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資産整理のための不動産の売却方法│目的に合わせた条件の選定を

何らかの目的で、それまで保有していた不動産を現金化したいと考えるケースが出てきます。

不動産を売却する理由として、「資産整理」という回答がよくでてきますが、資産整理と言っても、住宅ローンの完済のためなのか、相続対策のためなのかなど目的の違いに応じて最適な売却方法や条件は異なります。

今回は、資産整理の主な目的をご紹介するとともに、目的に応じた売却方法についてご説明します。

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資産整理で行う不動産売却の主なパターン

資産を整理するために不動産を売却すると言っても、いくつかパターンがあります。

この章では、主な目的別に3つのパターンをご紹介します。

資産整理で行う不動産売却の主なパターン

  1. 相続対策
  2. 債務整理
  3. 投資目的不動産の出口戦略

1.相続対策

税金対策、特に相続対策として土地や建物といった不動産を売却するケースがあります。

不動産を所有していると、相続のときに被相続人に対する多額の相続税納税義務が発生します。
また、遺産分割が困難な場合、不動産相続で家族間のトラブルに発展するリスクもあります。
相続登記などの手続きも大変です。
そのため、生前に売却して分配しやすい現金へ戻しておくことが行われます。

トラブルを避けるために、不動産会社への売却の相談とともに、不動産鑑定士、税理士、弁護士などの専門家を第三者として入れた話し合いを行いましょう。

相続対策におすすめの売却方法

相続対策の場合、リースバックという売却方法がおすすめです。

リースバックとは、自宅を買主(主に不動産会社)へ売却し、売却後も賃貸の形で住み続けるサービスのことです。

リースバックとは

リースバックであれば通常のマンション売却とは違い、売却後も長年住み続けた家や地域を離れる必要がありません。

また、相続時に不動産ではなく現金を相続することができるので、遺産分割がスムーズに行えます。
納税対策としても有効なため、相続対策として活用されるケースが多いです。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

2.債務整理

自己破産や任意整理などを総称して債務整理と呼びます。

住宅ローンを返済しきれず滞納を続けた場合や、事業による借金やクレジットカード利用により、債務整理が必要なこともあります。
いずれも場合も、マンション売却や戸建売却によってまとまった資金を作り、金融機関など債権者への返済に充てることになります。

債務整理で注意したいのは、早めに対応するということです。
住宅の購入や事業などで作った借金の返済計画を検討し、自力で返済するのが難しい場合は早々に不動産売却へ踏み切った方がよいでしょう。

任意売却や競売などを通じて自宅を売却すると、通常の仲介市場で売却するのと比べて、価格が下がる可能性が高いです。
任意売却などでないと売却できない状況になる前に、売却を検討しましょう。

債務整理におすすめの売却方法

債務整理の場合でもリースバックの利用がおすすめです。
短期間でまとまった資金を得られるのはもちろん、売却後も住み続けることができます。
周りの住民に気づかれにくいのもメリットです。

3.投資目的不動産の出口戦略

自宅ではなく投資物件として手に入れた建物を売却するケースです。
この場合は、街の再開発によって利便性が増し入居希望者が増えるなど、物件価格が上昇したことに伴い売却益を得るために売却するのが理想です。

一方、物件が古くなることによる入居希望者の減少や修繕費の増加など、今後収益率が低下が見込まれる場合にも売却が検討されます。

高く売れるうちに売却するつもりが、販売価格の設定を誤ると想像以上に買い手を見つけるのに時間がかかってしまうケースがあります。注意が必要です。

投資目的不動産の出口戦略におすすめの売却方法

こういったケースでは、買取によるオーナーチェンジがおすすめです。
仲介会社を介して購入希望者を探すのではなく、買取では不動産会社が買主になります。

仲介市場を利用した売買よりも価格が下がる場合があります。
しかし、自己居住用の物件と比較して、投資目的の物件の方がその価格差は小さい傾向にあります。
また、買取では早期の売却が可能な点がメリットとなります。

オーナーチェンジについては、こちらの記事をご覧ください。

資産整理で不動産を売却するときに覚えておきたいポイント

資産整理のために不動産を売却するのであれば、以下のポイントは覚えておきましょう。

資産整理で不動産を売却するときに覚えておきたいポイント

  1. 売却する目的を明確にする
  2. 複数の不動産会社に査定を依頼する

1.売却する目的を明確にする

第一に、どんな目的で資産整理するのか自分の中で明確にしておくことです。

目的によって、じっくり吟味してでも高く売ることを目指すのか、少し安くなってもいいから早く売却したいのかが決まってきます。

2.複数の不動産会社に査定を依頼する

一つの不動産会社に相談しただけで決めてしまうことはせず、なるべく複数の会社に査定を依頼して、納得できるところを選んでください。

実績や経験が豊富な不動産会社を選ぶべきではあるのですが、どんな会社が豊富な実績と経験を持つのかは一目では分かりにくいはずです。
実際に問い合わせや相談などをしてみて、担当者の人柄も合わせて判断しましょう。
会社によっては、条件や希望に合わせてサービスや売却方法を提案してもらえることもあります。

マンション売却の流れを把握し、計画的に査定依頼をすることが重要です。
下記の記事で、マンション売却の流れについてご説明していますので、合わせてご確認ください。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
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フリーコール 0120-503-070

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

まずは不動産の売却と資産整理の目的を明確にしよう

不動産の売却方法には、一般的な仲介市場での売却だけでなく任意売却、リースバック、オーナーチェンジなど複数あります。

目的に応じて最適な方法が決まってきますので、まずは売却の目的と希望条件を明確化する必要があります。

不動産会社によって対応できるサービスもことなるので、事情に合ったプランをご提案してくれる不動産会社に相談しましょう。

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