マンション売却の仲介手数料はいくらが相場？無料になるケースや値引きのコツ

マンション売却にかかる費用で一番大きい支出になるのが「仲介手数料」です。

仲介手数料はマンションの売却価格に連動するため、仲介手数料の金額や安くする方法などについて気になっている人も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「マンション売却の仲介手数料」を中心に、仲介手数料が発生する理由や計算方法、仲介手数料の計算方法、仲介手数料を値引きするコツや0円にする方法などについて詳しく解説します。

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マンション売却時の仲介手数料とは？なぜ発生するのか

仲介手数料とは、不動産会社に不動産売買の仲介を依頼したときに発生する手数料のことです。不動産会社が受け取る報酬であるため、媒介報酬と呼ばれることもあります。

語句

媒介とは仲介のことを指し、不動産会社と締結する仲介の契約のことを媒介契約と呼びます。

語句

媒介報酬は、不動産会社が買主を見つけたということに対する報酬です。

不動産会社も無報酬で業務を行うわけではないので、仲介を依頼すれば仲介手数料が生じます。

不動産会社が仲介手数料を得るには、以下の3つの要件を満たすことが必要とされています。

1.不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること

媒介契約を締結せずに仲介を成立させても、不動産会社は仲介手数料を受領できないことになります。

2.その契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること

不動産会社が売買契約の成立に向けて、現地案内や物件・権利関係の調査、代金やその他契約条件の調整などに尽力する媒介行為が存在することが条件となります。

3.その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

仲介手数料は、この3つ目の「その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること」が最大のポイントとなっています。

売買契約等が有効に成立しなければ条件を満たさないことから、売却できない限り不動産会社は仲介手数料を請求できないということです。

つまり、仲介手数料は「成功報酬」であるということになります。

媒介契約を締結しても、着手金や前金といったものは発生しません。

また、A社とB社の2社に仲介を依頼した場合、A社が売買を決めたときはB社には仲介手数料を支払わなくて良いことになります。

ここまでマンション売却の仲介手数料について見てきましたが、次に仲介手数料の計算方法についてお伝えします。

なお、大手不動産会社の仲介手数料ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却の仲介手数料の計算方法

この章ではマンション売却の仲介手数料の計算方法についてお伝えします。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が定められています。

仲介手数料の上限額は下表の通りです。

• 仲介手数料には別途消費税が発生します。

仲介手数料の計算例

仲介手数料の計算例を紹介します。
※消費税率は10％で計算

ここまでマンション売却の仲介手数料の計算方法について見てきましたが、次にマンション売却の仲介手数料の一覧表についてお伝えします。

マンション売却の手数料一覧【早見表】

仲介手数料の計算方法を覚えるのが面倒な方のために、1億円までのマンション売却の手数料一覧を記載します。

次にマンション売却の仲介手数料を支払うタイミングについて見ていきましょう。

マンション売却の仲介手数料を支払うタイミング

マンション売却の仲介手数料を支払うタイミングは売買契約時点で50％、引渡時点で50％を支払うことが一般的です。

これまで説明してきたように、仲介手数料は成功報酬であることが最大の特徴です。

ここで、売買が成立した時点、つまり「成功した時点はいつか？」というと、「売買契約時」になります。

そのため、不動産会社には本来、売買契約時に仲介手数料を100％受領できる権利が発生します。

仮に売買契約時に不動産会社から仲介手数料を満額請求されたとしても、違法ではありません。

しかしながら、実際には引渡までに不動産会社にやってもらう仕事は多く残っています。

売買契約時に仲介手数料を100％支払ってしまうと、その後、不動産会社に手を抜かれる可能性があることから、商習慣として引渡まで残りの50％の支払を留保するのが一般的です。

売買契約時に50％、引渡時に50％を支払うというのは、広く一般的に採用されている支払い方法となっています。

マンション売却全体の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介手数料が無料や半額になる理由

売主向けの仲介手数料は、無料や半額としている不動産会社もあります。

無料や半額でもOKとしている不動産会社が存在する理由は、両手仲介を前提としているからです。

不動産の仲介には、両手仲介と片手仲介の2種類があります。

両手仲介

両手仲介とは、売却を依頼した不動産会社が買主を見つけてくる仲介のことです。

片手仲介

片手仲介とは、売主が売却を依頼した会社とは別の不動産会社が買主を見つけてくる仲介のことです。

本来、両手仲介にすれば、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を受領することができます。

一方で、片手仲介は売主からしか仲介手数料を受領することができません。

不動産会社にとっては、両手仲介によって売主からも買主からも仲介手数料を受領することが一番儲かるパターンです。

ただし、後から業界に参入してきた不動産会社の中には、割り切って両手仲介の場合でも片方だけから（多くの場合、買主から）から仲介手数料をもらえれば良いという考え方をする会社も存在します。

例えば、創業したての会社等は、顧客を獲得するために、売主からの仲介手数料は無料とする会社もあります。

売主向けに仲介手数料を無料と謳えば、顧客を獲得しやすいので、営業戦略上、売主からの仲介手数料は無料または半額とする会社もあるのです。

尚、仲介手数料を無料や半額にするには、不動産会社は確実に両手仲介を遂行するために売主との媒介契約は1社独占にする必要があります。

媒介契約は、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

仲介手数料が無料または半額と謳っている会社は、基本的には「専任媒介または専属専任媒介(専任媒介等と略)」を前提としていることが一般的となっています。

専任媒介または専属専任媒介は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。

専任媒介と専属専任媒介の違いは、自己発見取引ができるかどうかという点になります。

自己発見取引

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけることです。

一般媒介は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約になります。

売主が一般媒介で複数の不動産会社に売却を依頼すると、依頼を受けた不動産会社は他社に横取りされてしまう可能性があるため、1社だけで仲介ができる専任媒介や専属専任媒介にする必要があるのです。

次に仲介手数料の値引き交渉する時のコツや注意点について見ていきましょう。

仲介手数料の値引き交渉する時のコツや注意点

仲介手数料の規定はあくまでも上限額であるため、理論的に値引きすることは可能です。

ただし、大手の不動産会社は仲介手数料の値引きを一切行わないのが一般的となっています。

大手の不動産会社でも、不動産会社が明らかに大きなミスをしたような場合には、値引きできる可能性はあります。

しかしながら、ほとんどのケースでは値引き交渉をしても大手は値引きできないことが一般的です。

一方で、中小の不動産会社は、値引き交渉できる可能性はあります。

値引き交渉は、媒介契約の締結前に行うのが一番です。

例えば、「仲介手数料を2％にしてくれたら、専任媒介で契約します」といった交渉をすると値引き交渉はしやすいです。

媒介契約を締結してしまった後は、中小の不動産会社でも値引き交渉は難しいといえます。

仲介手数料は、形の見えない商品の料金であるため、不動産会社も値引きされないように必死です。

値引きを切り出すと、かなり険悪なムードになる可能性がありますので、覚悟を決めて値引き交渉に挑みましょう。

値引きをするのに躊躇するようでしたら、最初から仲介手数料を無料や半額のキャンペーンを行っている不動産会社に依頼することをおすすめします。

ここまで仲介手数料の値引きについて見てきましたが、次に仲介手数料を0円にする方法についてお伝えします。

仲介手数料を0円にする方法

仲介手数料を0円にする方法は、主に以下の方法があります。

おうちダイレクトのセルフ売却

ヤフー株式会社とSREホールディングス株式会社が共同で運営している「おうちダイレクト」のセルフ売却サービスを利用すれば、仲介手数料を無料にすることが可能です。

SREホールディングスとは旧ソニー不動産になります。

ソニー不動産は業界では後発組であったことから、売主からの仲介手数料は無料のサービスを打ち出しました。

セルフ売却といっても完全に全てを自分で行うのではなく、SREホールディングスが仲介に入ります。

仲介に入ったSREホールディングスは、買主からのみ仲介手数料を受領し、売主からは取らない形となっています。

マンション買取

マンション買取を選択するのも仲介手数料を無料にする方法です。

マンション買取

マンション買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る方法のことです。

下取り価格による売却のため、売却価格の相場は仲介の80-90％程度です。

不動産会社は仲介を行うのではなく、直接自分が買主となるため、買取では仲介手数料は発生しないことになります。

マンション買取の詳細や買取相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に仲介手数料を払う前に確認すべきポイントについて見ていきましょう。

仲介手数料を払う前に確認するポイント

この章では仲介手数料を払う前に確認するポイントについてお伝えします。

支払いのタイミング

媒介契約時には、支払いのタイミングを確認しておきます。

売買契約時に50％、引渡時に50％というのは、あくまでも商習慣であるため、絶対的なルールではありません。

売買契約時に100％というのもゼロではないため、念のため確認しておきます。

仮に売買契約時に100％と要求された場合には、引渡までしっかり仕事をしてもらうためにも、売買契約時に50％、引渡時に50％と変更するように交渉することをおすすめします。

なお、手付金や着手金等の売買契約前の支払いが要求された場合には、その請求は違法です。

仲介手数料以外の費用請求があるか

仲介手数料以外の費用請求があるかについても確認します。

取引額が400万円以下の場合、不動産会社は仲介手数料に加え、現地調査等の費用を受領することが可能です。

不動産会社が受領できる現地調査等は、仲介手数料と合わせて18万円までとなっています。

そのため、査定価格が400万円以下となった場合には、現地調査等の費用が必要になるかどうかを確認することがポイントです。

また、売主が特別に依頼した広告や遠隔地への出張に関しては、不動産会社は仲介手数料以外の費用として請求することができます。

例えば、「テレビ広告をして欲しい」といった法外な要求は売主の費用負担です。

一般的なチラシやインターネット広告は仲介手数料に含まれるため、別途料金は発生しません。

仲介手数料が返金されるケースに該当するか

仲介手数料が返金されるケースを確認しておくこともポイントです。

仲介手数料が返金されるケースとしては、ローン特約による契約解除があります。

ローン特約

ローン特約とは、買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、買主の融資審査が通らなかったときに契約が解除できるという定めのことです。

買主が住宅ローンの本審査を通すには、売買契約書が必要書類となるため、買主は売買契約後に住宅ローンの本審査を申請します。

ローン特約による解除は、銀行が原因となる解除であるため、売主や買主のせいでもありません。

誰のせいでもなく売買は解除されることになることから、ローン特約による解除は売買契約時に支払った50％の仲介手数料は戻ってくることになります。

尚、契約の解除には手付解除というのもあります。

手付解除

手付解除とは、売買契約時に受領した手付金によって契約を解除することです。

買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を買主へ支払うことで契約を解除することができます。

手付解除は、売買当事者の一方的な都合による解除であり、不動産会社に落ち度はないことから仲介手数料は戻ってこないことになります。

ここまで仲介手数料を払う前に確認すべきポイントについて見てきましたが、次に仲介手数料以外にかかるマンション売却費用についてお伝えします。

仲介手数料以外にかかるマンション売却の費用

仲介手数料以外にかかるマンション売却の費用は下表の通りです。

マンション売却の費用の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

最後にマンション買取を行っているスター・マイカのサービスについてお伝えします。

マンション売却ならスター・マイカの買取がおすすめ

ここまで、マンション売却の仲介手数料ついてご説明しました。

すでに売却活動をしているものの売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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