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家を売るときに絶対しておくべき5つの注意点と対処法まとめ

一戸建てやマンションを売りに出す時に、慌てずしっかりと売却を成功させるためには、事前の準備が大切です。

そこで今回は、家売る時に行うべき準備や注意点について、5つのポイントに分けて解説します。

現在または近い将来に家を売却する予定の方は、この記事を参考に準備を進めておきましょう。

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物件の注意点

一戸建てやマンションを売却する際、はじめに意識しておきたいのは、物件に関する注意点です。

物件に関する注意点

  1. 登記に相違はないか
  2. 住宅ローンは完済できる状況か

この章では、売却する物件の2つの注意点について解説します。

1.登記に相違はないか

不動産を売買する際は、基本的に以下のような書類が必要となります。

不動産売買に必要な書類

  1. 身分証明書、実印、印鑑証明書、(必要であれば)住民票や戸籍
  2. 登記済権利書もしくは登記識別情報
  3. 固定資産税納税通知書もしくは固定資産評価証明書

ここで注意したいのは、2の「登記済権利書もしくは登記識別情報」です。

身内間の相続や離婚などで、物件を購入した時から物件の所有者が変更されているにもかかわらず、登記の情報が更新されていないままだと、売買契約を進めることができなくなってしまう場合があります。

家を売却することが決まったら、登記済権利書または登記識別情報を確認し、物件の所有情報に間違いや認識の齟齬がないかを確認しましょう。

不動産登記の所有権の変更は市区町村の役所・役場にて自身で行うこともできますが、不安がある方は司法書士に相談されると良いでしょう。

2.住宅ローンは完済できる状況か

中には、住宅ローンを完済する前に家を売却しようと検討している方もいらっしゃるでしょう。

家を売却する際には、「住宅ローンを完済している、もしくは売却したお金で完済できる」という前提で進めていきます。

そのため、まずはいくらぐらいで家が売れるのか査定をする必要があるでしょう。

「売却後もローンを払い続ければ良いのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、住宅ローンには通常、ローン対象の物件を含んだ担保が付きます。

家を売ってしまうと担保も手放したことになるので、ローンを継続できないのです。

ローンを完済していない家を売却する時は、残債を返済できるかどうか確認しましょう。

売却時の注意点

ここでは、売却する物件の「相場」「期間」そして不動産会社に依頼する際の「サービスの形式」について、ご説明します。

1.物件の相場

売りに出そうとしている一戸建てやマンションがどのくらいの金額で売れそうか、自身が買ったときの金額からイメージしている方もいるかもしれません。

しかし、物件の価格は流動的なものです

購入した際より下がっている時もあれば、上がっている時もあります。

そのため、売却する家の現在の相場を知っておくことが重要です。

相場を踏まえて売却価格を決めないと、損をしてしまうこともあるのでご注意ください。

家の価格相場を調べるには、主に以下の2つの方法があります。

売却する家の価格相場を調べる方法

  1. 不動産サイトなどで、売ろうとしている物件と同じ地域における、過去の販売額と現在の価格帯を調べる
  2. 複数の不動産会社から査定してもらう

どちらの方法でも、無料で調べることができます。

不動産サイトなどで調べる場合は、過去の販売額は国土交通省の「土地総合情報システム」、現在の価格帯については「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」などの不動産ポータルサイトを利用して調べることができます。

お持ちの家の条件に近い中古物件がいくらぐらいで売却されているのか、検索してみましょう。

査定を依頼する場合は、一括で複数の不動産会社に物件の査定を依頼できるサイトもあります。
周辺にどんな不動産会社があるか分からない場合に便利です。

希望に近い条件で物件を売却してくれる会社を、効率的に見つけましょう。

2.売却までの期間

一戸建てやマンションの売却には、大体3~5ヶ月の期間を要すると言われ特に一戸建てはマンションと比べて売却までに時間がかかるとされています。

家の売却にはそれなりの期間が必要で、かつその期間内にさまざまな準備や手続きをしなければなりません。

家を売却しようと決めたら、相応の時間がかかることを把握し、スケジュールをしっかり立てることが重要です。

3.買取と仲介の差

多くの場合、家を売る際は不動産会社に依頼することになります。

不動産会社に依頼する形式としては、「買取」と「仲介」の2つがあります。

「買取」とは、その名の通り不動産会社が物件を買い取る形式です。

一方の「仲介」は、不動産会社が物件の購入希望者を募り、売り手と買い手を仲介する形式を指します。

それぞれの形式によって手順や注意点は異なりますから、まずはこの違いを理解しておきましょう。

売却にかかる費用の注意点

ここでは、売却にかかる費用に関する注意点を解説します。

一戸建てやマンションを売却する際には、以下のように、仲介手数料をはじめさまざまな費用が発生します。

不動産売却時にかかる費用

  1. 不動産会社の仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. ローン返済に充てる費用
  5. 税金

特に「不動産会社の仲介手数料」は、数十万円以上という大きな金額になります。

「ローン返済に充てる費用」についても、残債によってはかなり大きくなるでしょう。

これらを足すと数百万円になるケースも多くあります。

不動産会社を選ぶ時の注意点

続いてこの章では、不動産会社の選び方についての注意点を解説します。

一戸建てやマンションを売りに出す際は、先述の通り「相場」を見定めることが重要です。

そこで、依頼した不動産会社によって物件の査定額は変わってきます

なぜなら、不動産会社にはそれぞれ得意とする物件の特性があり、その物件の買い手が見つかるかどうかは差があるからです。

そのため、お持ちの家の売却を得意とする不動産会社を選ぶことが大切です。

売買契約時の注意点

最後にこの章では、売買契約時の注意点をご紹介します。

一戸建てやマンションを売買する際に起こるトラブルの例としては、以下のようなものがあります。

不動産売買時のよくあるトラブル

  1. 不動産会社との仲介手数料に関するもの
  2. 登記情報を放置していたことによって契約が結べない
  3. 購入希望者の希望価格が通らなかったなどの理由で契約が解除になる
  4. 売買契約直後、物件に瑕疵(かし)などが見つかった

このうち、トラブルが起きるタイミングは売買契約時が一番多いと言われています。

せっかく希望通りの価格で売れそうになっても、最後のステップとなる契約時にトラブルが発生して白紙に戻ってしまったということがないようにしましょう。

マンション売却の流れやポイントについても確認しておくと良いでしょう。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつですから、失敗しないように進めたいもの。

そのためには、ご紹介した5つの注意点を押さえておくことが重要です。

とはいえ、ご自身だけでこれらの注意点を全て意識し、問題なく売却を進めていくことは難しいかもしれません。

そのため、信頼できる不動産会社と一緒に売却活動を進めていくことをおすすめします。

不動産会社は物件売買のプロですから、これらの注意点を熟知しています。

家の売却に関して、さまざまな点からフォローしてくれるでしょう。

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