リバースモーゲージの問題点とは?
利用する前に押さえたいポイント

リバースモーゲージという住宅担保型ローンが注目され始めています。
自宅を担保にして老後の生活資金を借りられる高齢者向けローンです。

欧米では、すでに50年以上の歴史がありますが、日本では2013年頃から大手都市銀行が参入。その後、地方銀行でも積極的に取り扱うようになりました。高齢化を背景に、利用したいという高齢者も増えてきています。
とはいえ、リバースモーゲージという名前は聞いたことがあるけど、どんな仕組みか知らない、という人がほとんどだと思います。

ここでは、リバースモーゲージのメリットと問題点について、利用する前に押さえたいポイントとあわせて解説していきます。

リバースモーゲージが注目される理由とメリット

リバースモーゲージとは、持ち家を担保に老後の生活費などを借り入れ、死亡後に持ち家を売却し、融資金を返済する制度です。

返済方法は金融機関や商品によって異なりますが、毎月の返済が不要、金利分だけなど月々の支払いが少なく、契約後も自宅に住み続けられるのが魅力となっています。

リバースモーゲージが注目される背景には、いくつかの要因があります。少子高齢化によって、社会保障制度の崩壊が危惧されていることはご存知の通りです。

保険料を負担する現役世代が減る一方、年金や医療を受ける高齢者が増えているため、年金や医療保険制度をこのまま維持することが難しくなっています。

制度を維持するためには、年金の支給開始年齢の引き上げや、医療保険での自己負担割合のアップなども避けられない状況です。

生活費としての年金については、2016年度における平均年金月額は、厚生年金では平均で14万7,927円、国民年金の場合は5万5,464円となっています(厚労省の「平成28年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」)。
国民年金のみを受給している高齢者は少なくなく、結果として高齢者世帯の生活保護受給者が増加している状況にあります。厚労省によると、高齢者世帯は、2016年から2018年の約2年間で5万世帯も増加しています。

こうした老後の生活に対する不安材料が、リバースモーゲージに関心を向かわせているといえるでしょう。

リバースモーゲージの主なメリット

あらためて、リバースモーゲージのメリットを整理してみましょう。

まず、融資を受けるに当たり自宅を引っ越しする必要がありません。これは、年金収入や手元資金が少なく住み替えが難しい場合に有効であることはいうまでもありません。

もう一つは、契約時の収入要件など、査定基準が住宅ローンに比べて厳しくないということがあります。

リバースモーゲージの主な問題点

自宅があっても生活資金に不安がある高齢者にとっては、いいことづくめのように思えますが、果たしてメリットばかりなのでしょうか。

実は、リバースモーゲージには、不安材料もあります。ここでは、5つの問題点を指摘しておきましょう。

長生きした場合にリスクが発生する

そもそも、リバースモーゲージとは、「リバース(逆の)」と「モーゲージ(住宅ローン)」を組み合わせた言葉です。

通常の住宅ローンでは、返済するたびに借入残高が減っていきますが、リバースモーゲージでは生活資金を借り入れるたびに逆に借金が増えていくということを意味しています。
借り入れる期間が長くなると、借金である債務額が査定額を超え、融資が停止する可能性もあります。

返済できない場合は、担保として設定している抵当権が実行され、強制的に競売にかけられてしまいますから、家を失うリスクがあります。結果として生活が危ぶまれる状況に陥ってしまうことにもなりかねません。

不動産価値が大幅に下落すると担保割れのおそれがある

リバースモーゲージが担保として重視しているのは「土地」です。契約期間中に、その不動産評価額が大きく下がってしまうリスクは否定できないでしょう。

担保割れになると、融資額が少なくなる可能性があり、場合によっては、融資が止まるおそれもあります。

マンションは対象外となる可能性がある

前述したように、リバースモーゲージは建物が建っている土地をメインに不動産評価額を決定するのが一般的です。建物部分はあまり評価されません。

融資の対象を土地とセットになった一戸建てを保有している人に限定し、マンションの場合は対象外とする商品が少なくないのが現状です。
一部の金融機関では、対象とするところもあるものの、条件は当然、厳しくなります。

まず、資産価値が下落しにくいマンションであることが求められます。

人気エリアにある立地が良いマンションで築年数が比較的浅く、専有面積が広い物件などに限定されるといってよいでしょう。

自宅売却が前提となっている

リバースモーゲージは、債務者が死亡した後に自宅を売却することが条件となっています。
つまり、相続財産として残らないわけです。家族と一緒に暮らしていた場合、残された遺族の住む家がなくなる可能性があります。

こうしたことから、将来、相続人になる親族(推定相続人)全員の同意が得られないと利用できないとする金融機関もあります。

借入金の使い道が限定されている場合が多い

リバースモーゲージは、老後の生活資金の確保を目的とした商品が中心となっています。決められた使途以外では借入金を使えない場合もあります。

リバースモーゲージを利用する前に押さえておきたいポイント

金融機関に相談する

リバースモーゲージは、金融機関の商品によって条件や融資方法、返済方法が異なります。

興味のある商品が見つかったら、取り扱っている金融機関に問い合わせることをおすすめします。商品ごとのメリット・デメリットを把握するため、いくつかの商品を比較するのがポイントになるでしょう。

さまざまな不動産の運用方法を検討する

不動産を現金化する方法は、リバースモーゲージ以外にも多く存在します。
不動産売却、買取、賃貸、リースバックなど、ライフスタイルや目的に合わせた資産の活用方法を検討することが大切になります。

「自宅に住み続けたい」「まとまったお金が必要」「年金以外の収入を確保したい」といったことを希望するのであれば、リースバックがおすすめです。

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、リース料(家賃)を支払って家に住み続けるという制度です。

リバースモーゲージとの違いとしては、以下の5つを挙げることができます。

・年齢制限がないこと
・マンションでも可能なこと
・現金化した資金の使途は自由なこと
・将来的な担保割れのリスクがないこと
・買戻しができる可能性があること

住まいの悩みを解決する「あんしんリースバック」

リバースモーゲージのメリットのほかに、デメリットを補う魅力的なリースバックですが、ここでは優良な商品を紹介しましょう。

中古マンション市場のリーディングカンパニーである、スター・マイカが提供する「あんしんリースバック」があります。

「あんしんリースバック」とは

スター・マイカは、これまで約8000戸の買取及び豊富な賃貸管理実績を強みとしています。その経験から生まれたのが、「あんしんリースバック」であり、自宅マンションに住みながら、早期資金化を図りたいお客さま向けの商品となっています。

「あんしんリースバック」のポイント

特徴としては、「オーダーメイド型」サービスであることが挙げられます。賃料(リース料)や賃貸借期間についても柔軟性があるほか、年齢や資金使途、マンションのグレード不問など、あらゆる顧客層の多彩なニーズへ速やかに対応してくれます。

また、買取価格は迅速かつ正確に提示、仲介手数料が無料という点も見逃せません。
今後も、24時間見守りサービスや、IoT機器の提供など、さまざまなサービスの提供を予定しているということです。

リースバックは、リバースモーゲージよりも認知度が低い仕組みかもしれませんが、十分、検討の価値はあるのではないでしょうか。

まとめ

リバースモーゲージのメリットと問題点について、取り上げました。
高齢化を背景に、不動産を持ちながら、生活資金に不安を持つ高齢者に人気がある一方、多くの問題点をかかえていることもご理解いただけたのではないでしょうか。

金融機関だけでなく、家族ともよく話し合ったうえで、商品を比較検討して利用していくことが重要です。また、現金化という方法には、ほかにも選択肢があることを覚えておきましょう。

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