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瑕疵担保保険とは何か?加入条件と保険料の費用相場

中古住宅の売買では、瑕疵(かし)担保保険が注目されています。

瑕疵担保保険は買主にとって大きなメリットがあるため、買主の関心度は徐々に高まっています。

しかしながら、売主の関心が低く、売主が瑕疵担保保険を付保して売却する例はまだまだ少ないのが実態です。

そのような中、売主が瑕疵担保保険を付保すると、他の物件との差別化となり、売却のしやすさに大きなアドバンテージを生みます。

この記事では、瑕疵担保保険とは何か、瑕疵担保保険への加入は義務であるのか、保険料の負担者は誰なのか、ということについてお伝えします。

ぜひ最後までご覧ください。

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瑕疵担保保険とは

まずは瑕疵担保保険とはどういった保険であるのかについて解説します。

瑕疵担保保険とは、中古住宅を売買する際に加入することができる保険で、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、補修費用等が支払われる保険のことです。

瑕疵
瑕疵とは雨漏り等の通常有すべき品質を欠くことです。

瑕疵担保保険の対象となるのは以下の通り、住宅の構造耐力上主要部分および雨水の浸入を防止する部分です。

瑕疵担保保険の対象となる部分

戸建住宅(木造・在来軸組工法)の場合

屋組、屋根版、斜材、壁、横架材、柱、床版、土台、基礎、屋根、開口部、外壁(雨水の浸入を防止する部分)

共同住宅(鉄筋コンクリート造・壁式工法)の場合

屋根版、床版、外壁、壁、床版、基礎、基礎杭(構造耐力上主要部分)、屋根、排水管、開口部、外壁(雨水の浸入を防止する部分)

これらに瑕疵が発見された場合、保険が適用されます。

瑕疵担保保険は義務ではない

次に、瑕疵担保保険の加入は義務なのかについて解説します。

結論として、瑕疵担保保険は売主も買主も義務ではありません。

ただし、宅建業者売主の新築住宅においては瑕疵担保保険もしくは供託を義務とされています。

瑕疵担保保険に関連して、平成30年4月1日より宅地建物取引業者(不動産会社)に対し、以下のことが義務付けられました。

宅地建物取引業者に義務付けられたこと

  1. 既存建物の売買又は交換の媒介契約時に、建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者へ交付すること
  2. 既存建物に関する重要事項として以下の事項を説明しなければならないこと
    ・ 建物状況調査(実施後1年を経過していないものに限る)を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要
    ・設計図書、点検記録その他建物の建築および維持保全の状況に関する書類で、国土交通省令で定めるものの保存状況
  3. 既存建物の売買または交換の契約成立時に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付すること

まず、義務付けられた対象は、宅地建物取引業者であって売主でも買主でもありません。

また、義務付けられた内容は、上記の「インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付等」です。

インスペクション
インスペクションとは、瑕疵担保保険のための検査のことです。

この書面交付の義務に伴い、不動産会社は売買当事者に対して「インスペクションとは何か」について説明する必要性が出てきます。

つまり、宅地建物取引業者であっても、瑕疵担保保険に関しては義務を負っていません。義務化されたのは不動産会社の「インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付等」ということになります。

瑕疵担保保険のための検査

ここでは、瑕疵担保保険のための検査について解説します。

瑕疵担保保険のための検査とは、インスペクションのことです。

まず、瑕疵担保保険に加入するには、以下の2つの要件を満たす必要があります。

瑕疵担保保険に加入する要件

  1. 新耐震基準(昭和56年6月1日以降の耐震基準)に適合している建物
  2. インスペクションに合格している建物

まず、瑕疵担保保険には、新耐震基準を満たした建物でないと加入することはできません。

昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物の場合、新耐震基準等に適合することが確認できる書類があれば、耐震基準の要件を満たすことになります。

新耐震基準等に適合することが確認できる書類一覧

  • 耐震診断結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書(以前に交付されたもの)
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し

次に、インスペクションに合格することが必要です。

瑕疵担保保険の付保のための検査は、事前インスペクションまたは事前現場検査等と呼ばれることもあります。

インスペクションは、「既存住宅状況調査技術者の資格者」が行います。

既存住宅状況調査技術者
既存住宅状況調査技術者とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士等を指します。

ただし、インスペクションといっても世の中にはいろいろな検査項目を対象とするインスペクションがあり、検査メニューは一律ではありません。

瑕疵担保保険に加入するには、瑕疵担保保険加入用のインスペクションを受ける必要があります。

そこで、瑕疵担保保険の付保をする場合には、保険加入しようとする瑕疵保険の登録検査事業者によるインスペクションを受けることになります。

瑕疵保険の登録検査事業者は、「登録事業者等の検索サイト」で検索することが可能です。

瑕疵担保保険の保険料

ここでは瑕疵担保保険の保険料について解説します。

瑕疵担保保険は、商品により異なりますが、保険期間が1年間、2年間、5年間と3タイプあります。保険金額は1年間と2年間タイプで200万円、500万円、1000万円、5年間タイプで1000万円です。

表にまとめると以下の通りです。

期間ごとの保険金額
保険期間1年2年5年
保険金額200万円
500万円
1,000万円
200万円
500万円
1,000万円
1,000万円

なお、保険料は保険会社や建物規模、保険内容によって異なります。

保険料(現場検査手数料を含まない)は、おおよそ以下のような水準です。

戸建住宅の保険料相場
保険期間2年2年5年
保険金額500万円1,000万円1,000万円
100㎡~125㎡未満2.6万円前後2.8万円前後4.9万円前後
125㎡~150㎡未満2.8万円前後3.0万円前後5.5万円前後
  • 現場検査手数料を含まない
マンションの保険料相場
保険期間2年2年5年
保険金額500万円1,000万円1,000万円
55㎡~70㎡未満1.5万円前後1.6万円前後2.9万円前後
70㎡~85㎡未満1.6万円前後1.7万円前後3.1万円前後
  • 現場検査手数料を含まない

瑕疵担保保険料の負担者

ここでは瑕疵担保保険料の負担者は誰になるのかについて解説します。

瑕疵担保保険料の負担者は、売主・買主のどちらでもかまいません。

瑕疵担保保険の仕組みは、インスペクションを行う検査機関が被保険者となります。

被保険者
被保険者とは、保険の対象となっている人で、保険金の支払いを受ける人のことです。

瑕疵が発見されたとき、検査機関が一度保険金を支払い、修繕する人に対して保険金をそのまま渡す仕組みです。

また、保険料は売主または買主が一度、検査機関に対して支払います。

検査機関は保険料をそのまま住宅瑕疵担保責任保険法人に対して支払うことになります。

いわゆる保険会社に相当するのが住宅瑕疵担保責任保険法人です。

売主や買主は直接、住宅瑕疵担保責任保険法人とやり取りするのではなく、間に検査機関が入っていることになります。

通常、保険は保険料を払った人が被保険者となりますが、間に検査機関が入ることで、保険期間中に所有者が変わったとしても、その中古住宅は瑕疵担保保険付きの物件のままでいられます。

保証を受けたい人が変わっても、被保険者である検査機関が変わらないため、売主が瑕疵担保保険の加入手続きをしても、瑕疵担保保険付き物件のままとなるのです。

なお、このような仕組みを取ると、「間に入っている検査機関が倒産してしまったらどうなるか?」という問題が出てきます。

そこで瑕疵担保保険では、検査機関が倒産してしまった場合、物件の所有者が住宅瑕疵担保責任保険法人に直接保険金の請求をできるようになっています。

間に入っている検査機関が倒産した場合の対応策も考えられており、売主と買主のどちらも安心して保険に加入することができるのです。

このように、保険料はいったん検査機関に対して支払うので、保険料の負担はどちらで行ってもかまいません。

付加価値を付けて売却したい場合には売主が加入し、買主がどうしても保険を付けたい場合には買主が加入することになります。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

ここまで、瑕疵担保保険とは何か、瑕疵担保保険は義務であるのか、保険料の負担者は誰なのか、ということについて見てきました。

瑕疵担保保険は、住宅の価値を上げるだけでなく、売却後に瑕疵が発見された場合でも保険で対応できるため、安心して売却することができる保険です。

買主の関心度は確実に高まっていますので、積極的に検討することをおすすめします。

以下の記事では、売却の流れや売却にかかる費用についても解説していますので、合わせて確認しておくと良いでしょう。

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