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「媒介契約」の種類とは?家を値引きせずに早く売るコツ

家を高く売ることはもちろん、早く売りたいという方も多いでしょう。
家を売る際は、安く設定しなければ早く売れないように思うかもしれません。

しかし、価格だけではなく不動産仲介会社への依頼方法も不動産売却の成功のポイントとなります。

そこでこの記事では、不動産仲介会社へ依頼する際に締結する「媒介契約」の種類3つの内容と選び方を解説します。
スピーディーな売却を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。

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3種類の媒介契約

不動産仲介会社との媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

この3つの特徴を表で確認してみましょう。

不動産の媒介契約
一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の会社への依頼 できる できない できない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない

一般媒介契約では、他の複数の不動産仲介会社にも同時に売却を依頼できます。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、他の不動産会社には同時に依頼できません。
この点が、一般媒介契約と「専任」が付く2つの契約で大きく異なる点です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、売主が自分で買主を見つける自己発見取引が認められるか否かです。
専属専任媒介契約では、他の不動産仲介会社だけでなく、自己発見取引も認められません。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約には有効期間があり、最長で3ヶ月となります。
契約期間中に家が売れないという可能性もあります。

家を早く売りたいと思っている場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間を注意しましょう。

一般媒介契約のメリット

まずは、複数の不動産仲介会社にも同時に売却を依頼できる一般媒介契約のメリットをご紹介します。

一般媒介契約で早く・高く売れる理由

  1. 仲介手数料が早い者勝ち
  2. 不動産会社同士の競争原理が働く

1.仲介手数料が早い者勝ち

一般媒介契約だと家を早く売りやすいのは、不動産会社の報酬となる仲介手数料が早い者勝ちだからです。

この仲介手数料は不動産会社の成功報酬となります。

仮にA社・B社・C社に売却を依頼したとして、A社で売買が成立した場合、仲介手数料を支払うのはA社だけで、B社とC社に報酬は入りません。

一般媒介契約の場合、不動産会社は仲介手数料を得るために、売買を成立させようと力を入れる傾向にあります。

2.不動産会社同士の競争原理が働く

不動産会社がいくら早く買主を見つけたとしても、売主が価格に納得しなければ売買は成立しません。

そこで一般媒介契約では、各社はできるだけ高い価格で家を買ってくれる人を見つけようとします。

そこで競争原理が働き、早く・高く売れやすいのです。

それに対して、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、媒介契約期間中に競争原理が働きません。

なぜなら、3ヶ月以内に売却を決めさえすれば、仲介手数料をもらえるためです。

なお、売主が不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって以下のように上限が決まっており、契約方式による差はありません。

仲介手数料の上限
取引額※(売買金額) 仲介手数料の上限額の速算式
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円
  • 取引額とは消費税を含まない物件の本体価格を指します。
  • 仲介手数料には別途消費税がかかります。

つまり、複数の不動産仲介会社に依頼する一般媒介契約でも、一社に依頼する専任媒介契約・専属専任媒介契約でも発生するコストは同じということになります。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約では、複数の不動産仲介会社に競わせることによって、早く高く売ることができます。
しかし、購入検討者を集客できる物件でないと不動産仲介会社も積極的に広告宣伝などの販売活動を行わない可能性が高いです。

せっかく広告宣伝費をかけてチラシ等に掲載しても他の不動産仲介会社で成約してしまうと、一銭も回収できないためです。
購入検討者が多く集客できる物件であれば、たとえその物件で回収できなくても顧客の獲得につながるので、一般媒介契約でも積極的に広告の掲載も行ってもらえます。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では媒介期間中に成約できれば確実に仲介手数料を受領できることもあり、良い不動産仲介会社であれば積極的に販売活動を行ってくれます。

家を早く売る場合の注意点

避けなければいけないのは、下記の2つのパターンです。

  • 専任媒介契約や専属専任媒介契約で、売れない不動産仲介会社に長期間依頼してしまう
  • 一般媒介契約でどの不動産仲介会社にも積極的に活動してもらえない

このような状況を避けるために、次の点に注意して媒介契約を締結しましょう。

媒介契約の注意点

  • 専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、契約を更新する前に依頼先の変更も視野に入れる
  • 一般媒介契約の場合でも依頼前に広告掲載の予定を確認する

専任媒介契約や専属専任媒介契約でも、広告の掲載や売り出し価格の変更の提案などをしてくれない不動産仲介会社は変更することも検討したほうが良いです。
3ヶ月間の媒介契約期間を終了し契約の更新をする前に、どんな販売活動を行っているか、今後改善すべきことがあるか確認しましょう。

売却期限に余裕が無い場合は、媒介契約の期間を短く設定することもおすすめです。

一般媒介契約の場合でも、依頼前にどのような広告を行ってもらえるのか確認しましょう。
複数の不動産仲介会社に依頼できると思って安易に考えずに、一社ずつきちんと販売活動を行ってもらえているか確認することがポイントです。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却依頼ができるため、競争原理が働きます。
しかし、物件によっては具体的な販売活動を行ってもらえない場合もあります。

家をなるべく早く、価格を落とさずに売るためには、媒介契約の違いに注意して依頼しましょう。

また、査定や売却の流れについても以下の記事で詳しく解説していますので、合わせて確認しておくと良いでしょう。

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