オーナーチェンジ物件の家賃
を値上げできるのか?

インターネットや雑誌などで不動産投資関連の情報を探していると、オーナーチェンジ物件があることに気づかれると思います。オーナーチェンジ物件を投資目的で購入する場合は、一般的な空室の物件より安い価格であることが多いです。

それでは、オーナーチェンジ物件を安く買い取った後に家賃を上げることは可能でしょうか。もし可能であれば、オーナーチェンジ物件の旨みが増すことになります。また、保有しているマンションの家賃の値上げしたいと考えている方も多いでしょう。今回は、値上げの可否とともにその方法、断られてしまったときの対処法はあるのかなどをご説明します。

オーナーチェンジ物件は家賃を値上げできる?

家賃の値上げ方法を考える前に、そもそもオーナーチェンジ物件で値上げは可能なのでしょうか?値上げについて規定した借地借家法に基づき、値上げできる条件についてご説明します。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、賃借人(入居者)が物件に入居したままの状態で収益物件を売買することです。

元の所有者である売主は、家賃を受け取る権利や修繕義務、敷金の返還義務などオーナーに属する権利と税金・管理組合に対する管理費等の支払いなどの義務を買主に引き継ぎます。賃借人との間の賃貸借契約において「ペット禁止」「値上げはしない」などの特約がある場合も、引き継ぎ対象です。賃借人の退去を待つことなく売却できますので、現金化の時期を読みやすいのが売主にとってのメリットです。家賃収入の額が最初から明確であるため、買主にとっても投資計画を立てやすいというメリットもあります。

一方、お互いデメリットもあります。売主としては、いわゆる居住用物件に比べて買い手が少なく、売却金額も安くなりやすい点がネックです。物件は利回りで評価されますので、家賃の低い(=利回りの低い)物件は売れにくいのも注意しておく必要があります。買主としても、すでに賃借人が居住しており事前に室内を見て回ることができないのは気をつけなければなりません。

空室の状態で売却するためには、当然、賃借人に退去してもらう必要があります。しかしこれだと、賃借人と立ち退き料の額や時期などの交渉でトラブルに陥るケースも少なくありません。オーナーチェンジで売却を図れば、賃借人に大きな負担を強いることなく売却の手続きを進められます。

オーナーチェンジ物件は家賃を上げられる?

ではオーナーチェンジ物件を買い取った後、家賃を上げることは可能なのでしょうか。結論からお伝えすると、一定の適正な事情を満たす場合に限り、家賃を値上げすることができます。この場合の「事情」とは、たとえば土地または不動産に対する税金などの負担額の増減、経済事情の変化によって毎月の家賃水準が近隣の家賃相場と比較して不相当となった場合が挙げられます。オーナーチェンジ自体を理由に値上げすることはできません。

そもそも賃貸物件の家賃の値上げに関する上記のような事情は、借地借家法第32条で定められています。当事者同士の協議で合意に至らない場合は、家賃の増額を正当と認める裁判が確定するまで借主は相当と認める額の建物の借賃(家賃)を払えばよいとされています。

このように、借主の承諾を得られなくても適正な事情があれば値上げはできるものの裁判までも必要となり、長期化するリスクもあります。借主が退去してしまう可能性もあります。値上げをするときは、借主の事情を確認して慎重に進めるべきと言えます。

オーナーチェンジ物件の家賃を値上げするには?

オーナーチェンジ物件の家賃の値上げを「慎重に進めるべき」とお伝えしました。それでは、具体的にどう進めればよいのでしょうか。なかなか難しい点ですが、ここでは通知の方法について2点ご説明します。

書面で事前通知を行う

第一に、証拠の残る書面で事前通知を行いましょう。家賃を値上げするには、賃借人に対して賃貸人が事前に値上げする旨を通知しなければいけません。事前通知は書類へ残すようにし、さらに「誰が誰に対していつ・どんな郵便を出したか」を郵便局が証明してくれる内容証明郵便を使って郵送しましょう。

特にタイミングについては、早ければ早いほどよいでしょう。オーナーチェンジした際に家主の変更連絡を出す機会があると思いますので、その際に家賃値上げについても通知する手はあります。

口頭で通達する

誠意を見せるために、直接借主を訪問したり集会を開いたりして口頭で意思表示=請求を行うことも考えられます。借主にとっての一大事ではありますから、これも望ましい方法の一つとは言えます。

ただし、直接顔を見せてしまうと感情的な言い合いになってしまうケースがあります。前述の通り、家賃の値上げは元々問題になりやすいトピックの一つです。それであれば、口頭よりも書面で粛々と通知した方が安心かもしれません。

オーナーチェンジ物件で家賃値上げを断られたらどうする?

オーナーチェンジで家賃値上げを拒否されたときどうすればいいのか悩みどころです。借主から承諾を得られないとなると、交渉が難航かつ長期化する可能性が高くなります。ここでは、3つの対策をご紹介します。

調停を申し立てる

まず、裁判所へ調停を申し立てることが考えられます。当事者同士の話し合いで家賃の増額を実現できないのであれば、裁判所で解決を図るわけです。この申し立ては、物件の所在地を管轄する簡易裁判所で行うケースが一般的となっています。

経験がない人だと、調停がどんなものかイメージしにくいかもしれません。多くの場合では、第三者としての裁判官と調停委員を交えて家賃についての話し合いを進めることになります。あくまで話し合いでの解決に至ることを目的としているため、交渉がうまくいかないのであれば調停の先の訴訟を検討することになります。

つまり調停と言っても、当事者同士の話し合いのときと同じように借主に対する事前通知、納得してもらうための筋の通った十分な説明が重要であるのに変わりはありません。賃貸人としても賃借人としても、手間のかかる方法ではあります。また訴訟ともなると弁護士や不動産鑑定士などへの支払いが生じるため、仮に家賃値上げを勝ち取れたとしても金銭的なメリットは小さくなってしまうかもしれません。

契約解除を検討する

より強硬な手段として、借主に対する契約解除を検討するというものがあります。もちろん、借主に義務違反行為がない限り自分勝手に賃貸借契約を解除してしまうことはできませんので、それ相応の理由を見出す必要があります。

たとえば、借主が値上げ後の家賃を支払おうとしない場合、不払い=家賃支払い義務の違反ということで契約を解除できる可能性があります。ただし、借主が法務局へ「供託」と呼ばれる手続きを取ると家賃を支払っていると認められ、滞納扱いとならなくなります。

不動産会社の買取を検討する

調停や訴訟、あるいは締結していた契約解除という法的手段に違和感を持たれる大家さんもいると思います。そこまで行うのであればいっその事、借主と衝突することなく穏便に売却して新たな投資先を検討したい……。そんなときは、不動産会社との間でオーナーチェンジによる売却を成立させることが考えられます。家賃値上げよりも買取の方が短期間で解決するメリットがあります。

スター・マイカでは、オーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っています。一般的には売りにくいとされるファミリータイプ物件、築年数の古い物件、地方の物件も、充実したサポートで対応しています。部屋からの退去後にリノベーションして販売することを目的として買取を行いますので、利回りの低い物件も購入対象としているのです。

スター・マイカは、賃借人(入居者)の自然退去を待ってから売却するビジネスモデルが特徴で、保有戸数も業界一位を誇ります。また、内見も行わないので売却確定までは賃借人に売却を検討していることを知られることもありません。賃貸中のままでも早期に現金化でき、仲介手数料もなく手続きできるメリットがあります。

オーナーチェンジ物件の家賃値上げは地道な交渉を必要とするケースが多い

オーナーチェンジ物件で家賃値上げを実現しようと思うと、賃借人を相手に交渉しなければいけないケースが多くなります。場合によっては、調停や訴訟などへ発展する可能性もあります。賃借人は安い家賃を好むので、なかなか思うようにはいきません。戸数の多いマンションやアパートだと、ますます手続きは大変でしょう。

保有しているマンションの収益改善の家賃値上げを検討されている方は、スター・マイカのような不動産業者へ売却することも検討してみてはいかがでしょうか。地道な家賃値上げ交渉に労力をかけるよりも、賃貸中物件を早期に現金化できるメリットは大きいでしょう。まずは依頼フォームやお電話にて、お気軽に問い合わせてみましょう。

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