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不動産査定の方法は4種類!不動産業界のやり方や銀行の出し方などを解説

不動産の売却は大きなお金が動くため、後悔はなるべくしたくないものです。

ですが、不動産売却が初めてという方も多いと思います。

そこで今回の記事では、不動産売却時の第一歩である不動産査定の一般的な方法について、具体的にわかりやすくご説明します。

不動産の知識が全くない人でも、不動産査定の方法を簡単に理解できる内容になっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産会社が行う不動産査定の方法

ここでは、不動産会社が行う不動産査定の方法について解説します。

マイホームや土地などのいわゆる一般の人が不動産を売る場合は、不動産会社に査定をお願いすることになります。

まずは査定する方法が2つあります。

不動産する場所で異なる2つの査定方法

  1. 簡易(机上)査定
  2. 訪問査定

ではさっそく解説していきましょう。

簡易(机上)査定と訪問査定

不動産査定の方法は大きく分けて2つあります。

1つは簡易(机上)査定、2つ目は訪問査定です。

簡易査定は不動産情報から築年数や広さなどの不動産情報から計算して金額を出す方法です。

一方、訪問査定は実際に不動産を見に行って、近くに何の施設があるのか、どんな人が住んでいるのかという「見なければわからない事」を加味して計算します。

つまり訪問査定の方が、査定者の主観が入りやすいということになります。

そこで、訪問査定でもまず最初に机上査定をしてから、より正確な査定額を出すために訪問査定というステップを踏みます。

次は査定の算出方法です。査定の算出方法は大きく3つあります。

不動産査定の3つの算出方法

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

詳細を書き出すと長くなるため、こちらでは簡易的に説明します。

詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

1.取引事例比較法

取引事例比較法は、過去の取引実績を加味して、査定する物件との環境をプラスマイナスしていき査定額を計算する方法です。

取引事例比較法は、土地やマンションによく使われる査定方法です。

2.原価法

2つ目の原価法は、新たに新しいものを建築したときの費用を予想して、築年数分をマイナスして出す査定方法です。

一戸建ての建物の算出によく使われる査定方法になります。

3.収益還元法

3つ目の収益還元法は、もし収益(投資)用物件とした場合に将来どれぐらい利益が出るのかを加味して計算する査定方法です。

収益(投資)用物件に使われる査定方法になります。

不動産査定に必要な書類と結果が出るまでの時間

ここでは、不動産査定を行う上で必要な書類と時間についてお伝えします。

必要な書類について結論からお伝えすると、何も準備する必要はありません。

基本的に、査定をするために必要な情報は、全て不動産会社の方で準備してくれます。

また、机上査定は依頼してから早くて3日、遅くても1週間ぐらいには算出されます。

訪問査定を受けた場合は、実際に不動産会社の担当者が来るため、1~2時間程度かかります。

その後、訪問査定をもとに机上査定の査定額をさらに精度を上げていく形になります。

注意:不動産会社により査定額は営業価格

上記でそれぞれの算出方法を見てきましたが、不動産会社によって出てくる査定額は異なります。

理由は、不動産会社の査定はあくまでも営業活動の一環だからです。不動産会社の査定は無料で実施してくれますが、その後、自社で仲介契約をして、売買契約をして報酬をもらうために無料で査定を行っています。

1社目の不動産会社の提示額を見て、自分の予想より高いと「この不動産会社が一番高くてよさそう」と結論をすぐに出してしまいがちです。

ですが複数社に査定を依頼することが大切です。

複数社に依頼をすれば、どれぐらいが妥当な査定額が、わかるようになるでしょう。

不動産鑑定士による査定の方法

ここまでは主に、不動産会社が行っている不動産査定の方法について紹介してきましたが、不動産会社以外が行う不動産査定の方法もあります。

そこでこの章では、不動産会社以外が行う特殊な不動産査定の方法について紹介します。

具体的には「不動産鑑定士が行う査定方法」「銀行が行う査定方法」の2つになります。

まずは不動産査定鑑定士が行う査定方法をみていきましょう。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは、国家資格を持った不動産鑑定のプロのことです。

不動産会社で働くことは特に資格を必要としないので、経験や資格が無くても不動産会社の社員を名乗ることができます。

一方、不動産鑑定士はきちんと国家資格を取らなければ事業を行うことができないため、不動産会社の社員よりも専門性の高い職業となります。

査定にかかる費用

専門家である不動産鑑定士が行う不動産査定の方法としては、非常に複雑です。

不動産会社が行うように現地の確認と計算だけではなく、様々な調査に基づいて不動産の価値を見出します。

不動産会社はどの位で売れるかという目利きで判断しますが、
不動産鑑定士は取引価格だけでなく、使用価値なども総合して考慮します。

一般に不動産鑑定士の評価の方が裁判所では信用されますが、鑑定費用がかかります。
また、裁判所が依頼した鑑定ではなく、私的に依頼した鑑定だとあまり信用してもらえません。

不動産会社は早くて1時間、遅くて1日以内で終わらせることが多いですが、不動産鑑定士は1週間または1ヵ月ほどかけて不動産査定額を出します。

時間をかけて調査する点と、専門的知識を使っているという点から、不動産鑑定士が行う不動産査定の費用は数万円~です。

場合によっては100,000 〜200,000円もの費用がかかります。

専門の資格を持った鑑定士の時間や知識をもとに調査するため、費用は高額になりがちです。

査定の精度は不動産会社より高い

精度の観点からみると、少しベクトルは違いますが、不動産の価値を見定めるという点で考えると、不動産鑑定士の方が圧倒的に精度が高いといえます。

そのため、裁判や離婚調停などで不動産査定を行うときは必ず不動産鑑定士を使うようになっています。

銀行による不動産査定の方法

また、銀行も不動産査定を行っており、独自の方法を見出しています。

この章では、銀行による不動産査定の方法をご説明します。

銀行は再調達価額法を使う

銀行の査定方法は名前を「再調達価額法」といい、仕組みとしては以下のようになっています。

再調達価額とは、評価する建物を今、新築した場合の建築費用の平米単価 です。

再調達価額は、銀行が独自に決めるものなので、各銀行によって異なり、耐用年数も国税庁の定める法定耐用年数と銀行が独自に定める経済的耐用年数があります。

不動産査定をする動機

どのようなときに銀行が不動産査定を行うかというと、住宅ローンを利用するときに対象となる不動産の価値を見出す際に使います。

住宅ローンは、支払いができなくなると貸し出しの対象となった不動産を没収するという仕組みです。

そのため没収した不動産が貸し出ししている住宅ローンと同じ、もしくはそれ以上の価値がなければ銀行は損をしてしまいます。

そこで銀行は独自の不動産査定の方法で価値を見極めるようになっています。

不動産査定の方法に関するよくある質問

ここまでで不動産査定の方法について、大部分を説明しました。

以下では、もうすこし詳しく説明するため「不動産査定の方法」に関する”よくある質問について回答していきます。

Q.不動産査定に必要なものは何?

不動産会社の担当者は、不動産を持っている所有者の明確な住所さえわかれば、査定ができます。

一方、他の情報は役所に行けば全て取得できるようになっています。

Q.不動産査定にはどれくらい時間がかかる?

これは不動産会社によって大きく異なりますが、机上査定の場合は、専用ソフトなどを使えば15分程度で終わります。

訪問査定の場合は、およそ1~2時間ほどです。

長いと3時間ほどかかる場合もありますが、境界部分が曖昧だったりと、案件として難しい不動産の場合のみ、時間がかかります。

住宅街にあるなど、わかりやすい一戸建てやマンションの場合などは30分ほどで査定が終わるでしょう。

売却全体の流れについてはこちらで詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。

Q.提示される査定額の根拠は何?

不動産会社が出す不動産査定の根拠は、全て計算によって導き出されます。

先ほども紹介した通り、査定は主観が多少入りますが、それが上乗せされたとしても100,000円~200,000円ほど、プラスマイナスされる程度です。

根幹となる金額は、「地価」と呼ばれる国が決めた土地の価値と「減価償却」と税務署が決めた建物の価値の出し方によって決まります。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼したとしても、そこまで金額差が生まれないことが実際よくあります。

あまりにも金額差があるときは「高めにしておけば売却を依頼してもらえるだろう」という下心が見え隠れするときだけです。

ちゃんとした不動産会社ほど、金額が変わらないというのが不動産査定の実情です。

ちなみに戸建てやマンションなど、物件が変わっても査定方法は変わりません。

Q.不動産査定はなぜ無料なの?

不動産査定はもちろん無料です。

不動産査定はいわばリサイクル店にモノを持ち込んで「いくらで買取ります」と見てもらうようなものといえます。

不動産会社からするとよくある業務の1つなので、不動産査定をしてもらったからといって、絶対に売る必要はありません。

マンション売却ならスター・マイカの買取がおすすめ

ここまで、不動産査定ついてご説明しました。

すでに売却活動をしていても売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

不動産査定の方法は簡単なので、どんどんやってもらおう

今回は不動産査定の方法について紹介してきました。

非常に基礎的な知識ですが、不動産の査定について初めて検討する方にとっては、参考になる知識も多かったのではないでしょうか。

もしこれから不動産査定にチャレンジするのであれば、今回紹介した内容を参考にしてみてください。

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