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マンション売却にかかる平均期間はどれくらい?売却時間の目安と長期化させないコツ

マンション売却にかかる平均期間はどれくらい?売却時間の目安と長期化させないコツ

マンションの売却を決めた後、実際に販売活動を行う際にはどのくらいの期間がかかるのか気になるものです。

数ヶ月売れない状態が続いてしまうと、何か問題があるのか、このままずっと売れないのではないかという不安におそわれるでしょう。

マンションが売れない期間が続くと「売れ残り」感が出てしまうため、マンションの売却期間はできるだけ短い方が良いと言えます。

そこで今回の記事では、マンションの売却期間に影響を与えるポイントや要素、売却期間を短くするポイント、すぐに現金化できるマンション買取などについてご紹介していきます。

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マンションの売却までにかかる期間

マンションの売却まで、一般的にはどのくらいの期間がかかるのでしょうか。

マンション売却までの一般的な流れと併せてご説明します。

マンション売却にかかる期間の目安

不動産流通機構が運営する「レインズ(REINS)」が発表した「レインズ登録から成約までの平均日数に関するデータ(首都圏)」によると、マンション売却の平均期間は以下の通りです。

レインズ(REINS)とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。不動産仲介会社が物件情報を確認し、売買情報を登録するために使用します。

売却に要する平均日数

一般的に、マンション売却にかかる期間は売り出しから買い手が見つかるまで約2〜3ヶ月かかることが多いです。

契約から引き渡しまでの期間で考えると、最低でも4〜6ヶ月の期間を見ておくと良いでしょう。

主要エリア別のマンション売却期間

三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報」の内容を元に、主要エリア別のマンション売却期間についてお伝えします。

東京都

【東京都】中古マンションの売出から成約までの売却期間

出典:「三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報」を元に編集部作成

大阪府

【大阪府】中古マンションの売出から成約までの売却期間

出典:「三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報」を元に編集部作成

愛知県

【愛知県】中古マンションの売出から成約までの売却期間

出典:「三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報」を元に編集部作成

マンション買取を利用した場合の売却期間

マンション買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る売却方法のことです。

マンション買取を利用した場合の売却時間は、約1ヶ月前後かかる事が多いです。

※即日決済(契約と決済を同日に行う)の場合や、お客様の引っ越し・竣工に合わせて2ヶ月以上を設定することもあります

マンション買取の概要や利用の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンション売却までの流れについてお伝えします。

マンション売却までの一般的な流れ

マンション売却の一般的な流れとそれぞれのステップにかかる時間は以下の通りです。

売却の流れ

1.マンションの価格査定

最初に、不動産会社に連絡してマンションの価格査定をしてもらいます。

この段階では何社に価格査定を依頼しても構いません。

また、価格は不動産会社によって異なることもあるため、価格査定の根拠を聞いて良いと思った会社と媒介契約を締結します。

2.媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する仲介の契約のことです。

マンションの販売活動を行ってもらうためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は、マンションが売れた時の成功報酬(仲介手数料)のため、この段階で費用は発生しません。

媒介契約には、複数の不動産会社と契約を締結が可能な「一般媒介契約」と、1社としか契約できない「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

3.売買活動の開始

媒介契約を結んだら、不動産会社がマンションの販売活動を行います。

この期間がどのくらい費やすのかが、マンション売却全体の時間を左右するでしょう。

なお、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した場合では、契約期間を3ヶ月で更新する必要があります。

不動産会社がしっかりと販売活動を行っていないと感じたら、3ヶ月で不動産会社を替えることをおすすめします。

4.契約条件の交渉

販売活動の結果、マンションを気に入った検討者より購入申し込みが来たら、価格や条件の交渉を行います。

お互いの価格、条件が決まったら、購入申し込みを承諾し、契約の日取りを調整します。

5.売買契約の締結

マンションの売買契約を行い、買主からは手付金を受け取ります。

買主が住宅ローンを利用する場合は、契約後に住宅ローンの本申し込みを行います。

住宅ローンの審査の承認を受けたら、決済の日取りを調整します。

6.引渡し

引渡しの時には、通常、室内を何もない状態する必要があります。

エアコンなど残しておく設備があれば、契約時にその旨を伝え買主に同意を得ます。

逆に、契約時に残す約束をした設備を撤去してもいけません。

7.引渡し(残代金受領)

当日は売主及び買主とそれぞれの仲介会社、登記手続きを行う司法書士が立ち合い、物件の引渡しを行います。

住宅ローンの借入がある場合は、その担当者も同席します。

当日の一般的な流れは下記の通りです。

決済当日の流れ

登記申請手続きや、売買代金(残代金)の授受、物件の引渡しといった内容は、同時に履行すべき関係にあります。

そのため、関係者全員で立会いのもと、順番に手続きしていきます。

司法書士が受領した書類を持って、登記の申請を法務局にて行い、全てが終了します。

後日、登記が完了次第、司法書士より登記完了した旨の書類が届きます。

マンション売却の流れは以上になります。

次にマンションの売却期間に影響する主なポイントや要素について見ていきましょう。

マンションの売却期間に影響する主なポイントや要素

マンションの売却期間は売却する物件によって大きく異なります。

売却期間に影響を与えるポイントは、主に以下のとおりです。

マンションの売却期間に影響するポイント

  1. 物件がどれくらい人気か
  2. 周辺に競合物件はあるか
  3. 売り出し価格は高いか安いか
  4. 売り出すタイミング
  5. 一般媒介契約か専任媒介契約か
  6. 内見希望者への対応の仕方
  7. 不動産会社の違いによっても異なる
  8. 築年数がどれくらいか
  9. 最寄り駅までの距離がどれくらいか
  10. 専有面積がどれくらいか

1.物件がどれくらい人気か

立地など人気のある物件であれば、1〜2ヶ月で成約させることはそう難しいことではありません。

逆に、あまり人気のないマンションであれば売却するのに苦労するでしょう。

2.周辺に競合物件はあるか

周辺に同じような広さ、間取り、価格帯の物件があれば競合となってしまいます。
事前に情報を調べ、同じような物件があるようであれば価格を安くするなどしないと売却期間が長くなってしまうでしょう。

3.売り出し価格は高いか安いか

相場より高い価格設定を行ってしまうと売却するのは難しくなります。
一方で、極端な話をすれば、価格を相場よりかなり安くすればほとんどの物件は簡単に売れてしまうでしょう。

逆に言えば、売りに出してすぐに売れてしまうようであれば価格設定が安すぎた可能性もあるので、注意が必要です。

4.売り出すタイミング

転居の発生しやすい年度の変わり目(2月~3月)などは購入希望者が現れやすいため、狙い目です。

マンションを売り出す一番良いタイミングは、年末に不動産会社に査定を依頼して年明けから売り出し開始、3月までに引渡すというものです。

5.一般媒介契約か専任媒介契約か

一般媒介契約は、3つある媒介契約の中で唯一、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約方法です。

しかし、不動産売却の仲介手数料は、売買契約が成立した時のみ支払う成功報酬のため、不動産会社としては一般媒介契約の物件はチラシ等の広告を積極的に行わない可能性があります。

6.内見希望者への対応の仕方

内見のある前日には時間を作り物件をきれいに掃除するようにすると契約率アップにつながります。

忙しい日々を過ごしていると中々難しいことでもありますが、是非取り組んでみて下さい。

7.不動産会社の違いによっても異なる

どの不動産会社に媒介を依頼するのかも売却期間に影響を与えます。

不動産会社と言っても、それぞれにファミリータイプのマンションに強い、ワンルームマンションに強いといった得意分野に違いがあるからです。
なお、得意な分野は査定価格が高くなる傾向にあります。

これはもちろん、最終的な売却価格が高くなる可能性が高くなるため、不動産会社の得意分野をよく見極めることが大切です。

8.築年数がどれくらいか

マンション売却において、築年数は価格だけでなく、売却期間にも影響を与える要素になります。

たとえば「築年数10年以内」の条件で購入物件を探す買主もいるため、同じエリア・広さのマンションでも築年数が異なるだけで、購入希望者の数が変わります。

9.最寄り駅までの距離がどれくらいか

マンション売却において、最寄り駅までの距離は売却期間に影響を与える要素になります。

購入者によっては、電車を使って通勤する者も多く「自宅から最寄り駅までの距離」はとても重要です。

東京カンテイが発表した「首都圏 最寄駅からの所要時間別 売却期間」によると、最寄り駅からの所要時間が増加すると売却期間が拡大する傾向にあり、「徒歩3分以内」「徒歩6分以内」であれば首都圏の売却期間の平均を下回り、「徒歩10分以内」「徒歩15分以内」の場合なら売却期間の平均と同水準になります。

10.専有面積がどれくらいか

マンション売却において、専有面積は売却期間に影響を与える要素になります。

専有面積とは、アパートやマンションなどの集合住宅で、居住者だけが使用できる床面積のことです。

東京カンテイが発表した「首都圏 最寄駅からの専有面積別 売却期間」によると、専有面積「40㎡~70㎡」のマンションは首都圏平均の売却期間より短くなる傾向があります。また「80㎡」以上であれば売却期間が長期化する傾向があり、「100㎡」の場合なら首都圏の平均売却期間より1ヶ月以上長く期間を要する傾向にあります。

ここまでマンションの売却期間に影響する主なポイントや要素について見てきましたが、次に高くても短期間で売れるマンション例についてお伝えします。

高くても短期間で売れるマンション例

高くても短期間で売れるマンション例として以下の特徴があります。

高くても短期間で売れるマンション例

  • 駅チカ ✕ 好条件(築浅・南向き・高層階など)
  • 立地 ✕ タワーマンション
  • 立地 ✕ ヴィンテージマンション(広尾ガーデンヒルズ、青山パークタワー、白金タワー、ドムス南麻布、ドムス南青山など)

上記のような特徴を持ったマンション以外にも、同じマンション内に家族が住んでいる場合の住み替えや、今住んでいるエリア内の広い面積のマンションへの住み替えのようなケースなら、マンションがの価格が高くても短期間で売れる可能性があります。

マンションを売却する際のポイント

マンションを売却する際には、売却時期を定めるとともに、できるだけ早く売却できるよう事前に準備しておきましょう。

売却時期を定める

マンションの売却は、いつまでに売れるという保証はどこにもありません

3〜6ヶ月どころではなく、年単位で売れ残ってしまう可能性もあります。

そのため、内見者の状況などを見ながら適時値下げの判断をしていくことが大切です。

その値下げの判断のためにも決めておきたいのが、どのくらいの期間で売却したいのか、ということです。

3ヶ月以内に売却したいのであれば、早いタイミングでの値下げ判断が必要でしょう。

逆に1年かけてゆっくり売却していきたいのであれば最初の数ヶ月は強気な価格設定で進めても良いと判断できます。

また、「いつ売るのか」を決めておくのも大切です。

多くの人が新生活の準備を始める2〜3月は物件がよく動くようになり、売却価格も高くなりやすいです。

一番スムーズなのは、年末頃に査定依頼を出し、2〜3月に売買契約を結べるよう売却活動を進めるのが良いでしょう。

売却期間を短縮するための工夫をする

先に1年かけてゆっくり売却するという戦略もあるとお伝えしましたが、売却期間が長引くとマンションのイメージダウンにつながることもあるので注意が必要です。

マンションを探している人は、物件情報を気にしながら生活を送っているものです。

あまり長く市場に出回っている物件は、「売れ残り」物件という印象がつき、売れにくくなってしまいます。

売却期間を短縮するための工夫としては、内見時に良い印象を与えられるよう、小まめに掃除して、それでも売れないようであれば売却価格の値下げを行いましょう。

また、不動産会社に直接買い取ってもらうことも検討すると良いでしょう。

さらにマンション売却のコツについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

中古マンションが売れない時の対処法

中古マンションが売れない時は以下の対処を検討する必要があります。

中古マンションが売れない時の対処法

  • 周辺のマンションの価格相場に合わせる
  • 部屋の状態を整える
  • 公開している物件情報を見直す
  • マンション買取の利用を検討する

マンションが売れない理由や対処法の詳細については、詳しく解説しています。

次に不動産会社によるマンション買取を選択するメリットについてお伝えします。

不動産会社によるマンション買取を選択するメリット

マンションを売却する方法としては、不動産会社に仲介を依頼して売却するのが一般的ですが、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
仲介と比べた時、買取にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

仲介と買取を比べた時、買取には以下のようなメリットがあります。

仲介と比べた場合の買取のメリット

  1. すぐに現金化できる
  2. 周囲に知られることなく売却を進められる
  3. 売却後のトラブルを回避できる

1.すぐに現金化できる

買取の一番のメリットと言って良いのが、すぐに現金化できるという点です。

仲介による方法より安い価格での売却となってしまいますが、価格面で折り合いがつけばすぐに話を進められます。

最初の3ヶ月は仲介で売却活動を行ってみて、売れなければ買取を依頼するといった方法もあります。

マンション買取による現金化については、以下の記事で詳しく解説しています。

2.周囲に知られることなく売却を進められる

何らかの事情で周囲にマンションを売却することを知られたくないということもあるでしょう。

仲介でも、不動産会社に先に話をしておけば周辺にチラシをまかないでおくようにしてもらうこともできますが、売却活動としてはかなりのマイナスです。

その点、不動産会社の買取であれば広告をする必要がないので、周囲に知られることはありません。

マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

3.売却後のトラブルを回避できる

マンションの売却には、契約不適合責任というものがあります。

引渡しから数週間〜数ヶ月程度は、何らかの瑕疵(欠陥がある状態)に対して責任を負わなければならないというものです。

期間中に何かトラブルが発生すれば、修復費用を出さなければならない可能性がありますし、場合によっては売買契約が取り消されることもあります。

また、売買契約から引渡しまでの契約の不安定さがないのも買取のメリットでしょう。

マンションの売買契約では、契約時に手付金を受け取り、買主から解約するには手付金を放棄する必要があります。

しかし、マンションの売買契約では買い手の住宅ローン審査が否決だった場合には契約後でも手付金をすべて返して解約しなければならない住宅ローン特約をつけるのが一般的です。

つまり、売買契約を締結しても住宅ローンの承認が得られるまでの数週間程はいつ解約されてもおかしくない状態となります。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

仲介と買取を組み合わせてスピーディーに売却を決めよう

マンションの売却は、通常不動産会社に仲介を依頼して販売活動を行います。

通常、3〜6ヶ月程で引き渡しまで済みますが、立地や価格設定によってはずっと売れ残ってしまう可能性もあります。

現在、販売活動を行っているものの、なかなか成約しないという方は今回ご紹介した売却期間を短縮するポイントを参考になさってみてください。

また、現金化を急がれている場合には不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

スター・マイカでは直接買取と共に、リースバックも取り扱っています。

いずれも無料で査定を行っていますので、仲介と併せてぜひご検討ください。

URILABOの運営者

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”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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