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住宅ローン控除とは?中古と新築・リフォームの条件と必要書類一式

節税対策のひとつに住宅ローン控除があります。

その節税効果は、サラリーマンができる節税策の中で最大ともいわれており、関心の高い人も多いのではないでしょうか。

住宅ローン控除は、新築住宅のほか、中古住宅やリフォームでも住宅ローンを借りていれば利用することが可能です。

そこでこの記事では、住宅ローン控除とは何か、どのような条件で受けられるか、必要書類はどのようなものかについてご説明します。

住宅ローン控除とは

まずは、住宅ローン控除の概要を大まかに解説していきましょう。

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、所定緒額が所得税から控除される特例のことです。

控除が受けられる借入金の範囲は、その年の12月31日現在の残高が控除の対象となります。

対象となるローンの条件は金融機関(銀行、信用金庫等の民間金融機関の他、住宅金融支援機構等の公的な機関も含まれます)などから借りている、返済期間が10年以上となるローンとなります。

住宅ローン控除で控除される金額

ここでは、住宅ローン控除で控除される金額について解説していきましょう。

住宅ローン控除で所得税から控除される金額は、以下の式によって算出されます。

ローン控除額 = 年末借入金残高 × 控除率

控除率や控除期間等は以下の通りです。

控除限度額の違い

住宅ローン控除は、購入する不動産に消費税の課税が発生しているかどうかがポイントとなります。

売主が消費税の納税義務のある課税事業者である場合、建物に消費税が発生します。

消費税が発生する場合には、控除対象借入限度額が4,000万円(または長期優良住宅等なら5,000万円)となります。

一方、中古住宅など個人が売主の場合には、消費税が発生しません。
すると、控除対象借入限度額が2,000万円(または長期優良住宅等なら3,000万円)となります。

控除率は1%ですので、控除対象借入限度額を5,000万円とすると最大で年間50万円を節税することができます。

中古住宅の購入で、個人が売主の場合、控除対象借入限度額が小さくなり、節税できる控除額も小さくなります。

住宅ローン控除を考慮すれば、売主が課税事業者である不動産会社の物件を購入した方が得となるのです。

マンションの保有や売買にかかる税金については、下記の記事でご確認ください。

住宅ローン控除の計算の具体例

ここからは、消費税は10%で課税事業者から住宅を購入した場合の住宅ローン控除について、計算方法の具体例を2つ見ていきましょう。

Aさんの諸条件を以下のように仮定します。

Aさんの条件

  1. 家族構成:夫婦と子供1人
  2. 住宅借入金の年末残高:2,000万円
  3. 年収:400万円
  4. 所得控除額:148万円
  5. 課税総所得金額:118万円
  6. ローン控除前の所得税額:59,000円

最初に所得税の住宅ローン控除額を計算します。

2,000万円 × 1% = 20万円 > 59,000円(ローン控除前の所得税額)

200,000円がローン控除前の所得税額よりも大きいため、まず所得税59,000円は全額控除できます。

次に所得税で控除しきれなかった残額を計算します。

200,000円 - 59,000円 = 141,000円

ここで、住民税の控除限度額を計算します。

住民税の控除限度額 = 所得税の課税総所得金額等の合計額 × 7% = 118万円 × 7% = 82,600円 < 136,500円(最高限度額)

住民税から控除できる金額は、82,600円ということになります。

一方で、所得税で控除しきれなかった残額は141,000円でした。

「82,600円 < 141,000円」ですので、82,600円が住民税から控除されることになります。

よって、控除合計額は以下のようになります。

控除合計額 = 所得税からの控除額 + 住民税からの控除額 = 59,000円 + 82,600円 = 141,600円

次にBさんの例を示します。

Bさんの諸条件を以下のように仮定します。

Bさんの条件

  1. 家族構成:夫婦と子供2人
  2. 住宅借入金の年末残高:4,000万円
  3. 年収:800万円
  4. 所得控除額:175万円
  5. 課税総所得金額:425万円
  6. ローン控除前の所得税額:422,500円

最初に所得税の住宅ローン控除額を計算します。

4,000万円 × 1% = 400,000円 < 422,500円(ローン控除前の所得税額)

400,000円がローン控除前の所得税額よりも小さいため、まず所得税400,000円が全額控除できます。

このケースでは、所得税で控除しきれなかった残額がないため、住民税からの控除はありません。

よって、控除合計額は以下のようになります。

控除合計額 = 所得税からの控除額 + 住民税からの控除額 = 400,000円 + 0円 = 400,000円

住宅ローン控除できる物件の条件

ここでは、控除できる物件の条件について解説します。

住宅ローン控除は、10年以上のローンを組んでいる場合に「新築住宅」「中古住宅」「リフォーム」の3つで利用することができます。

新築住宅の場合

新築住宅で住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

新築住宅の場合の住宅ローン控除条件

  1. 住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成21年1月1日から令和3年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
  2. 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
  3. 床面積が50㎡以上であること。
  4. 居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合は居住用の部分のみが控除の対象となる)新築住宅の条件

住宅は、マンション・戸建ても両方可能です。

「床面積が50㎡以上」は登記簿謄本に記載された面積になります。

マンションの場合、パンフレットに記載された面積は、壁芯面積と呼ばれ、登記簿謄本面積よりも大きいです。

特に2DKあたりの間取を購入する場合は、登記簿謄本の面積が50㎡以上あるかをしっかり確認してください。

また、床面積の2分の1以上が居住用の賃貸併用住宅も住宅ローン控除が利用できます。

この場合、利用できる住宅ローンの額は、居住用の面積割合を乗じた残高が対象となるので注意しておきましょう。

また、買い替えの場合には「買換えの特例」も併用することが可能です。

中古住宅の場合

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

中古住宅の場合の住宅ローン控除条件

  1. 中古住宅を取得し、平成21年1月1日から令和3年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
  2. 新築住宅の場合の②~④と同じ。
  3. 次のイ・ロのいずれかに該当すること
    イ.建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること
    ロ.築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたもの又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの(その家屋の取得の日前2年以内に保険契約の締結をしたものに限る。

「耐火建築物」とは、鉄筋コンクリート造のマンションなどが該当します。

耐火建築物以外の木造戸建て住宅は20年で、耐火建築物の鉄筋コンクリート造マンションは25年以内が対象となります。

中古住宅を買う場合、戸建てなら築20年、マンションなら築25以内の物件であれば住宅ローン控除を受けられます。

また、戸建てで築21年以上、マンションで26年以上の物件は「新耐震基準に適合することが証明された物件」または「既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している」物件であることが必要です。

また、もし買い替えの場合は「買換えの特例」も併用することが可能です。

リフォームの場合

リフォームで住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

リフォームの場合の住宅ローン控除条件

  1. 自ら所有し、居住している家屋で平成21年1月1日から令和3年12月31日までに増改築等を行い、同日までに入居すること。
  2. 工事費用(増改築等について、増改築等の費用に関して補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の金額を控除した金額)が100万円を超えるものであること。
  3. 工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること
  4. 増改築等を行った後の住宅の床面積が50㎡以上であること。
  5. 増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること。
  6. 増改築等の日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供すること。

リフォームの場合には、「100万円を超えるもの」という金額の縛りがあり、もちろん、10年以上の住宅ローンを借りていることが条件となります。

住宅ローン控除を受けるための必要書類

ここでは、控除を受けるために必要な書類について解説します。

住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要となります。

サラリーマンの場合、2年目以降は年末調整の段階で住宅ローン控除の適用を受けることができます。

新築住宅の場合の必要書類

新築住宅で確定申告に必要な書類は以下です。

新築住宅で確定申告する場合に必要な書類一式

  1. 建物や土地の登記事項証明書
  2. 新築工事の請負契約書または売買契約書の写し
  3. 住民票の写し
  4. 金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

中古住宅の場合の必要書類

中古住宅で確定申告に必要な書類は以下です。

中古住宅で確定申告する場合に必要な書類一式

  1. 売買契約書の写し(相続した場合には債務の承継に関する契約書の写し)
  2. 土地と建物の登記事項証明
  3. 住民票の写し
  4. 金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
  5. 築後年数要件に該当しない場合は耐震基準適合証明書

リフォームの場合の必要書類

リフォームで確定申告に必要な書類は以下です。

リフォームで確定申告にする場合に必要な書類一式

  1. 増改築後の建物の登記事項証明
  2. 増改築等に係る工事の請負契約書の写し
  3. 住民票の写し
  4. 金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

まとめ

住宅ローン控除は、控除できる金額が大きく、節税効果の高い制度です。

住宅を取得しやすくするため、国がわざわざ用意してくれた制度でもありますので、積極的に利用して、賢く節税を行うようにしましょう。

また、マンションには保有に多くの税金がかかりまうので、売却も視野に入れておくとよいでしょう。
以下の記事でマンション売却の流れについて解説していますので、合わせて確認してください。

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