築50年の中古マンションは売れない？資産価値と売却するためのコツと注意点

日本のマンションの黎明期は60年前であるため、築50年超のマンションも少しずつ増えてきました。

築年数が古いマンションの場合、「本当に売れるか心配」「相場よりも安くならないか心配」といった不安の声もあります。

では、築50年超のマンションを売るにはどのようにしたらいいのでしょうか？

そこで今回の記事では「築50年超のマンション売却」を中心にマンション売却のコツや築50年以上のマンション買取事例などについてお伝えします。

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築年数はいくつになると「築古」と言われるか

結論から申し上げると、「築古」という言葉の定義は存在しません。

広告の規制では、「新築」だけにルールがありますが、何年以上なら築古と呼ばれるかの定めは存在しません。

ちなみに、新築とは「未入居かつ建築後1年未満の物件」のことを指します。

それ以外は、全て中古であり、築2年目も築50年目も同じ中古です。

あくまでも印象の話ですが、築30年超の物件であれば、築古という言葉を使っても違和感はありません。

よって、築50年超の物件であれば、築古と呼ばれることが多いです。

次に築50年超の中古マンションの売買相場について見ていきましょう。

築50年の中古マンションの資産価値（売買相場）

全国の主要都府県における築50年のマンション平均価格は、下表の通りです。

出典：ウチコミ「中古マンションの想定取引価格」を元に編集部作成

全国の多くのエリアが築40年になると、1,500万円前後となっています。

東京都と神奈川県は、築40年になっても2,000万円を超えている状況です。

次に築50年の中古マンションの数や割合について見ていきましょう。

築50年の中古マンションの数や割合

築50年の中古マンションの割合についてお伝えします。

東京都の2021年第4四半期～2022年第3四半期における築年数別のマンションの物件の割合は以下の通りです。

出典：土地総合情報システム「2021年第4四半期～2022年第3四半期」のダウンロードデータを元に編集部作成

「築50〜54年」は3.6％、「築55〜59年」は0.5％となっており、全体の中で3.5％が築50年クラスの物件です。

次に築年数毎のマンション売買相場についてお伝えします。

築年数毎のマンション売買相場

東京都の2021年第4四半期～2022年第3四半期における築年数別のマンション単価の推移は、以下の通りです。

グラフ中のパーセンテージは、築1～4年目の価格に対する下落率になります。

出典：土地総合情報システム「2021年第4四半期～2022年第3四半期(東京都)のマンション」のダウンロードデータより編集部作成

マンション価格は、築年数が下落するほど、概ね下がることがわかります。

東京都の2022年第3四半期においては、下落率は「築50～54年」は▲55.4％、「築55～59年」は▲55.0％でした。

築50年を過ぎると、新築から概ね5割強の価格が下がるものと推測できます。

ここまで築年数毎のマンション売買相場について見てきましたが、次に築50年のマンションが売れないと言われている理由についてお伝えします。

築50年のマンションが売れないと言われている理由

築50年のマンションが売れないと言われている理由についてお伝えします。

旧耐震基準のマンションだから

築50年のマンションは旧耐震であるため、売却が困難となります。

耐震性は1981年6月1日以降に建築確認申請を通したかどうかで変わります。

旧耐震基準

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物のことです。

新耐震基準

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことです。

2022年時点では1981年築は築41年となるため、築50年超のマンションは全て旧耐震基準のときに建てられたマンションということです。

住宅ローン控除が利用できないから

築50年超のマンションは、原則として住宅ローン控除が利用できないため、売却しづらくなります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、決まった額が所得税から控除される特例のことです。

2022年以降、住宅ローン控除のルールが変わりました。

以前は原則として築25年超のマンションは住宅ローン控除が利用できませんでしたが、2022年以降は「登記簿上の建築日付が1982年(昭和57年)1月1日より前の家屋」は住宅ローン控除が利用できなくなっています。

1982年築の物件は、2022年時点では築40年の物件であることから、築50年の物件は2022年以降も原則として住宅ローン控除が利用できない物件となります。

住宅ローン審査に通りづらいから

住宅ローン審査に通りづらいという理由で売却できない可能性があります。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年であるため、銀行は築50年超の物件の建物価値をゼロ円で評価することが多いです。(ただし、土地価格は残ります。)

担保価値が低くなれば、住宅ローンを組みにくくなります。

ただし、住宅ローンが組めるかどうかは担保価値だけでなく、本人の収入や健康状態なども判断要素となります。

築50年超のマンションは物件価格が安いため、収入面で住宅ローンが組めないような人が購入検討者になっているケースも多いです。

そのため、住宅ローンの審査に通らない人が多く、結果的に売却しにくくなっているということは考えられます。

修繕積立金が高いから

築50年超のマンションは修繕積立金が高いということも売却しづらい原因です。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と修繕積立金の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」築年数は新築時を2018年と想定して作成

築45年を超えると、建て替えの問題も発生し、修繕積立金不足が明らかになることから、修繕積立金が一気に跳ね上がることが多いです。

修繕積立金が高いと、買主の購入後の維持費が高くなってしまうため、売りにくくなります。

管理組合が機能していない物件が多いから

築50年超のマンションは、管理組合が機能していない物件が多いことも売りにくくなる理由です。

築50年超のマンションは、居住者も高齢化し、理事の担い手もいなくなります。

また、相続をきっかけに所有者が不明となる部屋が増え、管理費と修繕積立金が徴収できなくなり、管理不行き届きになるような物件も存在します。

空室だらけの「限界マンション」と呼ばれる物件になると、売却が困難となってしまうことが多いです。

ここまで築50年の中古マンションが売れない理由について見てきましたが、次に築50年のマンションの売却例についてお伝えします。

築50年の中古マンションでも売却例はある

築50年超の物件の中には、JR山手線「原宿」駅徒歩1分のところにコープオリンピアという有名なマンションがあります。

コープオリンピアは1965年に建てられ、2022年時点で築57年の物件です。

築57年の中古マンションですが、いまだに1億円超の価格で取引されており、売りに出すとすぐに売却される人気物件となっています。

マンションは、一般的に築40～45年で建物価格がゼロ円と評価されます。

そのため、築57年で1億円の値段がついているのは、ほぼ土地価格ということです。

原宿の徒歩1分という好立地であることから、土地価格だけで1億円超となっており、土地価格が下がらない限り、今後も価格は下がらないと推測されます。

ここまで築50年超えのマンションでも売却例はあることについて見てきましたが、次に築50年でも売却しやすいマンションの特徴についてお伝えします。

築50年でも売却しやすいマンションの特徴

築50年でも売却しやすいマンションの特徴についてお伝えします。

立地やアクセスが良い

コープオリンピアの例を見てもわかるように、立地やアクセスが良い物件は高値で売却可能です。

好立地の物件は、建物の古さ関係なく売却できます。

築50年超で売却しづらい物件は、築年数以前に立地に難があるケースも多いです。

しっかり管理されている

しっかり管理されている物件は、売却の最低条件です。

限界マンションのような物件は、売却できなくなります。

一方で、管理組合も活動的であり、自分たちで積極的にマンションを整備や改良しているような物件は売却しやすいです。

フルリフォームされている

フルリフォームされている物件も売却しやすくなります。

売却のためにわざわざリフォームする必要はありませんが、たまたま数年前にフルリフォームしているような物件であれば売却に適しています。

またフルリフォームだけでなく、バスやキッチンを部分リフォームしている物件も売却しやすいです。

リフォームについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に築50年の中古マンションを売却する方法について見ていきましょう。

築50年の中古マンションを売却する方法

築50年の中古マンションを売却する方法についてお伝えします。

マンション売却

築50年の中古マンションでも、第一に仲介による通常のマンション売却が考えられます。

仲介は売却までに一定の時間がかかるものの、高く売ることが可能です。

時間的な余裕があれば、まずは仲介で売却チャレンジしてみることをおすすめします。

仲介で売るには、最初に「仲介の査定」を依頼します。

仲介の査定では、仲介で売れる売却予想価格が算出されます。

査定価格がゼロ円でなければ仲介で売れるという証拠ですので、まずは仲介の査定で値段が付くかどうかを確認してみましょう。

マンション売却の注意点や流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取

マンション買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る売却方法のことです。

築50年超のマンションはなかなか売れない可能性もあるため、買取も有益な選択肢となります。

マンション買取は、値段こそ安くなってしまいますが、すぐに売れるという点がメリットです。

買取を利用する場合、少しでも高く売るために複数の不動産会社に「買取の査定」を依頼することが適切となります。

買取はどの不動産会社も行っているわけではなく、査定を依頼する場合には、買取を行っている会社がどうかを確認することが必要です。

また、買取を行っていても築50年超のマンションは買い取らないという会社も存在します。

特に大手の不動産会社は築50年超のマンションは買い取らない傾向があり、中小の不動産会社の方が買い取ってくれるケースが多いです。

査定を依頼する場合には、「買取を行っているか」と「築50年超のマンションでも買い取ってもらえるか」の2点を確認することがポイントとなります。

マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで築50年の中古マンションを売却する方法について見てきましたが、次に築50年のマンションを売却するコツについてお伝えします。

築50年のマンションを売却するコツ

築50年のマンションを売却するコツについてお伝えします。

賃貸後に収益物件として売却する

賃貸後に収益物件として売却するというのも一つです。

特に、駅から徒歩5分以内にあるような物件は、賃貸物件として売った方が早く高く売れるケースもあります。

築50年超の物件は、ほぼ土地価格で取引されるため、今後ほとんど値下がりしない物件です。

値下がりリスクのないことから、一部の投資家の間では人気の物件となっています。

あくまで立地条件の良い物件に限りますが、もし所有しているマンションの立地条件が良ければ貸してから収益物件として売ることをおすすめします。

収益物件の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

温水洗浄便座を新品にして売却する

温水洗浄便座を新品にして、売却する方法も効果的となります。

中古マンションの購入者は、ほとんどリフォームしない人でも温水洗浄便座だけは交換する人が多いです。

できるだけコストを抑えたい買主にとっては、温水洗浄便座だけでも交換されているとありがたい物件となります。

1～3万円程度の費用はかかりますが、十分なアピール材料となります。

水回りをハウスクリーニングしてから売却する

水回りをハウスクリーニングしてから売却する方法も効果的です。

築古物件は水回りの部分に古さが目立つようになるため、水回りだけでもハウスクリーニングをしておくと、多少印象が改善されます。

水回りのクリーニング費用の相場は下表の通りです。

不動産会社の中には、専任媒介または専属専任媒介で仲介を依頼すると無料でハウスクリーニングをサービスしてくれる会社も存在します。

専任媒介または専属専任媒介とは、1社のみにしか売却を依頼できない契約のことです。

ハウスクリーニングを無料で行いたい人は、仲介の契約を締結する前に不動産会社にハウスクリーニングサービスの有無を確認するようにしましょう。

マンション売却時のハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

建て替えての予定があるなら終わってから売却する

もし、マンションの建て替えの可能性があるのであれば、建て替えが終わってから売却した方が良いと主張する人もいるようです。

しかしながら、建て替え実績のあるマンションは2021年4月1日時点の国内累計で263件しかないため、建て替えはかなり非現実的な選択肢となります。

建て替えが本当に行われるのであれば、売らずにそのまま住んだ方が新築住宅を安く手にすることができます。

建て替え後に売るというのは、少しもったいない気がしますが、今よりは当然売りやすいです。

ただし、建て替えは計画が実行してから竣工するまで何年もかかります。

通常、建て替えでは主幹のディベロッパーが建て替え前に買取を行ってくれるため、そのタイミングでディベロッパーに売るのも選択の一つです。

また、建て替えは話がなかなか具体化しないため、現金が必要であれば今すぐ売ってしまうことをおすすめします。

マンション購入ターゲット層を把握する

マンション購入ターゲット層を把握するという主張もあるようです。

マンションの売却は狙ったターゲットに意図的に売るようなことはできませんが、想像力を働かせるという意味では多少の効果があるのかもしれません。

例えば、築50年のマンションの購入者として考えられるターゲットは、「安く住宅を買いたい人」が挙げられます。

安く住宅を購入したい人は、下手にリフォームされて価格が高くなっている物件を強く望んではいないです。

また、温水洗浄便座だけでも交換してあるとありがたいと感じます。

このように購入ターゲット層を把握することで、無駄なく効率的に売却できる可能性が高まります。

実績のある不動産会社に査定を依頼する

実績のある不動産会社に査定を依頼することがポイントです。

実績のある不動産会社というのはなかなか分からないと思いますが、50年もそこに建っているマンションであれば、近所の社歴の長い不動産会社なら同じマンションの売却実績があるはずです。

迷ったら、なるべく近所、かつ、なるべく社歴の長い不動産会社に相談することをおススメします。

売り出し価格を相場よりも安くする

あまりおすすめしませんが、売り出し価格を相場よりも安くするという方法もあります。

まず、マンションの場合、同じマンション内に他のマンション売却実績が蓄積されているため、相場が明確に形成されています。

築50年のマンションであれば、なおさら売却実績が豊富に積み上がっていることが通常です。

そのため、築50年のマンションでも相場で売れば、基本的には売却できます。

築50年のマンションは、ほぼ相場通りの適正価格で査定結果が出てきますので、査定価格通りに売り出しても大丈夫です。

どうしても早く売りたいという場合には、相場よりも安くするといったことも考えられます。

マンション売却の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで築50年のマンションを売却するコツについて見てきましたが、築50年のマンションを売却するときの注意点についてお伝えします。

築50年のマンションを売却するときの注意点

築50年のマンションを売却するときの注意点についてお伝えします。

売れなかったとしても賃貸や空き家にしない

売れなかったとしても賃貸や空き家にしない点が注意点です。

駅から徒歩5分圏内の好立地の物件であれば、賃貸してから売る方法も適切です。

ただし、立地の悪い物件は、賃貸しても投資家からリスクの高い収益物件とみなされるため、売却しにくくなる可能性があります。

また、売る場合は空き家の方が売りやすいですが、長期間空き家にしてしまうと家の中が傷んでしまいます。

そのため、空き家にした場合、定期的に空気の入れ替えや排水を行うことをおすすめします。

また、売却を任せている不動産会社に管理を任せてしまうのも一つです。

半年以上売れていない物件は、定期的な管理が必要となります。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションを実施するのも一つです。

インスペクション

インスペクションとは、建物の専門家による目視調査のことです。

インスペクションは、不動産会社が適切なインスペクター(検査する人)を無料で紹介してくれることが通常です。

実施するのであれば、不動産会社からインスペクションの説明を受けた後で構いません。

インスペクションに合格すれば、購入希望者に一定の安心感を与えることができ、売却しやすくなります。

リノベーションやリフォームはしない

リノベーションやリフォームはしないこともポイントです。

築50年のマンションは安く購入したいという人のニーズが高いため、リフォームして下手に値上げをするよりも、そのまま安く売った方が売りやすくなります。

リフォームしない状態で査定を依頼し、査定結果がゼロ円でなければ売れるということです。

まずは、リフォームする前に査定価格を確認することをおすすめします。

瑕疵担保責任は全て免責にする

瑕疵(かし)担保責任は全て免責にすることもポイントです。

2020年4月の民法改正により、売主責任は瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わっています。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

契約内容と異なったものを売ると、売主は売却後に買主から追完請求(主に修繕の請求)や契約解除、損害賠償といった責任を問われることになります。

契約不適合責任を回避するには、不具合事項を洗い出し、買主の了解を得た上で、その不具合部分について契約不適合責任を免責する旨を売買契約書に記載することが必要です。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

耐震基準を満たしているか確認する

耐震基準を満たしているか確認することもポイントです。

耐震基準は単に建築年月日だけで決まるものではなく、旧耐震時代に建てられた建物でも新耐震並の耐震性を有する物件が存在します。

マンション全体で耐震診断と行っており、新耐震基準に適合していることが証明されている物件もあります。

また、耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たしているケースもあります。

「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)１月１日より前の家屋」であっても、耐震診断や耐震補強工事等により新耐震基準に適合していることが証明できる物件は、買主が住宅ローン控除等を利用することが可能です。

よって、築50年超の物件でも、新耐震基準に適合していれば売却しやすくなります。

重要なアピールポイントとなりますので、必ず管理組合に新耐震基準に適合している否かを確認するようにしましょう。

ここまで築50年のマンション売却について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまで築50年のマンション売却についてお伝えしてきましたが、仲介手数料が発生しない買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計15,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報（2021年11月期末時点）に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国9拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国9拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

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築50年のマンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では築50年以上の実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

東京都

神奈川県

神奈川県

千葉県

愛知県

これまでスター・マイカが買取した築50年超えのマンション事例をいくつか見てきました。

所有している築50年超えのマンションの買取価格を知りたい方は、下記無料フォームよりお問い合わせください。

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築50年のマンション売却でよくある質問

築50年のマンション売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1.建て替えがおこなわれたマンションの数はどれくらいですか？

国土交通省の「マンション建替えの実施状況(令和3年4月1日現在)」によると、2021年4月まで建て替えが行われたマンションは累計で263件です。

Q2.中古マンションは築何年まで売れますか？

日本のマンションの歴史は60年程度であるため、今のところ築60年程度までであれば売却実績はあります。

立地や管理の状態が良ければ、今後、築60年超でも売れる物件は出てくるものと思われます。

Q3.中古マンションの耐用年数はどれくらいですか？

会計上の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造なら47年です。実際に存続できる物理的耐用年数は80～100年程度と推測されます。

また、建物の市場価値が発揮される経済的耐用年数は約40～45年くらいまでです。

Q4.築50年の中古マンションにはいつまで住めますか？

単純に住むだけなら築60～70年もなっても住むことは可能です。

ただし、「住みやすさ」や「快適性」は劣る物件が多いです。

また、限界マンションになると、管理不行き届きが加速し、住みにくくなっていきます。

Q5.築50年を超えるマンションの成約数はどれくらいですか？

東京都では約3.5％の物件が存在します。

ただし、東京都は古いマンションも多いため、3.5％でも築50年超の物件の数は多い方です。

Q6.日本初の分譲マンション「四谷コーポラス」はどうなりましたか？

1956年築の四谷コーポラスは、2019年8月に「アトラス四谷本塩町」として建て替わりました。

四谷コーポラスは戸数が28戸しかなく、かつ、立地も良かったことが建て替えに成功できた大きな要因です。

昨今の戸数の多い大型マンションは、立て替え合意が得られる可能性が低く、建て替えは難しくなるものと予想されます。

まとめ

築50年超のマンション売却について解説してきました。

築50年超のマンション売却の概要がわかったら、早速に査定を依頼してみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です