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離婚時の住宅ローン返済方法と不動産売却の流れ

離婚をする際には「住宅をどうするか」「住宅ローンをどのように返済していくか」ということも考えなければいけません。

離婚後に住宅ローンを返済する手段には様々なものがありますが、ローンの残額や契約内容、不動産の価値などによって、取るべき手段が変わってきます。

離婚後の住宅ローンや住宅に関する手続きはスピーディーに進めていきたいですが、適切な手段は十人十色です。

今回は、離婚後の住宅ローンの返済についてケース毎に考えてみましょう。

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離婚後に住宅を売却するときに確認しておきたいポイント

まずは、離婚後に住宅を売却して、ローンを返済する際に確認していきたいポイントを4つご紹介します。

離婚後に住宅を売却するときに確認しておきたいポイント

  1. 不動産の名義人
  2. 不動産の売却価格
  3. 住宅ローンの残高
  4. 住宅ローンの契約内容

1.不動産の名義人

まずは土地と建物の所有者の名義を明らかにしておきましょう。
購入時の売買契約書で確認できます。

法務局で取得できる不動産登記簿では所有の名義の他に、抵当権や連帯保証人についても確認できます。

抵当権
抵当権とは、債務者がローンが返済できなくなった場合に、債権者が担保として住宅の土地と建物を差し押さえられる権利のことです。

2.不動産の売却価格

次に不動産会社に査定を依頼して不動産の売却価格を調べましょう。

早めに売却価格を知っておくことで、不動産を売却すべきかどうか考えることができ、売却するタイミングなども判断しやすくなります。
不動産会社が行う査定は無料なので、まずは査定依頼をしてみましょう。

不動産会社によって査定額に差がありますので、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討してみるのも大切です。

累計11,000以上のマンション買取実績を持つスター・マイカでは、無料で査定価格を提示します。

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3.住宅ローンの残高

離婚時点で、住宅ローンの残りがどれくらいあるのかを知っておきましょう。

償還表で離婚する年月時点の残高を確認できます。
償還表が手元になければ、金融機関やローン会社に再発行を依頼してください。

住宅ローンの残りの金額と不動産の売却で得られる金額が分かれば、オーバーローンになるのか、アンダーローンになるのかを知ることができます。
オーバーローンとアンダーローンに関しては、次の章で詳しくご説明します。

不動産を売却してローンが完済できるか、そのまま住み続けてローンを支払う必要があるかという判断も可能です。

4.住宅ローンの契約内容

住宅ローンの契約書類をもう一度見直してみて、どのような契約になっているのかを確認しましょう。

特に重要なのが、債務者がローンを返済できなかったときに返済の義務を負うことになる「連帯保証人」についてです。

住宅ローンを契約する際には夫婦の一方が名義人となり、もう一方が連帯保証人となることが多いのですが、離婚をした後でも連帯保証が外されることはありません。
連帯保証を解除するには、他の人に連帯保証人になってもらう必要があります。
他にも、名義人単独の収入でローンを借り換えるなどして、連帯保証を外すという手段もあります。

毎月支払っている住宅ローンですが、今一度詳しい契約内容を確認した上で、これからどうするかを考えましょう。

離婚後に住宅ローンが残っている場合の対処法

離婚後に住宅を売却する際のポイントを確認したところで、この章では、実際に離婚後に住宅ローンが残った場合の処理方法をご説明します。

住宅ローンが残っている場合は、以下の2つの対処方法があります。

離婚後に住宅ローンが残っている場合

  1. どちらかが住宅ローンを引き受けて家に住み続ける
  2. 家を売却する

1.どちらかが住宅ローンを引き受けて家に住み続ける

1つ目の対処法は、どちらかが住宅ローンを引き受けて家にそのまま住み続けるパターンです。

この場合、家は売却せずに、これまで通りに住宅ローンを返済していきます。

どちらか一方が住宅ローンを組んでいる場合、住宅ローンの名義人と家に住み続ける人が同じ場合と異なる場合で手続きが変わります。

名義人が住み続ける

住宅ローンの名義人が離婚後も家に住み続ける場合は、今まで通り住宅ローンを支払うことになります。

こちらは一般的であり、面倒な手続きは不要です。

ただし、住宅ローンの連帯保証人がご夫婦のうち名義人でない方が指定されている場合は注意が必要です。

名義人の住宅ローン返済が滞れば、連帯保証人に債務が発生します。

連帯保証人を解除するには、住宅ローンを借りた金融機関に連帯保証人の変更を申し出て審査を受ける必要があります。

名義人でない方が住み続ける

名義人でない方が家に住み続ける場合は、強制退去のリスクが伴います。

名義人でない方が住み続けるということは、名義人に住宅ローンを払わせ続けることにります。

名義人が住宅ローンの支払いを滞納すると、住み続けている名義人でない方へ、住宅ローンの一括返済や強制退去を求められることもあります。

名義人の夫が家を出て妻と子供が住み続けるというパターンは一般的ですが、リスクが大きい言えるでしょう。

2.家を売却する

どちらも家に住み続けない場合は売却を選択することになります。

この場合、売却価格がローンの残高より低いか高いかによって、ローンの返済方法が変わります。

不動産の売却価格がローンの残高よりも低くなる状況は「オーバーローン」、売却価格がローンの残高よりも高くなる状況は「アンダーローン」と言われます。

オーバーローンとアンダーローン

オーバーローンの場合

不動産の売却価格がローンの残高を下回るオーバーローンの場合は、原則、不動産を売却することができません。
そのため、そのまま自宅に住み、ローンを支払い続けるのが一般的です。

一般的には、夫名義でローンを組んでいた場合、夫が自宅に住み続けてローンも支払うというケースが多いのですが、名義と世帯主を妻にして、夫がローンを支払い続けるというケースもあります。
この場合、名義変更の手続きが必要です。

また、夫婦が一緒に住宅ローンを返済してきた場合は、債権者と交渉して債務責任を外してもらうなどの措置が必要となります。

出ていった相手が無収入になってしまったり、ローンの支払いを止めてしまったりするケースも考えられるなどリスクが高い手段なので、債権者とも協議をするなど対策を万全に打つ必要があります。

ローンの残高が多く、自己資金で解決できない場合や、今後も返済が厳しい場合は任意売却という売却方法を利用しましょう。

ただし、任意売却は特殊な売却方法になります。

任意売却の詳しい内容については以下の記事でご確認ください。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は不動産の売却で得た資金でローンを精算することが可能なので、不動産を売却して、その売却資金から残ったローンを一括で返済するのが一般的です。

ローンを返済した後にお金が余れば、夫婦で財産分与が可能となります。

ただし、不動産を取得したのが結婚する前であった場合は、財産分与の対象とはなりません。
たとえば夫が独身時代に購入した家を売却して利益が出たとしても、これは財産分与の対象外となるので、妻にはお金が入ってきません。

離婚時に不動産を売却する流れ

離婚時に不動産を売却する場合の流れは、以下の通りです。

不動産売却をする際、まずは不動産会社に相談することからはじまります。
離婚による売却の場合も売却の流れは基本的に変わりません。

ホームページのフォームや電話で問い合わせて、売却価格を見積もる査定を行います。

査定後は、希望の引渡し時期などの条件を調整した上で、売却価格を確定します。
離婚の際は、財産分与の対象となることもありますので、価格や売却期限といった条件をきちんとすり合わせることが重要です。

購入希望者が見つかり、条件面で折り合いがつけば売買契約に進みます。

売買契約後、残代金の授受、物件の引渡しを行い、晴れて物件の売却が完了します。

さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

離婚時に買取を利用するメリット

不動産を売却する際には不動産仲介会社を通じて売却することが多いですが、不動産会社に買い取ってもらうのもおすすめです。

ここからは、不動産会社に買い取ってもらうメリットをご紹介します。

不動産買取のメリット

  1. 現金化までの時間が早い
  2. 周囲に知られずに売却できる
  3. 引渡し後のトラブルが少ない

1.現金化までの時間が早い

不動産会社に直接物件を売却すれば、スピーディーに現金化が可能です。

仲介の場合、購入希望者を探す手間がかかりますが、買取であればその必要もありません。

2.周囲に知られずに売却できる

不動産情報を広く公開する仲介とは違い、不動産情報を公表する必要がありません。

また、購入希望者への内覧対応をする必要もないため、周囲に知られることなく売却することが可能です。

3.引渡し後のトラブルが少ない

引渡し後のトラブルが少ない点も、買取を利用するメリットです。

仲介の場合は買い手が個人である場合が多く、日程などの条件交渉や物件の確認に複数回生じる可能性が高いです。
そのため、物件を引渡した後も設備のクレームなどのトラブルに巻き込まれることもあり得ますが、不動産会社に売却すればこうしたトラブルの心配もありません。

また、リースバックを利用すれば、不動産を売却して現金化した上で、引き続き自宅として住み続けることが可能です。
リースバックとは、賃貸物件として新しいオーナーに家賃を払うことによって、これまでと変わらず住めるという仕組みです。

子供の通学のためすぐに引越しができず、さらに収入がないので住宅ローンの借換えができないといったケースに有効です。
売却することで住宅ローンの返済ができ、売却後も賃貸で住み続けることができるので引越しも不要です。

リースバックについては、こちらの記事をご覧ください。

離婚時の不動産売却ならスター・マイカのリースバックがおすすめ

前章で、離婚時には買取やリースバックの利用が有効であることをお伝えしました。

スター・マイカの買取であれば、スピーディーに売却が可能です。
また、リースバックのサービスも提供していますので、買取とリースバックの両方のご提案が可能です。

ここでは、スター・マイカのリースバックについてご紹介します。

スター・マイカのリースバックのポイント

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  2. マンション専門に10年にわたる豊富な実績があります。
  3. 警備会社と連携した高齢者向け見守りサービスも提案しています。

離婚時にご自宅の売却をご検討の方は、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

ご希望のスケジュールをお聞かせいただければ、買取やリースバックなど最適なサービスで買取価格をご提示いたします。

契約内容や手続きに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。
査定依頼はもちろん無料です。

離婚時の不動産売却は下準備と計画を万全に

離婚後に住宅ローンをどう返済していくのかということは、各ご家庭の状況やローンの残額、不動産の売却で得られる利益などによって違いますので、最適な答えも人それぞれ。

アンダーローンの場合は不動産を売却してローンを返済すれば良いので、比較的スムーズにことが運びますが、オーバーローンの場合は今後の返済計画をしっかり立てなければいけません。

いずれにしても、ローンの残額や契約内容などの現状や、売却価格を知ることがスタートとなります。

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