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中古の定期借地権のマンションは売れないって本当?売却時のリスクや後悔しないための注意点

10年ほど前から、都心部を中心に「定期借地権マンション」が話題になっています。

50〜70年間といった期限付きであっても、都心部の立地の良さと、通常の新築マンションではあまりないような「低価格」に魅力を感じて、購入を検討されている方も多いでしょう。

一方で、「定期借地権マンションは、買う時は良いですが売る時は大変」と言われています。

そこで今回の記事では、定期借地権マンションをいずれ売却したいと思っている方に向け、中古の定期借地権マンションを売却する際のポイントや注意点を解説します。

定期借地権マンションに現在お住まいの方も、今後定期借地権マンションに住むことを検討されている方も、ぜひご覧ください。

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定期借地権マンションとは

まずはじめに定期借地権マンションとは何かについて見ていきましょう。

定期借地権
定期借地権とは、期限を定めて土地を賃貸借する権利のことです。

一般的な土地の借地権契約では、借地人が請求すれば賃貸借契約が更新されます。

また、地主がこれに異議を申し立てられるのは「正当な事由」がある時に限られます。

しかし、「定期借地権契約」は更新が認められず、契約期限が来ると無条件で土地が返還されるという仕組みです。

契約期間は一般的に50〜72年ですので、「契約期限内に人生を全うするだろう」という方も多いでしょう。

この定期借地権を利用して、デベロッパーが地主から借り受けた土地に建てるのが「定期借地権付きマンション」です。

定期借地権マンションと一般的なマンションの違い

定期借地権マンションと一般的なマンションの違いは以下の通りです。

項目定期借地権マンション一般的なマンション
成約価格一般的なマンションの6-7割が多い一般的な相場
契約期間50年以上の期間ありなし
契約期間満了時建物取り壊し後、更地にして返す
固定資産税・都市計画税なしあり
地代ありなし
解体準備金ありなし
住宅ローン付きづらい付きやすい

次に定期借地権マンションが注目される理由について見ていきましょう。

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定期借地権が注目される理由

近年、なぜ定期借地権マンションが注目されているかというと、一番の理由はその「安さです。

定期借地権マンションは、同地域にある同レベルの分譲マンションに比べ、3〜4割程価格が引き下げられていることがほとんどでしょう。

その他、運用時のコストにおいても、定期借地権マンションは「土地分の固定資産税がかからない」というメリットがあります。

買う時には定期借地権マンションが人気である理由

定期借地権マンションの人気のポイントとして、以下の3つが挙げられます。

定期借地権マンションが人気である理由

  1. 価格が他のマンションと比べて安い
  2. 利便性の高い立地
  3. 土地になじんだ高品質なデザインが多い

定期借地権マンションは、実ははじめから人気があったわけではありません。

どちらかというと、当初は「土地をいずれ返却しなくてはならない」というマイナスなイメージが強く、物件数は一時期減少傾向にありました。

しかし、2008年頃から都心部では恒久的な「土地不足」になってきた影響や、寺院などの土地を持つ地主に対するデベロッパーの積極的なアプローチが功を奏し、人気が集まるようになりました。

中古の定期借地権マンションが「売れにくい」と言われる理由

定期借地権マンションが売れにくいとされる理由には、大きく分けて以下の3つがあります。

定期借地権マンションが売れにくいとされる理由

  1. 定期借地権の残存期間が差し迫ってくるため
  2. 居住可能期間が住宅ローン期間より短くなってしまう可能性があるため
  3. 修繕積立金が年々高くなってくるため

新築では人気を集める定期借地権マンションですが、中古の場合は「いずれ土地を返却しなくてはならない」という前提条件や、残存期間の状況から、やや人気が落ちる傾向にあります。

「定期借地権の残り期間がどれくらいあるか」という点で見ていく時に注意しておきたいのが、住宅ローンの期間です。

マンションを購入する際、多くの方は30〜35年程を目安に住宅ローンを組みます。

しかし、定期借地権マンションの残存期間が35年を切っている状態だと、マンションを手放したとしてもローンだけが残ってしまう状況になります。

また、マンションは規模が大きくなればなるほど、築年数が経った時の「修繕積立金」の額が大きくなっていきます。

ある定期借地権マンションでは、築3年時の修繕積立金は1万円程ですが、30年後には8万円程になるというシミュレーション結果も出ているようです。

築5年以内の定期借地権マンションは高価格で販売されることもある

では、中古の定期借地権マンションは実際にどのような価格で売買されているのか、この章で解説します。

現在、中古の定期借地権マンションはあまり売買されていないかというと、決してそのようなことはありません。

例えば、築5年未満の都心部の定期借地権マンションは、新築購入時より高値で売買されていることも多いのです。

「中古の定期借地権マンションは売れにくい」と言われていながら、なぜこのようなことが起きているのでしょうか。

定期借地権マンションが高価格で売買されている理由

定期借地権のマンションが高価格で売買されている理由としては、人々のライフスタイルが変化し、不動産購入=「終の棲家」ではなくなってきていることが考えられます。

一昔前までは、「家を買うことは永住する家を手に入れること」という考えを多くの人が持っていましたが、現代では主流ではなくなりつつあります。

最近では、家を購入した後でも、より自分たちの生活にフィットする家に住み替える、「買い替え」をする人も多くなってきました。

このような傾向の背景には、一戸建てやマンションの購入を検討する際に、重視されるポイントが変化していることがあります。

株式会社リクルート住まいカンパニーが実施した「物件を検討するうえで重視する項目」の調査の結果は、以下の通りです。

物件を検討するうえで重視する項目

出典:株式会社リクルート住まいカンパニー「2019年新築マンション契約者動向調査  」(2019年)

上のグラフから「価格」の他に、「最寄り駅からの時間」や「通勤アクセスの良いエリア」といった立地条件が重要度が高いことが分かります。

つまり、転勤や進学などで環境が変わった際、住み替えをする人が多いことが分かるでしょう。

このような理由から、たとえ期限付きの物件であったとしても、定期借地権マンションへのニーズが高まっていると言えます。

中古の定期借地権マンション売却のメリットとデメリット

この章では、中古の定期借地権マンションを売却する際のメリット・デメリットについて整理しておきましょう。

まず、メリットとして以下の3つが挙げられます。

中古の定期借地権マンション売却のメリット

  1. 都心部にあり立地条件の良い定期借地権マンションは、購入希望者からのニーズも非常に高い
  2. 同レベルの他のマンションに比べて低価格なので、価格競争でも優位
  3. 築浅物件の場合はデザインや雰囲気の秀逸なものが多く、第一印象が良いケースが多い

中古の定期借地権マンションは、立地条件の良さや価格帯から、ニーズが高い傾向があります。

築年数がかなり古い物件などでない限り、それほど売れにくいということはないでしょう。

一方、デメリットとして次のようなものが考えられます。

中古の定期借地権マンション売却のデメリット

  1. 築年数が進むと居住期間も短くなってしまい、価値が下がる
  2. 長期的な住宅ローンを組んだ場合、築年数によっては居住期間よりもローン期間が長くなってしまうリスクがある

中古の定期借地権マンションのデメリットとしては、「期限付き」の契約である点が大きいでしょう。

ローンや築年数の関係から、購入を避けようとする買い手もいます。

中古の定期借地権マンションを満足いく価格で売却したいのであれば、残存期間の長いほうが良いと言えます。

まさにこの数年間のタイミングが勝負時と言えるのではないでしょうか。

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マンションを売却するならスター・マイカの買取がおすすめ

すでにマンションをお持ちの方で売却を検討中であれば、買取という売却方法もあります。

買取は短期間で売却したい人や、手間なく売りたい人に適しています。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

まとめ

中古の定期借地権マンションが特に売れにくいということは、今のところありません。

今でも、多くの中古定期借地権マンションの売買が相応の金額で成立しています。

また、現代の多くの方が持つ家に対する意向や価値観が、定期借地権マンションとマッチしていることも意識すべき点でしょう。

そのため、売主の方は弱気になり過ぎることなく、物件のアピールポイントについて伝えていきましょう。

ただし、売却に踏み切る際は早めの決断と行動をされることをおすすめします。

以下の記事では、マンション売却の流れや査定についても解説していますので、合わせてご覧ください。

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”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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