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兵庫県神戸市でマンション売却や買取をする前に確認すべき売買相場と高く売るコツ

兵庫県神戸市でマンション売却や買取をする前に確認すべき売買相場と高く売るコツ

神戸市は関西圏を代表する都市の一つで、大阪市にアクセスしやすいベッドタウンとして発展してきました。

しかし、神戸市はすでに人口減少が始まっており、以前に比べるとマンションは売却しにくくなっています。

では、神戸市のマンション相場はどれくらいであり、高く売るにはどのようなことを意識すればいいのでしょうか。

そこで今回の記事では「神戸市のマンション売却」を中心に神戸のマンション売却相場や、人気のエリア、人気のファミリー向けマンション、マンションを高く売るコツ、神戸市のマンション買取事例等について紹介します。

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神戸の街について

兵庫県にある神戸市は関西圏を代表する政令指定都市であり、2021年4月時点において人口150万人以上の都市です。

関西圏は東京圏に次ぐ第二の経済圏であり、神戸市もその一翼を担う主要都市です。

全国の主要な政令指定都市では転入超過により人口が増加している市もありますが、残念ながら神戸市では転出超過が続いており人口減少が進行しています。

転入超過とは、市区町村又は都道府県の転入者数から転出者数を差し引いた数がプラスになっている状態のことです。逆に転入超過数がマイナスになっている状態のことを転出超過といいます。

転出超過の理由としては、関西圏の経済の中心である大阪府から企業が東京圏へ流出していることが挙げられます。

東京圏の方が「取引先が多い」「社員を雇用しやすい」等といった理由から、関西の企業が次々と東京へ移転しており、関西圏の働き口が少なくなってきています。
関西圏の雇用が減れば、ベッドタウンである神戸市の人口も必然的に減少していきます。

また、職住近接の流れが関西圏にも広まっており、大阪市内に多くのタワーマンションが乱立するようになり、住宅が購入しやすくなったことで、神戸市から大阪市へ移転する人も増えています。

神戸市では近い将来人口が150万人を下回ることが予想されており、以前よりもマンション売却が難しくなりつつあります。

神戸のマンション売買相場

神戸市におけるマンションの相場は、約2,000〰2,400万円前後で、最新年のマンション売買相場は以下の通りです。

時期㎡単価(万円)価格(万円)
2021年6月平均34.562,408

神戸のマンション売買相場の推移

神戸市のマンション価格はここ数年、緩やかな上昇傾向にあります。

神戸市におけるマンションの成約価格の推移を示すと以下の通りです。

成約価格とは、実際に取引が決まった価格のことです。

神戸市マンション価格推移

出典:公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度年刊市況レポート」

神戸の土地売買の推移

神戸市における住宅地の土地価格は上昇傾向が続いています。

神戸市における地価公示の住宅地平均価格の推移を示すと以下の通りです。

神戸市地価公示住宅地平均価格

出典:国土交通省「地価公示」

売買実績から見る神戸で人気のエリア

ここまで神戸市のマンションや土地の売買相場について見てきましたが、次に売買実績から見る神戸市内の人気エリアについてお伝えします。

神戸市中央区

マンション平均単価

  • 58万円/㎡

中央区は、明治期の開港とともに発展を始めた地域で戦後に行政機能が移転してきたことにより神戸市の中心を担ってきた区です。中華街の南京町やメリケンパーク、神戸ハーバーランド、ポートアイランド等の施設があります。

神戸市灘区

マンション平均単価

  • 43万円/㎡

神戸市の東側にある区で、大阪府へのアクセスが良好となっています。沢の鶴などの本社があり、歴史的には酒造の街として有名です。区内には大学や進学校が多くあり、文教都市にもなっています。

神戸市兵庫区

マンション平均単価

  • 40万円/㎡

県名の由来の街でもある兵庫区は、神戸市中部の瀬戸内海沿岸にある行政区です。繁華街である新開地があり、居酒屋、中華料理店、ゲームセンター等が集積しています。

神戸で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「兵庫県の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に神戸で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

パークホームズ神戸ザレジデンス

物件概要
項目内容
所在地兵庫県神戸市中央区栄町通7-1
アクセス西元町駅徒歩3分
竣工年月2017年02月
間取り1LDK~4LDK
面積53.80㎡~89.18㎡
売主三井不動産レジデンシャル
施工会社熊谷組

ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワー

物件概要
項目内容
所在地兵庫県神戸市中央区東川崎町1-5-9
アクセス神戸駅徒歩7分
竣工年月2015年07月
間取り1LDK~3LDK
面積55.00㎡~144.00㎡
売主三菱地所レジデンス、近畿菱重興産、三菱倉庫、安田不動産、山陽電気鉄道
施工会社大林組

ジオ神戸中山手通

物件概要
項目内容
所在地兵庫県神戸市中央区中山手通7-7-5、14-4
アクセス県庁前駅徒歩9分
竣工年月2019年08月
間取り2LDK~4LDK
面積76.11㎡~114.28㎡
売主阪急不動産
施工会社鍜治田工務店

神戸のマンション売買相場を自分で調べる方法

この章では神戸のマンション売買相場を自分で調べる方法について解説します。

神戸市内のマンションの売買相場はレインズ・マーケット・インフォメーションで調べるのがおススメです。

不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通省が指定する不動産流通機構(通称:レインズ)が運営している公的なサイトのことです。

レインズは「Real Estate Information Network System」の頭文字を取った略称となります。

レインズの特徴としては、成約価格をベースにした相場を調べることができるという点です。

レインズは全国の不動産会社から成約価格情報を吸い上げ、最新の成約価格情報を元に相場を開示していることから、最も信頼できる情報サイトとなっています。

SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトでは神戸市内のマンションの売り出し価格の情報しかわかりませんが、レインズであれば成約価格の水準で売買相場を把握することができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方としては、以下の4項目を自分の物件と近い条件に設定して検索をすることがポイントとなります。

Real Estate Information Network System

条件設定項目

  • 対象地域(地域詳細)
  • 専有面積
  • 間取り
  • 築年数

「単価」「成約時期」「用途地域」「軸」等は設定する必要はありません。

「取引情報一覧」に神戸市内や付近の類似のマンション事例の単価が表示されますので、おおよその相場を把握することができるようになっています。

神戸市内のマンション売買相場を自分で調べる方法について見てきましたが、次に神戸市内でマンションを売却する方法についてお伝えします。

神戸でマンションを売却する方法

この章では神戸でマンションを売却する方法について解説します。

神戸でマンションを売却する方法

  • 仲介会社に依頼
  • 買取会社に依頼

仲介会社に依頼

神戸市内のマンション売却の基本的な手段としては、仲介会社に依頼する方法があります。

仲介とは、不動産会社による斡旋を通じて最終消費者である買主に直接売却する方法のことです。

仲介のメリットは高く売れることで、デメリットは売却に時間がかかることです。

仲介によるマンション売却の基本的な流れは以下の通りです。

マンション売却の流れ

  1. 売却準備
  2. 価格査定
  3. 売買契約の締結
  4. 売却活動の開始
  5. 買付証明書の受領
  6. 売買契約の締結
  7. 引渡し

仲介では最初に価格査定を行います。

仲介における価格査定は、売り出し価格を決めるために行うものであり、その位置づけは売却予想価格です。

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却の準備から媒介契約の締結までは、最短で進んだとしても2週間程度となります。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約を締結したら、すぐに売却活動を始めて購入希望者が現れたら、その希望者から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入の意思表示を正式に示す書面のことです。

買付証明書の内容に納得したら、売買契約を締結します。

売却活動の開始から売買契約締結までの期間は、およそ3ヶ月程度です。

売買契約締結は、あくまでも書面の締結だけであり、このタイミングでは買主から手付金を受領します。

売買契約と引渡しの間は、1ヶ月程度空けるのが通常です。

住みながらマンションを売る人は、売買契約と引渡しの間に引っ越しを行います。

引渡しでは買主から手付金を除いた残金が振り込まれます。

売主は、所有権移転登記に必要な書類等を買主に引渡して売却は完了です。

仲介による売却は、順調に運んでも3〰5ヶ月程度はかかります。

全体スケジュールは、余裕をもって6ヶ月程度で計画しておくのが適切です。

仲介でのマンション売却の詳しい内容や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

買取会社に依頼

神戸市内のマンション売却の他の手段としては、買取会社に依頼する方法もあります。

買取とは、最終消費者への転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。

買取のメリットは早く売れることですが、デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。

買取の売却相場は仲介の価格を100%とした場合、80%前後になることが多いです。

買取によるマンション売却の流れは以下の通りです。

マンション買取の流れ

  1. 事前の情報収集
  2. 買取依頼先の選定&無料査定依頼
  3. 簡易査定価格(机上査定価格)の提示
  4. 現地調査
  5. 買取金額の提示
  6. 不動産売買契約の締結
  7. 決済・入金の確認
  8. マンションの引渡し
  9. 確定申告

買取でも最初に行うのは査定です。

買取の査定は買い取る会社が自ら購入できる価格を提示するため、査定額がそのまま売却価格となります。

不動産会社が提示する買取価格に納得したら、売買契約の締結です。

引渡しも売買契約と同日か、日を空けずに行います。

買取の全体スケジュールは、価格査定から引渡しまで、最短で3日程度で行う会社もあります。

買取の最大のメリットは早く売れるという点であるため、「すぐにでも現金化したい人」や「売却スケジュールに余裕のない人」におすすめです。

マンション買取の概要や流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

神戸でマンションを高く売るコツ

この章では神戸市内でマンションを高く売る3つのコツについて解説します。

神戸でマンションを高く売るコツ

  • 地元の不動産会社に売却を依頼する
  • 引っ越しシーズンを狙う
  • なるべく築25年以内にマンションを売る

地元の不動産会社に売却を依頼する

神戸市でマンションを高く売るコツは、地元の不動産会社に売却を依頼することがポイントです。

神戸市は市外からの流入者が少ないため、マンションの売買マーケットは主に地元の人が購入することで成り立っており、地元の人に訴求力が高いのは、地元にある不動産会社です。

全国展開している大手の不動産会社は、基本的に大阪市内に支店がありますが、神戸市には支店がないことが多いです。

神戸市内に支店のない大手に頼むくらいであれば、地元にある不動産会社に依頼した方が早く売れる可能性が高いです。

神戸市内にある地元の不動産会社は、「株式会社トラストホーム」「神戸不動産リアルティ株式会社」「株式会社福屋不動産販売」等があります。

また、神戸市は現役世代の人口が大阪市に奪われていることから、1社だけに依頼してもなかなか売れないケースも考えられます。

そのようなときは、一般媒介で複数の不動産会社に売却を依頼することで効率よく売却することができます。

一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる媒介契約のことです。

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に依頼しても仲介手数料の支払先は売却を決めた1社のみで良いことになっています。

そのため、仲介は1社に依頼しても複数社に依頼しても売主の経済的な負担は同じです。

一般媒介であれば各不動産会社に依頼することで、早く売却できる可能性が高まりますので、迷ったら一般媒介を効果的に使ってみるのも良いでしょう。

引っ越しシーズンを狙う

神戸市内には川崎重工業や神戸製鋼所、住友ゴム工業等の社員を多く抱える大企業が存在し、一定数の転勤ニーズがあるため、マンションを高く売るには、引っ越しシーズンを狙うこともコツの一つです。

一般的に、会社員は4月と10月から配属されるため、毎年2~3月と9月の引っ越しシーズンは不動産の購入者が増えます。

全体スケジュールは余裕をもって6ヶ月程度を見込んでおくことが重要ですので、例えば2~3月の引渡しを狙うのであれば、10月から売却をスタートさせるのが適切です。

また、9月狙いの場合には、4月頃から動き始めるのが適切といえます。

不動産の売買では、焦って安く売ってしまうことを「売り急ぎ」と呼んでいます。

高く売るためには売り急ぎを避け、余裕をもって売却に臨むことが重要です。

売却のスケジュールは、売りやすい引っ越しシーズンから逆算してスタートすることをおすすめします。

なるべく築25年以内にマンションを売る

神戸市でマンションを高く売るには、なるべく築25年以内に売ることがコツとなります。

理由としては、マンションは築25年以内の物件であれば買主が住宅ローン控除を利用できるからです。

住宅ローン控除とは、買主が住宅ローンを組んで自宅を購入すると、買主の所得税が一定期間節税できる制度のことです。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

神戸市の物件は関西圏において最も高いことから、住宅ローンを組んで購入する人が多くいます。

買主としては、住宅ローン控除を利用できる物件の方が節税効果が見込めるため、人気は築25年以内の物件に集中します。

そのため、マンションの売りどきは築25年以内であり、高く売るのであれば築25年以内で売った方が良いのです。

ただし、築25年以上の物件であっても、瑕疵(かし)担保保険を付保して売ると例外的に住宅ローン控除を利用できる物件とすることができます。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。瑕疵とはキズという意味になります。

瑕疵担保保険を付ければ、売却後に瑕疵が発見されても一定期間は保証されますし、住宅ローン控除を利用できる物件とすることができます。

神戸市の築25年以上のマンションを高く売る効果的な手段ですので、ぜひ検討してみてください。

瑕疵担保保険については、以下の記事で詳しく解説しています。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも!?

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月(88.3日)となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

 

中古マンション成約状況

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

  • 設定している販売価格が高すぎる
  • 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介と買取の違い

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

スター・マイカの神戸市内のマンション買取事例

先程スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では神戸市内の主要エリアのマンション買取価格の事例についてお伝えします。

神戸市中央区

2LDKマンション
項目詳細
住所神戸市中央区下山手通
最寄り駅県庁前駅
最寄り駅からの距離2分
築年数築25年(平成8年)
向き南東
間取り2LDK
専有面積57.72㎡
買取価格21,000,000円
2LDKマンション
項目詳細
住所神戸市中央区中町通
最寄り駅神戸駅
最寄り駅からの距離5分
築年数築32年(平成1年)
向き南西
間取り2LDK
専有面積72.9㎡
買取価格24,800,000円
2LDKマンション
項目詳細
住所神戸市中央区磯上通
最寄り駅三ノ宮駅
最寄り駅からの距離9分
築年数築23年(平成10年)
向き北東
間取り2LDK
専有面積64.5㎡
買取価格25,000,000円

神戸市東灘区

3LDKマンション
項目詳細
住所神戸市東灘区住吉宮町
最寄り駅住吉駅
最寄り駅からの距離5分
築年数築22年(平成11年)
向き
間取り3LDK
専有面積77.04㎡
買取価格20,200,000円
3LDKマンション
項目詳細
住所神戸市東灘区深江南町
最寄り駅芦屋駅
最寄り駅からの距離13分
築年数築21年(平成12年)
向き
間取り3LDK
専有面積77.04㎡
買取価格20,200,000円
4LDKマンション
項目詳細
住所神戸市東灘区住吉山手
最寄り駅御影駅
最寄り駅からの距離1分
築年数築18年(平成15年)
向き
間取り4LDK
専有面積81.4㎡
買取価格15,000,000円

神戸市西区

3LDKマンション
項目詳細
住所神戸市西区美賀多台
最寄り駅西神中央駅
最寄り駅からの距離4分
築年数築30年(平成3年)
向き南西
間取り3LDK
専有面積81.09㎡
買取価格15,000,000円

これまでスター・マイカが買取した神戸市内のマンション事例をいくつか見てきました。

神戸市内で所有しているマンションの買取価格を知りたい方は、下記無料フォームよりお問い合わせください。

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まとめ

神戸市のマンション売却相場は上昇傾向にあり「売りどき」の状況が続いています。

神戸市でマンションを高く売るコツとして「地元の不動産会社に売却を依頼する」や「引っ越しシーズンを狙う」等がありました。

神戸市の市場動向を意識しながら、マンション売却やマンション買取を成功させましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
当社は、東証一部上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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