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法人が不動産売却した時にかかる税金と計算方法と節税ノウハウ

不動産売却で発生する税金は、同じ不動産を売却するにしても、法人が売却するのと個人が売却するのではその税制や適用される法律が異なってきます

また無償譲渡でも、本人や相手方が個人や法人か否かで対応が異なるため注意が必要です。

今回の記事では、不動産売却における「法人と個人の違い」にフォーカスし、税金や消費税に関してはもちろん、消費者契約法、無償譲渡の違いについてご説明します。

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不動産売却で発生する税金:法人税

まず、不動産売却で発生する法人税について解説します。

税金については、法人も個人も取得費(建物は減価償却後のもの)よりも高く売却できた場合、その利益に対して課税されます 

法人は、決算書の貸借対照表上に土地と建物の簿価が記載されています。

固定資産が簿価よりも高く売却できれば、特別利益が発生し、簿価よりも低ければ特別損失が発生します。

特別損失が発生すれば、経常利益がプラスであっても節税をすることができます。

法人の場合は、利益が出すぎてしまった期に、高い簿価の不動産を、特別損失を出して売却すれば節税することができるのです

また、法人が特別利益を出した場合は、経常利益に特別利益が加算されるため、法人税が増えることになります。

不動産売却で発生する税金:所得税

次に、所得税について解説しましょう。

個人の場合、マイホームの売却に関しては利益が出たとしても、利益を圧縮してくれる特例が存在します。

利益を圧縮してくれる特例には、「3,000万円特別控除」というものがあります。

この特例を受けるための適用要件は以下の通りです。

 

3,000万円特別控除を受けるための要件

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
    なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
    (注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

    イ.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    ロ.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます)。
  3. マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
    (注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります
  6. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
    特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

このような利益を圧縮してくれる特例は、法人が家を売却しても適用できません

また、売主が個人でも、売却する不動産がマイホーム以外の不動産であれば、利益を圧縮してくれるような特例はありません。

税金に関しては、個人がマイホームを売却したときに限り、なるべく税金がかからないような、手厚い特例が整備されています。

同じ家を売却しても、売主が誰かによって、税金の特例が適用できたりできなかったりするということを理解しておきましょう。

個人がマイホームを売却したときに使える税金については後述します。

軽減措置については、こちらの記事もご覧ください。

不動産売却で発生する税金:消費税

ここでは消費税の扱いについて見ていきましょう。

法人と個人では消費税の扱いが大きく異なり、不動産では消費税に関してとても複雑なルールがあります。

まず消費税の仕組みについて解説しましょう。

消費税は、毎日多くの人が買い物の際に支払っていますが、実はこのとき、納税をしているわけではないのです

消費税の納税は、課税事業者と呼ばれる事業者が行います。

課税事業者とは、法人や、条件にあてはまる個人事業主のことです。

例えば、ショップAという法人の課税事業者を例に考えてみましょう。

ショップAから100円の商品を購入すると、購入者は税込110円(令和2年10月現在)をショップAに支払います。

ショップAは10円の消費税を預かります。

この預かった消費税を「預り消費税」と呼びます。

一方で、ショップAはこの商品を50円で仕入れていたとします。

50円の商品を仕入れたとき、税込55円を支払いました。

ショップAは5円の消費税を支払っており、この支払った消費税のことを「支払消費税」と呼びます。

ショップAは、最終的に預り消費税10円と支払消費税5円との差額である5円を消費税として国へ納めます。

このように、国へ消費税を納める人は、あくまでも課税事業者であり、消費者ではないということがポイントです。

建物と土地と消費税

不動産に関しては、建物に消費税がかかり、土地には消費税がかからないというルールがあります。

つまり、不動産を売ると建物に消費税が発生します。

ところが、個人は課税事業者ではないため、消費税の納税義務もないことになります。

不動産を売却すると、建物にかかる消費税を預からなければなりません。

例えば、建物価格2,000万円、土地価格1,000万円の家があったとします。
この家を個人が売主となった場合は、3,000万円(=建物2,000万円+土地1,000万円)で売却することになります。

一方、法人が売主となった場合には、3,160万円(=建物2,200万円+土地1,000万円)で売却することになります。

建物には消費税が発生するため、2,200万円(=2,000万円×1.1)となるからです。

逆に言えば、中古住宅を購入する場合には個人から買った方が建物にかかる消費税の分だけ得になります。

法人が売主の場合には、建物に消費税が発生するということを理解しておきましょう。

不動産売却で発生する税金:消費者契約法

次に、消費者契約法の扱いについて解説します。

法人が売主となる場合、消費者契約法を意識しなければなりません。

消費者契約法
消費者契約法とは、消費者を不当な契約から守ることが目的に定められた法律のことです。

消費者契約法では、消費者と事業者との間の情報の質と量、および交渉力の圧倒的格差を考慮し、事業者の一定の行為により消費者が「誤認または困惑」した場合に消費者が契約の申し込みまたは受諾の意思表示を取り消すことができる権利を定めた法律です。

消費者契約法は、売主が法人のような事業者、買主が個人のような消費者である場合に適用される法律です。

売主が個人の場合には消費者契約法は適用されません。

また売主が法人であっても、買主が法人の場合にも適用されません。

さらに買主が個人事業主のような事業者の場合も、消費者契約法は適用されません。

同じ不動産を売買するのでも、売主が法人で買主が個人の場合にのみ関連するのが消費者契約法です。

消費者契約法では、消費者(買主)の利益を一方的に害する条項をさだめることを禁止しています。

例えば、不動産の売買では、売主が契約不適合責任を負います。

具体的には雨漏りやシロアリによる腐食等が瑕疵に該当します。

民法では、売主は、売買契約後に瑕疵が発見されると、損害賠償を負う、もしくは契約解除を求められる責任を負うことが定められています。
この責任を「契約不適合責任」と言います。

ただし、この民法の規定は、買主と売主の合意があれば変更しても良いとされる任意規定となっています。

そのため、買主が同意すれば、売主は瑕疵担保責任を全部免責することが可能です。
個人間の売買では、売主の契約不適合責任を全部免責することもあり、そういった契約を締結しても問題はありません。

ところが、売主が法人で買主が個人の場合は、消費者契約法が関係してきます。

消費者契約法では、消費者の利益を一方的に害する条項は締結できません

契約不適合責任を全部免責することは、消費者の利益を一方的に害する契約に該当します。

よって、売主が法人で買主が個人の場合には、契約不適合責任を全部免責することはできません。

同じ不動産を売るのにも、買主が誰かによって、契約不適合責任を全部免責できたり、できなかったりすることを理解しておきましょう。

また、売却の流れについては、以下の記事で今一度確認しておくと良いでしょう。

不動産売却で発生する税金:無償譲渡

最後に、無償譲渡の扱いについて紹介します。

不動産を無償譲渡する場合にも法人と個人との間で差が生じます。
無償譲渡で優遇されているのが、売主は個人、買主も個人という組み合わせです。

個人間で無償譲渡することを「贈与」と呼びます。

贈与はあくまでも売主も個人、買主も個人のときだけ適用されます。

どちらか一方が法人の場合や、売主買主の両方とも法人である場合には贈与は適用されません。

贈与には、暦年贈与という制度があります。

暦年贈与とは、1年間で110万円以下であれば、贈与税は発生せずに無償譲渡をすることが可能となります。

価格の安い土地や、小さな土地を無償譲渡する場合、110万円以内かつ個人間であれば税金は発生しません。

ところが、売主が個人で買主が法人だと、贈与の仕組みは使えません

買主が法人の場合に無償譲渡を行うと、時価で売却したと見なされ、みなし譲渡所得が発生し、売主に税金が発生することがあります。

さらに、買主側の法人には受贈益が発生し、受贈益が法人税の対象となります。

また、売主が法人の場合も、無償譲渡を行うと、時価で売却したものとみなされます。時価が簿価よりも高ければ、売却益が発生します。

いずれにしても、無償譲渡において、個人間以外の売買では贈与が使えませんので注意が必要です。

同じ無償譲渡でも、当事者が誰かによって税金発生の有無が異なるということを理解しておきましょう。

不動産売却するなら税金を意識しよう

ここまで、法人と個人とで異なる不動産売却の消費税と消費者契約法、無償譲渡について解説してきました。

同じ不動産を売却しても、税金や消費税、消費者契約法、無償譲渡では法人と個人の間で扱いが異なります。

違いをよく理解した上で、不動産を売却するようにしましょう。

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