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マンション売却後の確定申告での必要書類や申告が不要なケースについて

マンション売却後の確定申告での必要書類や申告が不要なケースについて

サラリーマンでも、マンションを売却した場合、確定申告が必要となるケースがあります。

では、いったいどのようなケースで確定申告が必要になるでしょうか。

そこで今回の記事では「マンション売却の確定申告」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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マンション売却の確定申告とは

確定申告
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた全ての所得について税務署へ申告する手続きのことです。

マンションや家や土地などの不動産売却で生じる所得のことを「譲渡所得」と呼びます。

給与所得のみを受け取っているサラリーマンは、普段は確定申告をする必要がありません。

ただし、マンションを売却すると給与所得以外に譲渡所得が発生するため、確定申告が必要となります。

次にマンション売却で確定申告の「する」「しない」の判断方法について見ていきましょう。

マンション売却で確定申告の「する」「しない」の判断

マンション売却で確定申告の「する」「しない」の判断について解説します。

「譲渡所得」が出た場合に確定申告が必要

マンション売却で譲渡所得が出た場合は、税金を納める必要があるため、確定申告が必要です。プラスの譲渡所得のことを「譲渡益」と呼ぶこともあります。

また、譲渡所得が発生しても、節税の特例を利用することで税金を納めなくても良い場合があります。

ただし、結果的に税金を納めなくても良い場合であっても「節税の特例を利用する」ためには確定申告が必要です。

したがって、譲渡所得が出た場合は特例を利用するかどうかに関わらず、必ず確定申告が必要になります。

「譲渡所得」がなくても確定申告した方がいいケース

マンション売却で譲渡所得が発生しない場合は、原則として確定申告は不要です。

譲渡所得が発生しない場合とは、売却によって売却損が出るケースであり、マンションの売却ではほとんどの人に売却損が出ます。

売却損は「譲渡損失」と呼びます。

ただし、マイホームの売却では、譲渡損失が発生しても一定の要件を満たすと税金の還付が受けられる特例を利用できます。

税金還付の特例を利用する場合には、確定申告が必要です。

譲渡損失の時に使える特例については、【マンション売却で「譲渡損失」があるときに使える控除特例】にて詳しく解説しています。

次に確定申告をしなかった場合(無申告)の罰則について見ていきましょう。

確定申告をしなかった場合(無申告)の罰則

確定申告をしなかった場合(無申告)の罰則は以下の通りです。

確定申告をしなかった場合(無申告)の罰則

  • 無申告加算税
  • 過少申告加算税
  • 重加算税
  • 延滞税

無申告加算税

確定申告を忘れてしまった場合は、無申告加算税が課されます。

各年分の無申告加算税は、原則として納付すべき税額に対して、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額が本来の税金に「加算」されます。

ただし、期限後申告であっても「その期限後申告が、法定申告期限から1ヶ月以内に自主的に行われていること」と、かつ「期限内申告をする意思があったと認められる一定の場合に該当すること」の要件を満たせば無申告加算税は課税されないことになっています。

過少申告加算税

確定申告を行っても、納める税金が少な過ぎた場合や還付される税金が多過ぎた場合には、過少申告加算税が課されます。

過少申告加算税は、税務調査を受ける前に自主的に修正申告をすれば、生じないことになっています。

過少申告加算税が生じるのは、「税務調査を受けた後で修正申告をする場合」や「税務署から申告税額の更正を受けた場合」等のケースです。

過少申告加算税の金額は、原則として新たに納めることになった税金の10%相当額となります。
ただし、新たに納める税金が50万円を超えている場合には、その超えている部分は15%になります。

重加算税

重加算税とは、無申告加算税または過少申告加算税が課される場合において、意図的に税額計算の基礎となる事実を隠ぺい・偽装したときに課される税金です。

不足分の税金に対して、無申告の場合は40%、過少申告の場合は35%の課税が加算されます。

延滞税

申告を行っても、税額を法定納期限までに完納しないとき等は、延滞税が生じます。

延滞税は、法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じた期間の税金が加算されます。

延滞税は、納期限の翌日から2ヶ月を経過すると税額がさらに上がってしまうため、注意が必要です。

確定申告をしなかった場合(無申告)の罰則について見てきましたが、次に確定申告の時期について見ていきましょう。

ここまで確定申告をしなかった場合(無申告)の罰則について見てきましたが、次に確定申告の時期についてお伝えします。

確定申告の時期(2022年)

2022年の確定申告の時期は、2021年(令和3年)分の所得に関して、2022年(令和4年)2月16日(水)から2022年(令和4年)3月15日(火)の期間となります。

確定申告の時期の詳細については、【確定申告を忘れたとき|国税庁】で確認してみてください。

次にマンション売却後の確定申告で必要な書類一覧について見ていきましょう。

マンション売却後の確定申告で必要な書類一覧

マンション売却後の確定申告で必要となる基本的な書類は以下の通りです。

確定申告の必要書類
書類名取得方法費用
売却したマンションの謄本法務局600円
除票区民票売却物件があった自治体300円

また、利用する特例によって必要な資料は以下のように分かれます。

必要書類3,000万円の特別控除所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率特定の居住用財産の買換え特例居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
購入物件の登記事項証明書
新しい住民票
住宅借入金の残高証明書◯(購入物件)◯(売却物件)

購入物件の登記事項証明書は法務局で取得でき、取得費用は600円です。

新しい住民票は、購入物件の自治体で取得でき、取得費用は300円です。

住宅借入金の残高証明書は、銀行から取得でき、発行手数料は銀行にもよりますが「無料」もしくは「400~800円程度」となります。

税務署から入手する書類

税務署から入手する書類は以下の書類です。

税務署から入手する書類
書類名取得方法費用
譲渡所得計算証明書国税上HP無料

自分で用意する書類

自分で用意する書類は以下の書類です。

自分で用意する書類
書類名取得方法費用
売却時の売買契約書の写し売主が保有無料
購入時の売買契約書の写し売主が保有無料
媒介報酬や印紙代などの金額が分かる書類売主が保有無料

ここまで確定申告時に必要な書類について見てきましたが、次に確定申告の方法についてお伝えします。

確定申告の方法

確定申告の方法は「自分で行う」「税理士に依頼する」があります。

自分で行う

確定申告は自分で行うこともできます。

確定申告の直前期になると、多くの自治体で確定申告のやり方の無料の個別相談会が行われます。

個別相談会では、税理士が無料で申告書の書き方を指導してくれます。

無料相談会の前に自分で確定申告書を作成しておくと、相談会当日に赤ペンを入れてくれますので、間違いのない書類を作成することができます。

税理士に依頼する

確定申告は税理士に依頼することもできます。

確定申告時の税理士以来費用は、5~10万円程度の手数料が発生します。

次に確定申告の流れについて見ていきましょう。

確定申告の流れ

確定申告の主な流れは以下の通りです。

確定申告の流れ

  1. 適用される特例があるか確認する
  2. 必要な書類を準備する
  3. 譲渡所得税を計算する
  4. 確定申告書を作成する
  5. 確定申告書を提出する

1.適用される特例があるか確認する

最初に適用される特例があるか確認します。

マイホームのマンション売却で利用できる可能性のある特例は以下の5つです。

マンション売却で利用できる可能性のある5つの特例
特例の性質特例名称
 

 

 

譲渡益が生じたときの節税特例

3,000万円特別控除

【国税庁】No.3302 マイホームを売ったときの特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

【国税庁】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定の居住用財産の買換え特例

【国税庁】No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

 

譲渡損失が生じたときの税金還付を受けられる特例

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

【国税庁】No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

【国税庁】No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

2.必要な書類を準備する

必要な書類を準備します。

特例によって必要な書類は以下のものとなります。

必要書類3,000万円の特別控除所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率特定の居住用財産の買換え特例居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
除票住民票
売却物件の登記事項証明書
購入物件の登記事項証明書
新しい住民票
住宅借入金の残高証明書◯(購入物件)◯(売却物件)

3.譲渡所得税を計算する

譲渡所得税を計算します。

詳細は「マンションの「譲渡所得」を計算する方法」で解説します。

4.確定申告書を作成する

譲渡所得を計算できたら、確定申告書を作成します。

手書きで申請する場合には、不動産所得用の書式を国税庁のホームページからダウンロードして記載します。

5.確定申告書を提出する

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告書を提出します。

税務署への提出方法は、主に「直接持参する」「郵送する」「e-Taxを利用する」の3つの方法があります。

次にマンションの「譲渡所得」を計算する方法を見ていきましょう。

マンションの「譲渡所得」を計算する方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費
取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のことです。
減価償却
減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのことです。
譲渡費用
譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のことです。

譲渡価額は固定資産税の精算を行っている場合には、売却価格に固定資産税の精算金を加算します。

譲渡価額 = 売却価格 + 固定資産税精算金

固定資産税精算金とは、引渡日以降の固定資産税および都市計画税相当額の負担を買主へ移転するための精算金のことです。

取得費の計算式は以下の通りです。

取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」である場合、「0.015」を用います。

経過年数
経過年数とは、購入から売却までの「所有期間」のことです。
譲渡費用
譲渡費用とは、売却に要した費用のことです。

譲渡費用で含めることができるのは、以下のような項目です。

譲渡費用に含めることができるもの

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税

「抵当権抹消登録免許税」や「司法書士手数料」「家財処分費用」「引越費用」は譲渡費用に含めることはできません。

次にマンション売却で「譲渡所得」があるときに使える控除特例について見ていきましょう。

マンション売却で「譲渡所得」があるときに使える控除特例

マンション売却で「譲渡所得」があるときに使える控除特例は以下の通りです。

マンション売却で「譲渡所得」があるときに使える控除特例

  • マイホーム売却の際の3,000万円特別控除特例
  • 10年超の期間所有していた場合の軽減税率特例
  • 買い換え特例

マイホーム売却の際の3,000万円特別控除特例

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ(マイナスもゼロとみなされる)となれば、税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除を利用するには、売却物件が以下のいずれかの居住用財産の要件を満たすことが必要です。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

買い替えで、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、同時に3,000万円特別控除を併用できない点が注意点となります。

10年超の期間所有していた場合の軽減税率特例

所有期間が10年超の物件で、3,000万円特別控除の特例を適用しても譲渡益が生じる場合には、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」が利用できることがあります。

軽減税率の特例を利用した場合の税率は以下の通りです。

軽減税率の特例を利用した場合の税率
課税譲渡所得金額所得税住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分10%4%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分15%5%

軽減税率の特例を利用するには、「所有期間が10年を超え」、かつ、以下のいずれかの要件を満たした居住用財産であることが必要です。

居住用財産の定義

  1. 現に自分が住んでいる住宅
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  3. 「1」や「2」の住宅及びその敷地
  4. 災害によって滅失した「1」の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地

買い替えで、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、同時に軽減税率の特例を併用できない点が注意点となります。

買い換え特例

一定の要件を満たす買い替えで譲渡益が生じた場合は、特定の居住用財産の買換え特例が利用できます。

特定の居住用財産の買換え特例は、「譲渡価額」と「取得価額」の関係で課税の有無が決まる特例です。

金額の関係課税の有無
譲渡価額>取得価額課税される
譲渡価額≦取得価額課税されない(繰延される)

買い換え特例を使うには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

売却物件の要件

次に掲げる居住用財産で、その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えているもので、譲渡にかかる対価が1億円以下のもの

  1. 現に自分が住んでいる住宅で、居住期間が10年以上のもの
  2. 以前に自分が住んでいた「1」の住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡されるもの
  3. 「1」や「2」の住宅及びその敷地
  4. 災害によって「1」の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えるその住宅の敷地

購入物件の要件

  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の12月31日までの間に居住用の住宅やその敷地を取得すること
  2. 次に掲げる日までに居住用として使用すること
    (イ)譲渡した年またはその前年に取得した場合は譲渡した年の翌年の12月31日まで
    (ロ)譲渡した年の翌年に取得した場合は譲渡した年の翌々年の12月31日まで
  3. 取得する住宅は、床面積が50㎡以上であること
  4. 買換え資産が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、または新耐震基準に適合することが証明されたものであるか、もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること
    買換え資産が非耐火建築物である場合には、新築後25年以内であるか、または地震に対する安全基準を満たすものであること
  5. 取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること

買い替えで、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、同時に買い換え特例を併用できない点が注意点となります。

次にマンション売却で「譲渡損失」があるときに使える控除特例について見ていきましょう。

マンション売却で「譲渡損失」があるときに使える控除特例

マンション売却で「譲渡損失」があるときに使える控除特例について解説します。

マンション売却で「譲渡損失」があるときに使える控除特例

  • 買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略) とは、売却で生じた譲渡損失を他の所得と損益通算することで、税金の還付を受けることができる特例です。

例えば給与所得が700万円ある人が▲1,000万円の譲渡損失を出した場合、譲渡損失の買換え特例によってその年の所得が▲300万円とすることができます。

その年の所得は▲300万円ですので、700万円の所得を前提に会社が源泉徴収していた税金は払い過ぎだったということになり、確定申告によって払い過ぎていた税金の還付を受けられるという特例です。

譲渡損失の買換え特例を使うには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

売却物件の要件

2021年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の「1」から「4」のいずれかに該当するものであること

  1. 現に自分が住んでいる住宅
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  3. 「1」や「2」の住宅及びその敷地
  4. 災害によって滅失した「1」の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。

購入物件の要件

  1. 譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地
  2. その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること
  3. その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
  4. 繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

譲渡損失の買換え特例を利用する場合には、購入物件で10年以上の住宅ローンを組む必要がある点が注意点となります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「オーバーローンの特例」と略)は、売却物件がオーバーローンのときに利用できる特例です。

オーバーローン
オーバーローンとは、売却物件の住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態のことです。

譲渡損失の特例の基本的な内容は、前章の譲渡損失の買換え特例と同じです。

ただし、「譲渡損失の買換え特例」では所得から控除できる繰越控除限度額が「譲渡損失そのもの」であるのに対し、「オーバーローンの特例」の繰越控除限度額は「オーバーローンの額」となります。

譲渡損失の特例の繰越控除限度額 = 住宅ローンの残高 - 譲渡価額

また、「譲渡損失の買換え特例」は買い替えで利用できる特例ですが、「オーバーローンの特例」は買い替えを要件としておらず、単純売却でも利用可能です。

オーバーローンの特例の要件は以下になります。

オーバーローンの特例の要件

(売却物件の要件)
2004年1月1日から2021年12月31日までの間に、その所有する家屋又は土地でその年1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の「1」から「4」のいずれかに該当するものであること

  1. 現に自分が住んでいる住宅
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  3. 「1」や「2」の住宅及びその敷地
  4. 災害によって滅失した「1」の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。

(売買の要件)

  1. その個人がその譲渡にかかる契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること
  2. 繰越控除する各年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係がある者ではないこと

注意点としては、「譲渡損失の買換え特例」と「オーバーローンの特例」でいずれか有利な方を適用するという点です。

一般的には「譲渡損失の買換え特例」の方が有利となるため、買い替えであれば「譲渡損失の買換え特例」を利用します。

次にe-Taxで確定申告する場合の利用方法について見ていきましょう。

e-Taxで確定申告する場合の利用方法

確定申告は、e-Taxで行うことも可能です。

e-Taxを利用する場合には、「マイナンバーカード」とマイナンバーカードに対応した「IC カードリーダライタ」が必要となります。

IC カードリーダライタは家電量販店で購入することが必要です。

また、e-Taxソフトをダウンロードしてインストールすることが必要です。

e-Taxは個人事業主のような毎年確定申告を行う人向けですので、マンション売却で1回限りの確定申告を行う人にはコストがかかるため適さない申告方法です。

1回だけの確定申告の人は、国税庁確定申告書等作成コーナーで作成した申告書を郵送する方法がおすすめとなります。

国税庁確定申告書等作成コーナーであれば、マイナンバーカードもIC カードリーダライタも不要となり、e-Taxよりも簡単に申告できます。

まとめ

マンション売却の確定申告について解説してきました。

確定申告の概要がわかったら、譲渡所得の計算をすることから始めてみましょう。

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