賃貸物件の原状回復とは?入居者・貸主の責任範囲と契約時の確認事項

賃貸住宅を借りる場合はもちろん、貸す場合にも必ず問題となってくるのが「原状回復」です。退去する際に残った汚れや傷、ニオイなどのクリーニング費用や補修費用を貸主・借主のどちらがどこまで負担するのか客観的に判断するのは容易ではなく、トラブルへ発展するケースも多く見られます。特に賃貸運営を考えている不動産投資家であれば、原状回復について理解しておくことが必要不可欠です。

そこで今回は、原状回復の基礎的な知識についてご説明します。国土交通省による定義やガイドラインをご紹介するとともに、トラブルをなるべく回避するための知恵をお伝えします。

賃貸物件に関する原状回復の基礎知識

物件を借りる方も貸す方も用いる「原状回復」という言葉には、国土交通省による公的な定義が存在します。特に賃貸物件を所有する不動産投資家の方は、正確な意味を押さえておきましょう。

原状回復とは

国土交通省によると、原状回復とは以下のように定義されます。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

つまり、入居者の故意や過失によって劣化させた箇所を元に戻すことが原状回復とされています。経年劣化や家具の設置による傷・へこみなど、正常な使用による建物の損耗に対する原状回復義務はありません。

原状回復にかかる費用のうち、入居者負担分は敷金から差し引けます。また、金額を明記して「ハウスクリーニング代を敷金から差し引く」旨を双方合意のもと特約として盛り込んでいる場合もあります。原状回復の責任範囲は国土交通省の作成したガイドラインによって定められていますが、実際にどちらが費用を負担するか、あるいは負担割合はどうするかなど、貸主と借主、さらには管理会社との間でトラブルへ発展するケースもあります。

原状回復と現況渡しの違い

原状回復と似た用語として「現況渡し」があります。どちらも物件の引き渡しに際して用いられる言葉ですが、用いられる際の状況が異なります。

現況渡しは、物件を売買する際の引き渡し方法として用いられることが多いです。そもそも「現況」とは現在の状況という意味であり、すでに発覚している不具合(傷や汚れ、設備の問題など)を売主が買主に報告した上で、補修しないまま引き渡すことを指します。

一方の原状回復は、賃貸物件の退去時に主に用いられる言葉です。「原状」には元のまま、以前の状態といった意味があり、発覚している不具合を元に戻すという意味を含んでいます。

賃貸における原状回復の責任範囲の例

家に住んでいると、故意や過失がなくても傷や汚れが出てくるものです。どこまでが入居者や貸主の責任範囲として認められやすいか、実際によくある事例における考え方を見てみましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインも参考にしてください。

入居者の責任範囲の例

子供やペットの残す傷や汚れ、あるいは明らかに経年劣化とは言えないような傷や汚れ、ニオイなどに対して借主側の責任範囲が認められる傾向にあります。入居者は「善良なる管理者」として管理を行う義務があるとされ、これに違反すると「善管注意義務違反」と認められるためです。

- 子供の落書き
子供を持つ家庭では、どうしても落書き・いたずらによる汚れや傷、設備の毀損などが発生しやすいです。こうした傷は単純なクリーニングで落としきれるものではないので、壁紙やフローリングなどの原状回復ないし補修の際に修繕費用を請求される可能性が高いです。

- ペットのひっかき傷、ニオイ
子供だけでなく、ペットによる傷やニオイにも注意しましょう。飼育自体が禁止されている集合住宅も多いように、どうしても犬や猫などのペットを室内に住まわせると爪痕や噛み痕によって床や壁に傷をつけてしまいます。

ペットをカゴに入れて飼っていても、安心はできません。ペットのニオイが部屋に染みついてしまい、後から入居者の責任として費用を請求されることもあります。一緒に住んでいる飼い主は慣れていてこういったニオイに気づきにくいこともありますので、時には親戚や友人・知人などを招いて忌憚なく指摘してもらうとよいでしょう。

- 手入れを怠った汚れ
「明らかに定期的な掃除を怠った結果こびりついた汚れ」も、場合によっては入居者の責任となります。こぼれた食べ物や飲み物を放置したためびりついた床のシミ、冷蔵庫下のサビ跡なども例に挙げられています。
これらの汚れを完全に取り去ることは難しいかもしれませんが、それでも定期的に掃除する習慣があれば、そこまでひどい汚れとして残ることはないはずです。したがって入居者の責任として、費用を請求されることになるわけです。

- タバコのヤニ汚れ、ニオイ
喫煙者は、タバコの汚れ・ニオイに注意しましょう。壁やクロスが変色したり、ニオイが染みついたりする可能性があります。この場合は壁紙・クロスの張り替えが必要になりますから、貸主としては補修・交換費用を請求せざるを得ません。

貸主の責任範囲

必ずしも入居者に大きな責任が認められない通常損耗であれば、貸主が責任を持って原状回復に当たるケースが多いです。

- 家具や家電の設置跡
家具や家電を設置していると、必ずフローリングや畳、カーペットに跡が残ったり壁に黒ずみ汚れが発生したりします。家具・家電を設置せずに生活することは考えられませんので、こうした汚れは入居者の責任にならない可能性が高いです。

- 壁紙の変色
年月の経過とともに、鮮やかだった壁紙も日焼けや色落ちを起こします。これも回避しようのない経年劣化ですので、貸主の責任で修繕を行います。

またポスターや絵画、カレンダーなどをかけていると汚れやシミがまだらにできることがありますが、これも貸主の負担となります。

- ピン穴
画鋲やピンなどの針によってできた穴も、貸主の責任範囲になることがあります。ケースバイケースではありますが、概ね「下地ボードの張り替えが必要ない程度の穴」がこれに当たります。それ以上の大きさ、たとえば釘やネジなどによって開けられた大きな穴は入居者負担となる傾向です。

参考:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」(国土交通省)

原状回復トラブルを避けるためのポイント

原状回復にガイドラインが存在するとは言っても、法律レベルで厳格な基準が設けられているわけではありません。貸主になる場合にも借主になる場合にも、原状回復をめぐってトラブルになる可能性は大いになります。最後に、トラブルをできるだけ回避するためのポイントについてお伝えします。

- 入居前に部屋をチェックしてもらう
入居前に、入居者自身によって室内の状態をチェックしてもらいましょう。回復しきれなかった傷やシミが残っているのなら、あらかじめ双方がそれらを認識しておくようにします。写真を撮影し、データとして記録を残しておくと退去時の原状回復の責任範囲についても双方納得しやすいですから、大きなトラブルにはなりにくいです。

- 契約時に原状回復する部分を確認する
賃貸借契約書を取り交わす際に、原状回復義務の範囲について貸主・借主の双方が確認してください。2017年に改正民法が公布され、原状回復義務の範囲が明確化されました。特に重要なのは、「通常の使用による損耗や経年劣化については、借主に修復の義務がない」と明示されたことです。

改正民法は2020年に施行されますので、契約時にはこちらを踏まえる形で責任範囲を明確にします。退去するときにも改めて責任範囲を確認し、入居者の負担分は敷金から差し引く旨を入居者に伝達します。敷金で補填しきれずに、足の出た分の金額を追加請求することも忘れずに伝達しましょう。

不動産投資でトラブルを避けたいなら理解したい原状回復の知識

通常の生活範囲であれば、実は原状回復における入居者の責任となる可能性はそれほど高くありません。貸主責任の範囲が大きいので、入居者が退去する際には貸主の方に多くのコストがのしかかってきてしまいます。費用相場は入居期間や設備の耐用年数、業者などによって異なるものの、簡単に回避したり抑えたりできるコストではありません。

入居者もインターネットや国民生活センターや日本司法支援センター(法テラス)などの相談窓口等知識を得られる場所が多く存在します。トラブルに発展すると、原状回復の範囲を決める交渉が長引くケースも多く、費用面のみならず精神面でも負担となります。管理会社へ丁寧な対応を求めるとともにオーナーとして、正しい知識をもつことも大切です。

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