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マンション売却の2LDKと3LDKはどっちが売りやすい?賃貸需要や人気度や資産価値のある間取り

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住む家を考えるとき、将来的な売却のしやすさから資産価値を見極めたいと思っている人も多いと思います。

マンションの間取りには2LDKと3LDK等があり、これらはエリアによって売却のしやすさが異なります。

そこでこの記事では、マンション売却では2LDKと3LDKはどちらが売りやすいのか、需要の違いなどについて解説していきます。

マンションを購入後、売却を考えているのであれ、ぜひ参考にしてみてください。

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マンション需要のメインは3LDK

ここでは、需要の高い3LDKマンションについて解説していきます。

なんだかんだ言っても、マンション需要のメインはやはり「3LDK」です。

新築マンションの間取も3LDKが多く、売れ筋商品となっています。

3LDKがもっとも購入しやすく、もっとも売却しやすいといえるでしょう。

少子高齢化ではありますが、いまだに3LDKは需要の中心です。

その理由のひとつに、新築マンションの購入者が30代前半を中心としていることが挙げられます。

30代前半に需要が多いのは住宅ローンの影響が大きい

需要の中心が30代前半に固まる理由は、住宅ローンの影響が大きいでしょう。

住宅ローンは、できるだけ若い時期に長期で組んだほうが有利です。

そのため、30代前半に「35年ローン」を組んでマンションを購入する人が集中します。

30代前半となると、結婚したばかりの世帯や、まだ子供が1人だけの世帯が多いでしょう。

これらの世帯の人は、今後、家族が増える可能性があります。

もし、子供が2人になれば、子供部屋を考えると最低でも3LDKの間取が欲しくなります。

仮に子供が1人であっても、3LDKであれば「お父さんの部屋」ができ、無駄になりません。

自分の部屋が欲しいという男性のニーズは非常に強いため、将来家族が増える予定がなくても3LDKが売れるのです。

このように、30代前半で新築マンションを購入する人に3LDK需要が高いことから、多くの新築マンションは3LDKの間取を中心に設計されます。

新築マンションとなれば、全体の8~9割の間取が3LDKとなります。

そのほかは、最上階など条件の良いプレミア住戸が4LDKで作られます。

そして最後に、北向き等の条件の悪い位置や面積調整等、後ろ向きの理由で作られるのが2LDKです。

3LDKは、新築マンションの中でもっとも多く供給されるため、中古マンションにおいても、もっとも多く市場に出回っています。

新築も中古も、市場で中心となっている間取りは3LDKです。

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近年人気の2LDKマンション

ここでは、近年人気の2LDKはどんなマンションか、2LDKについて解説していきましょう。

近年、都心部にある、駅前で利便性の高い2LDKマンションが人気です。

利便性の高い2LDKの需要を支えているのは、50~60代の世帯になります。

子育てを終えた人たちが、定年退職前に自宅を売却し、新たに2LDKを購入するケースが増えています。

よく見られるケースは、駅から離れた場所に戸建住宅を持っていた人たちが、子供が大学卒業後、戸建てを売却し、駅近の2LDKに買い替えるケースです。

従来、新築マンションの2LDKは、売れない部屋の代表選手でしたが、近年では、一昔前より売れやすい傾向にあります。

郊外の住宅地では、駅前は医療モールが充実しているケースが多いです。

近くに大型スーパーや医療モールがあり、すべて徒歩で完結できるような場所に建っているマンションが特に50~60代の世帯に人気です。

以前であれば、30代前半に購入した住宅が「終の棲家」となっていました。

しかし最近では、50~60代で買い替えて、より都心部に終の棲家を求める人が増えています。

「Iターン」や「移住で田舎暮らし」というような標語も聞かれますが、50~60代では田舎よりも、都会への移住する人の方が圧倒的に多い傾向にあります。

利便性の高い都心部のマンションは、高齢者にとってとても優しい存在です。
車に乗る必要もなく、病院も徒歩圏にあり、スーパーで1人分のお惣菜を安く購入できます。

超高齢化社会になるほど、高齢者の駅近への移住ニーズは今後も増えていくものと予想されるでしょう。

また、中古の価格の安い2LDKであれば、50~60代の世帯がさらに買い求めやすくなります。

そのため、駅に近いマンションであれば、2LDKは売却しやすく、資産価値のあるマンションと言えるでしょう。

一方で、駅から離れた場所にあるマンションの2LDKは、すこぶる人気がありません。

利便性の悪い場所にある2LDKは、積極的に購入したいと思う人が少ないのです。

駅から離れた不便な場所にある2LDKは、将来売却に非常に苦労するでしょう。

周辺の大型スーパーや医療モールの存在が、2LDKの価値に大きく影響することを十分に認識しておきましょう。

駅前2LDKマンションの坪単価は高い

ここでは、駅前マンション内の2LDKの坪単価が高い点について解説していきましょう。

不動産の価値の尺度には「単価の高さ」があります。

たとえば、東京銀座の土地と、北海道の土地なら、銀座の土地のほうが資産価値は高いです。

銀座の土地と北海道の土地の違いは、土地単価にあります。

単価が高いということは、価値の尺度のひとつとなります。

駅前にあるマンションの2LDKは、同じマンションの3LDKよりも坪単価が高くなり、資産価値が高い傾向にあります。

2LDKが3LDKよりも坪単価が高くなる理由としては「単価と総額」の関係があります。

マンションのような個人が購入する不動産は、総額が一定額を超えてしまうと、購入できる人が激減し、総額が抑えられます。

2LDKは、面積が小さいため、ある程度単価を上げても総額を抑えることができるでしょう。

それに対して3LDKは、面積が大きいため、単価を上げてしまうと総額が膨れ上がることになります。
3LDKで総額を抑えるためには、単価を下げる必要があり、2LDKと同じような単価設定はできないのです。

そのため、駅前のよく売れるようなマンションであれば、3LDKよりも2LDKのほうが、単価が高い傾向にあります。

単価の高さだけで見れば、3LDKより、2LDKのほうが資産価値は高いと言えます。

駅前の2LDKは、50~60代に人気があり、将来的にすぐに売却できる物件です。

同じマンションでも3LDKとなると、総額が大きくなるため、若干売りにくくなるでしょう。

利便性が高く、条件の良いマンションに限っては、3LDKよりも2LDKのほうが、価値は高いと言ってよいでしょう。

マンション売却の流れについては、こちらの記事をご覧ください。

学区の良いエリアは3LDKマンションが人気

ここでは、学区の良いエリアでは3LDKが人気であることについて解説していきましょう。

マンションの価値を決める重要な要素に、公立小中学校の学区があります。

学区の良いエリアでは、圧倒的に3LDKのほうが人気です。

良い学区を求めてマンションを購入する人は、基本的に子育て世帯のファミリー層です。

3~4人の世帯が中心となるため、3LDKが求められるでしょう。

各地域には、なぜか昔から伝統的に「良い学区」というものが存在します。

良い学区は、評判が評判を呼び、必然的に住む人が集まってくるのです。

しかも、良い学区に関心のある人は、教育熱心で高所得者層が多い傾向にあります。

医者や弁護士、上場企業勤務のサラリーマン、国家公務員等、親が高学歴で高所得の世帯は、良い学区に集まりやすいと考えられるでしょう。

すると、住宅の価格が高くても購入できる人が多くなり、必然的にマンションの価格も高くなります。

学区の良いエリアは、マンション価格も高く、おまけに周辺住民の平均年収も高いという比例関係が存在するのです。
学区の良いエリアのマンションは、非常に人気です。

数年前から、学区の良いエリアに限定して物件を探し続けている人も多く、購入希望者が待機しているような状態です。

良い学区を求めている人は、子供が幼稚園を卒業する前になんとか引越したいという強い思いがあるため、物件が出てくると購入を即決しするという方も多いでしょう。

学区のパワーが資産価値に与える影響は、とても大きいです。

3LDKで資産価値の高いマンションを購入したいのであれば、学区を意識して購入することをおすすめします。

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家族が増える人なら3LDKマンションが断然おすすめ

家族が増える予定がある人には、断然3LDKがおすすめです。

ここでは、その理由について解説していきましょう。

マンションの売却のしやすさは、2LDK や3LDKといった間取りで決まるものではなく、利便性や学区といって周辺環境によって決まります。

周辺環境が違えば、求める人も異なるため、2LDK と3LDKでの人気度合いも異なってきます。

そのため、2LDK と3LDKで、どちらが売却しやすいかという点に関しては、周辺環境によって異なるというのが結論です。

だからと言って、30代前半の人たちに駅前の2LDKをおすすめするかというと、そんなことはありません。

30代前半の世帯で、家族が増える可能性のある人たちなら3LDKが断然おすすめです。

家族が増える可能性というのは、自分たちのライフステージの話であり、周辺環境とは関係ありません。

2LDK と3LDKのどちらを購入すべきかについては、まずは自分たちのライフステージを優先して考えるべきです。

売却のしやすさは、二の次と言ってよいでしょう。

まず、これから家族が増える可能性がある人であれば、3LDKの購入をおすすめします。

一方、家族が増える予定の無い人であれば、利便性の高い2LDKを検討する価値があります。

マンションを売却するならスター・マイカの買取がおすすめ

すでにマンションをお持ちの方で売却を検討中であれば、買取という売却方法もあります。

買取は短期間で売却したい人や、手間なく売りたい人に適しています。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

まとめ

間取りの価値は、周辺環境によって決まります。

売却のしやすさだけでなく、自分たちのライフステージに適した間取りを考え、「周辺環境と間取」をセットで選ぶようにしていきましょう。

また、不動産の査定方法についての記事も合わせてご覧ください。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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