東京都江東区で中古マンションの売却や買取をする前に知っておくべき売買相場や価格推移

大規模な再開発によって、目覚ましい発展を遂げた江東区は、東京23区の中でもマンションを高く売却できるエリアに属します。

江東区は街全体が新しく、街区が綺麗に整備されたエリアが多く、さらに中央区や千代田区、港区に近いこともあり、若い世代に注目されている街となっています。

注目されている江東区ですが、実際にマンションを売却するといくらくらいで売れるのでしょうか。そこで今回の記事では「江東区のマンション売却」を中心に江東区の特徴、マンション売買相場、マンション買取事例などについて詳しくお伝えします。

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東京都江東区について

最初に東京都江東区についてお伝えします。

人口

2022年4月1日における江東区の人口は、外国人も含めると527,085人となっています。

そのうち、日本人は497,597人、外国人は29,488人です。人口に関しては、東京23区内では8位となります。

江東区の人口推移は以下の通りです。

江東区は、東京23区の東南側に位置し、東に荒川、西に隅田川、南は東京湾に面するウォーターフロント（河岸・海岸通の土地）の街です。

区の面積は43.01平方キロメートルであり、中央区や港区だけでなく、大田区や品川区、墨田区、江戸川区にも接しています。

特に中央区に広く面しており、都心三区(中央区、千代田区、港区)に通勤や通学がしやすい立地であることが特徴です。

江東区は、大きく分けて「深川北部(清澄白河等)」「深川南部(門前仲町等)」「城東北部(亀戸等)」「城東南部(南砂等)」「臨海部(豊洲等)」の5つにエリアが分かれます。

中でも近年大きく発展しているのが、臨海部(塩浜、枝川、潮見、新砂、豊洲、辰巳、東雲、有明、青海、海の森、夢の島、新木場、若洲)です。

江東区の臨海部は、元々大きな工場が集積していましたが、工場の多くは撤退し、工場跡地に次々にマンション開発が行われていきました。

これまで江東区の臨海部には住宅地はほとんどありませんでしたが、今では豊洲や辰巳、東雲、有明、青海といったエリアはタワーマンションが乱立している状況です。

江東区は中央区の東側にあり、住宅地としてのポテンシャルは元々高かったことから、マンションが供給され始めると一気に人気エリアとなりました。

臨海部の再開発エリアは規模が大きく、歩道や街路樹がゆったりと整備され、また大型商業施設も計画的に配置されていることから、住みやすい街となっています。

23区内の既成市街地に見られるような都会の喧噪が少なく、安全で子育てしやすい街であることも特徴です。

臨海部エリアは街全体が新しく、マンションも築年数が比較的浅いことから、高く売却しやすい物件が多いといえます。

行政・区の取り組み

江東区の待機児童数は、2021年4月1日現在で4人となっています。

2019年が51人、2020年が14人であるため、徐々に減っていることがわかります。

4人の待機児童も深川南部(富岡3人、東陽1人)にいるだけであり、子供が多いと思われる臨海部の豊洲地区はゼロ人です。

江東区全体としては子供の数は増加傾向にありますが、それ以上に保育園の整備も進んでおり、待機児童を減少することができています。

若い世代が多い江東区は、子育て支援も充実しています。

子育てサービスだけでも、以下のような事業が展開されている状況です。

また、児童手当や医療助成の制度も整っており、子育て支援に力が入っていることが特徴です。

交通事情（駅・道路）

江東区内にはJRと地下鉄の路線が充実しています。

JRに関しては、JR総武線(亀戸駅)、JR京葉線(越中島駅、潮見駅、新木場駅)が通っています。

JR京葉線にはJR武蔵野線も並走しており、2路線の利用が可能です。

また、地下鉄に関しては、東京メトロの東西線、有楽町線、半蔵門線、都営地下鉄の新宿線、大江戸線が通っています。

さらに、新木場には「りんかい線」も乗り入れており、東京テレポート駅や、国際展示場駅、東雲駅、新木場駅に行くことができます。

特に豊洲等の臨海部エリアで、都市部へのアクセスに便利なのが有楽町線です。

豊洲から有楽町へは、有楽町線でわずか7分の近さにあり、銀座や丸の内にすぐに行ける点が魅力となっています。

江東区は東京メトロと都営地下鉄が5路線も走っているため、23区の主要ビジネス街へのアクセスが良好です。

高速道路も便利であり、湾岸線を使えば羽田空港へ容易にアクセスすることができます。

東京の湾岸エリアは江東区を中心に発達しているといっても過言ではなく、交通利便性は非常に高いです。

住みたい街ランキングの順位

不動産住宅情報サイト「スマイティ」によると、江東区の「注目の駅ランキング」は下表の通りです。

• 出典：スマイティ「江東区の注目の駅ランキング」

注目の駅ランキングは賃貸を想定しており、家賃が比較的安く、都市部へのアクセスがしやすい駅周辺が選ばれている傾向があります。

都営新宿線や東京メトロ東西線の駅が中心であり、ファミリー層が多く住む有楽町線の駅はランクインしていません。

豊洲や東雲といった臨海部は分譲マンションを購入するファミリー層には人気があるため、分譲マンションを想定したランキングであれば違った結果になると思われます。

また、1位の清澄白河は、近年はオシャレなカフェが建ち並ぶ特徴のある街です。

元々清澄白河には小さめの倉庫が多くありましたが、それらの倉庫がリノベーションされ次々とカフェに生まれ変わっていきました。

倉庫は天井高が高いのが特徴であり、倉庫をリノベーションしたカフェは広々した居心地のいい空間となっています。

清澄白河のカフェは、オシャレなカフェが多く、若い世代に注目されています。

江東区の治安について（犯罪発生率）

東京23区の犯罪発生件数と犯罪発生率は以下の通りです。

ここまでは江東区の基本情報について見てきましたが、次に江東区の中古マンション平均売買相場についてお伝えします。

江東区の中古マンション平均売買相場

2020年度における江東区の中古マンション平均売買相場は下表の通りです。

• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの区市町村別成約状況2020年度」

また、参考までに東京23区の中古マンション平均価格のランキングを示します。

江東区の中古マンションの平均価格は「5,114万円」です。

東京23区の中では10位となっており、価格が高い部類の区に属します。

江東区というと江戸川区や墨田区と似たようなイメージを持つ人もいますが、昨今の江東区は臨海部の再開発の影響で、江戸川区や墨田区よりもマンション価格が高くなっています。

近年の江東区は東京を代表するタワーマンションエリアとなっており、従来のイメージよりも価格は大きく値上がりしています。

次に江東区の中古マンション売買相場の推移について見ていきましょう。

江東区の中古マンション売買相場の推移

江東区の中古マンション売買相場の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

江東区のマンション価格は、2013年以降より堅調に上昇しています。

中古マンション価格が上昇している間は、マンションを高く売ることが可能です。

2013年以降からマンション価格が高騰しているのは、2013年頃から開始された日銀の異次元金融緩和政策がきっかけとなっています。

超低金利時代になって住宅ローンの金利も安くなり、住宅ローンが組みやすくなったことから住宅の購入需要が高まってマンション価格も高騰していきました。

しかしながら、2022年に入って以降、住宅ローンの低金利にも陰りが見え始めています。

10年固定の住宅ローンの金利が徐々に上昇してきており、今後は住宅ローンの金利が高くなる見込みが強いです。

住宅ローンの金利が上昇すると、価格は下がる可能性が否めません。

そのため、高く売るなら2022年までがチャンスといえます。

江東区の間取り別の中古マンション価格

江東区の間取り別の中古マンション価格は以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2020年第4四半期～2021年第3四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

間取りに関しては、部屋数の少ない間取りほど単価が高くなり、部屋数の多い間取りほど価格が高くなることが一般的です。

江東区も、総じて小さな間取りほど単価が高く、大きな間取りほど価格が高くなっています。ただし、単価は2DKよりも2LDKの方が高いです。

2DKはファミリー層にとって中途半端な広さであることから、2LDKの方が購入需要が高いことがうかがえます。

次に江東区の築年数別の中古マンション平均価格について見ていきましょう。

江東区の築年数別の中古マンション平均価格

江東区の築年数別の中古マンション平均価格は、以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2020年第4四半期～2021年第3四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

築年数別の単価に関しては、築年が古くなるほど下がる傾向があります。

江東区の場合、築20年超になると統計上、臨海部以外の築古マンションが多く含まれて来ることから、単価が大きく下落しているのが特徴です。

一方で、築20年以内には豊洲や有明等のタワーマンションが多く含まれているため、単価が高くなっています。

ここまで江東区のマンション売買相場について見てきましたが、次に江東区の土地売買の推移についてお伝えします。

江東区の土地売買価格の推移

江東区の土地売買の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

「100〜200平米」の土地は、主に注文住宅を建てる人が購入する土地の広さです。

江東区の住宅用の土地価格は、ここ数年、微増・微減を繰り返しています。

マンションは一貫して価格が上昇していますが、戸建ての土地は必ずしも堅調に推移はしていません。

そのため、江東区では戸建てよりもマンションの方が手堅く売却しやすいといえます。

ここまで江東区のマンション売買相場や土地価格などについて見てきましたが、次に売買実績から見る江東区で人気のエリアについてお伝えします。

売買実績から見る江東区で人気のエリア

売買実績（国土交通省「不動産取引価格情報」）から見る江東区で人気のエリアは以下の通りです。

次に江東区で人気のファミリー向けマンションについて見ていきましょう。

江東区で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「江東区の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に江東区で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

ブランズタワー豊洲

プラウドタワー亀戸クロス

ブリリアタワー有明MID CROSS

猿江恩賜公園レジデンス

バウス西大島

リビオシティ南砂町ステーションサイト

シティテラス住吉

MJR深川住吉

ジオ南砂町

 ヴェレーナグラン門前仲町

ここまで江東区で人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、次にマンション売買相場を自分で調べる方法についてお伝えします。

江東区のマンション売買相場を自分で調べる方法

この章では江東区のマンション売買相場を自分で調べる方法について解説します。

江東区のマンションの売買相場はレインズ・マーケット・インフォメーションで調べるのがおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通省が指定する不動産流通機構(通称：レインズ)が運営している公的なサイトのことです。

レインズは「Real Estate Information Network System」の頭文字を取った略称となります。

レインズの特徴としては、成約価格をベースにした相場を調べることができるという点です。

レインズは全国の不動産会社から成約価格情報を吸い上げ、最新の成約価格情報を元に相場を開示していることから、最も信頼できる情報サイトとなっています。

SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトでは江東区のマンションの売り出し価格の情報しかわかりませんが、レインズであれば成約価格の水準で売買相場を把握することができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方としては、以下の4項目を自分の物件と近い条件に設定して検索をすることがポイントとなります。

「単価」「成約時期」「用途地域」「軸」等は設定する必要はありません。

「取引情報一覧」に江東区や付近の類似のマンション事例の単価が表示されますので、おおよその相場を把握することができるようになっています。

江東区のマンション売買相場を自分で調べる方法について見てきましたが、次に江東区でマンションを売却する方法についてお伝えします。

江東区でマンションを売却する方法

この章では江東区でマンションを売却する方法について解説します。

仲介会社に依頼

江東区のマンション売却の基本的な手段としては、仲介会社に依頼する方法があります。

仲介とは、不動産会社による斡旋を通じて最終消費者である買主に直接売却する方法のことです。

仲介のメリットは高く売れることで、デメリットは売却に時間がかかることです。

仲介によるマンション売却の基本的な流れは以下の通りです。

仲介では最初に価格査定を行います。

仲介における価格査定は、売り出し価格を決めるために行うものであり、その位置づけは売却予想価格です。

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却の準備から媒介契約の締結までは、最短で進んだとしても2週間程度となります。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約を締結したら、すぐに売却活動を始めて購入希望者が現れたら、その希望者から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入の意思表示を正式に示す書面のことです。

買付証明書の内容に納得したら、売買契約を締結します。

売却活動の開始から売買契約締結までの期間は、およそ3ヶ月程度です。

売買契約締結は、あくまでも書面の締結だけであり、このタイミングでは買主から手付金を受領します。

売買契約と引渡しの間は、1ヶ月程度空けるのが通常です。

住みながらマンションを売る人は、売買契約と引渡しの間に引っ越しを行います。

引渡しでは買主から手付金を除いた残金が振り込まれます。

売主は、所有権移転登記に必要な書類等を買主に引渡して売却は完了です。

仲介による売却は、順調に運んでも3〰5ヶ月程度はかかります。

全体スケジュールは、余裕をもって6ヶ月程度で計画しておくのが適切です。

仲介でのマンション売却の注意点や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

買取会社に依頼

江東区のマンション売却の他の手段としては、買取会社に依頼する方法もあります。

買取とは、最終消費者への転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。

買取のメリットは早く売れることですが、デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。

買取の売却相場は仲介の価格を100％とした場合、80％程度となります。

買取によるマンション売却の流れは以下の通りです。

買取でも最初に行うのは査定です。

買取の査定は買い取る会社が自ら購入できる価格を提示するため、査定額がそのまま売却価格となります。

不動産会社が提示する買取価格に納得したら、売買契約の締結です。

引渡しも売買契約と同日か、日を空けずに行います。

買取の全体スケジュールは、価格査定から引渡しまで、最短で3日程度で行う会社もあります。

買取の最大のメリットは早く売れるという点であるため、「すぐにでも現金化したい人」や「売却スケジュールに余裕のない人」におすすめです。

マンション買取の概要や流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

江東区でのマンション買取ならスター・マイカ

これまで江東区のマンション売却についてお伝えしてきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

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最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
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スター・マイカの江東区のマンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では江東区内の主要エリアの実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

亀戸

北砂

千石

南砂

塩浜

大島

東砂

東陽

枝川

深川

白河

豊洲

まとめ

江東区のマンション売却について解説してきました。

江東区の中古マンションの平均価格は「5,114万円」で、東京23区の中では10位です。

江東区は臨海部の大型再開発によって、江東区のマンション価格は上昇傾向にあり、当面は高く売れる可能性は強いです。

ただし、全国的に住宅ローンの金利上昇の不安は存在します。

マンションを売却するのであれば、金利上昇が本格化する前に売却することをおすすめします。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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