東京都大田区で中古マンションの売却や買取をする前に確認すべき売買相場や価格推移

東京23区の中で最も面積が広い（61.86平方キロメートル）大田区のエリアはマンションが数多く建設されており、マンションを売却する人も多いです。

大田区は田園調布、久が原、山王、南千束、南雪谷などの日本を代表する高級住宅街も擁しながら、町工場が残る下町にもマンションが多く存在します。

大田区は面積が広いだけでなく、住宅街の特徴の幅も広いのが特徴です。

では、大田区でマンションを売却すると、一体いくらで売れるのでしょうか。

そこで今回の記事では「大田区のマンション売却」を中心に、大田区の特徴、マンション売買相場、マンション買取事例などについて詳しくお伝えします。

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東京都大田区について

最初に大田区の基本的な情報についてお伝えします。

人口

2022年4月1日における大田区の人口は、外国人も含めると729,423人となっています。

そのうち、日本人は706,392人、外国人は23,031人です。

人口に関しては、東京23区内では世田谷区、練馬区に次ぐ3位となっています。

大田区の人口推移は以下の通りです。

大田区は、東京23区の中では南西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と隣接しています。

区の面積は61.86平方キロメートル(2020年10月1日時点)であり、23区内で最も広い区です。

大田区の面積は、東京23区の中で1割弱ほどの広さを占めています。

面積の広い大田区には、羽田空港があるのが最大の特徴です。

大田区は、武蔵野台地の先端に位置し、川と海に面していることから、昔から多くの人が住んでいます。

古くは大森貝塚から始まり、多摩川台古墳群や池上本門寺五重塔等の古くから人が住んでいた痕跡が点在しています。

今でこそ羽田空港で有名な大田区ですが、江戸時代は漁村として主に海苔の養殖がおこなわれている地域でした。

大正時代以降になると、中小企業の工場が多く集積し、世界を代表する町工場の街として発展していきます。

今でも大田区では町工場がたくさん残っていますが、それらの工場の多くはマンションへと建て替わりました。

大田区の工場跡地は、面積も広く、都心へのアクセスも良好であったことから、優良なマンション適地として工場群が次々とマンションへ生まれ変わっていったのです。

そのため、大田区は比較的規模の大きなマンションが多いのが特徴となっています。

また、工場跡地がマンションとなったものも多いことから、マンションのすぐ隣に工場があるような物件が多いのも特徴です。

一方で、大田区には田園調布等の日本を代表する高級住宅街も存在します。

大田区は北西部の丘陵地帯と南東部の低地に二分されており、高級住宅地は北西部の台地に多く、工場は南東部の低地に多いです。

次に大田区内の行政の取り組みについて見ていきましょう。

行政・区の取り組み

大田区は、2021年4月1日時点において待機児童数がゼロ人となっており、比較的子育てがしやすい区です。

大田区内の待機児童数は、ここ数年段階的に減少しており、区の取組が功を奏してようやくゼロ人となりました。

大田区は、子育て世帯のための生活支援サービスとして、「ぴよぴよサポート」「絆サポート」「家事援助／子育て支援サービス」「ひとり親家庭ホームヘルプサービス事業」などの複数の行政支援を展開しています。

また、羽田空港に近い大田区は、特区民泊と呼ばれる民泊を運営できる点も特徴です。

民泊とは、正規の宿泊施設（ホテルや旅館など）が不足している場合に、一時的に一般家庭で旅行者を受け入れることです。

通常の民泊は、営業日数が年間180日までと制限されていますが、特区民泊は365日営業することができます。

大田区は民泊の国際戦略特区に指定されており、他の区ではできない民泊経営ができるのです。

マンションによっては管理規約によって民泊を禁止しているマンションもありますが、民泊を禁止していないマンションであれば民泊経営を目的に物件を購入する需要者もいます。

民泊を開放しているマンションの場合、民泊経営者も購入ターゲットとなるため、物件を売却しやすいといえます。

交通事情（駅・道路）

大田区は、羽田空港があるのが最大のポイントです。

羽田空港に向けたモノレールやリムジンバスの運行路線がある点が他の区には見られない特徴となっています。

鉄道に関しては、JRも私鉄も走っていますが、私鉄の京浜急行線には羽田空港行の「空港線」が通っています。

また、大田区は鉄道網も充実しています。

JRは京浜東北線があり、都内の中心部や横浜方面への両方のアクセスが良好です。

私鉄の東急電鉄には、東横線や目黒線、池上線、東急多摩川線、大井町線が通っています。

地下鉄に関しては、都営浅草線が利用可能です。

大田区内の鉄道網は、南北にも東西にも比較的移動しやすくなっています。

また、道路に関しては羽田空港に向けた高速道路が充実している点が特徴です。

都内や周辺の神奈川県、千葉県等から高速道路が集約しており、羽田空港へ向かうようになっています。

次に大田区の住みたい街ランキングの順位について見ていきましょう。

住みたい街ランキングの順位

不動産住宅情報サイトスマイティによると、大田区の「注目の駅ランキング」は下表の通りです。

• 出典：スマイティ「大田区の注目の駅ランキング」

ランキングは賃貸を想定しているため、比較的、若い世代が通勤に便利な駅を上位に選んでいる傾向があります。

1位となっているのは、JR京浜東北線「大森駅」です。

大森駅は品川駅から一駅の場所にあるため、通勤には大変便利な街で、駅前も商業施設が発展しており、生活利便性も高いです。

2位の蒲田駅は、JRや東急、京急(少し歩く)に乗り換えが可能であるため、大田区のターミナル駅となっています。

蒲田駅は23区の中では家賃相場は低く抑えられており、都内の様々な場所にアクセスしやすいことから、若い世代の人気が高いです。

大田区の治安について（犯罪発生率）

東京23区の犯罪発生件数と犯罪発生率は以下の通りです。

ここまで大田区の基本的な情報について見てきましたが、次に大田区の中古マンションの平均売買相場についてお伝えします。

大田区の中古マンション平均売買相場

2020年度における大田区の中古マンション平均売買相場は下表の通りです。

• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの区市町村別成約状況2020年度」

また、参考までに東京23区の中古マンション平均価格のランキングを示します。

大田区の中古マンション売買相場の推移

大田区の中古マンション売買相場の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

大田区のマンション価格は、2013年以降は上昇傾向が継続中です。

価格が上昇傾向になる時期は、マンションを高く売ることができます。

近年は、住宅ローンが総じて低金利であることから、住宅ローンを組みやすく、マンションの購入需要が高いです。

中古住宅市場は、新型コロナウイルスによる悪影響もほぼ脱しており、2022年以降も売りどきが続く見込みが高くなっています。

ただし、2022年以降は10年固定の住宅ローンの金利が徐々に上昇している状況です。

新型コロナウイルスやウクライナ情勢等の影響で世界的にインフレ状態が続いており、各国の中央銀行が利上げに踏み切っています。

それに伴い、10年固定の住宅ローンの金利に影響を与える日本の10年国債利回りも上昇しており、住宅ローンの金利もじわじわと上がっています。

住宅ローンの金利は上昇局面に入りつつあることから、売却するなら早めに売ることをおすすめします。

大田区の間取り別の中古マンション価格

大田区の間取り別の中古マンション価格は以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2020年第4四半期～2021年第3四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

間取りに関しては、部屋数が広い間取りほど面積が大きくなるため、価格は高くなる傾向にあります。

ただし、価格が高くなると売りにくくなるため、広い間取りほど単価は下がることが一般的です。

大田区も単価は「1K」が最も高く、価格は「4LDK」が最も高くなっています。

大田区は、都市部へのアクセスが良好なことから、1Kや1LDKといった単身世帯向けの間取りも投資物件として多く取引されています。

また、2LDKや3LDKといったファミリー向けの物件も多く取引されており、単価に関しては2LDKも3LDKもほぼ同じという点も特徴です。

大田区の築年数別の中古マンション平均価格

大田区の築年数別の中古マンション平均価格は、以下の通りです。

出展：国土交通省「土地総合情報システム」より2020年第4四半期～2021年第3四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

単価に関しては、築年数が古くなるほど下がるのが特徴です。

「築40〜49年」と「築50年〜」の単価はほぼ同額となっています。

マンションは、建物価格が築45年程度でゼロ円となることが一般的です。

築45年を過ぎると、ほぼ土地価格のみで取引されることから、これ以上はあまり価格が下がらない傾向があります。

一方で、価格に関しては築年数との相関関係があまりありません。

価格は、築年数で切り分けた母集団の中に広い間取りが多く含まれていると、たまたま高くなってしまいます。

例えば、大田区の場合、築1〜19年の間は、1Kや1LDKといった小さな間取りが多く含まれています。

投資物件は築年数が浅いうちに投資家に売られるケースが多いため、築年数が浅い母集団には価格の低い狭い間取りが多い点が特徴です。

それに対して、「築20〜29年」では3LDKのようなファミリータイプを売る人が多くなることから、価格の高い広い間取りが多く含まれるようになっていきます。

そのため、大田区の場合には、価格に関してはたまたま「築20〜29年」が高いという状況です。

単価に関しては、あくまでも築年数が古くなるほど下がるため、売却するのであればなるべく築年数が浅いうちに売ることをおすすめします。

大田区の土地売買価格の推移

大田区の土地売買の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

大田区の土地価格は、総じて上昇傾向にあります。

マンション価格は土地価格と建物価格の合計で構成されていることから、土地価格が上がればマンション価格も上がるという仕組みです。

土地価格が上昇傾向にあるうちは、マンションは「売りどき」といえます。

次に売買実績から見る大田区で人気のエリアについて見ていきましょう。

売買実績から見る大田区で人気のエリア

売買実績（国土交通省「不動産取引価格情報」）から見る大田区で人気のエリアは以下の通りです。

次に大田区で人気のファミリー向けマンションについて見ていきましょう。

大田区で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「大田区の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に大田区で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

ザ・リバープレイス

プラウドシティ大田六郷

ガーラ・レジデンス南馬込

ブランズシティ久が原

大森プロストシティレジデンス

パークタワー山王

ウェリスシティ大森タワー

山王プレイス

プラウドシティ蒲田

東京サーハウス

ここまで大田区で人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、次にマンション売買相場を自分で調べる方法についてお伝えします。

大田区のマンション売買相場を自分で調べる方法

この章では大田区のマンション売買相場を自分で調べる方法について解説します。

大田区のマンションの売買相場はレインズ・マーケット・インフォメーションで調べるのがおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通省が指定する不動産流通機構(通称：レインズ)が運営している公的なサイトのことです。

レインズは「Real Estate Information Network System」の頭文字を取った略称となります。

レインズの特徴としては、成約価格をベースにした相場を調べることができるという点です。

レインズは全国の不動産会社から成約価格情報を吸い上げ、最新の成約価格情報を元に相場を開示していることから、最も信頼できる情報サイトとなっています。

SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトでは大田区のマンションの売り出し価格の情報しかわかりませんが、レインズであれば成約価格の水準で売買相場を把握することができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方としては、以下の4項目を自分の物件と近い条件に設定して検索をすることがポイントとなります。

「単価」「成約時期」「用途地域」「軸」等は設定する必要はありません。

「取引情報一覧」に大田区や付近の類似のマンション事例の単価が表示されますので、おおよその相場を把握することができるようになっています。

大田区のマンション売買相場を自分で調べる方法について見てきましたが、次に大田区でマンションを売却する方法についてお伝えします。

大田区でマンションを売却する方法

この章では大田区でマンションを売却する方法について解説します。

仲介会社に依頼

大田区のマンション売却の基本的な手段としては、仲介会社に依頼する方法があります。

仲介とは、不動産会社による斡旋を通じて最終消費者である買主に直接売却する方法のことです。

仲介のメリットは高く売れることで、デメリットは売却に時間がかかることです。

仲介によるマンション売却の基本的な流れは以下の通りです。

仲介では最初に価格査定を行います。

仲介における価格査定は、売り出し価格を決めるために行うものであり、その位置づけは売却予想価格です。

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却の準備から媒介契約の締結までは、最短で進んだとしても2週間程度となります。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約を締結したら、すぐに売却活動を始めて購入希望者が現れたら、その希望者から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入の意思表示を正式に示す書面のことです。

買付証明書の内容に納得したら、売買契約を締結します。

売却活動の開始から売買契約締結までの期間は、およそ3ヶ月程度です。

売買契約締結は、あくまでも書面の締結だけであり、このタイミングでは買主から手付金を受領します。

売買契約と引渡しの間は、1ヶ月程度空けるのが通常です。

住みながらマンションを売る人は、売買契約と引渡しの間に引っ越しを行います。

引渡しでは買主から手付金を除いた残金が振り込まれます。

売主は、所有権移転登記に必要な書類等を買主に引渡して売却は完了です。

仲介による売却は、順調に運んでも3〰5ヶ月程度はかかります。

全体スケジュールは、余裕をもって6ヶ月程度で計画しておくのが適切です。

仲介でのマンション売却の注意点や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

買取会社に依頼

大田区のマンション売却の他の手段としては、買取会社に依頼する方法もあります。

買取とは、最終消費者への転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。

買取のメリットは早く売れることですが、デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。

買取の売却相場は仲介の価格を100％とした場合、80％程度となります。

買取によるマンション売却の流れは以下の通りです。

買取でも最初に行うのは査定です。

買取の査定は買い取る会社が自ら購入できる価格を提示するため、査定額がそのまま売却価格となります。

不動産会社が提示する買取価格に納得したら、売買契約の締結です。

引渡しも売買契約と同日か、日を空けずに行います。

買取の全体スケジュールは、価格査定から引渡しまで、最短で3日程度で行う会社もあります。

買取の最大のメリットは早く売れるという点であるため、「すぐにでも現金化したい人」や「売却スケジュールに余裕のない人」におすすめです。

マンション買取の概要や流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

大田区でのマンション買取ならスター・マイカ

これまで大田区のマンション売却についてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

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スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

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最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

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査定依頼はもちろん無料です。

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スター・マイカの大田区のマンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では大田区内の主要エリアの実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

西蒲田

東六郷

山王

大森本町

南馬込

仲池上

まとめ

大田区のマンション売却について解説してきました。

大田区の中古マンションの平均価格は「3,864万円」で、東京23区では17位となっています。

ここ数年、大田区の中古マンション価格は、上昇傾向が続いている状況です。

住宅ローンの金利上昇の不安要因はあるものの、今のところ、マンションは高く売れる見込みは強いです。

売却するのであれば売りどきを逃さず、早速に売却手続きに着手しましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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