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マンションの住み替えで失敗しないための注意点と対策

マンションの住み替えで失敗しないための注意点と対策

マンションの住み替えは、売却と購入を同じタイミングで行うため、通常のマンション売却よりも難易度が高いことが多いです。

マンションの住み替えをしっかり行うためには、住み替え特有の失敗と対策を知ってから始めることが望ましいといえます。

そこで今回の記事では「マンション住み替えの失敗」を中心に、マンションの住み替え時によくある失敗例と対策、マンションの住み替え後によくある失敗例と対策について詳しく解説しています。

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マンションの住み替え時によくある失敗例と対策

マンションの住み替え時によくある失敗例と対策についてお伝えします。

マンションの住み替え時によくある失敗例

  • 売り出してもなかなか売れなかった
  • 売却価格の設定に失敗してしまった
  • 売却と購入のタイミングが合わなかった
  • 売却と購入がスケジュール通りに進まなかった
  • 不動産会社選びを間違えてしまった
  • 高い査定額だけで仲介会社を選んでしまった
  • 担当している不動産会社の対応が良くなかった
  • 各種手数料や引っ越し費用を把握していなかった
  • 買い手が見つかったが、ローンが組めなかった
  • 買い手にキャンセルされてしまった
  • 売り出し時期が悪く、なかなか売れなかった
  • 売却期間を十分に取れなかった
  • 相場より安くマンションを売却してしまった
  • 「もっと高く売れるかも」と欲張ってしまった
  • 売却するマンションの宣伝や広告が少なかった

売り出してもなかなか売れなかった

住み替えでは、マンションを売り出して思っていたよりも早く売れなかったという失敗があります。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」によると、2021年における中古マンションの売りに出してから売買契約が締結されるまでの平均日数は「74.7日」となっています。

売りに出してから売買契約が締結されるまでは平均で約2.5ヶ月ということです。

そのため、売りに出してから2.5ヶ月を過ぎても買主が見つからないときは、「なかなか売れない状態」であるといえます。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 複数の不動産会社に査定を取り直して適正価格を調べ直す
  • 売り出し価格を下げる
  • 媒介契約を見直し、不動産会社を変える

マンションが売れない最大の原因は、価格が高過ぎることが多いです。

再度、適正価格を調べ直して価格を調整することが最も効果的となります。

マンション売却の期間や相場の調べ方については、以下の記事で詳しく解説しています。

売却価格の設定に失敗してしまった

売却価格の設定を間違えてしまったという失敗もあります。

売り出し価格が安過ぎて損をした、または高過ぎてなかなか売れなかったという失敗です。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 自分で相場を調べ直す
  • 複数の不動産会社に査定を取り直して適正価格を調べ直す
  • 強気な値段なら保守的な値段に変更する

売りに出してから売買契約が締結されるまでの期間は平均で約2.5ヶ月でしたので、3ヶ月経っても売れない場合には価格設定がおかしい可能性があります。

3ヶ月過ぎたら、マンションの売り出し価格を下げるべきタイミングです。

売却と購入のタイミングが合わなかった

住み替えでは、売却と購入のタイミングが合わなかったという失敗があります。

売却を先行で行うマンション住み替えでは、売却と購入のタイミングを合わせないと仮住まいが発生し、引っ越しを2回行うことになります。

引っ越しを1回で済ませるには、売却と購入のタイミングを合わせることが必要です。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 購入物件で買い替え特約を締結する
買い替え特約
買い替え特約とは、住み替えを行う人が、期限までに売却できなかった場合に購入物件の売買契約を解除できるという特約のことです。

売却よりも先に物件を購入し、購入物件の売買契約書に買い替え特約を付けておけば、仮に期日まで売れなかったとしても購入物件の契約を解除することができます。

逆に期日までに売却できれば、確実に購入ができますので、売却と購入のタイミングを合わせることができるのです。

ただし、いち個人が売主の中古物件の場合には、買い替え特約を認めてくれる売主は少ないといえます。

不動産会社が売主の物件であれば、買い替え特約を応諾してくれる可能性は高いので、まずは買い替え特約が利用できそうな物件を探すことがポイントです。

売却と購入がスケジュール通りに進まなかった

売却と購入がスケジュール通りに進まなかったという失敗もあります。

売却を先行で行う住み替えにおいて、売却で得た資金を購入に充てる予定の場合、売却よりも購入が早く決まってしまうと資金が不足する問題が生じます。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • つなぎ融資を使う
つなぎ融資
つなぎ融資とは、購入物件の代金支払いが売却物件の代金入金よりも先になってしまった場合に、一時的に融資を受けて資金手当てができるローンのことです。

つなぎ融資を使えば、スケジュールのずれに対応することができます。

ただし、つなぎ融資は不動産会社が提供するサービスであるため、仲介を依頼した会社がつなぎ融資を行っていないと利用することができません。

そのため、マンションの住み替えでは、つなぎ融資サービスを提供している不動産会社を選ぶこともポイントです。

不動産会社選びを間違えてしまった

不動産会社選びを間違えてしまったという失敗もあります。

例えば、つなぎ融資を利用したかったのに、選んだ会社がつなぎ融資サービスを提供していなかったため、売却と購入のタイミングのずれに対応できなかったというケースが挙げられます。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • つなぎ融資等の住み替えに対応したサービスを提供しているかを確認する

つなぎ融資は、不動産会社が行う買取保証と呼ばれるサービスを担保に銀行が融資を行います。

買取保証
買取保証とは、一定の期間内に売却できなかった場合、最終的にその不動産会社が買い取るというサービスのことです。

銀行は最終的に不動産会社が買い取ってくれるため、安心して融資ができます。

買取保証は、不動産会社が最終的に買い取るサービスであることから、資金力のある不動産会社でないとできないサービスです。

そのため、中規模以上の不動産会社でないと買取保証はやっておらず、つなぎ融資サービスも提供していないことになります。

売却を先行で行う住み替えを予定している人は、不動産会社のサービス内容を確認してから不動産会社を選ぶことがポイントです。

マンションの買取保証やマンション買取会社については、以下の記事で詳しく解説しています。

高い査定額だけで仲介会社を選んでしまった

売却では、高い査定額だけで仲介会社を選んでしまったという失敗もあります。

売却前に行う価格査定は、あくまで売却予想価格の算出です。

売却を確約するものではないことから、不動産会社の数字に対する責任の重さは小さいといえます。

極端な言い方をすれば、査定価格は無責任に出せる価格でもあることから、仲介の受注を取るために、あえて高い査定価格を出す会社も存在します。

そのような会社に売却を依頼すると、売却活動が始まってからしばらくすると値下げの提案が行われ、結局価格を下げて売るようなことも生じます。

よって、査定価格が高いという理由だけで不動産会社を選ぶのは、リスクもあるのです。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 複数の不動産会社による査定価格を比較し、妙に高い価格の会社は排除する

複数の不動産会社の査定価格を比較すると、突出して高い価格というのが見えてきます。

他社よりも妙に高い価格は、そこに飛びつくのではなく、むしろ排除すべき価格です。

複数の不動産会社に査定を依頼する目的は、適正な範囲で高く売ってくれる会社を探すことと同時に、いたずらに高い価格を出してくる会社を見抜くためでもあります。

マンションの査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

担当している不動産会社の対応が良くなかった

マンション売却では、担当している不動産会社の対応が良くなかったという失敗があります。

よくあるケースとしては、「囲い込み」を受けてしまうことです。

囲い込み
囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が自社で買主を見つけることにこだわり、他社からの買主のあっせんを断る行為のことを指します。

囲い込みは、1社だけにしか仲介を依頼できない専任媒介または専属専任媒介で起こり得るリスクです。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • レインズの取引状況管理機能で取引状況を確認する
レインズ
レインズとは、不動産会社だけが扱うことのできる物件情報サイトのことです。

レインズに登録されている物件情報は、全国の他の不動産会社が買主を紹介できるという仕組みです。

専任媒介契約または専属専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの物件情報の登録義務があり、他の不動産会社が買主を紹介できるという前提となっています。

ただし、他の不動産会社が買主を紹介できるのは、物件の取引状況が「公開中」となっていることが条件です。

不動産会社に仲介を依頼すると、売主はレインズの取引状況管理機能というレインズ上の取引状況を確認できる機能が使えるようになります。

取引状況には、「公開中」「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つがあり、「公開中」となっていれば囲い込みはされていないということです。

囲い込みをされないようにするには、「公開中」となっていることを確認し、不動産会社の取組を注視する必要があります。

また、他の対策として一般媒介で複数の不動産会社に仲介を依頼するという方法があります。

一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約のことです。

一般媒介は最初から情報が複数社によって扱われるため、そもそも囲い込まれていない状態となります。

ただし、住み替えでは売却と購入のスケジュールを調整しなければならない側面があり、複数社が同時に動き回る一般媒介は、コントロールがしにくく売却を先に行う住み替えに向かない点もあります。

そのため、一般媒介を利用する場合には、購入を先に行う住み替えで用いることが適切です。

各種手数料や引っ越し費用を把握していなかった

住み替えでは、各種手数料や引っ越し費用を把握していなかったという失敗があります。

売却では仲介手数料が発生しますし、場合によっては税金が生じるケースもあります。

また、購入では登録免許税等の費用が必要です。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 事前に売却と購入の費用を把握しておくこと

マンション売却では、特に税金のルールが難しいです。

税金は、結果的に生じないケースも多いのですが、生じる場合は思わぬ費用となります。

発生する費用とともに、税金についても下調べしておくことをおすすめします。

マンションの住み替えの費用や売却時の税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

買い手が見つかったが、ローンが組めなかった

買い手が見つかったもが、買主がローンを組めなかったという失敗があります。

不動産の売却では、売買契約と引渡しの間を1ヶ月ほどの時間を空けることが通常です。

買主は売買契約と引渡しの間に住宅ローンの本審査を通します。

本審査が売買契約の後になるのは、住宅ローンの本審査には売買契約書が必要書類となるからです。

そのため、売買契約後に買主が住宅ローンの審査に通らず、契約が解除されることがあります。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 住宅ローンの仮審査に通っている人のみと売買契約を行う

対策としては、住宅ローンの仮審査に通っている人のみと売買契約を行うことが最も適切な方法です。

仮審査であれば、売買契約前に行うことができます。

仮審査に通っている人であれば、本審査に通る可能性は高いため、売買契約後に本審査に通らず契約を解除されるリスクを防ぐことができるのです。

買い手にキャンセルされてしまった

売却では、売買契約と引渡しの間に買主に契約を解除されてしまったという失敗もあります。

買主は売買契約時に手付金を支払います。

売買契約後に買主が契約を解除したい場合は、手付金を放棄することで契約解除することが可能です。

このような契約解除方法を「手付解除」と呼びます。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 手付金を値引きせず、しっかり受領すること

手付金は売買代金の10%が相場です。

かなり高い金額となるため、買主の中には手付金の値引きを要求してくる人もいます。

しかしながら、手付金を安くしてしまうと、簡単に手付解除がしやすくなってしまいます。

手付金は高いことに意味があり、高額な手付金には買主に簡単に契約を解除することができない抑止力があるのです。

そのため、手付金を値引きするようなことは避けるべきであり、手付金を支払えないような買主とは契約しないことも対策となります。

売り出し時期が悪く、なかなか売れなかった

売り出し時期が悪く、なかなか売れなかったという失敗もあります。

マンションには売却しやすい時期と、しにくい時期が存在します。

首都圏における月別の取引件数を示すと以下の通りです。

データは新型コロナウィルスの影響を考慮し、2019年の取引件数を示します。

マンション月ごとの取引件数(2019年).

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch2019(令和1)年12月度

マンションは、毎年引っ越しシーズンである2~3月と9月に取引件数が伸びます。そのため、2~3月や9月はマンションの売却はしやすいです。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 2~3月や9月の2.5ヶ月前から売却をスタートすること

首都圏におけるマンションの平均売却期間は2.5ヵ月でした。

そのため、2~3月や9月の2.5ヶ月前から売却をスタートさせると、ちょうどいいタイミングで売ることができます。

例えば、12月中旬~1月中旬、もしくは7月中旬に売却をスタートさせると、売りやすい時期に合わせられます。

マンション売却のタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

売却期間を十分に取れなかった

売却期間を十分に取れなかったという失敗もあります。

不動産を短い期間で焦って売ることを「売り急ぎ」と呼びます。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 余裕を持ったスケジュールを組む

マンション売却に要する平均期間は2.5ヶ月程度でしたので、販売期間は3ヶ月程度を見込んでおくことが必要です。

また、売買契約から引渡しまでの間は1ヶ月程度の時間を空けます。

よって、売却活動の開始から引渡しまでは4ヶ月程度を見込んでおくことが適切です。

さらに、事前準備もありますので、トータルとしては6ヶ月程度見込んでおくと余裕のあるスケジュールとなります。

相場より安くマンションを売却してしまった

相場より安くマンションを売却してしまったという失敗もあります。

このような失敗は、マンションの相場をよく確認せず、かつ、査定も1社しか依頼しなかったときに起こり得ます。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する

対策としては、複数の不動産会社に査定を依頼することが適切です。

複数の不動産会社に査定を依頼すれば、自ずと相場が見えてきます。

5~6社程度の査定価格を受領すれば、高過ぎる価格や安過ぎる価格を把握できます。

複数の不動産会社に査定を依頼することは、適正な価格帯を把握できるため、大変意味のあることなのです。

複数の会社に一括査定できる方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

「もっと高く売れるかも」と欲張ってしまった

「もっと高く売れるかも」と欲張ってしまったという失敗もあります。

このような失敗は、値引きを恐れて査定価格よりも高い金額で売り出し価格を設定するケースで起こり得ます。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 売り出し価格は相場の範囲内で行う

複数の不動産会社に査定と依頼すると、例えばA社が4,000万円、B社が4,100万円、C社が5,000万円、D社が3,900万円のような査定結果となることがあります。

この場合、C社の5,000万円が突出して高く、適正な相場は3,900万円~4,100万円程度の間であることが推測できます。

まず、5,000万円は妙に高過ぎるので排除することが適切です。

次に、高く売りたいのであれば、3,900万円~4,100万円の中から4,100万円で売り出すのが適切となります。

ここで4,200万円とすると、相場から外れることから、売れない可能性も出てきます。

確実に売るのであれば、価格は相場の範囲の中で決めることが適切です。

売却するマンションの宣伝や広告が少なかった

売却するマンションの宣伝や広告が少なかった失敗もあります。

昨今のマンション売却は、インターネット広告を見て買主が不動産会社に問合せを行うことが主流です。

そのため、インターネット広告が不十分だと、売却に時間がかかる可能性があります。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 不動産会社を選ぶ前にどのような広告をしているか確認する

昨今のポータルサイト(不動産の物件広告サイトのこと)では、検索キーワードに不動産会社名を入れると、その不動産会社が取り扱っている物件を見ることができます。

他の物件をどのように広告しているかを確認することが可能です。

不動産会社を選ぶ際、他よりも見劣りするような広告をしている会社や、全くネット広告を出していない会社等は避けるべきといえます。

不動産会社を選ぶ際は、広告を熱心に作り込んでいる会社を選ぶことがポイントです。

マンション売却のチラシについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションの住み替え時によくある失敗例について見てきましたが、次にマンションの住み替え後によくある失敗例について見ていきましょう。

マンションの住み替え後によくある失敗例と対策

この章ではマンションの住み替え後によくある失敗例と対策についてお伝えします。

マンションの住み替え後によくある失敗例

  • 新居の現地確認が足りなかった
  • 家具家電のサイズが合わなかった

新居の現地確認が足りなかった

新居の現地確認が足りなかったという失敗もあります。

住み替えでは、売却ばかりに気を取られ、購入をおろそかにしてしまう人もいます。

売却の手続き自体は購入よりも面倒ですが、難易度は購入の方が高いです。

売却物件と購入物件では情報量が圧倒的に異なり、「良く知っているものを売る」よりも「良く知らないものを買う」方が難しいのは想像できると思います。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 売却は信頼できる不動産会社に任せ、なるべく購入に集中する

購入に集中するには、なるべく売却は楽に行うことが重要です。

売却を楽に行うには、実績豊富な不動産会社にお任せするのが適切といえます。

査定結果を受領する際、さまざまな質問に対して誠実に回答してくれるような不動産会社が信頼でき、売却を任せやすいです。

売却は極力不動産会社に任せて、購入に集中すると満足のいく住み替えをすることができます。

家具家電のサイズが合わなかった

住み替えでは、家具家電のサイズが合わなかったという失敗があります。

対策としては、以下のようなことが考えられます。

対策

  • 内見時にメジャーを持っていき、現地で寸法を測っておく

購入前は、気になる物件は必ず内見に行きます。

内見
内見(内覧ともいう)とは、購入希望の物件の内部を確認しに行く行為のことです。

内見に行く前は、今の自宅の大きな家具の寸法と、扉の高さと幅を測っておきます。

実際に内見する際は、家具が入るかどうかをメジャーで測って確認することがポイントです。

測る部分は、置く場所だけでなく、搬入するための扉の高さや幅も測ります。

搬入できるか否かも重要なポイントですので、搬入路もしっかりと確認しておくようにしましょう。

ここまでマンションの住み替え後によくある失敗例について見てきましたが、次に「売り先行」と「買い先行」についてお伝えします。

「売り先行」と「買い先行」の選択が重要

マンションの住み替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

それぞれのメリットとデメリットは下表の通りです。

売り先行と買い先行のメリット・デメリット
住み替え方法メリットデメリット
売り先行・売却してから購入ができるため、資金繰りが楽になる
・2つの物件を同時に保有しなくて良いため、維持費の負担が軽くなる
・売却と購入のタイミングが合わないと仮住まいが発生する
・住みながらの売るため、掃除等も必要で売りにくい
買い先行・仮住まいは発生しないため、引っ越しが一回で済む
・空き家にしてから売るため、写真等も撮りやすく売りやすい
・売物件に住宅ローンが残っていると二重ローンとなってしまう
・しばらく売却物件と購入物件の2つで維持費が発生する

「売り先行」による住み替えの流れは下図のようになります。

売り先行の流れ

一方で、「買い先行」の買い替えの流れは下図の通りです。

買い先行の流れ

売り先行は、実際には売却と購入をほぼ同時に行います。

買い先行は、購入と売却を完全に分けて行うことができる点が特徴です。

手続きとして煩雑なのは売り先行であり、進め方が簡単なのは買い先行となります。

住宅ローンが残っている物件を売る場合には、基本的に経済的な負担が軽くなる売り先行を選択することが一般的です。

それに対して、住宅ローンが完済している物件を売る場合には、進め方が簡単な買い先行を選択することが一般的となっています。

マンション売却の「売り先行」と「買い先行」については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションの住み替えの失敗例について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまでマンション住み替えの失敗例についてお伝えしてきましたが、売却ではなく、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計12,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ(30㎡~)の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2021年11月期末時点)に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業(2975)の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国8拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

拠点所在地

【2021年5月】スター・マイカの営業所マップ

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計12,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

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まとめ

マンション住み替えの失敗について解説してきました。

マンション住み替えの失敗には「売り出してもなかなか売れなかった」や「売却と購入のタイミングが合わなかった」などがありました。

しっかり準備して十分な対策を取ってから住み替えを行うようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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