スター・マイカのマンション売却マガジン 「ウリラボ」Powered bySTARMICA

お問い合わせは0120-503-070(営業時間/9:30~18:30)
menu

不動産売却チラシのルールと高く売るためのアピールポイントを解説

不動産売却の中で重要な役割を果たすのがチラシです。

売却を不動産会社に依頼した人の中には、もっと効果的なアピールをして欲しいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、不動産売却チラシには厳しい広告規制が課せられており、表現の自由度は低くなっています。

ただし、厳しい規制がある中でも、上手に物件をアピールすることは可能です。

そこでこの記事では、不動産売却チラシの効果や基本的内容、記載事項のルール、効果的なアピール内容についてご説明します。

不動産売却の広告の種類と効果

まず初めに、不動産売却における広告の種類とその効果についてご紹介します。

不動産売却の広告は、以下の3通りに分類できます。

不動産売却の広告の種類

  1. ポスティングチラシ
  2. 不動産ポータルサイト
  3. その他の広告

1.ポスティングチラシ

不動産売却のチラシとは、いわゆる各戸の郵便ポストに投函されるポスティングチラシのことを指します。

アナログな手法ではありますが、近隣の人に売却物件の存在を周知できるメリットがあります。

中古住宅は、遠方の人よりも近所の人が買うケースが多いです。

通勤手段や子供の学校を変えたくないけど今の家に不満を持っている人や、娘夫婦や親の介護のために近所に家を探している人等、近所に家を欲しいと思っている方は結構います。

近所で家を探している人は、常日頃からインターネットで積極的に物件を探しているとは限らないので、チラシを見て初めて売物件に気付く人も多いです。
また、周辺環境を既に気に入り、相場観も良く知っておりいる人たちなので、特に高くなければ売り出し価格のまま即決して物件を購入してくれます。

よって、近所の買主というのは「良客」が多く、チラシには良客を発掘できる力があります。

ただし、デメリットとしては、周知できる範囲が限定的という点です。
ポイスティングできる範囲も近所であり、かつ、捨てられてしまえばそれで終わりという性質があります。

チラシで周知効果を上げるには、ポスティングの回数を増やすことが必要です。

2.不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトとは、SUUMOやアットホーム等のインターネットの広告サイトのことです。

インターネットの広告サイトは、全国の人に周知でき、売れるまで掲載できるというメリットがあります。

アナログのチラシのデメリットを補う関係にあり、チラシとインターネット広告の両方を行うことで、広告の効果が上がるようになります。

一方で、インターネット広告は、掲載されている物件数が非常に多いという点がデメリットです。

買主は、ポータルサイトの絞込機能によって物件を相当に絞り込んだうえで、初めて真剣に検討します。
よって、絞込機能が使われても、しっかりと生き残る広告でないと検討されないことになります。

インターネット広告は、不動産会社が対面でプッシュしてくれるわけではなく、買主がなぜ選んでくれなかったのかも分かりにくいという点もデメリットです。

3.その他の広告

その他の広告としては、新聞折込チラシ、住宅情報誌、パンフレット、電車の吊広告、看板、ダイレクトメール等があります。

これらの広告は、一般的に新築分譲マンションや、一団の建売新築住宅の販売で利用される広告です。

個人が売主となる売却では、これらの大規模な広告を行うことはありませんが、規約によりチラシと同様の規制が課されています。

不動産売却チラシに規制がある背景

この章では、不動産売却のチラシに規制がある背景についてご説明します。

不動産売却のチラシに規制がある背景として、不動産は個人が購入する商品の中では最も金額の高い商品あり、工業生産品のように規格品ではなく個別商品である点が挙げられます。
買主が騙されて購入したときの被害額が大きく、かつ、商品の品質が判断しにくいことから、実際よりも有利なものと誤解してしまわないように広告内容が厳しく制限されています。

不動産売却のためのチラシは、不動産会社に売却の依頼をすれば、特に何も言わなくても無料で作ってくれるのが通常です。

不動産売却のチラシにより問い合わせがあった購入検討者が契約にいたれば、不動産会社は仲介手数料を得ることができます。
また、問い合わせをした購入検討者がチラシの物件で契約しなくても、不動産会社にとっては新たな顧客の獲得したことになります。

そのため、無料でチラシを作成してくれるのです。

不動産の広告は全て「不動産の表示に関する公正競争規約」の規制を受けます。
規制対象は、以下のようなあらゆる意思表示手段の全てです。

不動産会社が多くの集客をすることを目的とするあまり、誤解を招く表現を利用することを規制しています。

規約の規制対象

  • チラシ
  • インターネット広告
  • 新聞折り込み広告
  • 住宅情報誌
  • パンフレット
  • 看板
  • 口頭

不動産の広告は表現の制限が厳しく規制されていることから、「そっけない印象のチラシ」と感じる方も多いです。

売主としてはもどかしいかもしれませんが、消費者保護のため、厳しい規制があるということは理解しておきましょう。

また、マンション売却全体の流れについての記事も、合わせてご確認ください。

不動産売却チラシ基本的内容

不動産売却チラシの基本的内容は、表示方法が決まっています。

この章では基本的内容の表示方法についてご説明します。

不動産売却チラシの基本的内容

  1. 取引形態
  2. 物件の所在
  3. 各種施設までの距離または所要時間
  4. 物件の面積の表示方法
  5. 価格
  6. 新築
  7. 物件の形質

1.取引形態

取引態様とは、広告を掲示している不動産会社の立場を表した言葉です。

「売主」、「代理」、「媒介」と表現され、不動産会社に仲介を依頼した場合には「媒介」と表示されます。

2.物件の所在地

物件の所在地は、「地番」による表示が原則です。

地番
地番とは、各筆の土地に振られている番号のことを指します。

都市部においては、地番と住居表示が異なることが多いです。

住居表示
住居表示とは、郵便物を配達するために自治体が建物に割り振った番号になります。

3.各種施設までの距離または所要時間

徒歩による所要時間の表示は、道路距離80mにつき1分です。

道路距離
道路距離とは、実際の道のりの距離であり、直線距離とは異なります。

端数が出た場合は、切り上げ表示が原則であり、81mなら2分と表示されます。

また、マンションのような大きな敷地では、その施設から最も近い敷地の入口までの距離で良いことになっています。

4.物件の面積の表示方法

面積はメートル表示がルールです。

部屋の広さを畳の畳数で表示する場合は、1畳あたり1.62㎡と決まっています。

中古マンションの場合、部屋の広さは登記簿謄本に記載された面積(いわゆる内法面積)でも良いとされています。

内法面積
内法(うちのり)面積とは、壁の内側から測量した面積のことです。

壁の中心から面積を測る壁芯面積が分かっていれば、壁芯面積も表示できることになります。

5.価格

価格については、1戸あたりの価格を表示します。

個人がマイホームを売る場合は、建物の消費税は非課税です。
事業者(個人事業主も含む)が建物付きの不動産を売る場合には、消費税額を含む価格を表示します。

6.新築

新築とは、建築後1年未満であって、かつ、一度も居住の用に供されていない物件のことです。

一度でも住んでしまえば、建築後1年未満であっても新築とは呼べないことになります。

7.物件の形質

DKとはダイニング・キッチンのことを指します。
台所と食堂の機能が1室に併存している部屋のことです。

LDKとは、リビング・ダイニング・キッチンのことを指します。
居間と台所、食堂の機能が1室に併存する部屋のことです。

一応、DKやLDKには広さの目安(下限)が以下のように定められています。

DKとLDKの広さの目安
居室数 DK LDK
1部屋 4.5畳 8畳
2部屋以上 6畳以上 10畳以上
  • 1畳は1.62㎡です。

不動産売却チラシで効果的なアピール内容

不動産売却チラシには、掲載することでアピールできる効果的な内容があります。

購入希望者が中古住宅の購入を考える場合、必要と思われることについてのアンケート結果に、以下のようなものがあります。

中古住宅購入選考時に必要と思うこと

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「不動産の日アンケート」(2017年)

回答として多いのが、「瑕疵(かし)担保保険が付されていること」、「履歴情報が残っていること」、「インスペクションが付いていること」の3つです。

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)
瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、補修費用が下りる保険のことです。
インスペクション
インスペクションとは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について建物の専門家が行う目視調査のことを指します。

瑕疵担保保険やインスペクションの結果はチラシに記載することができますので、十分なアピール材料となります。

また、リフォームについては、リフォームの内容と時期を明示すれば、チラシに記載しても良いことになっています。

リフォームは、チラシに記載することもできますし、また、買主も履歴情報を求めていますので、大きなアピール材料となります。

過去にリフォームを実施している物件は、チラシでしっかりアピールすることがおすすめです。

また、売却のポイントについては以下の記事でも詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

不動産売却チラシに書いてはいけないこと

前章でチラシに効果的なアピールについてご紹介しましたが、過度な表現は買主に不利な状況をもたらします。
そこで、不動産売却チラシは以下の表現を使うことが禁止されています。
(表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除く。)

不動産売却チラシに書いてはいけないこと
意味する内容 禁止されている用語の具体例
全く手落ちがないことを意味する用語 「完全」、「完ぺき」、「絶対」、「万全」等
競争事業者の供給するものまたは競争事業者よりも優位に立つことを意味する用語 「日本一」、「日本初」、「業界一」、「超」、「当社だけ」、「他に類を見ない」、「抜群」等
一定の基準により選別されたことを意味する用語 「特選」、「厳選」等
最上級を意味する用語 「最高」、「最高級」、「極」、「特級」等
著しく安いという印象を与える用語 「買得」、「掘出」、「土地値」、「格安」、「投売り」、「破格」、「特安」、「激安」、「バーゲンセール」、「安値」等
売行きがよいという印象を与える用語 「完売」等

例えば、売主本人が「日本一眺望が良い」と思っていても、チラシにはそのような誇張表現は書けないことになります。

不動産売却チラシに書かなければならない特定事項

チラシにおいては、建築等の制限が課されている内容は、特定事項として記載しなければいけないことになっています。

チラシに記載しなければならない特定事項は、以下の16項目です。

チラシに記載しなければならない特定事項

  • 市街化調整区域内の土地
  • 道路に適法に接していない土地
  • 敷地延長、路地状敷地等の敷地の形態制限に適合しない土地
  • 路地状部分のみで接道している土地
  • セットバック(道路後退のこと)を要する土地
  • 古家、廃屋等がある土地
  • 沼沢地、湿原、泥炭地等
  • 高圧線下の物件
  • 地下鉄設置のための地上権が設定されている土地
  • 傾斜地を含む土地
  • 土地の有効利用が阻害される著しい不整形画地
  • がけ上、がけ下の土地
  • 計画道路内の土地
  • 建築工事が相当期間中断していた新築住宅等
  • 建築条件付き土地の条件明示義務
  • 国土利用計画法の制限がある土地

例えば、高圧線下の物件等、売主が表示して欲しくないようであっても、チラシには記載しなければいけないことになります。

不動産を売却するなら「買取」も検討しよう

ここまで、不動産売却におけるチラシの種類やアピール内容についてご紹介してきました。

しかし、効果的なアピール内容がない場合、自分の家が売却できるのか心配になる方もいるでしょう。

そんなときは、不動産会社による「買取」という売却方法を利用することをおすすめします。

買取はで、不動産会社が直接買主になって不動産を買い取ります。
そのためチラシを利用した販売活動がないので、アピールする箇所がなくても短期間で売却が可能です。

ここでは、マンションを専門に扱うスター・マイカの買取サービスをご紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

スター・マイカは、創業時より中古マンションの買取を専門に行っています。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
築年数が古い場合や地方にある場合でも、リノベーションを見越した高い評価で買い取ることが可能です。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

無料査定スタート サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
フリーコール 0120-503-070

まとめ

以上、不動産売却のチラシについて解説してきました。

不動産は、個人が購入するもので最も高額な商品であり、かつ、個別商品であるため、消費者に有利誤認させないために厳しい広告や規制表示方法が定められています。

この記事で確認した記載できる内容は、チラシの中でしっかりアピールしてもらい、効果的な売却を目指しましょう。

また、買取を検討の方は、スター・マイカへご相談ください。

お電話はこちら
0120-503-070
営業時間/9:30~18:30

「マンション売却のキホン」の関連記事

もっと見る

TOP