マンション経営で家賃収入を得るメリット│経費を考慮した運用を

マンション経営の最大の魅力は、入居者から得られる家賃収入にあります。一度入居してもらえれば、安定的な家賃収入が約束されるためです。

その一方で、マンション経営には経費がつきものです。入居者が集まらなくても経費は発生しますから、場合によっては大きな赤字となってしまうリスクもあります。利益の期待できない状態が長く続くようであれば、売却も考えなければならないでしょう。

そこで今回の記事では、マンション経営における家賃収入の魅力や経費の内訳について改めてお伝えするとともに、安定的な経営のために検討すべき点について考えたいと思います。

マンション経営で得られる家賃収入とは?

マンション経営やアパート経営の世界では、当然のように「家賃収入」という言葉が用いられます。しかし「家賃収入とは何か?」と改めて聞かれると、きちんと説明できる人もそれほどいないのではないでしょうか。まずは家賃収入の定義や特徴、そしてメリットについてお伝えしましょう。

家賃収入とは

家賃収入とは、所有しているマンションやアパート、一戸建てなど不動産を賃貸に出すことで得られる収入のことを指しています。

「家賃収入」は所得の分類としては原則「不動産所得」に分類されます。ただし、賃貸人から支払ってもらったお金が、そのまま「不動産所得」になるわけではありません。仮に賃料が10万円で60人の賃貸人がいたとしても、600万円(10万円×60人)が収入という計算ではないのです。

不動産経営では、さまざまな必要経費が発生します。経費の具体的な内訳については後述しますが、たとえば建物の管理費や固定資産税等の税金などを経費として必ず計上することになります。賃貸人から支払われた賃料の合計が600万円で経費の合計が400万円だったとしたら、不動産所得は200万円です。場合によっては、あえて経費を多く計上することで見かけ上の利益を減らし、所得税や住民税などの節税につなげることができます。実際に受け取る手取りの金額についても同様の考え方になります。

なお、マンション経営では家賃収入以外にも収入を得る方法があります。購入したときの価格よりも高くマンションを売却することができれば、その差額を売却益として得られるのです。この売却益は不動産所得とは異なり、「譲渡所得」と呼ばれます。今回の記事では譲渡所得については触れず、不動産所得についてご説明していきます。

マンション経営で家賃収入を得るメリット

マンション経営における家賃収入のメリットとして、年収の増加だけではなく節税を挙げることができます。

- 継続的に収入を得られる
会社員の給料(給与所得)とは別に不動産所得が入ってきます。しかも収入がただ増えるのではなく、継続的に毎月一定額の収入を得られるという点がポイントです。サラリーマンの副業には不動産投資以外にもさまざまなタイプがありますが、その多くは業務量や成果の大きさによって、毎月の収入は大きく変動します。

これに対して不動産所得は、労働時間や成果に大きく影響を受けない特徴があります。ひとたび賃貸人が入居すれば、滞納しない限り家賃収入が保証されます。一定額の収入を継続的に得られるという点は、他のサイドビジネスにはなかなかないマンション経営ならではのメリットと言えるでしょう。

退職後にも月々の家賃収入は入ってくるので、老後の生活の安定感が大きく増します。いわば「私的年金」のように生活を支えてくれるのです。マンション経営が安定すれば、退職までに蓄積した預貯金を切り崩すことなく、家賃収入だけで生活することも夢ではありません。

- 相続税対策になる
自分が亡くなった後、残された財産は法定相続人へ相続されます。そして相続された財産の額に応じて、相続人は相続税を支払う義務を負うことになります。相続額によっては数百万円から数千万円にも及ぶ金額を一定期日までに支払わなければならず、大きな負担を背負わせてしまうのです。

生前からマンション経営をしていると、相続税対策になる可能性があります。実は、現金より不動産の方が資産価値を低く評価されやすいという特徴があるのです。当然経営していたマンションも特定の相続人が引き継ぐわけですが、その際に支払うべき相続税負担が軽減されます。

マンション経営で得られる家賃収入と経費の内訳

家賃収入や経費には、それぞれいくつかの種類があります。マンション経営を始めたいのであれば、頭に入れておく必要があるでしょう。

家賃収入の主な内訳

家賃収入は、主に「家賃」「共益費」「礼金・更新料」の3つが挙げられます。

- 家賃
家賃収入の大半は、毎月支払われる家賃(賃料)で占められます。家賃額の決め方にはいろいろありますが、だいたい経費や希望する利回り、あるいは周辺の家賃相場を参考にして決めていきます。もちろん、周辺の相場よりも高額だと入居者が集まりにくい可能性がありますし、そうかと言って割安にすると利益が小さくなります。

- 共益費
共益費とは、マンションの共用部分の管理に必要な費用のことです。管理会社への委託費用や、将来の修繕のために積み立てる修繕積立金の見積もりを基に決めます。なお、共益費を家賃とは別項目にする場合もありますし、家賃に含める場合もあります。

- 礼金、更新料
契約時に支払うのが礼金、一定の契約期間終了後の契約更新時に支払うのが更新料です。退去時に返還する敷金とは異なり、礼金や更新料を返還する必要はありません。

経費の主な内訳

主な経費を4つ挙げさせていただきます。

- 不動産投資ローンの返済費用
マンションオーナーの頭を最も悩ませるのが、ローンの返済でしょう。自己資金で購入すれば関係ありませんが、投資用マンションを自分の預貯金だけで購入できる人はあまりいません。ほとんどの人は、金融機関から融資を受けてマンションの購入費に充てることになります。

借り入れたローンは、家賃収入から月々返済していきます。元本だけでなく金利分も返済していくので、返済期間を長くできるのであれば、年間の返済額を抑えることができます。その一方で返済期間が長期化するわけですから、利息が膨らむ分だけ返済総額は増えるデメリットもあります。逆に短期間で返済できれば返済総額は抑えられますが、毎月の返済額は増えてしまいます。

- 税金
固定資産税や都市計画税、不動産取得税などといった税金も、マンション経営に伴う経費として支払う必要があります。不動産の評価額から算出されます。なお固定資産税・都市計画税は毎年、不動産取得税は購入時の一回のみ支払う税金です。

なお、所得税や住民税は経費として計上できませんので注意してください。

- 修繕費
エレベーターや階段などといった共用部分だけではなく、部屋のキッチンや浴槽、エアコンなどの修理費用も「修繕費」として経費に計上できます。入居者の利便性を高めるために使った費用として、各種の修繕が認められているわけです。

- 保険料
マンションを購入すると、ほとんど必ずと言っていいほど火災保険や地震保険などの各種保険へ加入することになるでしょう。これらの保険料もマンション経営には不可欠のものとして、経費へ計上可能です。保険を契約していれば、大きな災害が発生した際の自己負担額を減らせる可能性があります。

家賃収入を目的にマンション経営を始めるときの注意点

マンションを所有する人の多くは、家賃収入を目的としています。しかし、安定的な家賃収入のためにはさまざまな面に気を配らなければなりません。ここでは、マンション経営を始めたい人が注意すべき点に絞ってご説明したいと思います。

利便性が良い物件を選ぶ

大前提として、入居者にとっての利便性の良い物件を選ばなければなりません。「ターミナル駅が最寄り」「ターミナル駅ではないが駅から徒歩10分以内」など、立地の良い物件にはやはり入居者が集まりやすいものです。

また、設備の充実した物件も人気です。不在時も宅配物を受け取れる宅配ボックス、女性やファミリー世帯にはうれしいオートロックなどのセキュリティ機能などがついていると、多少立地が悪くても入居者を集めやすいです。

ちなみに、この「利便性」は入居者の属性によって異なるので注意が必要です。部屋の間取りや広さもファミリー向けか単身者向けかで異なりますし、必要な設備も異なります。

経費がどのくらい発生するか確認する

家賃収入に対して支出が多いと、赤字となってしまいます。黒字であったとしても、経費がかさむと利益が圧縮され、利回り(実質利回り)が小さくなります。不動産会社の広告やチラシなどでは、経費を考慮しない表面利回りしか掲載されていないこともあるため、これを基にすると収益性を見誤る可能性が高いです。

先ほど列挙したものも含めて、経費の種類と額がどの程度になるのか、そして入居者がいる期間はどれくらい利益が出るのかを見積もった上で投資判断を下すことが求められます。事前のシミュレーションを慎重に実施することが、長く賃貸経営を続けるポイントです。

仮に管理会社へ管理を委託していたとしても、自分が何もせずに済むようになるわけではありません。入居者の修繕依頼に対応したり、退去時の原状回復費用の負担割合を決めたり、入居募集時や契約時の条件設定について協議したりと、細かな作業がいくつもあります。金額面だけではなく、作業負担量面も含めて「マンション経営をいつまで、どうやって続けられるか?」を考えるべきです。

空室になった時の対応策を検討する

購入者の立場によっても重視するべきポイントは変わってきます。特に家賃収入(賃貸)目的なのか自分が住む目的なのかによって、必要な条件は異なります。前者の場合は、広く設備が充実していてもそれに応じた賃料が見込めないケースが多いです。後者の場合は、広さや設備の機能性は重要視されるポイントの一つです。

家賃収入目的でマンションを購入したとしても、想定通り利益が出ないので売りたい、あるいはまとまった現金が欲しいので売りたいなどというケースが出てくるかもしれません。しかし投資用物件に対する買い手はそれほど多くないため、特に入居者がいる状態ですと「すぐに売却してしまいたい」と思っていてもなかなか決まらない可能性もあります。この点には注意が必要です。

シビアではありますが、マンション経営に失敗するリスクも考慮して、売却することも検討する必要もあります。前述の通り、賃貸物件を別の不動産投資家に売却することは容易ではないので、不動産会社に直接売却する「買取(空室物件買取)」や「オーナーチェンジ」といった方法も検討に値します。

スター・マイカのオーナーチェンジと空室物件買取

スター・マイカでは、オーナーチェンジと空室物件買取というの買取サービスを手がけています。

オーナーチェンジとは、入居者が入居したままの状態で所有権だけ移転させる売買方法です。退去交渉が必要ないので、売却側からすると手間がかからないというメリットがあります。買い手のつきにくい築年数が古い物件やサイズの大きい物件も買取可能です。また、買取後もスター・マイカのグループ会社が責任を持って管理するので安心です。

空室物件買取とは、その名の通り空室の状態の物件を買い取るものです。入居者が退去後空室期間が長く続きマンション経営の継続を悩まれた場合や相続などで住む予定のない物件を所有している場合に有効です。短期での売却が可能なので、売却活動期間にかかる経費も抑えられます。また、スター・マイカでは、リノベーションを施し購入検討者向けに販売することを目的に買取を行うので、部屋の状態が悪くても問題ありません。入居者募集をする時のように原状回復工事をする必要がありません。

スター・マイカでは、空室物件買取とオーナーチェンジの両方において豊富な実績を持っています。お電話かメールで問い合わせをいただければ、スター・マイカの持つ中古マンションのデータベースを基に、買取額の目安を迅速にお伝えすることが可能です。

以前住んでた物件を賃貸にだしたり、相続などで初めてマンション経営した方の相談も多いです。マンション経営を続けるかお悩みの方、あるいはマンション経営がうまくいかなかった場合の対応に不安を持つ方など、お気軽にスター・マイカまでお問い合わせいただければ幸いです。

マンション経営で家賃収入を得るには先々まで見通す「目」が必要

マンション経営の魅力は、長く安定的に得られる家賃収入にあると言えます。その一方で、入居者を集めるために利便性の良い物件を探し回ったり、購入後も入居者対応や設備の管理などに気を配ったりすることが必要です。さらには、マンション経営がうまくいかなかった場合をも考慮したシビアなシミュレーションも求められます。

つまり、マンション経営を始める前から、出口戦略まである程度念頭に置いておくべきなのです。どうしてもマンション経営を検討するとなると、いかに家賃収入で儲けるかという面にだけ目が向き、過度に楽観的になってしまう傾向があります。今回の記事で最後にご紹介したオーナーチェンジや買取のような売却手段についても、ぜひ頭に入れておいてください。

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