。

オーバーローンとアンダーローン

アンダーローンであれば、売却額で住宅ローン残債を一括返済できるため、問題なく売却することができます。

一方で、問題になるのはオーバーローンのときです。

オーバーローンの場合でも、貯金や親の資金援助金などを加えて一括返済できるのであれば売却することはできます。

住宅ローン残債を一括返済できない場合には、「住み替えローンを利用する」または「任意売却を行う」といった特殊な対応が必要です。

次にマンション売却の際によく聞くことが多い「抵当権」について見ていきましょう。

抵当権のあるマンションは勝手に売却できない

住宅ローンが残っている物件には、銀行が設定した抵当権が付いています。

抵当権
抵当権とは、債権者(銀行のこと)がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権が付いている物件は、理論上、抵当権が付いたままでも売却できますが、現実的には抵当権が付いたままでは第三者に売却することはできません。

抵当権について

例えば、Aさんが所有するマンションにB銀行の抵当権が付いており、その物件をそのままCさんに売却したとします。

抵当権が付いたまま売ると、売却後も引き続きAさんは住宅ローンを支払うことが必要です。

しかしながら、Aさんの住宅ローンの返済が滞ってしまうと、Cさんが住んでいるマンションがB銀行によって競売にかけられてしまうことになります。

Cさんは何も悪いことをしていないのに家が競売にかけられてしまい、最終的にCさんは家を失うことになります。

抵当権付きの物件を購入してしまうと、売主のせいで物件が競売にかかるリスクがあるため、通常、このような物件を第三者が買うことはありません。

したがって、第三者であるCさんは物件を購入するときは抵当権が抹消されていることを条件とすることが通常です。

一般的なマンションの売買契約書には、抵当権が抹消されていることが条件とすることが記載されています。

抵当権の抹消は買主が当然要求してくる条件であるため、抵当権を抹消しないとマンションを売ることはできないのです。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。

抵当権抹消には住宅ローンの完済が必要

第三者が住宅ローンの残っている物件を購入する際は、抵当権の抹消が条件となっています。

一方で、住宅ローンを抹消するには売却代金を持って住宅ローンを完済することが必要です。

買主は先に抵当権を抹消してほしい、売主は先に売買代金がほしいという関係にあり、両者の利害は対立しています。

そこで、抵当権が付いているマンションを売却するには、引渡時に売買代金の支払と抵当権の抹消を同時に行うことが通常です。

引渡時には、買主と売主、不動産会社の他、売主の銀行担当者や司法書士も同席しています。

抵当権の抹消には銀行が保有している抵当権抹消書類が必要だからです。

引渡時は、まず買主が売買代金(手付金を除く残金)を先に支払います。

売主の口座に売買代金が入金されたら、そのまま入金されたお金を持って住宅ローン残債を一括返済します。

売主の銀行担当者は、一括返済が行われたことを確認すると、その場にいる司法書士に対して抵当権抹消書類を引渡すのが通常の流れです。

また、売主も所有権移転に必要な書類を司法書士に引渡します。

書類を受け取った司法書士は、その足ですぐに法務局に向かい、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記を同時に行います。

このように買主の残代金の支払いと抵当権の抹消は同時に行うため、先に一括返済をしなければ売れないというわけではないのです。

ここまで抵当権抹消について見てきましたが、次に住宅ローン残債が残っているマンション売却の流れについてお伝えします。

住宅ローン残債が残っているマンション売却の流れ

住宅ローン残債が残っているマンション売却の流れは以下の通りです。

住宅ローン残債が残っているマンション売却の流れ

  1. 住宅ローン残債を確認する
  2. 不動産会社に査定依頼する
  3. マンション売却にかかる費用を確認する
  4. 売却価格で住宅ローンが返済できるか確認する
  5. 買主と売買契約を締結する
  6. 銀行又は金融機関に住宅ローン返済の申し込みをする
  7. 決済・引渡し&残債の支払い
  8. 抵当権抹消登記を行う

1.住宅ローン残債を確認する

最初に住宅ローン残債を確認します。

直近で銀行から送付された最新の残高証明書をチェックするのが適切です。残高証明書を紛失してしまった場合、銀行に連絡して再発行を依頼しましょう。

2.不動産会社に査定依頼する

残債が確認できたら、不動産会社に査定依頼を行います。

査定価格は売却予想価格ですので、査定を取ることでオーバーローンとなるか、アンダーローンとなるかがわかります。

アンダーローンであることの確証を得るためにも、査定は複数の不動産会社に依頼し、確実に住宅ローンを上回っていることを確認することがポイントです。

尚、オーバーローンとなった場合には、このタイミングで売却を取り止めても構いません。

3.マンション売却にかかる費用を確認する

マンション売却にかかる費用を確認します。

売却時にかかる費用は下表の通りです。

仲介手数料400万円超なら「売買金額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「売買金額の4%+2万円」
200万円以下なら「売買金額の5%」
印紙税売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
5,000万円超1億円以下なら3万円
登録免許税抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円
司法書士費用抵当権抹消登記:1.5万円前後
繰上返済手数料都市銀行なら1~3万円程度
引っ越し代3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月~4月の繁忙期は20万円程度

費用の合計は、とりあえず概ね売買代金の3.5%程度と考えておけばいいでしょう。

マンション売却の費用の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

4.売却価格で住宅ローンが返済できるか確認する

買主が決まったら、「買付証明書」を受領します。

買付証明書
買付証明書とは、買主が購入したいという旨を正式に示す書面のことです。

買付証明書には「購入希望価格」が記載されていることが一般的です。

購入希望価格が売り出し価格と同額なら問題ありませんが、場合によっては売り出し価格よりも低いときがあります。

売り出し価格よりも低い購入希望価格は、つまり値引き交渉をしてきているということです。

購入希望価格に納得いかない場合には、その申し出を断り、次の買主を探します。

一方で、購入希望価格で売っても良い場合には、念のため、その金額で住宅ローンが返済できるか確認することが必要です。

5.買主と売買契約を締結する

売買代金等の条件が整ったら、買主と売買契約を締結します。

売買契約締結時には、買主から手付金を受領することが通常です。

手付金は売買代金の10%が相場であり、何もなければその手付金は売買代金に充当されます。

引渡時には手付金を除く残金(売買代金の90%)が振り込まれることになります。

6.銀行又は金融機関に住宅ローン返済の申し込みをする

売買契約を終えたら、売主は銀行担当者に連絡し、引渡時に同席してもらうように連絡します。

住宅ローン残債は引渡時に一括返済することを伝え、引渡時に抵当権抹消書類を持参してもらうように依頼することが必要です。

7.決済・引渡し&残債の支払い

引渡時には、買主が残代金の支払を行います。

8.抵当権抹消登記を行う

残代金の支払いによって住宅ローン残債の一括返済が確認できたら、その場にいる売主の銀行担当者は司法書士に抵当権抹消書類を渡します。

司法書士は、その後すぐに法務局に向かい、抵当権抹消登記を行います。

ここまで住宅ローン残債が残っているマンション売却の流れについて見てきましたが、次に住宅ローン残債が残っている時の対処法についてお伝えします。

マンション売却時に住宅ローン残債が残っている時の対処法

この章ではオーバーローンのときの対処法についてお伝えします。

自己資金で不足分の支払い

オーバーローンでも、自己資金で不足分の支払いをすることができれば、売却することができます。

例えば、あと5万円足りない程度であれば、貯金で払ってしまった方が簡単です。

住み替えローンの利用

オーバーローンのときは住み替えローンの利用が考えられます。

住み替えローン
住み替えローンとは、売却物件で返済しきれなかった残債を、購入物件に上乗せして借りるローンのことです。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンのメリットとデメリットは以下の通りです。

メリットデメリット
・オーバーローンでも売却できる
・貯金を切り崩さなくて済む
・ブラックリスト(信用情報機関の事故情報名簿)に載らずに売却ができる
・売却後に売り物件の残債が残らない
・取り扱っている銀行が少ない
・審査条件が厳しく、融資審査が通るとは限らない
・担保価値以上に借りるため、返済リスクが高まる
・売却と購入の引渡日を同日にしなければならない

任意売却の利用

オーバーローンのときは、最終手段として任意売却の利用も考えられます。

任意売却
任意売却とは、債権者(銀行のこと)の合意を得て行う売却方法のことです。

任意売却では、残債を満額で一括返済できないことから、売却後に残った残債は返済義務があります。

任意売却のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリットデメリット
・オーバーローンでも売却できる
・競売よりも早く売却できる
・売却後に残った残債の返済方法について債権者と交渉することができる
・売却後に残った残債の返済義務がある
・ブラックリスト(信用情報機関の事故情報名簿)に載る
・ブラックリストに載ることで新たなローンが組めない、またはクレジットカードの利用限度額や更新に一定の支障が生じる

任意売却は、お金を満額返さなかったという債務不履行を起こしたことになり、ブラックリストに載ってしまうことが最大のデメリットです。

安易に選択すべきものではないので、オーバーローンでもやむを得ず売却せざる得ないときだけ、選択するようにしてください。

マンションの任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

最後にマンション買取を行っているスター・マイカのサービスについてお伝えします。

マンション売却ならスター・マイカの買取がおすすめ

ここまで、マンション売却時の住宅ローン残債についてご説明しました。

すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

マンション売却と住宅ローンについて解説してきました。

マンション売却と住宅ローンの概要がわかったら、早速に査定を依頼することから始めてみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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