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1LDKのマンションが売れない理由と資産価値を落とさずに高く売却するコツ

1LDKのマンションが売れない理由と資産価値を落とさずに高く売却するコツ

中古マンションのメインターゲット層はファミリー世帯であるため、ファミリー世帯にとって狭い1LDKのマンションは売却しにくい傾向があります。

では、所有している1LDKのマンションを高く売るにはどのような方法があるのでしょうか。

そこで今回の記事では「売れない1LDKのマンション」を中心に、1LDKのマンションが売れない理由や1LDKのマンションを高く売るコツなどについて詳しく解説します。

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1LDKのマンションの供給数について

2022年2月における首都圏の間取り別の新築マンション供給戸数を示すと下表の通りです。

間取り販売工数(戸)契約工数(戸)契約率契約戸数割合
ワンルーム2929100.0%1.7%
1K7457.1%0.2%
1DK241666.7%1.0%
1LDK20717484.1%10.4%
2DK1616100.0%1.0%
2LDK32925477.2%15.1%
3LDK1,5661,09970.2%65.5%
4LDK1098578.0%5.1%
合計2,2871,677

首都圏では、1LDKのマンションは2022年2月の1カ月間において207戸供給されています。

207戸の供給に対し、契約戸数は174戸であるため、契約率は84.1%です。

2LDKが77.2%、3LDKが70.2%の契約率であることから、新築物件に関しては1LDKの契約率は高い部類に属するのが分かります。

一方で、間取り別の契約数の割合は、1LDKは10.4%、2LDKは15.1%、3LDKは65.5%です。

2LDKと3LDKを併せると80.6%であり、新築マンションの大半は2LDKと3LDKで構成されていることがわかります。

1LDKは10.4%しかありませんが、マンションディベロッパーも1LDKは売却しにくいと理解しているため、分譲戸数が自然と少なくなっているのです。

2LDK・3LDKのマンション売却については以下の記事で詳しく解説しています。

次に1LDKのマンションに売買物件としての需要はあるかについて見ていきましょう。

1LDKのマンションに売買物件としての需要はあるのか

この章では、1LDKのマンションに売買物件としての需要はあるのかについてお伝えします。

賃貸物件として需要がある

1LDKのマンションは、投資用の賃貸物件として需要があります。

投資家や資産家が購入して、賃貸に供するために購入するケースも多いです。

1LDKのマンションは専有面積が狭いため、家賃の総額を抑えることができます。

家賃の総額は、単身者や兄弟・姉妹、DINKs(ディンクス)などが無理なく支払うことができる家賃帯です。

DINKs(ディンクス)とは、Double Income(共働き)No Kids(子どもを持たない)ライフスタイルのことです。

そのため、1LDKを貸し出すと入居者もすぐに決まります。

また、1LDKの賃貸物件は3LDKのような広めの間取りと比べると賃料単価も高いです。

賃料単価が高くなると、賃貸物件としての利回りも高くなります。

1LDKは、賃貸物件として貸しやすく、利回りも高いことから投資家に需要があるのです。

次に1LDKのマンションの売買相場について見ていきましょう。

1LDKのマンションの売買相場

東京23区の間取り別の売買相場は下表の通りです。

1LDKのマンションの売買相場
項目ワンルーム1DK・1LLDK2DK・2LDK3DK・3LDK4DK・4LDK5DK・5LDK以上
件数9923,9145,0785,07940710
割合6.4%25.3%32.8%32.8%2.6%0.1%
㎡単価(万円/㎡)74.6692.5390.4877.2262.9249.15
価格(万円)1,8753,8145,6995,7746,0176,188
専有面積(㎡)25.1241.2262.9974.7895.63125.90

東京23区において、1DK・1LDKは25.3%の割合で取引されている状況です。

2DK・2LDKや3DK・3LDKの32.8%よりは少ないですが、4DK・4LDKの2.6%や5DK・5LDK以上の0.1%よりは大きいため、相応のシェアがあることはわかります。

市場のシェアを考慮すると、1LDKは2LDKや3LDKよりは売りにくいですが、4LDKや5LDKよりは売りやすいといえます。

1DK・1LDKの平均価格は東京23区では3,814万円です。

平米あたりの単価は92.53万円/平米であり、他の間取りと比較すると一番高いです。

また、1DK・1LDKは、面積の狭いワンルームよりも単価が高い点も特徴です。

シェアもワンルームは6.4%しかありませんが、1DK・1LDKは25.3%もあります。

よって、1LDKはワンルームよりも売りやすく、しかも高い単価で売れていることがわかります。

次に1LDKのマンションが売れない理由について見ていきましょう。

1LDKのマンションが売れない理由

この章では1LDKのマンションが売れない理由についてお伝えします。

1LDKのマンションが売れない理由

  • 購入者(夫婦や子持ち家族)のニーズに合わない
  • 購入ターゲット層の資金不足

購入者(夫婦や子持ち家族)のニーズに合わない

1LDKが売却しにくい最大の理由は、メインターゲット層である夫婦や子持ち家族のニーズに合わないためです。

まず、夫婦や子持ち家族といったファミリー世帯は、賃貸よりも購入を選択する傾向があります。

3LDKのようなファミリー向けの賃貸物件は面積が広いため、家賃総額が高いです。

借りるよりも買った方が安いという結論になることが多く、ファミリー層は賃貸よりも購入を選択するようになります。

一方で、1LDKのターゲットは主に単身世帯です。

単身世帯は、購入よりも賃貸を選択する傾向があります。

単身者の場合、一生の住宅ローンを組んで物件を購入することに抵抗を感じる人が多いです。

また、1LDKは面積が大きくないため、家賃総額も普通に支払うことができる水準となります。

住宅ローンを組むことに抵抗があり、かつ、家賃も十分に支払うことができるため、単身世帯は購入よりも賃貸を選択するのです。

そのため、1LDKはメインターゲットである単身者に対して賃貸需要は強いですが、購入需要は弱いことから、売却しにくくなっています。

購入ターゲット層の資金不足

1LDKのマンションが売れない理由として、購入ターゲット層の資金不足というのも挙げられます。

1LDKのターゲットは主に単身世帯となりますが、若い人が多いです。

頭金が十分に貯まっていない人が多く、資金不足の状態となっています。

仮に貯金があったとしても、将来結婚してマイホームを買うために貯めている人は多いです。

わざわざ1LDKを買うために結婚資金を使う人は少ないので、必然的に購入需要は低くなります。

ここまで1LDKのマンションが売れない理由について見てきましたが、次に1LDKのマンションを高く売るコツについてお伝えします。

1LDKのマンションを高く売るコツ

1LDKのマンションを高く売るコツについてお伝えします。

1LDKのマンションを高く売るコツ

  • ターゲット層を明確にする
  • DINKsをターゲットにする
  • 老夫婦をターゲットにする
  • ハウスクリーニングを検討する

ターゲット層を明確にする

高く売るために、商品を売るためのビジネスの一般論としてターゲット層を明確にするという考え方があります。

ただし、中古不動産の場合、狙ったターゲットに売るというのは難しく、逆にいうと売り出せば自然とターゲット層に売れることがほとんどです。

ターゲットは新築分譲時にマンションディベロッパーが単身者やDINKs、老夫婦、投資家などに絞って商品開発しています。

中古物件の場合は、売主が新たに商品開発をするわけではないので、中古物件の売主が新たに誰かを狙って売ることは難しいです。

例えば、中古の大衆車を、高級外車を好む人をターゲットに売却するのは難しいことは想像できると思います。

中古物件のターゲットは既に明確化されており、新築時にマンションディベロッパーが狙ったターゲット層を承継する形になります。

実際問題として、中古物件の売主がターゲットを明確にしたところで何かが変わるわけではありません。

では、売主は何をすべきかといえば、例えばマンション売却が得意な不動産会社に依頼するといったことが適切な対策として挙げられます。

マンション売却の実績がない会社や不得手な会社に依頼しても、高くは売れないです。

マンション売却が得意な不動産会社は、ターゲットに訴求する売却活動を自然に行ってくれます。

よって、マンション売却が得意な不動産会社に売却を依頼すれば、自然と適切なターゲットに向けた売却活動ができるのです。

DINKsをターゲットにする

マンション売却の得意な不動産会社であれば、1LDKのマンションを依頼したら当然DINKsをターゲットにしてくれます。

売主としては、心の片隅でDINKsも買主になる可能性をある程度に思っておけば十分です。

仮に売主がDINKsをターゲットにしても、単身者が高く買ってくれることはあり得ます。

狙ったターゲットではないから売らないという判断はないと思われるので、高く買ってくれる人に自然と売ることをおすすめします。

老夫婦をターゲットにする

DINKsと同様に、マンション売却の得意な不動産会社であれば、老夫婦もターゲットにしてくれます。心の片隅で老夫婦も買う可能性があると思っておけば十分です。

ハウスクリーニングを検討する

ハウスクリーニングを検討することは売主として適切な対策です。

販売活動を開始すると、購入希望者に家の中を実際に見せる内覧があります。

内覧の前に、専門の会社にハウスクリーニングを依頼すると物件の印象を上げることができるため、効果的です。

間取り別のクリーニング費用の相場は下表のようになります。

間取り費用(税抜き)
1K(25平米前後)2.4万円~2.8万円
1LDK~2DK(40平米前後)6.3万円~7.0万円
3LDK(80平米前後)8.8万円~9.8万円
4LDK~5DK(100平米前後)9.8万円~11万円

また、売却では水回りだけを行うことも多いです。水回りのクリーニング費用の相場は下表のようになります。

清掃箇所金額
キッチン16,000円程
キッチン+汚れ防止コーティン17,000円程
レンジフー15,000円程
ガスコン7,000円程
魚焼きグリ4,000円程
オーブンレン6,000円程
バスルー15,000円程
バスルーム+汚れ防止コーティン18,000円程
鏡の水垢除3,500円程
エプロン内清3,500円程
洗面9,000円程
トイレ9,000円程

マンション売却時のハウスクリーニングについては以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで1LDKのマンションを高く売るコツについて見てきましたが、次に1LDKのマンションが売れない時の対処法についてお伝えします。

1LDKのマンションが売れない時の対処法

1LDKのマンションが売れない時の対処法についてお伝えします。

1LDKのマンションが売れない時の対処法

  • 売り出し価格を下げる
  • 媒介契約先の不動産会社を変える
  • マンションを賃貸に出す
  • オーナーチェンジ物件として売る
  • マンション買取を利用する

売り出し価格を下げる

なかなか売れない場合には、マンションの売り出し価格を下げることも検討します。

マンションは一般的に売りに出してから3ヶ月程度で売却できるため、3ヶ月を過ぎても売れない場合には値段が高過ぎる可能性があります。

2022年に入って以降、10年の固定金利の住宅ローンが上昇し始めており、中古マンション市場の潮目が変わりつつある状況です。

2021年までのように強気の価格設定ではなかなか売れなくなってきています。

売却が長引くようであれば、再度査定を取り直して、価格を下げることも検討してみてください。

マンション売却の期間については以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約先の不動産会社を変える

媒介契約先の不動産会社を変えることも効果のある対策の一つです。

専任媒介または専属専任媒介(いずれも1社にしか依頼できない仲介の契約のこと)の契約では、契約期間が3ヶ月であることが一般的となっています。

そのため、3ヶ月目は価格を見直すと同時に、不動産会社も変えることをおすすめします。

マンション売却を得意とする不動産会社からすると、1LDKは決して売却が難しい物件ではありません。

4LDKや5LDKの方が遥かに売却は難しいため、3ヶ月以内で売ってくれない場合には不動産会社も変えても良いと思います。

不動産会社選びに自信がない場合には、あえて選ばず、一般媒介で複数の不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。

一般媒介
一般媒介とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約のことです。

マンションを賃貸に出す

とりあえず売却を止めて、マンションを賃貸に出すことも選択の一つです。

1LDKは売るよりも貸す方が難易度は低いといえます。

ただし、住宅ローンが残っている状態では、転勤などのやむを得ない理由以外で賃貸に貸すことはできません。

住宅ローンは、銀行との間で資金使途がマイホームの購入とされており、賃貸物件の購入は資金使途違反になるからです。

1LDKを賃貸物件とするには、住宅ローンを不動産投資ローンに借り換える必要があります。
不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高いです。

賃貸物件に仕立て上げるには、不動産投資ローンに借り換えできるか銀行に確認するようにしましょう。

マンションを賃貸に出す時の注意点は以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジ物件として売る

1LDKは投資家からの需要があるため、貸した後はオーナーチェンジ物件として売ることもできます。

オーナーチェンジ物件
オーナーチェンジ物件とは、単純に賃貸物件のことです。

貸主つまりオーナー(所有者)が変わるため、賃貸物件はオーナーチェンジ物件と呼ばれています。

不動産投資ローンに借り換えて、賃貸物件に仕立て上げたら、次は売却も検討してみてください。

オーナーチェンジについては以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取を利用する

マンション買取を利用することも選択の一つです。

マンション買取
マンション買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る方法のことです。

下取り価格での売却であるため、仲介で普通に売るときの価格の80〜90%程度の価格となります。

価格は安くなってしまいますが、買取はすぐに売れるという点がメリットです。

1LDKは買取会社には人気があります。

すぐに売れると思いますので、安くても早く売りたい方は買取も検討することをおすすめします。

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マンション買取については以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで1LDKのマンション売却について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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これまで1LDKのマンション売却についてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

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拠点所在地

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最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

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まとめ

売れない1LDKのマンションについて解説してきました。

1LDKは分譲マンションのメインターゲット層であるファミリー層にとって中途半端な大きさであるため、売却しにくいです。

1LDKが売れない際は、「売り出し価格を下げる」、「オーナーチェンジ物件として売る」などの工夫をして売却するようにしましょう。

URILABOの運営者

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”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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