東京のマンション売却は今がチャンス？買った時より高く売れる中古マンションの条件

東京のマンション売却は今がチャンスと言われていますが、実際はどうなのでしょうか。

マンションを売却したいと思っているものの、タイミングに迷っている方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、東京におけるマンションの売却状況や、購入時と売却時の金額差について詳しく解説します。

東京都内にマンションをお持ちで売却を考えている方は、ぜひご覧ください。

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東京のマンションは本当に高く売れるか

はじめに、2019年12月時点現在、東京のマンションは本当に高く売れているのかについて解説しましょう。

結論からお伝えすると、東京都内のマンションは現在、高く売れていると言えます。

公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表している「Market Watchサマリーレポート2019年7～9月期」を見てみると、「7～9月期の成約件数は4期連続で前年同期を上回り、7～9月期の件数として1990年5月の機構発足以降、過去最高となった」とあります。

また成約㎡単価も、2013年1～3月期から27期連続で前年同期の数字を上回っています。

注目すべきは、「成約㎡単価」と「新規登録㎡単価」です。

この2点は前年同期比で見ると、2016年7～9月期から上昇し続けていることが確認できます。

つまり近年、中古マンションの市場価値は伸び続けているということです。

売却益が出る物件の条件や地域

東京の中古マンションは全体的に売却益が出やすい傾向にありますが、どんなマンションでも売却すれば利益が出るという訳ではありません。

続いてこの章では、中古マンションを買った時よりも高く売れる、「売却益」が出やすいマンション物件の条件や地域について見ていきましょう。

売却益が出やすい中古マンション物件の条件

一般的に、中古マンションが高く売れやすいとされている条件をまとめました。

全てにチェックが入らなくても問題ありませんが、当てはまる項目が多ければ多いほど売却益の出やすい物件と言えるでしょう。

中古マンションの売却を検討中の方は、是非チェックしてみてください。

売却益が出やすい地域

ここでは、現在実際に中古マンションを売却する際、売却益が出やすい地域を見ていきましょう。

中古マンションの売却益が出やすいかどうかを地域別に確認する時は、「マンションPBR」という指標が参考になります。

マンションPBR

マンションPBRとは、不動産市場の調査を行う東京カンテイが定期的に公表している、中古マンションの資産倍率のことです。

具体的には、マンション購入時の価格を売却時の価格で割り、何倍になっているかを計算します。

マンションPBRが1を超えれば、中古マンションの売却価格が購入時の価格を上回っているということになります。

反対に1を下回ると、中古マンションの売却価格が購入価格を下回っている状態を示します。

東京カンテイでは、地域ごとにマンションPBRを推計しているため、参考にできるでしょう。

2016年度のデータにはなりますが、首都圏では１を超える（＝売却益の出る）地域が多くなっています。

具体的には、東京メトロ南北線六本木一丁目駅がトップで、マンションPBRは1.56となっています。この地域のマンションを売却すると、平均56％の利益が出るということです。

その他、山手線の内側や沿線、横浜市中心部など、人気の地域においては1.1〜1.2程度のマンションPBRとなっています。

このあたりの地域でマンションを売却した場合、10～20％の利益が出ていると分かるでしょう。

反対に、郊外になるにつれてマンションPBRは0.6程度まで下がっていきます。

具体的に、京成本線ユーカリが丘駅では0.59、小田急小田原線町田駅は0.66といった数値が出ています。

中古マンションの売却益を期待するのであれば、その地域のマンションPBRを確認し、おおよその相場観を把握した上で進めると良いでしょう。

これから先、中古マンション価格はどうなる？

これから先、マンションの売却を検討している方は、中古マンションの価格はどうなるのか気になっているかもしれません。

そこでこの章では、中古マンション価格の動向を読む方法について解説しましょう。

中古マンション価格の推移の読み方については、多くの専門機関が見解を述べています。

その意見は必ずしも一致していませんが、「首都圏においても地域によってマンション価格に大きな差が見られるようになったこと」「2020年以降の首都圏では、大幅に相場が下降する可能性があること」など、おおよそ共通している点もあります。

つまり、東京のマンション売却で売却益が出るチャンスはまだあるということです。

しかし中長期的に考えると、ポジティブな見解を示す専門家は多くありません。

首都圏のマンション市場を見るポイント

首都圏のマンション市場を見るポイントは、大きく分けて3つあります。

「首都圏新築マンション市場動向」について、2019年現在はマンションの発売数・販売数ともに減少傾向にあり、その結果、中古マンションの需要が上がっていると言えます。

「平均金利の状況」については、マイナス金利の影響で住宅ローンの負担が軽減されたことから、多くの世帯が住宅購入に踏み切ったという背景が考えられます。

そして「首都圏への人口流入状況」については、都心への人口集中が中古マンション価格にも影響するでしょう。

この3点の状況によって、中古マンションの購入を検討する人の数（母数）が増減するのです。

母数が増えれば需要が高まるため、必然的にマンションの相場は上昇していきます。

2019年現在は、多くの専門家が「この3つのポイントについて、今から劇的な変化は起こりにくいだろう」という見解を持っています。

そのため、中古マンションの売り時として適していると言えるでしょう。

しかし2020年以降はどうなるか、専門家でもなかなか予測できないというのが実情です。

近々マンションの売却を考えている方は、早めに決断したほうが良いかもしれません。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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