リバースモーゲージを利用する条件とは?基礎知識と活用時のポイント

年金受給年齢の引き上げや受給額の減少など、老後の生活に不安を抱える社会背景から「リバースモーゲージ」という不動産の制度が近年注目を集めています。

リバースモーゲージは高齢者向けの不動産活用ローンの制度で、生活資金の確保に便利である一方、条件や制度が複雑で分かりにくい部分もあります。この記事では、リバースモーゲージの概要とそのメリット・デメリット、利用する際の注意点や想定される各種のリスクなど、リバースモーゲージに関する基礎知識についてお伝えしていきます。また同じ家に住み続けると言う点でよく混同されるリースバックについても分かりやすく解説します。この記事を読めば老後の資金対策について十分な知識を得ることができます。

リバースモーゲージの基礎知識

リバースモーゲージとはどのような制度なのでしょうか。基本的な仕組みと、住宅ローンやリースバックなどその他の不動産サービスとの違いについて確認していきましょう。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは、持ち家(自宅)を担保にして金融機関から融資を受ける制度のことです。売却ではなく不動産を担保にした融資なので、持ち家に住み続けられる点が特徴です。契約者の死亡後に、自宅を売却して融資の返済に充てる仕組みになっています。一般的には戸建て物件が担保対象となっており、マンションは対象外となるケースが多いです。リバースモーゲージを利用した場合の具体的なイメージとして、例えば物件評価額3,000万円の自宅を担保に、2,000万円の融資を受けます。存命中はこの2,000万円を生活資金に当てます。死亡後に自宅が3,000万円で売却されて、差額の1,000万円は財産として相続人に渡ります。この例における2,000万の融資のように、一括で融資を受け取るタイプだけでなく、年金のように定期的に受け取るタイプや必要に応じて融資を受けるタイプなどもあります。不動産担保ローンといえば住宅ローンが一番に挙げられますが、次項からリバースモーゲージと住宅ローンの違いについて見ていきましょう。

リバースモーゲージと住宅ローンの違い

リバースモーゲージと住宅ローンの違いとは何でしょうか。まず住宅ローンは、住宅の購入に必要な金額を一括で借りた後、長期の返済期間中に毎月ローンを返済していく仕組みです。一方、リバースモーゲージは、住宅ローンとは反対に、毎月借りて最後にまとめて返済する方式です。リバースモーゲージの融資の形として、毎月金利(利息)を支払うタイプや、最初に一括で融資を受けるタイプのリバースモーゲージもあります。リバースモーゲージは、一般的に条件や制度が複雑なので、活用するにあたっては事前にメリット・デメリットをきちんと理解しておく必要があります。次項からは、リバースモーゲージと混同しやすいリースバックの違いについて確認していきましょう。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージとリースバックの違いは何でしょうか。リースバックとは、自宅を売却し、所有者に家賃を払って自宅に住み続ける不動産の仕組みです。通常の住宅売却と同じようにマイホームを売却した現金は自分のものであり、金融機関から資金を借り入れるローン商品ではありません。リバースモーゲージは契約者が死亡、もしくは契約期間が終了した後に売却する形になるため、名義を替えずに自宅に住み続けることができます。一方、リースバックは契約時に売却して、賃貸契約をして同じ物件に住み続けます。物件の名義は物件の買主に移ります。

リバースモーゲージとリースバックはどちらが良い悪いというものではないので、それぞれの特性を理解した上で、自身の状況に合った方式を選ぶという認識を持ちましょう。

リバースモーゲージを利用する条件

どんなタイプの融資でも受け取るためには様々な条件がつきものですが、リバースモーゲージを利用するために必要となる条件とはなんでしょうか。年齢や資金の用途、担保となる不動産といった各種条件について確認していきましょう。

リバースモーゲージの主な条件

リバースモーゲージの主な条件について確認していきましょう。

─ 申し込みが可能な年齢の条件
多くの金融機関では、55歳以上から申し込み可能となるケースが一般的です。申し込みが可能な年齢の上限もあり、多くの場合、80歳までという制限がかかります。取り扱っている金融機関・商品によって、利用できる年齢の上限・下限は異なります。同じリバースモーゲージという名目の商品でも、融資条件や契約内容はかなり異なってくるので、各金融機関への資料請求や担当者の話を聞くなどして積極的な情報収集を図ることが大切です。

─ 資金使途の制限
リバースモーゲージによって得られた資金の使途は、原則自由としている一方で、事業資金や投資目的の利用を認めていない金融機関が多いです。リバースモーゲージによる融資は、あくまで生活資金として活用することを目的としています。

─ 担保となる不動産の条件
リバースモーゲージを利用する際の担保となる不動産の条件は、一戸建てを担保にする商品が多いです。これは経年劣化しない土地を中心に評価しているためです。金融機関や物件の条件によっては、マンションも担保対象となることがあります。一般的には、貸付限度額は物件評価額の70%程度となるケースが多いです。また不動産の取引が停滞している時期は、物件の評価額も下落傾向となります。

担保にできるマンションの条件

マンションをリバースモーゲージの担保物件とする場合、資産価値が落ちにくいマンションであることが前提となります。具体的には、駅から近い、都心部にあるなど立地条件が良いこと、治安が良いこと、地盤が固く、地震などで倒壊する可能性が低いことなどが挙げられます。マンションの築年数が浅いことも大きなポイントとなります。契約者が100歳の時点で築年数が45年以下となるマンションなど、契約者の年齢が100歳になったときの築年数で制限をかけている金融機関もあります。その他、専有面積が広いことを担保物件の条件として、専有面積が狭いマンションはリバースモーゲージの対象外としているケースもあります。物件が担保対象となるかどうかは金融機関によって判断基準が異なります。物件の査定を無料で行なっている金融機関は多くあるため、複数の金融機関からの査定を受けて、自身の物件の担保評価を確認しておくのも一つの手です。いずれにせよ、リバースモーゲージの担保対象にならない物件があるという点について留意しておきましょう。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージはその他の不動産担保型のローン商品と同様に、メリットとデメリットがあります。メリットだけに注目するのでなく、デメリットに関しても正確に把握しておきましょう。

リバースモーゲージのメリット

年齢を重ねてから、思い入れのある土地を離れて違う場所で暮らすのは抵抗がある人が多いのではないでしょうか。リバースモーゲージの大きなメリットとして、住み慣れた家を離れることなく住み続けられる点が挙げられます。リバースモーゲージは、生活費の確保・安定にも役立ちます。年金のような形で定期的に受け取ったり、融資限度額内でいつでも引き出したりと様々な形で融資を受けることで、生活費を確保することができ、年金が十分でない場合でも生活の質を上げられます。通常のローン商品は高齢者の場合、利用できないものもありますが、リバースモーゲージは高い年齢層向けの商品であり、高齢者でも借りられる点がメリットといえます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットとしては、融資を受けるにあたり、いくつかの条件を満たす必要がある点です。まず担保対象となる住宅には制限があります。リバースモーゲージの担保対象となる物件は、一般的には一戸建て物件であり、マンション物件は対象外となるケースが多いです。マンションの物件は、土地付き住宅に比べて経年劣化とともに資産価値の下落率が高いことが影響しています。また契約条件の中に「推定相続人全員の承諾を得る必要がある」と明記している金融機関が多くあります。これは相続の問題を避けるための条項となりますが、この条項があって相続人の承認が得られない場合はリバースモーゲージを利用できません。老後をどのように生きていくのかは、自分だけでなく子供や孫にも大きく影響を及ぼします。特にリバースモーゲージを利用する場合は、死亡後に自宅の売却を前提としている以上、子供や孫には家を残さない選択をしたことを意味しています。家族の十分な理解が得られていない場合は、思わぬトラブルに発展する可能性があるので十分に注意しましょう。

またリバースモーゲージ には、一般的に「長生きリスク」と呼ばれるリスクもあります。長生きするほど融資額が大きくなるため、将来の返済額が大きくなり、建物の評価額によっては生存中に融資枠を使い切ってしまう可能性があります。日本人の平均寿命は、2016年に男性が80.98年、女性が87.14年といずれも過去最長を記録しています。想定以上に長生きすると融資限度額を超えてしまい、それ以降は融資を受けられないという可能性が出てきます。本来なら喜ばしいことであるはずの長生きが思わぬリスクとなってしまう点は、リバースモーゲージの大きなデメリットといえます。

リバースモーゲージを行う前に確認したいポイント

リバースモーゲージを利用するにあたって、事前にいくつかの注意点を確認しておきましょう。リバースモーゲージに関する理解が十分でない場合、担保にするはずの物件が対象外であったり、思わぬトラブルに遭ったりする可能性があります。担保物件や将来的なリスクなど、注意するポイントをおさえてリスクヘッジを心がけましょう。

リバースモーゲージの注意点

まずリバースモーゲージの担保対象となる物件は、「自宅」のみである点に注意しましょう。住民票が置いてあり実際に生活している物件に限られるので、別荘などは対象外です。また、リバースモーゲージは特性として相続問題に関わりがあるため、事前に家族と十分相談する必要があります。リバースモーゲージは契約者が死亡もしくは契約期間が終了したときに住宅を売却するため、相続人の財産にならないためです。ただし、商品によっては担保にした住宅を売らずに借入金を返済することもできます。また、将来的に対象の不動産の評価額が低下するおそれがあります。不動産の評価額が低下した場合、融資限度額が下がったり、毎月の融資額が想定を下回ったりする可能性も考慮しなければなりません。

リバースモーゲージでトラブルに遭わないための方法

リバースモーゲージでトラブルに遭わないためには、何よりも正確な知識を身につけることが大切です。リバースモーゲージ関連の書籍やインターネットで調べたり、専門家や金融機関の担当者に相談したりして、想定されるリスクやトラブルはあらかじめ確認しておきましょう。積極的な情報収集を行い、どれが最適なのかを様々な商品・プランを比較検討することが大切です。

リバースモーゲージ以外の資金調達方法も同時に検討する

所有の不動産を活用して、老後の生活に備える方法は、リバースモーゲージだけではありません。それ以外の資金調達方法も同時に検討することが大切です。不動産の買取やリースバックに詳しい不動産会社に問い合わせてみましょう。特にリースバックは、売却後も自宅に住み続けられ、借金というリスクを負わない制度です。年齢制限や担保物件について詳細な条件があるリバースモーゲージに比べると、リースバックは利用するための条件も厳しくありません。リバースモーゲージだけにこだわらず、様々な情報を収集して広い視野から様々な可能性を模索することをおすすめします。

リバースモーゲージ、リースバックなど様々な制度を理解した上で自分にとって最適なプランを選びましょう

リバースモーゲージは、老後の生活資金を確保できて高齢者でも利用できる便利な制度です。一方で、担保となる不動産の条件や担保不動産の評価額が下がってしまうなどの将来的なリスクも抱えています。リースバックの場合、自宅を売却するため所有権は失いますが、自宅売却後のお金は全て自分の資金であり、借金を負う心配がありません。様々な事情で資金が必要になった際には、優れた選択肢といえるでしょう。スター・マイカの「あんしんリースバック」では家賃(リース料)や賃貸期間など、お客様のニーズに柔軟に対応できる商品となっています。ご相談や査定は無料となっていますので、お気軽にお問い合わせいただければ幸いです。

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