リバースモーゲージとは?
メリット・デメリットと利用時のポイント

リバースモーゲージという言葉を聞いたことはありませんか?
長寿化を背景に、最近、注目され始めている住宅担保型ローンのことです。簡単にいえば、高齢者向けに自宅を担保として老後の生活資金を貸してくれるローンということになります。

日本では、大手都市銀行が参入してまだ5年ほど。その後、地方銀行でも相次いで取り扱うようになりましたが、金融サービスとして50年以上の歴史がある欧米と比べると、リバースモーゲージは、まだ十分に普及しているとはいえません。

ここでは、リバースモーゲージの基礎知識、リバースモーゲージのメリット・デメリット、リバースモーゲージを利用するときのポイントなどについて詳しく解説していきます。

リバースモーゲージの基礎知識

リバースモーゲージとは

おそらく、「リバースモーゲージという言葉は聞いたことがあるけど、どんなサービスなのかわかならい」という方がほとんどではないでしょうか。
リバースモーゲージとは、持ち家(自宅)を担保物として銀行などの金融機関から融資を受けられる高齢者世帯向けの商品です。
いくつか、特徴を挙げてみると、次のようになります。

・借入額は物件の担保価値によって決まる

・毎月一定額を受け取りにするか、一括受け取りにするか、金融機関によってお金の受け取り方法が選べる場合がある

・債務者が死亡時に、担保の持ち家を売却することで借入金を返済、金融機関は貸付金を回収する

・毎月の返済がない場合やある場合も金利分だけでよく、契約後も自宅に住み続けることができる

リバースモーゲージが注目されるようになったのは、少子高齢化によって年金制度の崩壊が危惧されるなど、老後の生活に対する不安が高まっていることが影響しているといえます。

通常のローンとの違い

融資制度としては、キャッシング(カードローン)や住宅ローンがよく利用されていますが、最初の契約時に貸付を受けた元本と一定の利率の利息を毎月返済していく形式が一般的です。住宅ローンであれば、普通の抵当権が設定されます。
ところが、リバースモーゲージは担保の持ち家を売却するときに一括返済することが前提となっており、基本的に毎月の返済義務は必要ありません。
リバースモーゲージという言葉は、「リバース(逆)」と「モーゲージ(住宅ローン)」を組み合わせたもので、通常のローンの場合と返済方法が逆になっているわけです。
また、通常、リバースモーゲージでは根抵当権が設定されるため、借入残高が極度額までであれば、何度でも借り入れることができます。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

メリット

リバースモーゲージのメリットを整理すると次のようになります。

─ 契約期間中、存命の間は自宅を手放すことなく融資を受けることができる
生活資金を補うことができ、年金収入や手元資金が少ない場合には、とても魅力的なメリットといえるでしょう。

─ 老後も慣れ親しんだ家に住み続けることができる
老後、どこで暮らすか、いわゆる「終(つい)のすみか」は重要な関心事です。ある調査では「今の自宅がよい」という回答が最も多かったといいます。

─ 近隣の人に知られることなく自宅を資金化できる
存命中に売却しないため、これまでと変わらない生活を送ることができるからです。もちろん、担保調査などでは秘密は厳守されます。

─ 借入時の条件が比較的緩やか
これは、高齢者に厳しい年齢要件、収入要件がある住宅ローンと比べた際のメリットの一つです。保証人や保証会社を不要とする金融機関が多いのも特徴といえます。
ただし、申し込み時の年齢に上限、下限が設けられていることもあります。

デメリット

リバースモーゲージがいかに素晴らしい商品なのか解説してきましたが、デメリットも指摘しておきます。

─ 融資を受けるための担保に制限がある
地域や金融機関によって異なりますが、リバースモーゲージの担保不動産は、一戸建ての持ち家が対象となる場合が一般的です。建物は経年劣化するため資産価値がなく、担保評価が低くなります。
主に土地の不動産評価額を基に融資額を決定するため、マンションは対象外となる可能性があります。

─ 家族の理解を得る必要がある
リバースモーゲージは、自宅売却が前提のため、債務者が亡くなった後に家がなくなってしまいます。
家族と同居している場合、残された遺族の住む家がなくなるだけでなく、家が相続財産として残らないということです。
親族とのトラブルのリスクを回避するためにも、リバースモーゲージの契約には子ども、孫など推定相続人の同意が必要となる場合が少なくありません。
リバースモーゲージを利用する際は家族間での慎重な話し合いが不可欠です。

─ 使い道が限られる場合がある
金融機関によっては、リバースモーゲージは融資金の使い道を限定している場合があります。
具体的には、資金使途を老後の生活費とすることが条件になっている商品が一般的であり、その範囲内で使用しなければなりません。

リバースモーゲージを利用するときのポイント

リバースモーゲージのメリット・デメリットを理解いただいたところで、利用する前に押さえておきたいポイントをまとめてみました。

リバースモーゲージの目的を考える

まず、何のために利用したいのか、目的を明確にしましょう。
「なるべく早く資金化したい」「年金以外の収入を確保したい」「自宅に住み続けたい」など、様々な目的が考えられます。
目的によっては、リバースモーゲージが合わないケースもあるため、ほかの方法を検討することも必要です。

契約者が亡くなった後の対応を確認する

前述のように、リバースモーゲージは契約者が亡くなると自宅を売却することになります。
相続人である配偶者などの家族は不動産を引き継ぐことができないため、住む家を用意しなければなりません。
ただ、商品によっては、配偶者に契約を引き継げたり、売却までの猶予期間が設けられていたりするものもあります。よく調べておくことが大切です。

金融機関に相談する

現在、多くの金融機関がリバースモーゲージを扱っていますが、金融機関の商品により、金利などの融資条件のほか、融資方法や返済方法が違います。
興味のある商品が見つかった場合、取り扱っている金融機関に相談してください。過去の実例を踏まえてアドバイスがもらえるはずです。リバースモーゲージに関する不明点を解消できるでしょう。
また、利用できる複数の金融機関の商品を比較すれば、メリット・デメリットを把握することもできます。例えば、利用条件のうち、年収も金融機関によって若干、異なることもあります。

リバースモーゲージと一緒に検討したいスター・マイカの「あんしんリースバック」

目的によっては、リバースモーゲージが合わないケースもあることは、すでに述べました。
「いずれは買い戻したい」「現金化した資金を事業資金に使いたい」といった場合は、リバースモーゲージは利用できません。
また、年齢的にまだ若い方や、マンションにお住まいの方も同様にリバースモーゲージは不向きです。
このような場合、ほかの方法で不動産を現金化することを検討する必要があります。

その一つに「リースバック」という方法があります。

リースバックとは

リースバック」とは、住まいの「売却」と「住み続けること」を同時に実現する仕組みです。住まいを不動産会社などに売却して現金化の後、リース契約を結んで、リース料金(家賃)を支払いながら引き続き住むことができます。
リバースモーゲージとは、以下の4つの点が異なります。

・年齢制限がない
・マンションでも利用できる
・現金化した資金は、リフォーム資金、事業資金など自由に使える自由型が一般的である
・買い戻しができる場合がある

例えば、中古マンション市場のリーディングカンパニーである、スター・マイカ(東証1部上場)が提供する商品に「あんしんリースバック」があります。

「あんしんリースバック」の特徴

リバースモーゲージにはない魅力があるリースバックですが、一般的に、賃貸借期間が2年程度に制限される場合が多いです。
しかし、「あんしんリースバック」の場合、売却後の賃貸期間についても売主のニーズを可能な限り反映し、柔軟に設定することができます。

また、家賃についても利回りにとらわれず柔軟な家賃設定を行います。
スター・マイカは、賃貸中マンション買取を中心としたビジネスモデルであるため、リースバックでも賃貸借契約期間満了後にリノベーションを施し販売を行います。そのため、賃貸期間中は原則当社所有のまま転売を行わないので、売却後の賃貸期間中にオーナーが変わってしまうリスクを避けることができます。
累計8,000戸に及ぶ中古マンションの買取実績と、グループ3,000室を超える不動産管理のノウハウの蓄積から、迅速な買取価格の提示とスピーディな現金化も特徴となっています。

「あんしんリースバック」の活用シーン

─ マンションの買い替え
新居が完成するまで、あるいは転居先が見つかるまで、今までのマンションにそのまま住むことができます。仮住まいは必要ないうえ、引越しも一回だけです。

─ 老後資金確保や相続対策
住み慣れたマンションを「終(つい)のすみか」にすることができます。売却によって現金化すれば、老後の資金だけでなく、相続税の納税資金としても活用できます。

─ 住宅ローンの返済
「あんしんリースバック」で住まいを売却した資金で住宅ローンを完済すれば、ローンの完済も可能です。固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金もなくなることになります。

リースバックの流れ

「あんしんリースバック」の手続きの流れは次のようになります。

① 売却相談(査定依頼フォーム・電話)

② 簡易査定価格の提示(電話・メール)

③ 現地調査(担当者による室内状況・周辺環境の確認)

④ 買取価格の提示(希望する賃料、期間などに合わせて提案)

⑤ 売買契約の締結(宅建士の社員による重要事項説明後に正式契約、売主に手付金の支払い)

⑥ 残金決済・賃貸借契約の締結(手付金の残りの金額の支払いと登記手続きなど)

⑦ 賃料の支払いスタート(引き続き自宅での生活)

家族ともよく話し合って慎重に商品を選ぶ

リバースモーゲージの基礎知識、リバースモーゲージのメリット・デメリット、リバースモーゲージを利用するときのポイントなどについて解説してきました。

高齢化によって長生きできる社会になったことは素晴らしいことです。その一方、将来、老後の生活資金をどう賄っていくかが重要な課題になっています。公的年金に不安がある現状では、十分な預金がない場合、老後のお金のためにリバースモーゲージを利用する方が増えているもの当然といえるでしょう。

最近では、自宅を売却せずに活用できることから、空き家対策の一環としてもリバースモーゲージが注目されるようになっています。
ちなみに、リバースモーゲージと同様の制度は、生活保護受給の高齢者世帯などを対象に国でも導入しています(窓口は県など、自治体の社会福祉協議会)。一定の所得がある場合は対象外となるため、これまで解説してきた民間の仕組みを活用することになるでしょう。

リバースモーゲージは老後の充実人生を送るために魅力的な商品であるとはいえ、問題点もかかえています。金融機関に相談するだけでなく、同居人等の家族ともよく話し合って慎重に商品を選ぶことが大切です。

利用目的によっては、「あんしんリースバック」のような商品が有効であることも覚えておきましょう。

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